房产税征管有关问题的探讨(老会计人的经验).doc

从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢!房产税征管有关问题的探讨（老会计人的经验）近期，建立房租核定制度，强化大型市场房产税征管一文，对一典型案例进行探讨，分析了物管费挤占租赁费，影响房产税的成因及确定房产税征收的计税基础租赁费收入认识的分歧，建议建立大型市场行业房租核定制度，通过核定征收的方式，强化大型市场税收征管。由此可见，房产税的征收管理确实值得重视，存在进一步探讨的必要。一、关于房产税征收范围的探讨依据中华人民共和国房产税暂行条例、财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定，除村所辖区域外，县、镇的街道、居委会辖区都应纳入房产税征税范围。而四川省地方税务局关于房产税城镇土地使用税征税范围的批复（川地税函2005531号）规定：“房产税、城镇土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，具体征税范围由县级人民政府按批准的城镇近期规划确定”。首先，“近期规划范围”概念，与条例、暂行规定确定的征税范围不尽相同，且“近期规划范围”不管是内涵还是外延都不够准确。其次，规划的边界不够准确。县、镇规划没有严密的经纬度划分，稍长或稍短一毫米在实际地面就是一段距离。即使准确了，边界内和边界外是否属于征税范围，也存在分歧。再次，即使税务机关通过协作配合拿到了规划图，随着经济社会的快速发展，特别是城镇化的推进，调整规划的情况时有发生。在没有任何法律法规强制规定必须报税务机关的情况下，税务机关不可能及时掌握规划的调整情况，可能出现调出规划区的仍在征税，而调入规划区的没有征税，这有违依法征税原则。最后，“近期规划范围”的概念自2005年确立以来，距今已近10年。过去的规章、规范性文件没有确定有效期，10年前制定的条文能否适用于现在，依然有待探讨和实践检验。二、关于房产税纳税人的探讨中华人民共和国房产税暂行条例第二条：“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳”。这一规定与现实脱节，不利于基层执行。其一，“产权未确定的，由房产代管人或者使用人缴纳”。房屋购买者虽已实际使用，但房屋产权并未转移到使用者手中，严格来说房屋买卖并未完成，房产税应由房屋所有者（开发商）缴纳。其二，“租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳”。房屋出租或出典，最初的出租人、出典人应是产权所有人。房屋出租或出典后可能出转租或再典当等，如果初承租或承典人与第二或第三承租人或承典人发生纠纷，由最后接手的使用人缴纳房产税，那么将有悖于财产税的征税对象。房屋出典人或房屋产权的承典人的产权所有人身份是明确的，不会因纠纷改变。按房产税的征税对象房屋所有权人拥有的房产（财产），应由财产所有人纳税。其三，“产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人缴纳”。在二三十年前，通信、信息不够发达，不在当地的产权所有人缴纳房产税确有困难。一般由使用人缴纳房产税，再向房主收取或自己承担。从财产税向财产所有人征税的特征和性质分析，这种代人纳税和向第三人征税的方式不尽合理。“产权所有人、承典人不在房产所在地的”，是指户口不在所在地或者本人不在所在地，又或二者兼具。产权所有人不在房产所在地并未失去房产的所有权和财产权，不能改变房产税纳税人的身份。三、关于房产税计征方式及税率的探讨中华人民共和国房产税暂行条例规定房产税的计征方式：依照房产原值一次减除10%30%后的余值计算缴纳；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。依照房产税余值计算缴纳，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%。20世纪80年代条例开始执行时，不管是自用还是出租，年缴纳的房产税基本是平衡的。90年代中期以后，全民经商及前店后厂大规模兴起，铺面租金快速上涨。房产租金收入缴纳的房产税远高于自用，于是出现了大量经营者以所有者名义办理营业执照，按自用缴纳房产税的问题。进入2000年后，房价快速上扬，县城的铺面从每平方米三四千元快速上升至上万元，城中心地段的铺面最高达五六万元。租金的涨幅远低于房价的涨幅。房主为少缴房产税，又想方设法改自用为出租。这就产生了两个不容忽视的问题：一是税收法规的遵从度降低，二是增大了税务机关征管的难度。今天，经济社会发展日新月异，新的经济活动层出不穷。房产税征管应与新颁布的不动产登记暂行条例及中华人民共和国物权法联系起来，扩大征税范围，取消规划限制，将除村所辖区域外的房产作为征税对象；将房产的产权所有人作为纳税人，向其征收房产税；统一计征方式及税率，以市区、县（市）政府为主导，结合本地的经济发展水平，借助有资质的第三方，动态、平衡地确定应税房产的价值，将其作为计税基础，以统一的税率征收房产税。由此，真正体现财产税的特征，发挥调节收入差距的作用。小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。