实务手册-—房地产开发前期操作手册全集.doc

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前期操作手册

@@@@2集团有限公司
2010年11月
目 录
第一篇 开工前阶段
第一章 土地取得
第一节 市场调查和项目构思
一、房产市场调查
二、土地市场调查
三、项目地块调查
四、项目构思
第二节 土地取得过程控制
一、一级土地市场土地使用权取得过程控制
二、二级土地市场土地使用权取得过程控制
第三节 国有土地使用权登记
一、建设项目用地预审
二、建设项目用地审批
三、国有土地使用权设定登记
四、国有土地使用权抵押和注销抵押登记

五、闲置土地认定和处置
第二章 规划和建筑设计
第一节 方案设计前
一、项目立项
二、勘测设计条件
三、设计单位确定
第二节 方案设计
一、方案设计会审
二、委托日照分析
三、委托环境影响评价
四、委托交通影响评价
五、委托景观分析
六、方案设计公示
第三节 初步设计
一、初步设计会审
二、申领《建设用地规划许可证》
第四节 施工图设计
一、施工图环境影响评价文件审批
二、施工图消防审核
三、施工图卫生审查
四、施工图人防审查
五、施工图交叉审核
六、建筑预定位计算
七、申领《建设工程规划许可证》
八、绿化指标审查
九、施工图交警审查
十、建筑工程规划告示
十一、建筑定位和灰线检验
十二、项目地名命名
第三章 专业设计
一、景观设计
二、精装修室内设计
三、室外综合管线设计
四、电力设计
第四章 施工许可证申领
一、规费审核与缴纳
二、工程招投标
三、工程质量安全监督注册
四、签订《建设工程竣工档案移交承诺书》
五、申领《建筑工程施工许可证》
六、临时建设工程规划许可证办理

第二篇　施工阶段
第一章　设计变更处理
第一节　规划指标调整
一、建筑面积增加
二、建筑高度增加
第二节 功能调整
一、配套设施
二、建筑公共部位
三、户内功能调整
第三节 施工图优化设计
第二章　施工过程协调
第一节　有关环节审批
一、施工出入口设置
二、挖掘城市道路许可
三、夜间施工许可
四、工程渣土准运
第二节　重要节点验收
一、±0.000检测
二、中间结构验收
三、单体竣工验收
第三章　预售许可证申领
一、施工图人防红线确认
二、商品房预售面积测绘
三、商品房物业管理用房预缴
四、商品房物业维修基金预缴
五、社区用房确定
六、商品房预售形象进度鉴证
七、申领《商品房预售许可证》

第三篇 交付前验收阶段
第一章 验收流程图
第二章 综合类验收
第一节 基础验收链
一、消防验收
二、人防验收
三、规划验收
四、城建档案归档
五、竣工验收备案
六、社区用房协议签订
七、配套公建用房确认
第二节 面积实测和物业链
一、面积实测
二、物业用房核定
三、物业基金缴纳
第三节 环保链
一、接管施工许可
二、环保验收
三、防疫验收
第三章 单项验收
一、绿化验收
二、交警验收
第四章 专业验收
第五章 土地复核验收
第六章 产权初始登记
第一篇 开工前阶段

第一章 土地取得

获得土地使用权是房地产项目开发建设的基础。
本章主要围绕：一级土地市场和二级土地市场土地的取得所涉及的项目市场调查和地块调查，土地取得过程控制以及土地使用权登记三大环节的工作。
基本流程总图：
房产市场调查

