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4、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 青岛敦化路地块项目可行性分析报告 青岛敦化路地块项目可行性报告 目录 第一章：项目概况 第二章：市场情况分析 第三章：项目SWOT分析 第四章：项目建设方案 第五章：成本测算、财务效益、投资风险 一、 报告目的 1、 了解市场状况、市场形势 2、 了解地块周边区域发展状态 3、 分析项目可行性 4、 为项目开发提供数据依据 二、 报告依据 1、 青岛市统计信息网 2、 青岛房产交易中心 3、 行业资源共享
5、 4、 青岛市城市总体规划（1995-2010年） 5、 市场调查研究 6、 Internet资源 7、 青岛市房地产开发企业平均水平 第一章 项目概况 一、项目名称 报告中简称“该项目” 二、地块位置 项目位于青岛市市北区敦化路(延吉支路斜对面)，地处中央商务区核心地带，同时位于青岛市热电股份有限公司西北角，地形呈“L”形分布。周边主要有青岛市阜外医院、市北区区政府、家乐福、市图书馆、市档案室、维多利亚洗浴休闲中心、小背蒌全国连锁名店等。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。 项目地理位置图（项目位置即“百合花园”文字所示方位）
6、 三、规划条件 根据资料显示，该项目的经济数据如下： 项目经济数据表（略） 四、地块现状 该地块区域内现在为大部分已拆迁地，部分还未拆迁。地貌情况如图。 五、周边环境 项目地块位于青岛市中央商务区核心地段，近邻市北区区政府和市图书馆，地理位置优越，周边的商务、商业、文化、休闲、交通等配套齐全。聞創沟燴鐺險爱氇谴净。 市政配套：市北区区政府、市图书馆、市档案馆、购物：家乐福、友客便利店 餐 饮：肯得基、大背蒌（全国食用菌名店店）、茶楼 学 校：馨馨幼儿园、敦化路中学、53中 医 院：青岛阜外医院、市北区中医院 公 交 车：370路、
7、308路、309路 银 行：交行、华丰农村信用社 附近社区：百合花园、良辰美景、环宇康庭、鹏欢花园、荣昌花园 第二章 市场情况分析 第一节 宏观经济概况 一、青岛市的地理环境、人口和经济 青岛市地处山东半岛南部，位于东经119°30′～121°00′、北纬35°35′～37°09′，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。青岛市总面积为10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。青岛市共有720万人，其中
8、市区246万人，五市473万人。市北区位于青岛市区中部，面积29平方公里，总人口46．51万，是个商业发达的老城区。残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。 青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明。春季气温回升缓慢，较内陆迟1个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少，蒸发强；冬季风大温低，持续时间较长。据1898年以来百余年气象资料查考，市区年平均气温12.7℃，极端高气温38.9℃（2002年7月15日），极端低气温－16.9℃（1931年1月10日）。全年
9、8月份最热，平均气温25.3℃；1月份最冷，平均气温－0.5℃。日最高气温高于30℃的日数，年平均为11.4天；日最低气温低于－5℃的日数，年平均为22天。降水量年平均为662.1毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分别占全年降水量的17％、57％、21％、5％。年降水量最多为1272.7毫米（1911年），最少仅308.2毫米（1981年），降水的年变率为62％。年平均降雪日数只有10天。年平均气压为1008.6毫巴。年平均风速为5.2米/秒，以南东风为主导风向。年平均相对湿度为73％，7月份最高，为89％；12月份最低，为68％。青岛海雾多、频，年平均浓雾51.3天、轻雾108.2天。酽锕极額閉镇
