公共租赁住房建设项目可行性研究报告.doc

公共租赁住房建设项目可行性研究报告*市工程咨询公司 二一一年一月目 录第一章项目综述. 1.1 项目名称及承办单位. 1.2 研究工作的依据和范围. 1.3 建设规模与内容. 1.4 投资估算与融资方案. 1.5 项目结论. 1.6 第二章 项目建设背景与必要性. 2.1 项目建设背景.2.2项目建设必要性. 第三章 市场预测与住房保障分析. 3.1 公共租赁住房市场预测. 3.2 住房保障分析.第四章 项目建设总体规划. 4.1项目建设规划方案. 4.2 项目建筑形态和物业建设规划方案. 4.3 项目建设户型规划方案. 4.4 项目建成后价格规划方案. 4.5 项目小区配套功能建设规划方案. 第五章 场址与建设条件. 5.1项目选址. 5.2地势地貌. 5.3 气候气象. 5.4 水文条件. 5.5 周边建筑物与环境条件. 5.6 交通条件. 5.7 公共设施条件. 5.8 施工条件. 第六章 工程建设方案. 6.1建筑设计. 6.2结构设计. 6.3 给排水系统. 6.4 电气系统. 6.5 电讯设计. 6.6 燃气工程.第七章 项目管理. 7.1 质量管理. 7.2 进度管理. 7.3 合同管理. 7.4 资金管理. 7.5 现场管理. 7.6 项目实施. 7.7 建设工期. 7.8 运营期管理. 第八章 环境保护及消防安全. 8.1建设地点环境现状. 8.2 主要污染物和污染源. 8.3 治理方案.8.4 绿化. 8.5 环境影响评价. 8.6 消防及安全. 第九章 节约能源措施. 9.1 概述. 9.2 节能规范和用能指标. 9.3 节能措施及效果分析. 第十章 工程招标投标. 10.1 招标原则. 10.2 招标范围. 10.3 招投标程序.第十一章 投资估算与资金筹措. 11.1 投资估算. 11.2工程项目资金筹措. 第十二章 第十三章 效益分析与评价.结论与建议. 6 第一章 项目综述1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称 项目名称：*公共租赁住房项目 1.1.2 项目承办单位 项目承办单位：*1.1.3 项目拟建地点 项目拟建地点：* 1.2 研究工作的依据和范围1.2.1 研究工作的依据 国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工 作意见的通知 （国发200526 号） ； 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳 定住房价格意见的通知（国办发200637 号） ； 国务院 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 （国 发200724 号） ； 国家发改委关于印发中央预算内投资对中西部财政困难地 区新建廉租住房项目的支持办法的通知 （发改投资20073676 号） ； 建设部 关于落实新建住房结构比例要求的若干意见 （建住 4 房2006165 号） ； 建设部关于印发城镇廉租住房工作规范化管理实施办法的 通知 （建住房2006204 号） ； 财政部、建设部、国土资源部关于切实落实城镇廉租住房 保障资金的通知 （财综200625 号） ； 建设部、国家发展和改革委员会、监察部、民政部、财政部、 国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局廉租 住房保障办法 （建设部令第 162 号)； 国家发展改革委办公厅、 建设部办公厅 关于编报 2008 年新 建廉租住房投资建议计划的通知 （发改办投资2008681 号） ； *省人民政府办公厅 关于贯彻国办发200637 号文件做好 调整住房供应结构稳定住房价格工作的意见 （豫政办2006113 号） ； *省人民政府关于贯彻国发200724 号文件切实解决 城市低收入家庭住房困难的实施意见 （豫政200772 号） ； *市人民政府关于印发*市城镇最低收入家庭廉租住房 管理办法（试行）的通知 （信政文200723 号） ； *市人民政府 关于贯彻实施国发 2007 号豫政 24 2007 72 号文件切实解决城市低收入家庭住房困难的意见 （信政 200738 号） ； *市总体规划修编（20062020）； 5 *市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 ； 委托人提供的其他有关基础资料、技术资料； 编制人员调研资料等。 