会计实务：投资性房地产核算范围初探.doc

投资性房地产核算范围初探当前资本市场上流传着一种观点，认为商业上市公司明年执行新会计准则后，存在着巨大的重估升值机会。按照我国的现行会计制度，商业百货企业拥有的房地产是按历史成本计价并且必须按照折旧等方式摊销的，也就是说房地产等固定资产、无形资产的账面价值会逐年减少，造成其账面价值严重低于其实际价值；而新会计准则企业会计准则第3号投资性房地产(以下简称3号准则)规定，在符合会计准则规定条件的情况下，投资性房地产可引入公允价值估值，并可将这个公允价值的变动确认为当期损益，不再计提折旧或进行摊销，这必将改变商业上市公司持有的房地产账面价值严重低于其实际价值的局面。而商业上市公司要取得这种账面升值机会的前提，是它们所持有的房地产符合投资性房地产的规定，否则，仍然按照固定资产、无形资产核算。因此，只有认清投资性房地产核算范围，才能准确把握商业上市公司商业地产的升值商机。更为重要的是，投资性房地产会计准则改变了现行会计制度之下非房地产开发企业以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物作为固定资产或无形资产核算的现状，使其作为以独立的资产项目进行核算。因此，理清投资性房地产核算的范围，对于企业正确执行投资性房地产准则以及相关的固定资产准则、无形资产准则有着重要的意义。 3号准则对投资性房地产的核算范围，做出了明确的规定。该准则“总则”部分指出：投资性房地产，是指为赚取租金或资本升值，或两者兼有而持有的房地产。包括：(1)已出租的土地使用权：(2)持有并准备增值后转让的土地使用权：(3)已出租的建筑物。但是，企业自用房地产和作为存货的房地产除外。这一规定既明确了投资性房地产的内涵又规定了投资性房地产的外延。根据这一表述，我们可以多方面探讨投资性房地产核算的范围。 一、投资性房地产是投资 在财务会计里，投资是指企业为了通过分配(如利息、使用费、股利和租金等)增加财富，为了资本增值或者为了给投资企业带来诸如通过贸易关系所能获得的其他利益而持有的资产。投资有广义和狭义之分，狭义的投资仅指权益性证券投资、债券性证券投资等；广义的投资包括权益性证券投资、债券性证券投资、期货投资、物业投资、固定资产投资等。投资性房地产，就是物业投资，实质上是在土地或建筑物上投资。从企业持有该项资产的目的来看，对它们的持有是为了赚取租金、获得资本升值，而不是为了供企业自己或与投资企业相同集团的其他企业的经营或使用；从该项资产的经济特点来看，它有自己相对独立的现金流量(由租金或资本升值形成的)，而商品或劳务的生产或供应过程中使用的房地产(或用于管理目的房地产)产生的现金流量不仅归属于该项房地产，而且归属于在生产或供应过程中所使用的其它资产。这些特点，使投资性房地产与自用房地产区分开来。然而，现实的经济活动中，企业所持有的某项房地产是投资性房地产抑或是自用房地产，有时并不是那么泾渭分明，这就需要我们具体问题具体分析，然后做出正确的判断。 有时企业对一项房地产的实际持有状况是复杂的，企业需要根据其对该房地产的持有目的并结合其实际使用状况来判断某项房地产是否属于投资性房地产。企业的某些房地产可能既有出租的部分或增值部分，又有自用的部分，也就是说，它的一部分用于赚取租金或资本增值，另外一部分则用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的。这就要我们具体分析、分别处理。首先，如果该房地产可以分割，即将自用与出租分别开来，或增值部分可以单独出售，这样各部分就分别适用与其持有状况相一致的会计准则进行核算，即分别适用投资性房地产准则、固定资产准则或无形资产准则。其次，如果该房地产不能分割，出租与自用不可分、非自用部分不可以单独出售，则应根据该房地产的重要部分(指该房产主体部分或最能体现该房地产价值的部分)的使用状况来确定该项房地产是否属于投资性房地产，也就是说，当该项房地产的重要部分是用于出租或持有待增殖后出售的，应将该项房地产视为投资性房地产，否则，视为自用房地产。 由于企业组织的复杂化，企业之间存在关联关系的现象日益普遍，一些关联企业之间建立了房地产租赁关系，这使企业判断某项出租房地产是否属于投资性房地产变得更为困难。根据国际会计准则第40号投资性房地产(以下简称40号准则)的观点，在某些情况下，企业将其拥有的房地产出租给其母公司或本企业在内的合并财务报表企业(其他子公司)，该项房地产不符合投资性房地产的条件，因为从整个集团来看该房地产属于自用房地产。但是，从拥有房地产的单个企业来看，如果符合投资性房地产的定义，该项房地产就是投资性房地产。至于母公司向子公司出租的房地产，只能作为自用房地产。 此外，企业持有某项房地产所取得的现金流入也可能是多方面的，即有单纯的租金或出售收入，又有“租金+服务”收入：当企业持有某项房地产取得的现金流入包含租金收入和服务收入时，租金收入与服务收入在现金流中的不同地位，将影响我们对该项房地产的性质的判断。如果租金收入是主要的、服务收入是次要，即应确认为投资性房地产；如企业将其拥有的商贸城出租，同时又提供保安、保洁等日常服务，但其主要收入是租金收入，则该房地产市投资性房地产。