10、桧猪訣锥。 青岛是我国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地，以港口为主的国际综合交通枢纽；国际海洋科研及海洋产业开发中心；区域性金融、贸易、信息中心；国家高新技术产业、综合化工、轻纺工业基地；旅游、度假、避暑、文化娱乐中心。1981年4月，青岛被列为全国15个经济中心城市之一；1984年4月，被列为全国14个对外开放的沿海港口城市之一；1986年10月15日，被国务院批准为国家计划单列市，赋予相当省一级经济管理权限；1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一。青岛城市发展目标是构建有特色的现代化国际大城市。彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑。 青岛是中国重要的经济中心城市
11、和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地。 青岛是中国十大最具经济活力城市和中国十佳商务城市，获得“企业家满意奖”。 青岛是首批全国文明城市。 青岛是全国两个“中国品牌之都”之一。 青岛是国家环境保护模范城市、国家卫生城市和国家园林城市，获得“中国人居环境奖”。 青岛荣获2005年“公众最向往的中国城市”第一名。 青岛是2008年第29届奥运会帆船比赛举办城市，是中国的“帆船之都”。 青岛是中国14个沿海开放城市和8个国际会议城市之一。 青岛是中国重要的外贸口岸之一。 青岛是中国重要的海洋科研基地。謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔。
12、 经济与发展 青岛经过20余年的改革开放和不断进行的工业产业结构调整，现已形成了电子通讯、信息家电、化工橡胶、饮料食品、汽车船舶、服装服饰六大支柱产业。初步核算，2005年实现全市生产总值(GDP)2695.5 亿元，增长 16.9 %，为1994年以来的最高增幅。其中，第一产业增加值174.64 亿元，增长 0.4 %；第二产业增加值1399.75 亿元，增长20 %；第三产业增加值1121.11 亿元，增长16 %。三次产业的比例关系为6.5：51.9：41.6 。综合经济实力在全国城市中居第10 位，在15个副省级城市中居第 4位。 厦礴恳蹒骈時盡继價骚。 青岛与19
13、2个国家和地区有贸易关系。截至2005年末，共有 77 家世界500强企业在青岛投资 142个项目。 茕桢广鳓鯡选块网羈泪。 青岛农业资源丰富，盛产粮油、林果、畜牧、水产品，平度大泽山葡萄饮誉海内外。青岛海区港湾众多，滩涂广阔，土质肥沃，饵料丰富，有多种水生物栖息繁衍，如鲷鱼、黄鱼、鲈鱼、鲍鱼、牡蛎、寨鱼及对虾、干贝、海参、螃蟹、海螺等。 鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴。 青岛拥有一批中国知名企业，如海尔集团、海信集团、青岛钢铁控股集团、青岛啤酒股份有限公司、澳柯玛集团、颐中烟草(集团)、双星集团、青岛广源发集团、利群集团、青岛港(集团)、青岛建设集团、山东绮丽集团等。青岛啤酒已经拥有百年的生
14、产历史；海尔集团是改革开放后迅速崛起的企业，2005年实现全球营业额达1039亿元人民币；海信集团、双星集团、澳柯玛集团等均已成为中国的名牌企业。 籟丛妈羥为贍偾蛏练淨。 青岛，荣获“中国品牌之都”的称号，拥有中国大陆唯一的世界最具影响力百强品牌——海尔，另拥有中国名牌产品44种，中国驰名商标15个，有5家企业获得国家质量管理奖。 預頌圣鉉儐歲龈讶骅籴。 青岛市境内上市公司10 家(发行股票 11 只)，境外上市公司 2 家； 12 家上市公司已累计融资 124 亿元，股票基金交易额 563.6 亿元； 渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦。 二、青岛城市规划及建设 1．【城市总体布局