1.2.2 研究工作范围 根据项目建设条件的实际状况，通过对项目建设背景、必要 性、建设地点及建设条件、建设内容与建设规模、项目的组织管 理和实施计划、环境保护、消防与公共安全、招投标方案、投资 估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项 目建设的必要性、建设方案、投资估算和融资方案，以便为项目 的融资和建设，提供可靠的决策依据。 1.3 建设规模与内容 根据项目区域发展状况及承办单位提供的资料，确定该项目 建设内容为新建公共租赁住房及配套设施， 项目规划用地面积* 平方米，总建筑面积*平方米；其中，六层高公共租赁租房* 栋，总建筑面积*平方米，单套建筑面积*平方米，共计* 套， 配套设施为两层高公共餐厅一座， 建筑面积*平方米， 设计 容积率*，建筑密度*，绿化率*。 1.4 投资估算与融资方案 初步估算， 项目总投资约为*万元， 融资方案： 申请国家资 金*万元，地方财政配套*万元。 第二章 项目建设背景与必要性 2.1 项目建设背景 高举建设有中国特色社会主义伟大旗帜， 以邓小平理论和“三 个代表”重要思想为指导， 深入贯彻落实科学发展观， 按照全面建 设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，以人为本，关 注和改善民生，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利 益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的 重要职责， 加快建立健全以廉租住房、 公共租赁租房制度为重点、 多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，让广大人民群 众充分享受改革开放成果，逐步实现“居者有其屋”、百姓安居乐 业， 促进区域经济社会协调、 可持续发展， 促进社会公平和正义， 促进和谐社会建设。 随着廉租住房、经济适用住房和棚户区改造力度的逐步 加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有 的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价 格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一 些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问 题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房 支付能力不足矛盾日益显现， 外来务工人员居住条件也亟需改善。 大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市 8 场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引 导城镇居民合理住房消费， 调整房地产市场供应结构的必然要求。 2.2 项目建设必要性 1、 从法律角度看。 我国宪法规定， 社会主义经济制度的基础 是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所 有制。 土地管理法第八条规定：“城市市区的土地属于国家所 有”。 宪法第七条规定：国有经济，即全民所有制经济，是国 有经济的主导力量。我国的经济适用房、廉租房及公共租赁租房 作为一种社会住房保障体系，其价格构成中不含土地出让金。每 个人都应拥有一块属于自己的、安身立命的土地，为了居住，只 需支付材料费、 人工费和必要的税费。 从这点上看， 经济适用房、 廉租房及公共租赁租房符合宪法规定。 2、从和谐社会角度看。实现社会和谐、建设和谐社会，始终 是人类孜孜以求的理想。纵观中国历史，从古代社会的孔、孟等 提出的“和为贵”、“兼相爱”、“大道之行也，天下为公”，到近代 太平天国洪秀全提出的“务使天下共享”以及康有为在大同书 里提出要建立一个“人人相亲， 人人平等， 天下为公”的理想社会， 这些思想，都在一定程度上反映了广大人民群众对美好生活的向 往。 目前，我国改革发展正处在一个关键时期。改革开放以来， 随着经济的发展， 国人的生活水平大大提高， 这是有目共睹的事。 9 与此同时，也出现了地区差距、城乡差距、居民差距日益扩大的 趋势。现在 20的富裕家庭占有社会总金融资产的 55，而 20 的最低收入家庭只占有 1.5， 两者的财富占有差距超过 34 倍， 这种状况引发了许多社会矛盾。 住房是人类最基本的生存条件之一。我们欣慰地看到，我们 采取的住房模式是商品房、经济适用房、廉租房及公共租赁租房 并存。