相反，服务成为决定收入的重要因素的时候，租金收入变成次要的了，该项房地产就不是投资性房地产，而是自用房产，自营旅馆就是这方面的典型代表。国际会计准则在这方的规定，是要求企业通过分析其向房产使用人提供的服务的重要性来做出判断。如果服务是“辅助的”，则认为该房地产为投资性房地产；如果服务是“重要的”，则认为是自用房地产。 综上所述，投资性房地产作为一项投资，它是通过赚取租金或资本增值来获取经济利益，而与自用房地产通过日产经营活动获取经济利益相区别。企业基于投资的目的所持有的房地产，才能作为投资性房地产。 二、投资性房地产是长期投资 企业基于投资的目的所持有的房地产，才能作为投资性房地产；但并非企业基于投资的目的所持有的房地产都是投资性房地产。因为企业的房地产投资一般金额较大、周期长、流动性和变现能力较差，企业投资房地产的目的不是、也不可能是作为一笔可动用的现金资源，而是打算持有多年以获取收益和资本增值；即便它们是可出售的，仍应列作长期资产。房地产投资的上述特征使房地产投资与短期投资、存货等流动性资产区分开来。早在1986年发布的国际会计准则第25号一投资会计第28项就指出：一个企业持有的投资物业应采用以下其中一种方法予以处理：(1)按照国际会计准则第16号不动产、厂房和设备将其作为不动产处理；或(2)将其作为长期投资核算。其后，2001年实施的40号准则进一步指出：投资性房地产是指为长期资本增值而持有的土地，不包括在正常经营过程中为短期销售而持有的土地。因此，企业在房地产市场上购进的、准备短期出售的土地、房产以及房地产公司应列作存货的房地产，是流动资产，只能作为存货核算，而不能作为投资性房地产核算。 三、投资性房地产是可出租可转让的地产 企业所购进的房地产，具备出租条件的，才能赚取租金：具备转让条件的，增值后进行转让，才能实现增值收益。如果所购进的房地产，需要经过房地产开发才可以出租、转让，应在完成开发之后，才确认为投资性房地产。比如，根据我国对土地使用权的规定，企业首先要按国家相关政策的规定进行“三通一平”(即电通、水通、路通、土地平整)后才具备开发、出租、或转让的条件，只有符合上述条件并准备出租或增值的房地产才是投资性房地产。如果企业取得的土地是毛地或生地，虽然企业抱有赚取租金或资本增值的目的，该项地产也不能作为投资性房地产。在这方面，本准则虽然没有明确的规定，但是基于我国新会计准则体系与国际会计准则保持着高度的协调性(或趋同性)，大部分会计政策和方法与国际准则的要求是一致的，我们可以参照国际会计准则的规定对这些房地产做出判断。根据40号准则的规定：为将来作为投资性房地产而正在建造或开发过程中的房地产不是投资性房地产：这种房地产在建造或开发活动完成之前，适用国际会计准则第16号不动产、厂场和设备，待建造或开发活动完成时，该项房地产成为投资性房地产，适用本准则。当然这一规定并不妨碍企业对那些已经是投资性房地产、目前正在进行改建为将来继续作为投资性房地产使用的房地产，继续作为投资性房地产核算。 此外，本准则对列入投资性房地产的建筑物有着更为严格的规定。要求持有该建筑物的企业在主观上是为了赚取租金，在客观上已在(出租)赚取租金，所以3号准则规定“已出租的建筑物”是投资性房地产。虽然房产与地产不可分，企业购进房屋等建筑物会由于土地升值而升值，但是房屋等建筑物的价值终究会因为建筑物的寿命终结而消失。因此不能将房屋作为增值物进行投资，而只能作为出租物进行投资，将投资性房地产的资本增值观限制在地产范围内，房地产增值投资仅指地产增值投资。这对于防止一些企业(特别是房地产公司)将积压的库存房产(卖不出去、又没有租出去的房产)随意转为投资性房地产，也具有积极意义。 四、投资性房地产仅指商品记产和建设用地 广义的房地产包括一切作为财产或不动产的土地、房屋及固着在土地、建筑物上的不可分离的部分。狭义的房地产特指以商品经营服务性质为主的地产和房产，尤其特指城市中具有商品房产意义的房地产，包括工业房地产、商业房地产和住宅房地产。虽然3号准则对投资性房地产是狭义还是广义没有做出规定，但是在实践中采用狭义的房地产概念更为适宜。因为企业拥有的一些农业用地、林业用地以及这些土地上的建筑物(通常无产权证书)，虽然可以通过出租赚取受益或待其增值而取得资本利得，但是由于我国农业用地、林业用的出租、转让都受到许多政策法规的限制，这使得企业利用这些土地或建筑物实现租金受益、增值收益存在着很大的法律和政策风险。 基于上述分析，投资性房地产的核算对象，应该符合房地产概念的目的性要求并且处于该准则第三条所规定的客观状态的房地产。具体地说，投资性房地产核算的范围是：(1)具备出租条件，并且已经出租的土地使用；准备出租，但未租出去的土地使用权，不属于投资性房地产。(2)企业已经对持有土地进行开发、并且符合转让条件的、准备增值后转让的土地使用权；未经土地开发或虽进行了一定程度的开发但不符合转让条件的土地使用权，不属于投资性房地产。(3)持有的房屋等建筑物，并且已经租出去的，是投资性房地产；未出租的，不属于投资性房地产(与我国会计准则规定不同，40号准则将“准备在一项或多项经营租赁下租出的空闲建筑物”也列为投资性房地产。)：自用房临时出租，不宜作为投资性房地产，因为企业持有该房产的主要目的是自用；出租房产出现空置，仍应作为投资性房地产。