康县华川建材家具市场规划项目建设投资可行性论证报告.doc

康县华川建材家具市场规划建设项目
申请报告

康县富强木业有限责任公司
二O一五年四月

第一章  申报单位及项目概况
一、项目名称和性质
1、项目名称：康县华川建材家具市场
2、项目性质：改扩建
二、申报单位
项目承办单位：康县富强木业有限责任公司
法定代表人；骆正华
地址：康县城关镇三官村富强木业有限责任公司
电话：[phone]
三、申报单位概况
康县富康木业有限责任公司位于康县三官村厂区。总投资600万元，占地面积13000平方米，以生产木工板材暨家具为主，后因国家林业政策变化，森林全部禁伐，工厂没有原料加工而导致关闭，资产闲置。

第二章  项目概况
一、项目背景
随着国民经济的发展，人民生活水平的提高，对建材家具的需求量不断日益俱，社会主义新农村建设速度加快，建材家具的需求量猛增，发展空间很大。而康县没有建立专业的建材商贸物流中心，而且仅有的40多家建材家具店面都在闹市区，分布不匀，分散经营，规模小区域性的建材家具物流体系还没有建成，发展速度缓慢，市场覆盖狭小。很有必要建立专业的建材家具流通批发市场，建设全方位、相互补充、综合配套、科技含量高的批发市场。在此背景下，公司经过周密调查决定进行技术改造，投资建材家具专业批发市场建设项目。本项目有良好的产业化基础和广阔的市场前景，具有较好的经济效益、社会效果和环境效应。
二、项目建设的必要性
1、项目符合国家的产业政策
本项目符合国家法律、法规和政策规定，本项目属于国家《产业结构调整指导目录（2011年本）》鼓励类中第三十三条“商贸服务业”目下的第五款‘商贸企业的统一配送和分销网络建设’。
国务院《物流业调整和振兴规化》中指出：鼓励生产和商贸企业按照分工协作的原则，剥离或外包物流功能，整合物流资源，促进企业内部物流社会化；推动物流企业与生产、商贸企业互动发展，促进供应链各环节的有机结合，鼓励现有运输、仓储、货代、联运、快递企业的功能整合和服务延伸，加快现代物流转型；积极发展多式联运、集装箱、特种货物、厢式货车运输等现代运输方式，加强各种运输方式、运输业的相互协调，建立高效安全、低成本的运输系统，加强运输与物流的融合，为物流的一体化地运作与管理提供条件。
2、符合国家关于加快服务产业政策，是深化服务领域和发展服务水平的需要。
加快发展服务业，形成较为完善的服务业体系，满足人民群众物质文化需要，并成为城乡新增就业的渠道，也是解决民生，促进社会和谐，全面建成小康社会的内在要求。国务院《关于加快服务业的若干意见》（国办[2007]7号）和国务院办公厅《关于加快服务业若干政策措施的实施意见》（国办发[2008]11号）都明确指出“……要鼓励服务业规模化、网络化、品牌化经营，促进形成一批有自主知识产权和知名品牌，具有较强竞争力的服务业龙头企业。……鼓励发展连锁企业、特许经营，电子商务、物流配送、专卖店、专业店等现代流通组织形式鼓励软件和和信息服务业发展……”康县华川建材家具市场的建立将坚持政府规划、政策引导，市场运作、社会参与、加快发展的原则，以信息平台为支撑，以降低物流成本提高综合服务质量为中心，努力构建社会化，专业化、规模化、信息化的外向型物流中心，全面提升康县建材家具市场的竞争能力，服务社会，关注民生。
3、符合国家关于促进通业发展的产业政策，加快流通业纵深发展的需要。随着改革开放不断深入和社会主义市场经济体系的不断完善，我国流通业在促进生产、引导消费、推动经济结构调整和经济增长方式转变方面的作用日益突出。当前我国商品市场供求格局已发生根本变化，面临国际化竞争日趋激烈，流通领域仍存在企业规模偏小，组织化程度低，现代化水平不高，市场体系不够完善的问题，迫切需要我们在流通领域建大市场、发展大贸易，搞活大流通，加快内外贸易一体化和贸工农一体化，促进经济结构调整和经济增长方式转变，为促进城乡经济协调发展和国民经济持续快速健康发展做出贡献。国务院《关于促进流通业发展的若干意见》（国发[2007]7号）指出“……加大流通基础建设投入力度，积极运用财政贴息等政策措施，加大对批发市场、物流配送中心等基础设施建设的投入力度，……建立健全流通领域公共信息服务。……完善政策法规，为流通业发展提供有力保障”等等，为我国流通业发展指明了方向，充分调动各方面积极性，促进流通业发展。
4、推进康县华川建材家具市场健康发展的四个有利。
一是利于推动工业、商业流通，信息服务的社会化协作，降低商家运营成本，形成专业化市场能力，促进更大范围的辐射，带动建材家具市场品位的提升。二是有利于培养和造就建材家具以信息化，大宗建材家具物流为支撑的专业仓储集散中心，项目建成后，通过引进专业市场信息管理与运作技术在建材家具市场信息上提升，使之成为建材家具市场良好的范例和榜样。三是有利于县城城区的环境、卫生、安全与健康。项目建成后，会以优惠的条件，优质的服务，吸引城区的建材、家具经营户到市场营运，既可降低经营者的运营成本，也会给城区的环境、卫生、安全和人民健康诸多方面带来好处。四是有利于提高人员就业，康县华川建材家具市场经营面积达16000平方米，可容纳200个商户就业，人流量可以上800人。