项目地块调查

土地市场调查

项目构思

二级土地市场土地实体取得过程控制

一级土地市场土地使用权获得过程控制

出让土地使用权登记

第一节 市场调查和项目构思
本节主要介绍意向拿地前所进行的房产市场调查、土地市场调查、项目地块调查以及调查后形成项目构思的前期工作。
一、房产市场调查
1、工作目的
通过三观（宏观、中观、微观）房产市场调查，有目的、有步骤、系统地收集真实、有效的资料，并进行客观的分析，为经营决策者提供客观、准确的市场信息，保证拿地决策的正确性、客观性。
2、工作联系对象
2.1 国家宏观经济和房产市场。
2.2 所在城市建设规划状况与经济发展状况。
2.2 地块所在区域房产市场状况。
3、工作内容
3.1 根据集团项目拓展的有关规定，结合意向投资地块的区域和土地性质等特性，进行房地产市场调查内容的提纲编写。
3.2 进行房产市场调查，完成调查报告。
3.3 控制房产市场调查内容的品质、进度。
4、工作程序
4.1 政策环境调查，内容主要包括：国家房地产政策、省（市）及土地所在区域房地产开发经营方针和政策、房地产开发经营管理法律和法规、房地产税收政策、城市建设规划现状和未来城市规划发展状况。
4.2 经济环境调查，内容主要包括：项目所在区域以往、当前和未来经济结构运行状况（趋势）、城市基础设施建设状况和未来发展战略、人口、居民收入、消费结构、消费水平状况。
4.3 社区周边环境调查，内容主要包括：项目所在区域位置和交通便利状况、居住人群状况、文化氛围、商业、医疗和教育配套等调查。
4.4 项目所在区域房地产市场需求和消费调查，内容主要包括：房产开发和销售现状、数量、不同物业消费群体构成状况、消费行为目的、商品房和二手房租售价格、商品房入住率、房产市场的总需求量、饱和点和需求发展趋势、未来3-5年的开发量和供应量、房产属性和分布状况、产品品质状况。
5、应注意的问题
5.1 平时应注意对相关各类政策、信息的收集，并做到及时更新。
5.2 可以充分利用集团资料库资源，也可以借助外援资源力量，确保所提供信息的成熟性和准确性。
二、土地市场调查
1、工作目的
通过对土地市场的调查，为经营决策者提供有效合理的土地取得方式、途径和价格信息。
2、工作联系对象
2.1 国家对土地出让的政策、当地的出让程序和方式。
2.2 意向地块所在地土地市场现状等。
3、工作内容
3.1 根据集团项目拓展的有关规定，结合意向投资地块的区域和土地性质等特性，进行土地市场调查内容的提纲编写。
3.2 进行土地市场调查，完成调查报告。
3.3 控制土地市场调查内容的品质、进度。
4、工作程序
4.1 土地法律、法规调查，内容主要包括：国家土地宏观调控状态、国家土地管理法、城市房屋拆迁管理条例、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定、省（市）国有土地使用权出让和转让办法、土地管理权限有关规定、土地资产评估办法。
4.2 土地交易规则调查，内容主要包括：
4.2.1 招标、拍卖、挂牌竞买人须知
4.2.2 招标、拍卖、挂牌程序和规则。
4.2.3 出让土地使用权转让必备条件和必备资料。
4.3 土地交易市场调查，内容主要包括：项目所在城市当年供地计划和供地状况、项目所在区域同属性土地招标、拍卖、挂牌情况、近期同属性土地出让金价格及面积增加导致补缴出让金评估价格。
5、应注意的问题
5.1 平时应注重对土地政策的收集和更新，勤于对土地交易信息的汇总和对比分析，为项目的拓展提供信息保障。
5.2 平时应注重参与当地社会的土地交易活动，丰富实践经验。
三、项目地块调查
1、工作目的
通过对项目地块的调查，为经营决策和后续规划设计等工作提供依据。
2、工作联系对象
意向地块。
3、工作内容
3.1 根据集团项目拓展的有关规定，结合意向投资地块的区域和土地性质等，进行项目地块调查内容的提纲编写。
3.2 负责项目地块状况调查，完成项目地块（可行性）调查报告。
3.3 控制对项目地块调查的质量、进度。
4、工作程序
4.1 调查内容主要包括：征地面积、用地面积、宗地面积、容积率、建筑密度、绿化率、公建配套要求和面积、土地出让年限及用途、土地出让金的构成、配套费构成（大市政配套费、绿化配套费等）、起价、竞标保证金、中标价履行时间。
4.2 现场踏勘调查，内容主要包括：地上建筑物拆除状况、土地地形、用地四至、用地界限、周边市政管线到位情况、场地外现状道路、河道水体、高压线、架空管线、地下管线井盖、地质状况。
对二级市场土地或毛地出让需在上述4.1、4.2项基础上视情增加4.3、4.4、4.5项调查内容。
4.3 拆迁土地状况调查：政府对该地块上的拆迁有关文件规定、拆迁进程、拆迁能力预估、拆迁时间预估、回迁安置面积预估、后续拆迁费用预估、征地综合补偿费等。
4.4 土地权属调查：土地使用权获得形式及其有效性、合法性，土地使用权者土地出让金的履行情况、土地抵押借款状况、与第三方进行土地相关合作情况调查，用地四边界确认状况、土地登记状况等。
4.5 土地开发进度调查：拆迁状况、勘测设计条件、设计单位、规划和建筑方案设计状况等。
5、应注意的问题
5.1 政府招标、拍卖、挂牌的土地信息可以从政府部门直接取得。
5.2 二级土地市场的土地相关资料和潜在问题（包括土地所有单位的债权债务）相对比较复杂，务必在调查中了解清楚。
四、项目构思
1、工作目的
通过项目构思，对项目定位、开发规模、成本测算、销售价格形成初步框架，编制项目可行性报告为决策者拿地提供依据。
2、工作联系对象
意向地块和相关要素。
3、工作内容
3.1 汇总房产市场、土地市场、项目地块的调查报告。
3.2 根据集团项目拓展的有关规定和要求，确定项目有关指标，形成项目构思框架。
3.3 编制项目可行性报告。
4、工作程序
4.1 目标客户定位构思。
4.2 规划和建筑定位构思：建筑类型（多层住宅、高层住宅、别墅等）、规划布局、建筑面积、户型配比、公建配套、车位配置等。
4.3 合作方式构思：组建项目合作开发公司合作或土地使用权转让合作或其他形式合作。
4.4 开发计划构思：分几期开发、每期开发位置与规模、每期开发时间等等。
4.5 经济估算：项目总成本（土地成本、前期成本、工程成本、管理费用、财务费用、税金），项目总收入（可售面积，销售单价预测），项目盈利情况，经济和财务评价。
4.6 综合以上各项内容，编制项目可行性报告。
注：部分经济估算内容可参照产品策划书或可行性研究报告投资估算模板。
5、需要注意的问题
5.1 充分借助集团公司各项人力资源，提高工作质量和效率。
5.2 项目可行性报告作为项目构思的最终成果，其质量如何取决于前述的房产市场调查、土地市场调查和项目地块调查的质量高低，要重视三项调查的重要性。