15、结构】 城市总体布局结构规划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成"两点一环"的发展态势。主城区和辅城规划为城市相对集中发展的区域，环胶州湾的六个发展组团规划为城市适度分散发展的区域，形成"相对集中与适度分散"相结合的城市组织结构关系。铙誅卧泻噦圣骋贶頂廡。 主城以市南区、市北区、四方区、李沧区、城阳区中心城区（城阳、流亭）、崂山区中心城区（高科技工业园区）和环崂山的沙子口、王哥庄、惜福镇、夏庄为主组成。规划建设用地面积192.5平方公里，实际居住人口230万人，人均建设用地83.7㎡。规划主体功能为全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；资金流、物资流、信息流集散中
16、心；集约化现代工业和高科技产业区。擁締凤袜备訊顎轮烂蔷。 《山东半岛城市群总体规划（2006—2020年）》对外公布。按照这一规划，山东半岛城市群将致力于成为黄河流域的经济中心和龙头带动区域，与京津冀、辽中南地区共同构筑引领中国经济发展的重要增长极。 规划提出，以青岛为龙头，以青岛、济南为区域发展的双中心，积极培育烟台的副中心城市地位，加快发展重要节点城市，弥补城市群薄弱环节和塌陷环节，形成6个等级的城市规模结构。到2020年，青岛、济南发展成为城区500万人、430万人左右的超大城市。青岛全市总人口将达1200万，济南总人口800万。 半岛城市群目前是以青岛、济南为区域发展
17、的双中心，但随着城市经济的发展和城市空间结构的调整，区域双中心结构将由以龙头城市青岛为核心的单中心结构所取代，但济南的政治、文化中心地位并不会被改变。 贓熱俣阃歲匱阊邺镓騷。 ◆从城市整体布局结构来看，本项目所在的区域属于主城区居住次中心的范畴。因此在项目开发定位时一方面要看到其旅游区内旅游物业的特点，又要看到其处于城市中心区快速东移大的方向背景下的发展预期。坛摶乡囂忏蒌鍥铃氈淚。 【城市用地布局】 城市中心区规划以公共建筑为主体组成，形成一个主中心和五个副中心的多中心均衡分布结构，是城市发展的核心地区。(1)沿山东路、湛流干路围绕市政府办公区形成以行政办公、商务商贸为主的"城市主中
18、心"，并作为青岛市的中心商务区。(2)沿中山路、莱州路、馆陶路、胶州路形成以商业商贸为主的主城"西部副中心"。(3)海尔路以东形成以行政办公、商业、文化娱乐为主的主城"东部副中心"。(4)自沧口广场沿李沧路至李村中心形成以商业及综合服务业为主的主城"中部副中心"。(5)在城阳区中心城区形成以行政办公、商业服务为主的主城"北部副中心"。(6) 在黄岛区的唐岛湾北部形成以行政办公、商业商贸、文化娱乐为主的城市副中心，同时作为"辅城中心"。蜡變黲癟報伥铉锚鈰赘。 居住区规划分新区建设和旧区改建两部分。主城的新建居住区主要向东部发展，辅城的新建居住区主要向西部和南部发展。规划红岛发展组团作为远期城市
19、居住区的发展用地。至2010年人均居住面积为12㎡，住宅总建筑面积为5481.6万㎡，人均居住用地面积为24.8㎡，居住建筑用地面积为76.88平方公里，约占城市建设总用地的28.8%。買鲷鴯譖昙膚遙闫撷凄。 至2010年规划新建15个居住区：夹岭沟、洪山坡居住区、浮山后一、二、三居住区、高科技工业园一、二居住区、老虎山北居住区、城阳一、二、三居住区、辛安一、二居住区、珠山一、二居住区、薛家岛居住区。旧居住区的更新改造应按规划集中成片有计划、有重点地进行，重点是改造棚户区和提高住宅成套率。綾镝鯛駕櫬鹕踪韦辚糴。 ◆从上述用地布局来看，夹岭沟、洪山坡居、浮山后、高科技工业园居住区将连成一片，