第三章  建设地址
康县华川建材家具市场拟选地址为康县富康木业有限责任公司位于康县三官村厂区。该厂区占地面积13000平方米，19.5亩，水电路三通，是理想的建材家具市场建设场所。

第四章  建设规模
根据康县华川建材家具市场面积、专业性市场信息发展情况和经济发展的需求，本项目拟建材家具营运面积16000平方米，高以信息系统为支撑，集交易、仓储、配载、配送、金融服务为一体的综合性建材家具批零市场。本项目可容纳商户200户，人流量可达800人。

第五章  建设内容
本项目占地面积13000平方米，总建筑面积16000平方米，全部商铺均为二层，主要建设商铺、仓库、展厅、办公和市场、金融服务项目。
序号
名称
单位
数量
1
占地面积
平方米
13000
2
建筑面积
平方米
16000
3
展厅商铺
平方米
10000
4
仓库
平方米
6000
5
市场管理金融服务、办公
平方米
2000
6
停车场、道路
平方米
3000
7
消防、配电、绿化
平方米
1000

第六章  建设目标
一、指导思想
以市场为导向，以建材家具市场为基础，以现代信息和物流技术为支撑，适应经济发展和人民提高的需要，扩大投入，加快发展，调动市场主体积极性，以厂区改造和新建并进，建立畅通高效、快速便捷、交易方式先进的商业流通服务体系，降低流通成本，满足广大工商企业和商户需求和经济发展需用要。建成一个集经贸、中转、储藏、运输、商业，信息商务为一体的符合现工物流要求，规模较大的建材家具市场。
二、建设原则
1、符合国内外社会经济与市场发展的总体趋势。
2、符合康县经济社会发展要求。
3、符合城市总体规划和土地利用规划。
4、有规划的科学性、先进性和可操作性。
三、建设目标
1、年宏观建材、家具交易仓储9000万元；
2、容纳从市区迁出的所的建材、家具商户；
3、与20家品牌建材、家具商设施通用，功能齐全，服务完善的建材、家具仓储想送为主交易为辅材、家具的建服务中心同盟，形成高效的服务网络，为顾供客提全过程、全天候现代建材家具服务；
4、引进第三方建材、家具生产企业20家，提供全程仓储物流供应链服务；
5、初步形成仓储交易综合服务体系。

第七章  功能定位
本项目主要服务于以康县县城为中心，半径为80公里的城乡经济圈的建材、家具集库存、管理配载、信息处理基础功能的建材、家具专业市场，交易服务，同时通过公路、铁路并依托本区域物流企业实现对接或战略联盟使销售和辐射范围得到立体延伸。
1、建材、家具展示交易功能。对进入市场销售的各品牌的建材 、家具，在交易中心进行重点展示，配套高品次的商务洽谈区，促进大宗建材、家具的批发交易，给入驻商家提供重点商业信息服务。
2、综合信息化服务功能。
项目将为商家提供委托、代办接货、发运业务，包括办理各种杂货、集散箱货物交接、受客户委托办理货物的联运业务以及货物的配载、装卸业务。
3、品牌建材、家具的仓储功能。
在商业化模式下的批发市场，由于区位价值使得各商家的货品的供给、仓储遇到成本核算高的压力。项目将为这些商家提供大型专业性化仓储配服务，为外地品牌的建材、家具商家在康县华川建材家具市场销售据点和便捷的物流渠道，使之有低成本优势，提供综合服务平台，促进大型建材、家具企业进入市场。