第二节 土地取得过程控制
本节主要介绍一级土地市场土地使用权获得和二级土地市场土地实体获得过程控制，以及各类土地合同（协议）签订工作。
本节所称的一级土地市场土地使用权获得是指通过土地招标、拍卖、挂牌形成获取的土地使用权；二级土地市场土地实体取得是指以共同出资、利润共享、风险共担的项目合作，以及以土地使用权转让等形式的涉及土地实体的合作。
一、一级土地市场土地使用权获得过程控制
1、工作目的
通过一级土地市场土地使用权获得过程控制，确保意向土地取得，并有效控制土地取得成本。
2、工作联系对象
2.1 土地管理部门。
2.2 土地取得相关的各个环节。
3、工作内容
3.1 负责招标、拍卖、挂牌土地竞买前相关条款的政府沟通、协调工作。
3.2 参与招标、拍卖、挂牌土地竞买及竞买前各项手续办理。
3.3 根据法定代表人的授权，签订土地出让合同。
4、工作程序
4.1 做好地块调查（参见项目地块调查内容）。
4.2 进行地块背景调查和地区优惠政策沟通。
4.3 了解参加竞买单位和个人有关状况。
4.4 分析土地出让合同和补偿协议的有关条款。
4.5在上述工作的基础上，根据地块具体情况，提出合理报价，经集团公司领导审定后，参与报价竞争等具体工作。
5、需要注意的问题
5.1 合理利用公司优势，对土地出让合同和协议中不明确的条款应及时向土地管理局和规划局咨询，并得到明确。
5.2 注意运用招标、拍卖、挂牌的方法和技巧。
5.3 开发区管理委员会作为出让方签订的土地出让合同应被市、县人民政府土地管理局部门追认后才能有效。
二、二级土地市场土地使用权获得过程控制
1、工作目的
通过二级土地市场土地使用权获得过程控制，确保土地取得的安全性，以及土地成本的可控性。
2、 工作联系对象
2.1 土地管理部门、土地合作单位
2.2 土地取得相关的各个环节。
3、工作内容
3.1 参与以土地实体为合作基础的合作项目调查。
3.2 负责与合作方就合作形式和内容进行沟通和谈判。
3.3 负责合作项目相关合作协议的起草。
3.4 根据法定代表人授权，负责合作开发项目协议的签订。
4、工作程序
4.1 合作方背景调查：工商登记内容，股东背景，企业资信状况，累计开发项目状况，企业债权债务，税收优惠政策，企业组织架构。
4.2 意向合作商谈：合作方式，管理模式，利润分配和风险承担，土地使用权变更登记期限和费用承担等。
5、需要注意的问题
5.1 重视合作方的背景调查。
5.2 依靠集团法律事务部资源，律师参与协议、合同的起草和修改。