20、成为被“城市主中心”、“东部副中心”、“西部副中心”所围绕的纯粹生活居住区，同时在商业、文化、教育、体育、医疗以及公共绿地上均有相应规划，因此在这片区形成真正意义上的CLD（中央生活区）是具备相关条件的。所以本项目在营销推广上可以突出CLD的发展前景。驅踬髏彦浃绥譎饴憂锦。 三、青岛市居住格局及发展变化 解放前夕，青岛市的主要居住区大致分为以下三类：一类在观海山、观象山、青岛山、信号山和小鱼山等地区，这里多是别墅、洋楼和公寓区；第二类是德县路、保定路以北至小港大港地区，主要是平民区，建筑较为简陋，亦有“里院式”的货栈和公寓等建筑；第三类是东镇、四方的居民居住区。自建国至改革开放时期，城
21、市“带状”布局得到有效调整，但改变甚微。九十年代青岛市实施“跨越式”大发展，在实施旧城保护性开发与改造的同时，市南区东部成为城市发展的新区和商务中心区，该区集中了大量的合资企业和外资企业，使这一地区的中介机构、服务结构和各类设施快速发展，该区的购买力大大提高。经济快速发展，外销房、商品房大量地集中于市南区东部地区，崂山区西部海尔路地段的高科技、国际会展中心和文化中心等行业和设施的集中将使该地段成为未来居住生活极具吸引力的地方。猫虿驢绘燈鮒诛髅貺庑。 综观近年来青岛房地产发展态势，由于市区土地资源的稀缺性和城市半径的不断放大，市场竞争的激烈程度日趋增强，必然促使开发商的外向突围 。规模化动向日
22、趋明晰，“规模化范围”的概念逐步得到了市场更清晰的强化。居住生活城郊化将成为青岛楼市发展的又一新阶段。锹籁饗迳琐筆襖鸥娅薔。 大青岛“品”字形的发展战略，正在努力缩小南北经济差距的政策扶持，也为这种趋势起到推波助澜的作用。市郊城镇在几年“退二进三”的城市经济规划引导下，利用青岛制造业和重工业的生产基地纷纷迁离市区的发展契机，带动当地经济的升级改造，以此吸引了大量的居民在当地工作、生活和居住，为房地产的发展带来直接的市场驱动力。同时，市中心拥挤的居住环境现状、“非典”肆虐后所启动的绿色健康理念、区间交通设施的改善和私家车的广泛普及也为居住地域革命带来不小的冲击。再有，市郊房地产尚处于启动阶段，
23、巨大的升值潜力也是吸纳市场游资的最理想栖息地。 構氽頑黉碩饨荠龈话骛。 首先，随着2001年政府已作出了城市经济发展重心西移的决定，在比较长远的未来（5—8年）城市发展的重点区域是青岛西海岸。黄岛区、青岛经济技术开发区和胶南市，城市重点基础设施项目、外资企业投资和市内企业外迁的区域都在该区，预期该区域亦将是吸引人口迁移和房地产开发的重点区域。輒峄陽檉簖疖網儂號泶。 其次，近年来即墨市不断涌现出一些大手笔的楼盘。即墨市的城郊人口基数很大，经济发展日趋活跃，自身的城市化进程也有较快发展，其综合规模化的发展，正是多种因素共同促成的。这其中，消费需求的裂变与细分，是重要的诱因之一。当前的房地产消费
24、市场，住宅产品的“梯次”消费需求形成了“住宅链”，住宅产品要适应这种需求链，就要将具备明显差异化的产品提升到同类别等级的规模化范围内，以适应市场越来越挑剔的选择。 尧侧閆繭絳闕绚勵蜆贅。 市郊楼盘由于土地廉价大都以规模化出现，“规模化范围”的开发方式势必带来经济的规模效益，使开发商在相同价位为市场提供优质高档的居住环境成为可能。同时，低密度、低容积率的规划模式，迎合了那些向往市郊居住生活方式的新潮居住者。开发商不管在建筑工程设计方面，还是内部户型设计和装潢都极其考究，展现工程的科学含量和居住的新概念。更为可喜的是，其已经逐渐重视对楼盘园林规划的投入，多色系植被、小溪水景和人造丘坡的出现已经屡
25、见不鲜，尽力强调房屋的高附加值和人文居住风尚。 识饒鎂錕缢灩筧嚌俨淒。 房地产市场的市郊规模化发展潜流如何，升变为青岛城市发展和房地产拓展的主流，由度假、休闲的少数派居住定位转变为朝出晚归的大众生活居所，真正实现西方发达国家的市郊平民化生活方式，最根本的途径就是需要政府和房地产商共同努力解决“工作、休闲、居住”三度空间的成本问题（这里所说的成本包括时间成本和费用成本），突破市郊楼盘所面临的交通问题、生活设施配套和物业管理三大瓶颈。如北京的市郊通州就是因为开通了轻轨后而使房价从前几年的2000多元／平方米猛升至近年的4000多元／平方米。只有这样，才能实现多方共赢的理想局面。人们为了早日实现“