第八章  建设方案
一、平面布置对市场设计极为重要，平面布置是否合理，不仅对建设期间占用地，建设速度基建投资影响很大，而且对建成后的经营管理，安全生产，环境卫生，交通运输等影响很大。总体布局原则
根据《工业企业设计暂行卫生标准》等规定，本项目规划布局设计时，重点坚持以下原则
（1）认真执行国家有关政策、法律、法令、法规，在满足正常需求的前提下，以降低工程造价，节约建设用地为原则，同时为货物集散创造良好条件
（2）根据实际需求及环境条件进行平面布局，力求做到功能明确，布置紧凑合理，工程管理便捷，并为方便函施工创造条件。
（3）充分满足当地城镇总体规划及消防、安全、环保、卫生等要求，配经置合理绿化设施，创造良好的生产生活环境。
（4）统一规划，合理布局，突出重点。同时要确保适用性、先进性、经济性。
2、厂区平面布置
根据本项目特点和各构（建）的功能要求，结合地形，原厂区厂房利用和气象条件等综合因素，因地制宜的布置工程建筑物，使厂区总体布局符合物流有序，经济合理，安全环保的要求，同时又满足合理紧凑，节省用地的原则，为市场创造一个良好的工作环境。
为了充分合理利用土地，本着物流顺畅，便于管理，形式美观的设计思路，项目将原有大门扩展为40米自动电子门，左侧原有车间改造为二层，设为为家具展厅，现有卫生间保留，以东为库存区建设三栋库房，以西为 层家具展厅。大门以西二层，一层为建材展厅，二层设工商、金融、管理等管理服务机构，其它部分为家具展厅。消防、供电设施设在厂区东南角。
3、厂区交通
厂区以中心线设8米宽交通通道，并预留2000平方米停车场，供装卸货物使用。
4、绿化
项目区内绿化重点布局在道路两旁、围墙边及大门外侧，因地制宜种植适合当地自然环境和气候条件的花草树木，在空闲区域设置花坛，形成点、线、面结合的绿化空间，力求创造一个整洁、美观的经营和生活环境。
5、环境保护措施
（1）施工期
本项目施工期将产生噪声、扬尘、建筑和生活垃圾。由于施工期时间有限，影响范围以局部污染为主，因此施工期重点是加强管理，只要精心安排，施工进度严格管理，对扬尘、噪声采取有效措施进行控制、治理，建筑和生活垃圾按规定处理，施工产生的弃土全部回填不外运。
（2）营运期
营运期主要环境影响因素是生活污水、机动车尾气、生活垃圾、噪声等。
污水：项目营运期水污染物为生活污水。生活污水经水解酸化池处理后，拟经处理达标后排入三官河。使得污水出水达到《污水综合排放标（GB8978-1996）一级标准后排入三官河。
环境空气：本项目的机动车尾气通过强制的送排风系统，再加强管理，控制车辆进入项目区行驶路线，尽量减少机动车启动频率及怠速行驶，项目区内的机动车运行很少，可实现达标排放，对周围居民影响很小；对环境空气影响较小。
声学环境：对设备运转噪声，物业管理部门对其进行严格管理。对办公活动及车辆行驶等产生的噪声，物业管理部门需加强管理，限制行驶速度，达到降低噪声的目的。对办公人群活动噪声，业主需做好防护措施。通过上述措施，确保了项目边界噪声达标，防止出现噪声扰民事件。
固体废弃物：办公生活、建材交易产生的垃圾的收集由物管公司清洁人员收集后再交由环卫部门统一处理，日产日清。电子垃圾属危险废物，拟设置专门场所对电子类废物进行分门类收集、存放，并严格按《固体废物污染环境防治法》等有关规定送有资质的处理单位进行集中处理。
（3）环境风险分析：环境风险分析，要求业主建立危险品运输事故紧急预案，在此前提下，环境风险影响不大。
6、 消防、安全管理
（1）市场建筑应符合GBJ16建筑设计防火规范的要求，并经公安消防机构审核和验收合格。
  （2）设有符合消防安全规定的消防通道，设置明显规范的消防标志，并符合GB 15630消防安全标志设置等有关标准规定的要求。 
（3）市场按照国家有关规定配置消防设施和器材，并定期组织检验、维修确保完好有效。
（4）市场按照消防法规要求设立消防组织，制定灭火和应急疏散预案并定期演练，保持随时启动和安全有效运转。
（5）经销人员、管理人员应定期进行消防知识和技能培训。
  （6）不得在卖场内吸烟和使用明火。如施工使用明火应履行相关手续和采取相应安全措施。
  （7）易燃性、易爆性商品不得用实物在卖场展示。
（8）应定期检查并维护电路、用电设施，确保用电安全。
（9）市场应建立健全保安防范组织、制度和设立相应监控设施。
  （10）市场应设有治安和消防值班室，保安人员应经过专业培训，持证上岗，消防控制室值班人员要经过专业培训，持证上岗。 
（11）市场应设有标志明显的紧急疏散通道、安全出口、应急照明设施等。
  （12）市场应有应急突发事件预案，保证迅速启动。
二、建设设计方案
1、设计依据及范围
（1）设计依据
本项目以工艺及相关条件以及有关国家现行规范为设计依据进行设计，所尊循的规范有：
《民用建筑设计通则》            GB50352-2005
《建筑设计防火规范》             GB50016-2006
《民用建筑工程室内污染控制规范》  GB50325-2001
《公共建筑节能设计规范》          GB50189-2001
《建筑结构荷载规范》              GB50009-2001
《建筑抗震设计规范》              GB50011-2001
《建筑基地基础设计规范》          GB50007-2001
（2）工程设计范围
本项目所涉及经营装置有旧车间改造、新建展厅、库房和服务设施等。
（3）工程所在地基本条件
根据项目承办单位提供的资料，项目区内的地质环境条件，可以满足二层建筑的建筑要求。
2、设计方案
（1）展厅设计：展厅全部为二层，库房为单层，根据有关规定本建筑耐火级别为二级。
根据市场经营储存功能和消防要求，对人员疏散及特殊部位采取措施如下：疏散通道及防火要求，本建筑结合营运功能划分
进行必要的防火分区，留置必要的安全通道。屋顶墙体全部采用轻钢等阻燃材料。全部建筑采用轻钢结构。地面：采用混凝土地面。门窗；采用塑钢。
（2）仓储设计：本设计为单层。根据有关规定，本建筑耐火等级为二级，仓库采用排架结构，柱距6米，梁底标高5米 ，屋面采用轻钢屋架 ，基础采用混凝土独立基础。
（3办公及服务区：为便于服务，服务区在展厅区域隔段设置，本设计不再考虑。
3、给排水、供电工程：沿用原有管网进行改造，本设计不再涉及。