第三节 国有土地使用权登记
土地中标后，受让方按合同规定交纳了出让金，并取得方案设计（不需要初步设计审查的项目）或初步设计政府审查意见后，应进行建设项目用地预审、审查并办理土地使用权登记。
一、建设项目用地预审
1、工作目的
通过建设项目用地预审，取得建设项目用地预审意见，该意见是办理建设用地审批的前置和重要依据。
2、工作联系对象
市国土资源局（土地规划耕地保护处）。
3、工作内容
3.1准备下列资料：
3.1.1计划立项文件。
3.1.2建设用地规划许可证及附件、附图。
3.1.3 1:1000建设用地规划红线图1份（原件）。
下列资料，根据不同情况提供
3.1.4若涉及西湖区风景区用地的，需提供风景名胜区选址意见书。
3.1.5涉及征地拆复建项目用地，须提供市征迁办出具的并经征用处确认后的证明文件。
3.1.6属开发性安置项目用地，须提供市政府批准文件及征用处核准表。
3.1.7违法用地需补办项目用地，须提供查处结果文件文件。
3.2建设项目用地预审报批。
4、工作程序
4.1 填写建设项目用地预审申请表。
4.2携上述3.1所列材料到市国土资源局办理建设项目用地预审。
4.3 领取建设项目用地预审意见书。
5、应注意的问题
建设项目用地预审时应同步准备建设项目用地审批材料。
项目办理审批依据：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国国土资源部令第七号》。
二、建设项目用地审批
1、工作目的
通过建设项目用地审批，取得建设项目用地审批意见，该意见是办理土地使用权登记的前置和重要依据。
2、工作联系对象
市国土资源局（土地利用处）。
3、工作内容
3.1准备下列资料：
3.1.1 建设用地预审意见。
3.1.2建设单位资质证明、营业执照。
3.1.3计划立项文件、规划设计批复。
3.1.4建设用地规划许可证及附件。
3.1.5 1：1000规划红线图。
3.1.6 1：500总平面布置图。
3.1.7 勘测定界图及勘测定界资料。
3.1.8 实地踏勘表。
3.2下列资料根据不同情况提供：
3.2.1 涉及西湖风景名胜区用地的，需提供西湖风景名胜区管委会(市园文局)出具的审查证明材料。
3.2.2 涉及“三资”企业项目用地，需提供《土地出让合同》；属招拍挂出让，需提供土地出让合同和土地开发补偿协议。
3.2.3涉及已农转用项目办理用地审批手续的，需提供市征迁办出具的《办理具体建设项目用地审批手续通知》、征地补偿协议、“一公告一登记”。
3.2.4如涉及征用集体存量土地的，需提供市征迁办出具的征地补偿协议；涉及征用撤村建居村土地的，需提供市征迁办出具的经济补偿协议。