26、购房梦”，无论是“被动郊区化”还是“主动郊区化”，青岛西海岸和千年古城即墨，在自然条件与文化底蕴上，都占尽地利，推动郊区楼盘“规模化范围”的开发并不是某一个资本雄厚的发展商，也不是小开发商的联盟拼盘，而是时代趋势的正确选择。凍鈹鋨劳臘锴痫婦胫籴。 城内四区简介 市南区位于青岛市东南部，面积30.01平方公里，人口45.57万，是青岛市政治、经济、文化中心。 市北区位于青岛市区中部，面积29平方公里，总人口46．51万，是个商业发达的老城区，近年来，重点抓了棚户区改造工程。恥諤銪灭萦欢煬鞏鹜錦。 四方区位于山东半岛西南部，地处青岛市市区中部，青岛汽车站，海尔集团、青岛发电厂等大型企业坐落
27、区内。 李沧区地处青岛市区北端，属典型的城乡结合部。 第二节 青岛市场情况分析 近年来青岛房价涨幅经历了一个快速增长又逐渐回落的过程，在2002年二季度，房价涨幅还在5.4%，到2002年四季度涨幅升到了11.5，此后至2005年三季度，房价涨幅一直维持在10%以上。其中2004年房价涨幅最大，这一年一季度涨幅是16%，四季度达到了19.8%。2005年10月份开始涨幅回落到10%以下，当月涨幅为9.4%。此后，2006年一季度房价涨幅是7.8%。今年前五个月房价涨幅为5.7%。 鯊腎鑰诎褳鉀沩懼統庫。 一、2006年青岛房地产市场表现 2006年，国家加大对房地产市场的
28、宏观调控力度。青岛市认真贯彻国家各项调控政策，连续出台多项调控办法和配套措施，全市房地产开发投资增幅持续回落，投资结构进一步优化,房价上涨趋缓，宏观调控效果明显，房地产开发市场逐步回归理性。主要有以下几个特点： 1。开发投资平稳增长硕癘鄴颃诌攆檸攜驤蔹。 2006年全市房地产开发投资继续保持较快的发展态势，完成投资268.36亿元，同比增长19.9%，比上年回落15个百分点，比2006年一季度、二季度、三季度，分别降低17.1个百分点、8.8个百分点、3.4个百分点。阌擻輳嬪諫迁择楨秘騖。 按投资用途分，完成住宅投资199.61亿元,同比增长23.2%,占全部投资额的7
29、4.4%，较上年提高了2个百分点；办公楼18.13亿元,同比增长30.7%,占全部投资额的6.8%，比上年提高了0.6个百分点；商业营业用房投资22.61亿元,同比增长25.6%,占全部投资额的8.4%，所占比重较上年提高了0.4个百分点；完成其他用房投资28.02亿元，占全部投资的10.44%。住宅投入加大，占比上提，房地产开发主体地位得到进一步的加强。氬嚕躑竄贸恳彈瀘颔澩。 2．房屋施工规模继续放大 新一轮房地产调控政策实施以来，青岛市有计划地推出较大规模的储备土地，房地产企业也加大了对存量土地的开发，房屋施工规模继续放大。全年房屋施工面积2781万平方米,同比增长17.7%,
30、增幅比2005年提高4.2个百分点。釷鹆資贏車贖孙滅獅赘。 按施工用途分，全年完成住宅施工面积2181万平方米,占全部施工面积的78.4%，增长17.1%；办公楼150万平方米，占5.4%，增长62%；商业营业用房241万平方米,占8.7%，增长6%；其他用房208.19万平方米，占7.5%，增长15.8%。怂阐譜鯪迳導嘯畫長凉。 全年新开工面积达到1221万平方米,同比增长6.8%,其中住宅990.25万平方米，增长11.2%；办公楼68万平方米,增长44.6%；商业营业用房8.38万平方米,下降1.3个百分点，其他用房74.8万平方米，下降23.2%。谚辞調担鈧谄动禪泻類。
31、 3．房屋竣工面积降幅较大 2006年，青岛市房地产开发在建、续建项目674个，其中施工面积超过10万平方米的大盘项目61个，受房屋大盘开发周期较长等各种因素的制约，房屋竣工面积从4月份开始持续下降，全年累计竣工各类房屋653万平方米，下降19.6%。按用途分，住宅竣工543万平方米,下降20%，占全部房屋竣工面积的83.2%；办公楼竣工面积16万平方米,增长106.8%，占2.4%；商业营业用房竣工53万平方米,下降34.3%，占8.2%；其他用房竣工41万平方米，下降7.7%。嘰觐詿缧铴嗫偽純铪锩。 4．商品房销售面积与销售额增幅下降 今年以来，随着宏观调控政策的逐步到
