项目本体属性分析.pptx

地块四至、属性及价值分析地块四至、属性及价值分析项目本体分析项目本体分析1.惠济区定位于郑州市综合生态示范区，属于城市新兴房地产开发区，生态休闲及高品质特征明显，为区域项目开发高端物业奠定良好的生态及品质环境区域分析区域分析北部板块北部板块郑州新区郑州新区板块板块龙湖板块龙湖板块郑西新城郑西新城板块板块根据“一二五规划”，惠济区定位于郑州市综合生态示范区，同时随着城市规划发展，惠济区为北移战略的核心区域，是郑州扩容的最后一站，未来发展战略机会显著。当前郑州已形成5大置业板块，项目所在的北部惠济区板块已纳入大郑州区域，区域房地产已经形成了初步的市场影响力。中心板块中心板块本项目位于惠济区，但受到两区域的双重辐射影响，区域中心化发展特征明显，同时属于惠济区的优越位置，具备打造区域“名片”级物业的区位条件区位分析区位分析惠济区板块：惠济区板块：现状：主要以城中村及低密度项目为主特征：生态环境较好，人口密度较低，处于快速发展阶段房地产角度：区域开发强度低金水北区板块：金水北区板块：现状：集合新型社区及大型城中村，新老环境共融特征：人口较为密集，居住氛围成熟，环境较为嘈杂房地产角度：区域开发较为成熟金水北区板块金水北区板块惠济区板块惠济区板块文文化化路路江江山山路路本项目项目当前周边基础生活配套缺乏，生活便利性相对不足，生活氛围淡薄；附近主要形成一定生态休闲产业氛围，使项目具备打造特色产业的先天基础配套分析配套分析三全厂区三全厂区实验小学实验小学贾贾鲁鲁河河中州大学中州大学本项目保利海上五月花城天地湾大商新玛特大商新玛特宠物文化公园开元路和香山路属于区域纵横交通的主要干道，通过江山路直达市区，内部东西道路滨河路、英才街未来将与花园路、文化路联通，整体来看，地块对外昭示性不明显，但未来项目通达条件优越，使项目具备吸纳更广区域客户的通路条件交通条件交通条件香山路路为项目内部南北核心道路，目前路况处于规划阶段，往南跨过高速与江山路相联通开元路为项目对外的主要展示面，路况较好，贯通花园路、香山路，未来是市区通往项目的核心道路之一滨河路西段目前已初步形成，将来联通文化路，东段尚未打通，未来是区域横向景观大道滨河路英才街开元路花园路香山路本案临近地铁2号线、7号线，距离2号线出站口约3分钟路程，BRT及花园路交通直达项目，未来项目交通便利，同时项目临近高速出口，使项目具备打造生态人文类主题商业的交通条件，也具备打造高端物业的交通条件交通条件交通条件本案本案地铁地铁2号线出口号线出口地铁地铁4号线出口号线出口柳林站高速出口柳林站高速出口项目四至项目首期所在的英才街南侧地块已经开始动工，原始建筑物已基本理清，项目南侧贾鲁河田园风格浓郁地块香山路西侧地块香山路西侧地块香山路西侧指标分析整体规模大，以住宅物业为主，城中村改造项目，对项目现金流要求较高l项目属性以住宅为主，为综合性物业；l共13快递安置物业占4块地，资金投入较大；l其中商品住宅体量约128万，项目总商业体量约5.5万。区域内一线房企云集，提升区域竞争层级，相对竞争项目，本项目企业品牌有一定知名度开发商开发商品牌分析品牌分析vs项目居住项目居住价值分析价值分析居住价值分析模型居住价值分析模型指标指标权重权重资源占有40%道路影响30%商业影响15%不利因素15%居住价值高 低依据资源的占有及内部因素的影响综合考虑，项目地块东南区域居住价值最高，西北方向居住价值较低属性属性诠释诠释p项目区位项目区位p本项目位于惠济区与金水区交界处，受到两区域的双重辐射影响，区域中心化发展特征明显，同时属于惠济区西南的门户位置，具备打造区域“名片”级物业的区位条件，也具备吸引金水北区客户群体置业的区位优势p项目配套项目配套p项目当前周边基础生活配套缺乏，生活便利性相对不足，生活氛围淡薄；附近主要形成一定生态休闲产业氛围，使项目具备打造生态休闲特色产业的先天基础p项目交通项目交通p本案临近地铁2号线、7号线，距离2号线出站口约3分钟路程，BRT及花园路交通直达项目，未来项目交通便利，同时项目临近高速出口，使项目具备打造生态人文类主题商业的交通条件，也具备打造高端物业的交通条件p项目指标项目指标p整体规模大，以住宅物业为主，城中村改造项目，对项目现金流要求较高p开发商品牌开发商品牌p区域内一线房企云集，提升区域竞争层级，相对竞争项目，本项目企业品牌有一定知名度p项目资源价值项目资源价值p本项目具有三大景观资源优势及一大教育优势：贾鲁河生态环境资源，四条绿化景观带，两个滨河公园景观，7所教育院校，项目整体具备打造高品质生活区的基础条件郑北生态示范区门户位置郑北生态示范区门户位置城市新兴房地产板块城市新兴房地产板块区域景观资源优越区域景观资源优越具有生态宜居基础具有生态宜居基础通达性优越通达性优越具有一定品牌效应具有一定品牌效应中大规模、生态及人文教育中大规模、生态及人文教育属性明显属性明显的城中村改造项目的城中村改造项目项目项目属性界定属性界定项目属性认知项目属性认知