3.3负责与建设项目用地审批管理部门的工作协调。
4、工作程序
4.1填写建设项目用地申请表。
4.2携上述3.1、3.2所列资料到市国土资源局办理建设项目用地审批受理手续。
4.3与土地测绘管理部门及时协调委托勘测定界，做好勘测定界记录。
4.4土地测绘院完成勘测定界资料后，及时与征迁办联系，办理勘测定界资料确认。
4.5勘测定界资料确认后委托测绘管理部门进行实地踏勘，填写实地踏勘表，并再转征迁办确认。
4.7领取建设项目用地呈报表。
5、应注意的问题
5.1 工程系统人员应参与勘测定界，做好记录。
5.2 以上审批材料一般为一式六份，其中国土局存档三份，其余三份建设用地呈报表交规划局、国土局地籍处、建设单位。
项目办理审批依据：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》。
三、国有土地使用权设定登记
国有土地使用权设定登记的内容主要包括：土地权利人的姓名、名称、地址、土地登记类别；土地权属性质、来源；土地座落、四至及地号；土地用途、面积、等级、地价；使用期限、终止日期；建筑面积、容积率、建筑物类型、建筑占地面积、建筑密度；土地分类面积；土地它项权利。
1、工作目的
国有土地使用权设定登记，取得《国有土地使用权证》，保障土地权利人的合法权益。
2、工作联系对象
市国土资源局（土地登记交易中心、地籍处）。
3、工作内容
3.1《国有土地使用权证》的申领。
3.2协调宗地测绘和土地四至确认。
3.3土地契税申报和交纳。
3.4土地登记及相关部门的协调。
3.5准备下列资料：
3.5.1企业营业执照或机构代码证。
3.5.2委托人和受托人的身份证。
3.5.3宗地测绘资料原件3份(含地籍调查资料，若宗内2-3种用途的，需提供4-5份宗地图)。
3.5.4建设用地呈报表。
3.5.5建设用地规划许可证及附件 (含规划红线图)。
3.5.6已经通过用地复核验收的，需提供复核验收合格证2份。
3.5.7 属出让土地设定登记的，还需提供土地使用权出让合同1份，出让地块的报刊登记公告，契税缴款书第六联。
3.5.8属毛地出让或划拔的，需提供拆迁补偿协议书和地上建筑物拆迁由本单位负责的承诺书。
3.5.9出让合同中有多种用途的，需提供各种建筑面积说明。
3.5.10交地协议书。
3.5.11宗地地籍调查界址确认表，宗地草图。
4、工作程序
4.1 填写土地使用权登记申请表、土地登记委托书、法人资格证明书。
4.2携上述3.5、4.1所列资料到市国土资源局办理《国有土地使用权证》。
4.4 领取《国有土地使用权证》。
5、需要注意的问题
5.1 以上审批材料一般为一式二份。
5.2 土地使用权登记受理后，应及时委托土地测绘院进行宗地测绘。宗地测绘时工程部做好宗地定界记录；完成宗地测绘后，应与土地登记信息中心及时联系，协调四至单位办理宗地确认；宗地四至确认并经土地使用权登记初审后，应协调土管局地籍处进行出让地块的报刊登记公告（公告期为15天）。
5.3 出让合同中涉及多种建筑用途需做建筑面积说明的，应尽量采用房管部门的测绘面积计算方式，以较正确地区分不同性质的建筑面积，便于各个部门计算口径统一。
5.4 土地契税交款凭证是办理土地使用权登记的前置条件。全额支付土地出让金后，应办理土地契税交纳。
5.5 对于可以进行分期开发建设的项目，建议采用分期登记，便于资金周转和后续各项手续办理。
四、国有土地使用权抵押和注销抵押登记
国有土地使用权设定抵押和注销抵押是指：土地抵押给金融机构或信托机构以申请借款及归还借款后需办理的《国有土地使用权证》设定抵押和注销抵押手续。
1、工作目的
1.1办理《国有土地使用权证》抵押和注销抵押登记，有利于保障权利人权益。
1.2为土地抵押项目借款和还款提供有效证明。
2、工作联系对象
2.1市国土资源局。
3、工作内容
3.1办理《国有土地使用权证》抵押和注销抵押登记。
3.2土地登记部门的沟通协调。
3.3准备下列资料：
3.3.1抵押双方企业营业执照或机构代码证。
3.3.2抵押双方委托人和受托人的身份证。
3.3.3土地使用证。
3.3.4属抵押登记的，还需提供借款合同书、抵押合同书、土地资产评估报告或抵押双方土地资产估价协议书各1份；外商投资企业、股份制企业、有限责任公司应提供董事会决议（附董事会名单）。
3.3.5如属共有土地使用权抵押的，还需提供土地共有人同意的书面意见。
3.3.6如属划拨土地使用权抵押的，国有企业需提供主管部门或国资管理部门同意的书面意见；集体企业需提供主管部门同意的书面意见；
3.3.7 如属集体土地使用权抵押的，需提供集体土地所有者同意的书面意见。
3.3.8属注销抵押登记的，需提供他项权利证明书、银行还款证明。若抵押未放款的，需提供解除抵押合同书。
3.3.9在建工程或地上有简易建筑物的土地使用权抵押，需提供抵押双方关于抵押标的不包含地上建筑物的承诺意见。
4、工作程序
4.1填写土地使用权抵押或注销抵押登记申请表、双方土地登记委托书、双方法人资格证明书。
4.2根据需要携上述3.3、4.1所列部分资料到市国土资源局办理《国有土地使用权证》抵押和注销抵押登记。
4.3领取《国有土地使用权证》和他项权利登记证书。
5、需要注意的问题
土地设定抵押只能抵押给金融机构，如果要将土地抵押给信托机构的，信托机构须具有信贷业务资格，同时经银监会批准同意。
五、闲置土地认定和处置
闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定期限未动工开发建设，或者虽已动工开发建设但投资额或者开发建设总面积等不符合规定要求的建设用地。
1、工作目的
1.1熟悉闲置土地的有关认定原则和处置办法，有利于正确规避土地闲置问题，有效控制土地的成本，避免土地被收回的风险。
2、工作联系对象
市国土资源局。
3、工作内容：
3.1熟悉闲置土地的认定：
3.1.1未经市、县（市）人民政府同意，超过国有土地有偿使用合同约定或建设用地批准文件规定的动工开发日期未动工开发建设的；
3.1.2国有土地有偿使用合同未约定或建设用地批准文件未规定动工开发日期的，从国有土地有偿使用合同或建设用地批准文件生效之日起满一年未动工开发建设的。
3.1.3 已动工开发建设，但开发建设的面积不足应开发建设总面积三分之一或者以投资额不足总投资额25%，且未经批准中止开发建设连续满一年的。
3.1.4 法律、行政法规规定的其他情形。
3.2了解闲置土地的几种处置方案：
3.2.1政府收购进行土地储备。
3.2.2延长开发建设时间，但最长不得超过一年。
3.2.3改变土地用途，办理有关审批手续后继续开发建设。
3.3 避免因被认定为闲置土地而被政府收回或被经济处罚。
4、需要注意的问题
4.1动工开发建设是指已领取施工许可证，并进场施工。
4.2国有土地有偿使用合同约定或建设用地批准文件规定分期开发的，按分期开发范围核定闲置土地面积。