32、位，投资性购房受到了明显制约，投机性炒房得到有效遏制，持续几年购销两旺的青岛市房地产一、二级市场交易萎缩，购房者购房热情开始降温，消费观念逐步回归理性。 另外，竣工面积的持续下降，市场可供销售的现房房源相对紧缺，也是造成商品房销售下降的重要因素。全年青岛市累计销售各类房屋737万平方米，比去年下降14.4%，其中住宅销售660万平方米，下降14.6%；办公楼销售19万平方米,增长34.7%；商业营业用房销售46.6万平方米，下降23.9%；其他房屋销售10.6万平方米，下降5.4%。熒绐譏钲鏌觶鷹緇機库。 受商品房销售面积下降的影响，商品房销售额也呈下降趋势。全年商品房销售额313.3亿
33、元,同比下降3.4%,其中：住宅销售额264.8亿元,下降5.7%；办公楼销售额17.7亿元,增长39.2%；商品营业用房26.73亿元,下降3.2%；其他用房4.0亿元，增长29.3%。 鶼渍螻偉阅劍鲰腎邏蘞。 5．市郊三区开发投资继续放量 2006年，青岛市市内四区、市郊三区、五市等板块区域特征明显。从投资进度看，市郊三区房地产开发投资增幅规模继续放大，占全市房地产开发投资的比重进一步提升。青岛无忧房网 在全市房地产开发投资中，累计完成房地产开发投资105.7亿元，同比增长47.1%，高出全市增幅27.2个百分点，占全市房地产开发投资的39.4%，比去年提高7.3个百分点。五市
34、完成投资57.92亿元，增长19.5%，增幅低于全市增幅0.4个百分点。市内四区完成104.7亿元，仅增长1.2%。从施工面积看，五市施工规模扩张较快，全年为985万平方米，增长27.8%，其次是市郊三区1071万平方米，增长2.3%，市内四区仅增长1.2%。从竣工面积看，市内四区好于其他板块，全年竣工面积为240.5万平方米，增长6.6%，市郊三区、五市两板块分别下降48.5%、18.7%。纣忧蔣氳頑莶驅藥悯骛。 各区主要地产项目 市南区 国际城名苑 起价7700 市南区高档花园社区占地面积:38677平方米，总建筑面积:76967平方米 中环国际广场 起价9400 市
35、南区香港中路CBD核心，总建筑面积约88000平米，写字楼，高档公寓 东海路9号 22000-37000，均价27000 项目占地约10100平方米，总建筑面积95368平方米，是青岛最高住宅 班芙春天 起价7200 市南区，繁华便利，现代Bauhaus风格，总建筑面积:27325.80平方米 颐中·高山 起价8700 颐中•高山位于市南区银川西路大尧山东南麓，项目总建筑面积20.43万平方米，设计总户数1200余户，项目定位于高端社区，融汇低层别墅、小高层和高层多种唯美建筑形式。 鲁能•领秀城 起价13000 项目占地1100亩，总建筑面积约126万㎡，位于青岛市崂山
36、区与市南区结合部，城区历史上最大规模的旧村改造项目 市北区 颐中银街 起价9800 位于辽宁路商业科技街的西北侧，东起辽宁路，西至乐陵路，北起临淄路，南抵章丘路，总规划面积为46114.9㎡，建筑面积为138320㎡，包括商业、住宅 中房福岭嘉苑 起价5630 位于青岛市12万平方公里釜山新区规划范围之内，小区建筑面积20万平方米 环宇康庭 均价8700 矗立于城市主干线、奥运大道-山东路，市中心大型风尚建筑群。扼守CBD黄金要道，距离市政府、香港中路商务核心区大约十五分钟车程 翠海依居 起价4400 坐落于李沧区于四流中路187号，东临全开放型公园——沧口公
37、园 良辰美景 起价8430 青岛市中央商务区首个开工项目，总建筑面积约20万平方米，其中有6栋32层、34层高层；1栋10层小高层组成。户型60平方米－160平方米，精装修。 TOPTOWN鼎城 起价6300 10万平米上层建筑群，55-135完美户型 静湖琅园 6550－10600 市北区浮山新区的西南部，占地面积:4442.22平方米总建筑面积:110000平方米 鲁信长春花园 9300左右 用地面积47.98公顷，总建筑面积约99万平方米 河马石·四季景园 均价5800 地处合肥路、劲松三路交汇口。占地243亩，总建筑面积21万平方米，户型40-140平方米
