营改增后的房地产企业以房抵建筑商工程款的合同节税签订技巧(老会计人的经验).doc

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营改增后的房地产企业以房抵建筑商工程款的合同节税签订技巧（老会计人的经验）
房地产企业以房屋抵付工程款（以下简称“以房抵款”），是指房地产开发企业将建设工程施工发包给建筑商，建筑商承包工程后，房地产开发企业由于某种原因不能支付工程款，将其所有的或已建成尚未出售或将来某时建成的房屋抵给建筑商，代替以货币形式支付工程款，从而履行支付工程款义务的商业行为。一般而言，以房抵款主要包括三种形式：第一种形式：房地产开发企业以其所有的并已取得房屋所有权的房屋抵付工程款。第二种形式：房地产开发企业以已建成未出售的商品房抵付工程款。第三种形式：房地产开发企业以已在建商品房抵付工程款。针对房地产企业以房抵款的合同签订要具体问题具体分析，从实践来看，必须分以下二种情况来签订合同。
（一）建筑商将房地产企业以房抵工程款的房屋自用情况下的合同签订技巧
以房抵工程款自用的房屋，其实质就是建筑商向房地产开发企业购买房屋，支付购房款，房地产开发企业支付工程款，依据《中华人民共和国合同法》第91条第3款规定，在等额范围内二者相抵销。在实践中，以房抵工程款建筑商自用的房屋，往往是前面所谈到的第一种和第二种形式的房屋。针对这种以房抵工程款建筑商自用的房屋，房地产企业都会给予建筑商优惠的价格，以房抵完建筑商工程款后，还有一定的差额。因此，建筑商将房地产企业以房抵工程款的房屋自用情况下的合同必须按照以下方法进行签订：
1、实际工程款与用以抵付的房屋价款差额的处理。
实际工程款与用以抵付的房屋价款很难完全一致，必将出现差额，因此在以房抵款合同中一定要明确此差额如何处理。
2、必须在以房抵工程款的协议中明确房屋交付的具体期限
3、在协议中明确抵付工程款的房屋面积和单价，销售单价按照协议约定的抵付工程款除以用于抵工程款房屋的建筑面积进行计算。
4、发票开具和税费的处理。
在以房抵工程款协议中，必须明确房地产企业按照抵付工程款金额向建筑商开具销售不动产的增值税专用发票，建筑企业向房地产公司开具建筑业的增值税专用发票。有关税费各自承担。

5、在以房抵款合同中双方应明确用以抵付工程款的具体房屋。
在一些以房抵款合同中，关于用以抵付的房屋，有的合同约定以房地产开发企业指定为准；有的约定由建筑商在房地产开发企业开发建设的楼盘中自行选择，但两者均未明确哪套房屋用以抵付工程款。如产生纠纷，双方对于用以抵付的房屋说法不一，法院可能以约定不明为由判决房地产开发企业直接以货币形式向建筑商支付工程款。因此，应在以房抵款合同中明确约定具体的楼号、房号等内容，最好附图。
（二）建筑商将以房抵工程款的房屋出售于他人或用于抵供应商材料款的合同节税签订技巧
1、出售他人的合同签订技巧
建筑商另行寻找购房者因其未取得房屋所有权，不能直接与该购房者签订商品房买卖合同，因此，必须由建筑商寻找的购房者直接与房地产开发企业签订《商品房买卖合同》，购房款由购房者直接向建筑商支付或向房地产开发企业支付由其支付给建筑商。
2、用于抵供应商材料款的合同签订技巧
第一，房地产企业、建筑商和材料供应商三方欠款均相等的情况下，合同签订技巧如下：
房产企业与建筑企业、材料供应商签订三方债务偿还协议，协议约定：由房产企业将抵债商品房直接销售给材料供应商，材料供应商将房款汇给房产企业，房产企业收材料供应商房款后再汇给建筑企业偿还债务，建筑企业收房产企业欠款后再汇给材料供应商偿还债务。或者协议约定：卖方为房地产企业，买方为材料供应商，购房款支付方为建筑商。建筑商代替材料供应商支付给房地产企业的购房款抵付建筑商拖欠材料供应商的材料款；材料供应上委托建筑商支付房地产企业的购房款用于抵付房地产企业拖欠建筑商的工程款。
第二，在三方欠款均不相等的情况下，合同签订如下：房产企业与建筑企业、材料供应商签订三方债务偿还协议，协议约定：房地产企业是卖方、材料供应商是买方，建筑企业是付款方。建筑企业代替材料供应商支付给房地产企业的购房款不仅用于抵房地产企业拖欠建筑企业的工程款，而且用于抵建筑企业拖欠材料供应商的材料款。
同时，建筑企业与材料供应商签订债务重组协议，约定：材料供应商免除向建筑公司应收材料款与建筑企业代替材料供应商支付给房地产企业的购房款的差额部分债务。
[案例分析：建筑商用以房抵工程款的房屋抵材料款的合同节税签订技巧]
（1）案情介绍
建筑企业欠材料供应商1200万元，房地产企业欠建筑企业1000万工程款，由于房地产企业无偿还能力，经双方协商，房地产企业与建筑企业签订偿债协议，以其公允价为1000万元抵其拖欠建筑企业1000万元的债务；而建筑企业与材料供应商协商，签订偿债协议，用房地产企业抵偿其拖欠材料供应商的1200万元，如下图所示，则应怎样签订合同才能节省税收？