以期达到全社会有居所的均好准则。此住房制度，尤其是 经济适用房、廉租房及公共租赁租房的提出，是作为对占绝大多 数的广大中低收者的一种政策优惠， 加之救济性质的经济适用房、 廉租房及公共租赁租房政策，不失为通过扶持弱势群体政策谋求 政治的稳定和社会和谐的一个良策。 有数据表明，改革前后城镇居民人均住房面积从不足 5 平方 米扩大到了 25 平方米， 这是全世界过去 200 余年城市化历史上没 有过的奇迹。 3、从安居乐业角度看。安居乐业，是古老的成语，不灭的真 理。 作为对国民幸福富有终极责任的中央政府， 把“居者有其屋作 为己任”， 是正义的、顺乎民意的举措。 其实世界各国政府都把百 姓居住当做头等大事，只是体制不同表现的形式不同。经济适用 房、廉租房及公共租赁租房保障体系是顺民意的。4、从城镇化及农民角度看。有人说：房地产市场空间很大， 还要涨 20 年。 因为中国有不断扩张的真实需求： 一是从现在的挤 10 破头买经济房的现象就可看到现在的真实需求远未满足；二是从 每年超过 1.5%城镇化率看人口增长、 住房需求增长。 要根本解决 长期以来城乡隔离、对立、分离的局面，需要一次制度改革，解 放农民，转移农民，减少农民，让更多的中国农民看到进城的希 望，并最终让他们融入到城市化的洪流中去。如今农民散落在城 市的每一个角落，他们为在城市生存支付着昂贵的居住成本。应 该给进城农民及城镇新就业人员及低收入群体一个安身之地、一 个安居保障。 改革开放以来，我国经济社会各个领域发生了天翻地覆的变 化，经济发展日新月异，人民群众的生活水平得到了极大的提高 和改善， 各类基础设施和社会公益设施也有相当大的改善。 当前， 我国正处于全面建设小康社会、加快推进现代化的关键阶段，经 济和社会发展面临许多重大而艰巨的任务，各级党委和政府都有 加快发展经济的巨大决心。但是，各地的经济基础和发展条件是 不一样的，居住生活的条件也有很大差距。有些地方因为居住生 活条件较差，从而影响了当地居民群众的团结及社会、经济的发 展。因而适当改善这些地方的居住生活条件也就成了必须，同时 国家也是允许的。 第三章 市场预测与住房保障分析 3.1 公共租赁住房市场预测 3.1.1 低收入住房困难家庭现状 2009 年度对*市*区随机抽样调查资料显示， 在低收入住 房困难家庭中， 年人均可支配收入在 2000 元以下的家庭， 占低收 入家庭总量的 15%；年人均可支配收入在 20004000 元之间的 家庭，占 30%；年人均可支配收入在 4000-6000 元之间的家庭， 占 35%； 年人均可支配收入在 6000-7000 元之间的家庭， 20%。 占 人均住房建筑面积低于 12 平方米的家庭占总家庭数的 60%，人 均在 12-23 平方米的占总数的 20%， 平方米以上的占总家庭数 23 的 20%。 *区低收入住房困难家庭以购买公有住房为主， 70% 占 以上的低收入家庭通过继承、购买等方式拥有私有住房；还有近 30%的低收入家庭没有产权房，而是通过租赁私房等方式解决住 房问题。 3.1.2 市场需求预测 按照*市住房保障政策规定的“双困”线标准， 项目建设所在 地保障对象有数百户。通过问卷调查，约有 60%的低收入家庭有 购房意向；部分低收入家庭由于其经济基础较为薄弱等原因，将 通过领取租赁住房补贴、享受实物配租保障等方式改善其居住条 件，公共租赁住房有很大的市场需求空间。3.2 住房保障分析3.2.1 住房规划保障 *区将制定解决城市低收入家庭住房困难的工作目标、 发展 规划和年度计划，把经济适用住房、廉租住房及公共租赁房建设 纳入当地经济社会发展规划和住房建设规划，并向社会公布。 依据中长期规划，确定年度计划。科学制定廉租住房、公共 租赁租房保障的中长期规划及年度建设计划。根据城镇最低收入 家庭住房需求及经济发展水平，合理确定廉租住房、公共租赁租 房保障范围和保障水平，科学测算资金需求总量，明确资金筹集 方式，不断扩大廉租住房、公共租赁租房保障覆盖面。 根据城市住房保障发展规划， 编制廉租住房、 经济适用住房、 公共租赁租房年度建设计划与用地计划， 报市相关部门审批。 “十 一五”期间，经济适用住房每年竣工面积原则上不低于商品住房 竣工面积的 70。廉租住房、公共租赁租房和经济适用住房建设由县人民政府组织，可由政府确定的实施经济适用住房管理的非 营利性机构直接组织建设，也可按照市场化运作的原则实行项目 法人招标，参与投标的房地产开发企业必须具备相应资质、良好 的开发业绩和社会信誉。 