38、规划入住户数1820余户。 四方区 林语山畔 起价4980 总建筑面积:28000平方米 瑞纳嘉兴 均价4950 总建筑面积:20962.70平方米 水乡苑 起价4750 总建筑面积:41841平方米，面积从60－115平方米不等 海逸山景 起价5200 占地面积24921㎡，总建筑面积29269㎡，建筑密度适宜，容积率低，由8个多层建筑组成 兴隆花园 起价5600 项目规划总建筑面积11.7万平方米，项目85%的户型面积控制在70-110平方米之间 李沧区 金秋小区二期 起价3749 百通星园 均价3900 经济适用房 百通馨苑三期
39、 起价4200 占地面积:72000平方米 帝都嘉园 2100-3700 均价3390 总建筑面积:110248平方米 其他区 崂山区 海尔东城国际 均价7600 占地420亩，地上总建筑面积约43万平方米，其中住宅38万平方米，共有75个楼座。户型以60－200平方米 城阳区 万科魅力之城 5500 建筑面积40万平方米，部分全装修。占地面积:210000平方米 城阳区 崂山水岸绿洲 3160－4400，3550 占地面积:360000平方米，建筑总面积为360000平米大型生态亲水社区 崂山区 左岸风度 项目总建筑面积为30万平米，总建筑
40、面积:300000平方米 二、2006、2007年青岛土挂挂牌价格 2007年土地挂牌价格 序号 地理位置 面积 楼面低价 1 市南区金湖路12号 18280 1940 2 南区延吉路98号（敦化路南、福州路西） 48097 2145 3 北区利津路8号 66617 1840 4 市北区同安路889号 19590 1780 5 市北区绍兴路68号 65916 1865 6 四方区宜昌路12号 28328 1070 7 四方区洛阳路12号 68667 1520 8 四方区宜昌路1号 157900 1460 9
41、 李沧区枣山路329号 48594 1050 10 四方区开平路南、台柳路西 151766 1630 11 李沧区九水路7号 20886 1720 12 李沧区重庆中路688号 14337.7 1330 颖刍莖蛺饽亿顿裊赔泷。 2006年成交土地 序号 地理位置 性质 面积 起拍价 成交价 1 市南区延安三路234号 商住\商业 15012.10 4405 4505 2 市南区台南路东、金都新村西 住宅 6697.60 4880 4890 3 市北区辽宁
42、路94号 商业\住宅 3159.60 1260 1260 4 四方区环胶州湾高速公路东、宜昌路北 仓储 19864.70 5 四方区重庆南路88号 住宅 18994.70 2290 2650 6 四方区瑞昌路146号 住宅 3574.90 2160 2950 7 李沧区永平路31号 住宅 17295.00 1470 1820 8 李沧区青山路南、浮山路西 住宅 20628.10 1395 1435 9 市北区芝泉路28号 住宅\商业 15876.50 3610 3630 10 市北区营口路81号 住宅\商
43、业 19393.40 2250 2940 11 李沧区重庆中路959号 住宅\商业 64851.90 675 800 12 李沧区九水路184号 住宅 27501.90 995 1200 13 市北区上清路16号 住宅\商业 6463.00 2530 4850 14 杭州支路1号甲 仓储 37942.20 500 900 15 四方区郑州路1号 住宅 15489.80 1350 1460 16 李沧区京口路、书院路、古镇路围合街坊 商业金融 7967.80 1905 1925 17 北至六号码头，南至
44、市北区行政区界东至冠县路，西至海边所围合的区域 居住商服 386206.70 18 延吉路152号 住宅 18133.30 1340 1340 19 清江路1号 住宅 56880.80 500 500 20 延安三路184号 住宅 5672.30 3150 4800 21 杭州支路1号 商业 38282.60 1000 1010 22 德兴路26号 工业 18666.80 490 490 23 四方区郑州路以南,洛阳路以北 住宅商业 58791.70 1710 1775 24 李沧区重庆路西,兴国
