太给力!有人把房地产和建筑行业应对“营改增”的策略总结出来啦!.doc

太给力！有人把房地产和建筑行业应对“营改增”的策略总结出来啦！
一“营改增”对建筑业的影响
1.增值税是价外税，营改增后建筑业营业收入从原来的营业税收中剔除了应交纳11%的增值税销项税额，因此价格不变的情况下，收入会正常下降约9.9%。
2.税负和现金流出增加，利润总额下降，本质上是进项发票无法足额取得，可以抵扣的进项税少，造成税负和现金流出增加，利润总额下降。
营改增对建筑业利润的影响分析表

二“营改增”对房地产行业的影响1.房屋无法提价，增值税是价外税，不能加入到价格当中，最终消费者大多为个人不能进项抵扣。如果盲目提价，不利于在市场竞争，所增加的价格也要付出相应的税金。

2.土地使用权费和金融机构利息支出占开发成本的比重较高，能否进项抵扣关系重大。
营改增对房地产利润的影响分析表

一方面，营改增允许进项税额抵扣。只要企业能够取得、保管增值税专用发票，进行有效抵扣则不会增加营业成本。另一方面，由于税率上升，如果企业不能够有效地管理进项税额的话，会使得税负上升。
二“营改增”后房地产和建筑行业可能面临的挑战
1.交易对方管理
挑战一：交易对方纳税人资格梳理以及信息登记
挑战二：如何进行价税分离，并固化在系统中
挑战三：如何根据“营改增”需求修订现有的业务合同
明确价格为含税价/不含税价
发票开具对存在税务合规风险的项目，进行合同内容的调整

挑战四：如何调整交易对方的评估标准和审核流程如何制定价格调整系数以利于税后比价如何调整交易对方准入标准和审核流程对于特殊交易对方的处理
挑战五：如何建立沟通渠道，使交易对方能够了解公司最新政策
挑战六：定价如何调整
建议财务人联合业务人员，在业务前端对交易对象的纳税人资格进行梳理以及登记。根据“营改增”需求，比照涉税条款和标准合同条款，修订现有的业务合同。明确价格为含税价/不含税价，调整合同价格
财务和会计的影响
会计处理：新增会计科目，不同业务的记账方法和财务处理
绩效考核：根据政策调整绩效考核标准，如果多档税率时如何调整；绩效考核标准的解释和落实。
利润影响：不同的增值税率或征收率，导致利润的变化；进项抵扣率的高低影响利润水平
现金流影响：税负变化可能导致企业现金流的相应调整
预算调整：考虑财税的影响后调整预算
建议财务人员在做2015年的预算的时候需要考虑增值税改革的影响，可以依照上例（营改增对建筑业/房地产利润影响分析表）的计算模型，估计企业受到营改增影响最差和最好的影响，事先做好准备。
2.法律合规
营改增前后，其会计处理是不同的，成本收入都会受到影响。企业应秉持着收入与成本不变的原则，修改合同条款。
3.需要修订的合同模板
挑战一：如何确定和梳理需要进行修订的合同模板根据轻重缓急进行梳理
统一归集整理税务处理不明确业务的相关合同
结算进度
挑战二：修订合同的涉税条款价款含税/不含税
对供应商的开票要求
向客户开具发票的时间
合理安排付款方式
服务内容具体化以减少税务合规风险
开票对象的资质
挑战三：对于政策不明确的项目，如何修订合同以应对未来税收政策的变化
企业应当考虑，如何使集团内的多家公司在规定的短时间内实现从营业税纳税人向增值税纳税人的平稳过渡，保障公司的正常运营。以及在税务合规的前提下，探索税务优化的方案。
4.鉴于目前针对四大业的营改增税收政策尚未颁布，企业可以考虑采取分阶段的方式应对营改增：
第一阶段——法规公布前
企业特别是房地产或者金融行业这类涉及范围较广的企业需要成立一个营改增小组，小组成员包括管理层代表，业务部门，设计部门，财务部门等各部门代表。
营改增小组评估营改增将会对企业集团在财务及税务方面可能带来的影响，并根据不同的情况制定不同的应对策略，同时就营改增的相关准备制定公司战略以及详细的工作计划。前期收集政策汇编，梳理业务模式及方案。除此之外，建议企业事先做自我评估，测算每一个业务，每一项采购，对企业的影响程度。在测算过程中，去了解供应商和经销商的纳税人资质情况。最后根据评估的结果更新改进企业的系统，使其能满足营改增后对合规性的要求。梳理供应商信息和纳税人资质，并录入系统中。再次，对相关人员（如财务/税务、法务、采购和销售人员）进行初步的培训。最后复核公司所使用的典型商业合同中的税务条款。
第二阶段——法规公布后
营改增细则出台后，企业需要复核第一阶段的工作并做出必要的修正。在此基础上，落实工作计划，例如：实施系统改进；与供应商和客户就营改增可能带来的影响做进一步的沟通；对相关人员针对具体的税法规定做进一步的培训；制定增值税合规工作流程手册等。同时，财务人员与主管税务进行沟通，进行增值税纳税登记、发票申领等相关合规性工作。
第三阶段——营改增过渡完成后
企业根据前两阶段的实施效果以及相关系统运行一段时间（例如：3个月）后的情况，再次进行系统复核，识别相关问题并寻求解决方案。
企业可以自行或者寻求第三方做营改增差异分析。首先，需要梳理企业的业务流程和内部管理流程，找出并标注与税相关的流程和环节。其次找出增值税与现行税收情况的差异。最后针对这些差异，本着税务合规和税务优化的要求，进一步改进流程和环节。
企业制作增值税管理手册及成本费用抵扣手册或者组织相关人员的培训。增值税管理手册实质属于内控管理手册，比如手册中规定各个部门的涉税人员的操作流程，设置管理复核岗位，划分各个岗位的职能等等。