4.3土地闲置满两年，具备下列条件的，经原批准具体建设项目用地的人民政府批准，可以延长开发建设时间，并限期动工开发建设，延长期限最长不超过一年。
4.3.1以出让方式取得土地使用权，土地使用权者已按出让合同金额或者部分支付出让金，开发前期工作准备就绪，资金落实，已基本具备开发建设条件的。
4.3.2经批准征用的农民集体所有土地和以划拨方式取得的国有土地使用权，土地使用者已经完成征地补偿安置，或者完成房屋拆迁工作量三分之一以上，资金落实，基本具备动工开发建设条件的。
4.4以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。

第二章 规划和建筑设计

规划和建筑设计一般分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。这三个阶段的工作和审批又与领取《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》互为因果，紧密联系。
基本流程总图：

签订国有土地使用权出让合同
或土地合作协议
方案设计审批
初步设计审批

施工图设计审批

领取《建设工程规划许可证》
领取《建设用地规划许可证》

建设项目用地审查
领取《国有土地使用权证》

第一节 方案设计前
本节主要介绍土地出让合同或土地合作协议签订至方案设计前阶段的前期工作，主要包括：项目立项、勘测设计条件申领、设计评审或招标。
基本流程：
签订国有土地出让合同
或土地合作协议

项目立项
申领规划勘测设计条件

设计单位确定

委托规划和建筑设计

一、项目立项
项目立项是指项目建设筹建单位或项目法人，根据国家的房地产开发规划和具体要求向政府主管部门提出要求建设的的申请并获得批准的过程。
1、工作目的
1.1 通过主管部门的审查，获得立项批复文件，取得项目建设的合法依据。
1.2 为申领规划勘测设计条件提供依据。
2、工作联系对象
市发展改革委员会。
3、工作内容
31编写项目立项申请报告。
3.2与主管部门进行联系和协调。
3.3获得项目立项批复。
3.4准备下列资料：
3.4.1营业执照。
3.4.2《国有土地使用权出让合同》或经政府同意协议出让供地的批准文件。
3.4.3西湖风景名胜区项目需提供"三委四局"联席会议审查意见。
4、工作程序
4.1编写项目立项申请报告，并报公司相关领导批准。基本内容：建设的必要性，建设单位、建设内容和建设规模，总投资和筹资方式。
4.2携3.4、4.1所列资料到省或市发展改革委员会办理建设项目立项计划。
4.3取得立项批复和计划。
5、需要注意的问题
5.1对同一宗地分几期开发或多宗地合并开发的项目根据不同情况可一并申报项目立项计划，并说明项目分几期开发、各期的时间计划、建筑指标、指标统一核算等内容。
5.2项目规划指标等内容调整后，应及时办理立项变更；同时每年11月份左右应按规定结转下一年计划，做到项目立项计划的及时更新。
5.3项目办理审批依据：《国务院关于投资体制改革的决定》、《浙江省固定资产投资管理暂行办法》、《浙江省重点建设项目管理办法》、
《****市社会性固定资产投资项目计划管理暂行办法》杭政办〔2003〕4号。