（2）涉税分析
房产企业用房屋抵给建筑企业，建筑企业又把房屋抵给材料供应商，应视同两次销售，要交纳两次税收，会增加建筑企业的税负。为了节省建筑企业的税负，必须寻找签订合同的方法使企业节税。
（3）节税的合同签订技巧分析
用于抵供应商材料款的合同签订技巧有以下两种情况。
第一，房地产企业、建筑商和材料供应商三方欠款均相等的情况下，合同签订技巧如下：
房产企业与建筑企业、材料供应商签订三方债务偿还协议，协议约定：由房产企业将抵债商品房直接销售给材料供应商，材料供应商将房款汇给房产企业，房产企业收材料供应商房款后再汇给建筑企业偿还债务，建筑企业收房产企业欠款后再汇给材料供应商偿还债务。或者协议约定：卖方为房地产企业，买方为材料供应商，购房款支付方为建筑商。建筑商代替材料供应商支付给房地产企业的购房款抵付建筑商拖欠材料供应商的材料款；材料供应商委托建筑商支付房地产企业的购房款用于抵付房地产企业拖欠建筑商的工程款。
第二，在三方欠款均不相等的情况下，合同签订如下：房产企业与建筑企业、材料供应商签订三方债务偿还协议，协议约定：房地产企业是卖方、材料供应商是买方，建筑企业是付款方。建筑企业代替材料供应商支付给房地产企业的购房款不仅用于抵房地产企业拖欠建筑企业的工程款，而且用于抵建筑企业拖欠材料供应商的材料款。
同时，建筑企业与材料供应商签订债务重组协议，约定：材料供应商免除向建筑公司应收材料款与建筑企业代替材料供应商支付给房地产企业的购房款的差额部分债务。
基于以上分析，本案例是三方欠款均不相等的情况，节税的合同签订技巧如下：房产企业与建筑企业、材料供应商签订三方债务偿还协议，协议约定：房地产企业是卖方、材料供应商是买方，建筑企业是付款方。建筑企业代替材料供应商支付给房地产企业的购房款1000万，用于抵房地产企业拖欠建筑企业的1000万工程款。同时，建筑企业与材料供应商签订债务重组协议，约定：材料供应商免除建筑公司200万元材料款。
房地产开发企业以“房产抵建筑企业工程款时，要视同销售处理，房地产公司和施工方应该分别给对方开具发票。即房地产公司给材料供应商企业开具5%的增值税专用发票1000万，销售额：900.9万元,增值税额:99.1万元。建筑安装企业给建设方(房地产企业)开具11%的增值税专用发票，销售额：900.9万元,增值税额:99.1万元。材料供应商开增值税专用发票1200万给建筑企业，销售额：854.7万元,增值税额:145.3万元.建筑企业在财务上做“营业外收入”200万，材料供应商在财务上做“营业外支出”200万。
小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。