45、路南 住宅商业 113974.40 1520 1560 25 市南区延吉路98号,延吉路临字198号 住宅 30100.96 2160 2260 26 李沧区京口路100号,君峰路66号 住宅商业 27171.80 1110 1110 三、2007年青岛市场分析 （一）宏观市场分析 今年上半年，商品房施工面积不断增长，商品房竣工面积比去年增长42%。随着商品房供应量的加大，房价涨幅已逐渐回落，今年前五个月我市新建商品住宅销售价格6902.5元/平方米，同比上涨5.7％，涨幅同比下降2.1个百分点，环比增长为0.2％，涨幅环比下降0.6个百分点。2
46、005年10月以来 房价涨幅逐渐降低 5月份，我市新建商品住宅销售价格7224.5元/平方米，同比上涨5.8％，涨幅同比下降2.1个百分点，涨幅低于全国70个大中城市平均指数0.8个百分点，在全国70个大中城市中位居34位，比去年同期下降19位。5月份新建商品住宅销售价格环比增长0.4％，低于全国70个大中城市平均指数0.4个百分点。 上半年 商品房竣工面积增长42%濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻。 根据有关部门日前公布2007年上半年房地产相关信息称，青岛市商品房屋施工、新开工、竣工、销售规模持续扩大。2007年上半年，青岛市商品房施工面积不断增长。全市房屋施工面积253
47、8.4万平方米，同比增长30.2％，增幅比去年同期提高10.7％。其中，全市商品住宅施工面积1891.1万平方米，同比增长25.7％，增幅比去年同期提高7.1%。 2007年上半年青岛市房屋新开工面积609.8万平方米，同比下降0.3%，增幅比去年同期下降3.8%。其中，全市商品住宅新开工面积420.6万平方米，同比下降16.2%，增幅比去年同期回落35.7%。 2007年上半年青岛市商品房竣工面积281.1万平方米，同比增长42%，增幅比去年同期提高41.7%。其中，全市商品住宅竣工面积236.7万平方米，同比增长40%，增幅比去年同期提高35.3%。銚銻縵哜鳗鸿锓謎諏涼
48、 1、“青房指数”依然处于“景气”空间 作为2008年北京奥运会的唯一协办城市，青岛市整体经济的快速发展，青岛市的房地产一度成为全国楼市的焦点，而且快速增长的青岛房价也成了人们关注点。2006年，青岛市 “青房”景气指数继续处于景气区间，总指数在104.36点上平稳运行，“景气度”比2005年提高了1.85个百分点，价格分类指数2005年、2006年一直保持在110点上。进入2007年之后，青岛市政府开始加大对房地产市场的调控，是青岛的楼市逐步走向良性发展阶段，而且青岛的房价也走向稳步增长的轨道，2007年1~3月份“青房指数”一直处于“景气”空间。挤貼綬电麥结鈺贖哓类。 2、市场交易
49、增长明显，中小户型唱主角 青岛市房地产交易中心数据显示，青岛的房地产交易从3月份开始活跃，中小户型唱起楼市主角。4月市区商品住宅销售量实际成交1676套，比3月份增加327套，环比增长24．2％，同比上涨105．6％，其中中小户型约占成交总量七成；赔荊紳谘侖驟辽輩袜錈。 表：4、5月份住宅销售数据统计表 4月份住宅销售数据统计 单套面积 销售数量 所占比例 100平米以下 1162 69.3% 其中：80-90平米 676套 100-120平米 244 14.5% 120平米以上 270 16.1%
50、 3、房价稳定增长 据青岛住宅交易中心数据显示，2007年，青岛房价指数一直保持在105点的水平，同比增加5%，而且青岛市房屋租赁价格指数保持在110点高位运行，青岛的房屋租赁价格同比2006年上升10%。塤礙籟馐决穩賽釙冊庫。 5月份青岛市整体成交均价为6527.7元/平方米，较4月份上涨14.87%；各在售楼盘5月成交均价也依然延续了3月、4月的势头——升多降少，其中市南区、市北区、崂山区在售楼盘成交均价增幅较明显；裊樣祕廬廂颤谚鍘羋蔺。 4、市区几大热点地段，下半年楼市，如下几个区域最值得关注。 银川西路
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