二、勘测设计条件
勘测设计条件俗称建筑红线图，是方案设计和初步设计的依据，也是规划部门根据城市规划整体要求结合建筑设计规范，对项目设计提出相应的要求，主要包含：建筑控制线、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、机动车出入口与配置、特殊条件等。
1、工作目的
获取勘测设计条件，为方案设计和初步设计提供依据。
2、工作联系对象
市规划局（用地管理处、市政工程管线处）。
3、工作内容
3.1建设项目勘测设计条件申领。
3.2与勘测设计条件审批部门进行沟通协调。
3.3准备下列资料：
3.3.1土地权属证明(属于招拍挂出让地块项目应提供土地出让合同及公证书)。
3.3.2 当年计划文件（原件）。
3.3.3 意向位置的1：1000地形图二份（其中一份需划定规划四线并用铅笔标出拟建位置）。
3.3.4 身份证明(复印件)及授权委托书。
3.3.5按照国家有关规定须预先取得的有关专业管理部门的审批意见。
4、工作程序
4.1 到市规划局购买项目区域地形图1/1000地形图后，凭国土资源局的项目宗地图到市规划局办理项目四线二份。
4.2 编写申请勘测设计条件的报告，填写《建设项目规划设计条件申请表》（不需征地）或《建设项目定点、规划设计条件申请表》（需征地项目）和授权委托书，并报公司相关领导批准和授权。
4.4 携3.3、4.1、4.2所列资料到市规划办理规划勘测设计条件。
4.5 勘测设计条件取得后连同市国土资源局的宗地测绘资料到规划局工程处办理道路四线坐标。
4.6 根据勘测设计条件用地范围购买一定范围内的周边基础测绘数字化成果。
4.7 协调规划设计院进行地形标高测绘，并取得地形标高测绘成果。
4.8 到城市规划管线办购买用地边界管位布置图及相关市政管线图。
4.9 汇总勘测设计条件、宗地测绘资料、道路四线坐标、周边基础测绘数字化成果、地形标高测绘成果、边界管位布置图、相关市政管线图等全部资料，提供给规划设计部和设计公司，委托进行规划和建筑设计。
5、需要注意的问题
5.1 规划勘测设计条件成果是影响项目建设指标最关键的要素，因此在勘测设计条件申领前应与集团多沟通明确集团对项目开发的整体规划思路，如指标是否统一平衡，对规划指标和设计条件的基本要求。
5.2 在条件申领中应积极与政府部门沟通，结合集团要求，在规范允许范围内使指标做到最合理化。
5.3规划勘测设计条件的有效期为1年，因此在条件取得后应抓紧设计和会审。
项目办理审批依据：《中华人民共和国城市规划法》第30条、《浙江省实施〈规划法〉办法》第22条、《****市城市规划管理条例》第13、14条。
三、设计单位确定
1、工作目的
通过对相关设计公司的筛选，确定设计水平高、服务质量好的设计公司，提供优良的设计方案。
2、工作联系对象
2.1 市建设委员会设计处
2.2 设计评审专家
3、工作内容
3.1与市建设委员会设计处协调设计方案审查。
3.2与各设计审查部门的协调。
4、工作程序
4.1 填写设计方案招投标(或方案竞选)申请表，并报公司相关领导批准。
4.2 协调落实设计方案审查或设计招投标专家名单及会场确定。
4.3 协调设计方案和招标文件的送达和专家沟通工作。
4.4 协调设计公司准备设计文书资料、电子文档和汇报材料、效果图展板。
4.5 协调市建设委员会召开设计方案审查或招投标，主要落实会场布置、会议人员联系和接送、会议签到、会场服务、会议记录。
4.6 取得设计评审或招投标评审结果（专家评审会议纪要或主管部门批复）。
5、需要注意的问题
5.1 对公司意向设计方案需提前进行专家沟通。
5.2 为缩短办事时间，建议与市建设委员会协调，专家评审会议纪要初稿可由我公司先行起草送审参考。

第二节 方案设计阶段
本节主要介绍从方案设计出图至方案设计获准批复期间的前期工作，主要包括：方案设计会审、日照分析委托、环境影响评价委托、交通影响评价委托、方案公示等。
对于不需要经过初步设计审查项目，在方案批复取得后可以直接办理《建设用地规划许可证》、建设用地审查和《国有土地使用权证》。其相关内容将在初步设计阶段一并介绍。