3.2.2 政府保障能力分析 按照国务院 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 文件精神，以城市低收入住房困难家庭为保障对象，健全完善廉 租住房、公共租赁租房制度，规范深化经济适用住房制度，大力 推进旧城区改造，力争到“十一五”末，实现城市低收入家庭人 均住房面积达到 12 平方米以上，基本拥有或租住一套建筑面积 50 平方米左右的成套住宅， 城市低收入住房困难家庭全部享受住 房保障。 3.2.3 承办单位保障能力分析 *位于*市西北郊，东临京广铁路，西至 107 国道， 南起*市新马路，北至宁西铁路货运编组站，规划总面积 9.86 平方公里。总人口 3 万余人，其中建成区 2.36 平方公里，发展区 3.5 平方公里，控制区 4 平方公里。*是 2008 年 12 月由省 发改委批复成立的*省首批 175 个产业集聚区之一。 集聚区管委 会于 2009 年 12 月 31 日正式成立。 负责对集聚区内的经济、 科技 文化、社会事务、开发建设、招商融资等行使统一管理职能。集 聚区管委会下设综合办公室、招商服务办公室、规划建设办公室 和财务统计办公室等四个科室。 现共有工作人员 21 名， 其中科级 干部 10 名。目前，现有企业 41 家，2010 年以来共签约项目 16 个，合同金额 29.9 亿元。其中在建项目 14 个，明年上半年可以 投产， 将新增员工 1800 人， 亿元以上项目 8 个。 自集聚区成立以 来基础设施已累计完成投资 5.2 亿元，区内已建成“一纵四横”5.4 公里的园区道路，相配套的绿化、亮化、供水及供电工程已基本 就绪。 自成立以来， 严格按照产业发展规划和定位， 以*市发展 14 现代物流业和无污染的工业为主导方向，重点发展与物流业息息 相关的印刷品包装加工、 食品加工、 机械组装加工等加工配送业。 通过招商引资，强力推进园区开发建设，力争早日建成基础设施 完善、投资环境优越、管理服务科学、产业功能合理、物流产业 强劲的现代化综合物流产业集聚区。 廉租住房、公共租赁租房建设用地实行行政划拨方式供应。 在土地供应计划中优先安排廉租住房、公共租赁租房建设用地， 并在年度用地指标申报时单独列出。 该廉租房建设项目选址已定， 土地有保障。第四章 项目建设总体规划 4.1 项目建设规划方案 随着房地产市场的发展，人们对住房功能的要求越来越高， 对楼盘的户型环境功能、设计、朝向、景观、规划等都有要求， 消费也趋理性，选择楼盘将不仅仅是住的功能需求，也是对生活 居住环境的选择。建设规划应适当超前，设计环境优美、功能合 理、经济适用、融合人与自然的宜居住宅，有着广泛的市场基础 的。4.2 项目建筑形态和物业建设规划方案 项目区物业形态以住宅为主，辅之以饮食服务业。 4.3 项目建设户型规划方案 1、规划原则 遵循政策及有关法律法规与标准规范，注重整体功能和利用 率等住房实际消费需求，控制造价，满足特定客户消费承受能力 要求。 2、规划标准 公共租赁租房一般设计为两室一厅型，面积不大于 60 。 根据不同消费者群体的需要及其所占的比例，确定户型面积配比 定位，满足目前的主流市场需求，充分考虑项目后期开发的可持 续性和先进性。 16 依靠优质的产品引导市场，特别注重以人为本，按照人与环 境和谐共处，融人入景，满足私密性与公共生活便利性要求，提 高住宅各功能区的利用率，确保住宅及其各功能区的功能系数和 价值系数能满足市场需求。还可设计落地飘窗，以增加有效使用 面积。 应尽量多设计单身公寓，以控制总价，满足有效需求。 4.4 项目建成后价格规划方案 1、规划原则 考虑当地低收入居民收入水平和住房消费承受能力，以及住 房保障政策； 分区域、分物业形态、分建筑形态、分档次品味、分组团并 按照功能系数与价值系数大小定价； 考虑开发与运营成本。 2、价格规划 廉租房租金：由物价部门根据有关政策，结合当地物价水平 及低收入居民收入水平、 承受能力等综合因素核定， 并实行“收支 两条线”管理。 3、规划理由 保障性住房属于社会保障范畴，属公益事业，政策性强、原 则性强，价格规划定位应依据国家现行政策及有关规定。 17 4.5 项目小区配套功能建设规划方案 该项目在设计中宜突出以下几个方面特色： 居家品位：经济适用、住宅分区功能科学、健全，环境独特、 格调高雅、舒适温馨的居家空间。 服务品位：优质、专业化、标准化的人性化服务，以人为本 的科学管理。 生活品位：讲究住宅风水和室内设计理念（如少装修、多装 饰） ，居家配备齐全的高品质生活。 小区品位：公用设施和休闲娱乐设施功能齐全，小区中庭的 绿化美化，健身等休闲活动空间，可配轻松的背景音乐，营造人 在景中、景在家中的自然环境氛围，漫步社区，心旷神怡，充分 享受自然景观的乐趣。 文化品位：在小区内建设各种文化活动设施，开展多姿多彩 的业主文化娱乐活动，增强小区居民