基本流程：
方案设计内部评审通过

委托日照分析
方案设计会审

方案设计修改

建设项目用地预审

领取方案设计批复

方案设计公示

委托交通影响评价

委托环境影响评价

《建设用地规划许可证》申领

修改后的方案设计沟通和确认

建设项目用地审批

《国有土地使用权证》申领

一、方案设计会审
方案会审是指：由市建设委员会组织相关政府主管部门根据《中华人民共和国建筑法》、城市规划管理技术规定和设计规范、法律法规对设计方案进行审查，并提出设计修改意见的联合审查。方案设计会审是政府对方案同意并批准的必要程序。
1、工作目的
1.1 通过政府各主管部门的会审，确保方案设计在与公司内部审查意见基本一致的前提下获得政府各部门认可。
1.2 取得方案会审批复。
2、工作联系对象
2.1 一般住宅项目参加单位有：市建委、市规划局、市环保局、市卫生局、市抗震办、市人防办、市消防支队、市交警支队、市发改委、市国土局、市园文局、市城市管理办公室、市房管局、市电力局等。
2.2 公建项目一般要求增加行业主管部门等。
3、工作内容
3.1 负责方案设计会审前与各主管部门的沟通。
3.2 协调市建委和规划局组织方案设计会审。
3.3 根据会审意见进行方案修改后的再沟通和协调。
3.4 审查材料准备：
3.4.1 立项批文或项目可行性研究批复复印件。
3.4.2 市规划局核发的项目勘设红线复印件。
3.4.3 专家评审会议纪要（仅限设计招投标项目）。
3.4.4 方案设计文件（含电子版）。
3.4.5 效果图。
3.4.6 日照分析图。
3.4.7 总平面图、管线综合图、绿化平面布置图提供蓝图。
4、工作程序
4.1 公司内部对方案设计审查修改，并报公司相关领导批准。
4.2携上述3.4所列资料到市建委和规划局受理，落实召开方案审查会议通知（参加人员、时间和地点）。
4.3方案送达各相关政府部门，并与评审人员进行方案交流、沟通。
4.4落实会场布置、会议人员联系和接送、会议签到、会场服务、会议记录。
4.5 协助设计公司准备设计文书资料、电子文档和汇报材料、效果图展板。
4.6方案审查主要内容包括（但不限于）：
4.6.1是否符合勘测设计条件各项要求。
4.6.2是否达到设计深度规范要求。
4.6.3总图设计是否完整。包括总平图图签和设计单位盖章是否完整；是否标注拆迁范围线、土地权属范围线、规划四线、建筑控制线等。
4.6.4是否标明技术经济指标，技术指标有无超标。
4.6.5是否与当年有效计划一致。
4.6.6 是否符合建筑安全间距和居民日照。
4.6.7 消防登高和环通场地是否满足规范要求，消控中心设置是否合理性，消防室内设计是否满足规范要求。
4.6.8 人防应建面积是否达到规范要求；人防疏散是否满足需求；其它设计是否符合地下人防建设要求。
4.6.9 机动车和自行车位设计数量和标准是否达到规范要求，机动车进出口及车道设置是否符合设计规范。
4.6.10 绿化指标是否达到要求，计算是否准确。
4.6.11排气、排烟、排污、排水是否符合设计规范要求，排水、排污与市政接口是否合理。
4.6.12是否因建筑功能布局等原因产生噪音，噪音是否进行处理，并符合规范要求。
4.6.13 电力变配电房位置设计是否合理。
4.6.14 生活和消防水池设置是否符合规范，供水是否能满足需求。
4.6.15 天然气室内设置是否合理。
4.6.16 场地管线布置是否合理。
4.6.17 公建配套是否满足政策和规范要求。
47根据会审中各部门提出的意见，协调设计单位进行设计修改；可以修改的内容，修改完善后应与相关部门进行沟通确认；对确实无法满足方案批复的，应根据设计所涉及的内容与相关部门进一步沟通，确保最终在初步设计阶段能通过。
4.8 取得市建委和规划局关于方案设计的批复。
5、需要注意的问题
5.1 加强与会审单位的沟通，将有关政策和信息及时反馈给设计单位。
5.2在方案设计审查前后，应积极与设计单位和政府审查部门进行沟通，确保缩短方案设计时间，优化方案设计成果。
5.3 对简单的项目在方案设计前应做好沟通，方案尽量细化，便于经主管部门同意后直接进入施工图设计。
5.4 方案设计审查会议结束后对