第九章  企业组织和劳动定员
   一、企业组织机构与职能划分
采用先进的劳动组织形式，以科学地组织人们进行劳动，合理使用权用劳动力，调整不合理人员结构，正确处理劳动者之间的分工协作，充分发挥劳动者的技能和积极性，保证企业正常运行，提高企业效益，为此，实行责权对等原则，命令统一原则。
    二、劳动定员与工作制度
根据经营管理需求，本高效、精简、合理的原则进行人员配置，以减少人员浪费，提高工作效率，提高劳动生产率本项目按排管理人员3 人，市场管理人员、司机、技术及服务人员7人，由公司统一向社会招聘，择优录取，培训上岗。
三、管理措施
本项目经营采用灵活多样的形式，在提高经济效益的前提下，最大程度地发挥经营者的积极性和主动性，为企业和社会创造更多的经济效益和社会效益。
    市场内部管理岗位责任制和特定生产环节承包制度，如供电、供水、消防等采用工作，实行年终考核，兑现奖惩。实行岗位工资成本与质量安全相结合的效益考核工作制度管理人员、生产人员的工作待遇与工作成绩挂钩。
四、人员培训
人员培训是市场核心竞争力的培养的重要内容，也是企业长期发展的重要保证。管理人员、服务人员、操作人员在项目投产前由公司统一安排进行岗前培训。培训的工种由公司职能部门统一组织，并定期进行各岗位操作技能竞赛及考核。

第十章 投资概算与资金筹措
     一、投资概算
1、 市场需改造原有车间1000平方米，投资100万元；
2、新建展厅、仓库1500平米，全部为轻钢结构。投资400万元；
3、水、电、消防、管网及服务设施改造100万元
总投资资800万元。
二、项目总投资800万元，企业自筹600万元，申请银行贷款200万元。

第十一章 计划实施进度
    本项目自筹资金已经到位，预计4月开工9月底峻工。10月1 日起投入试运营。

第十一章  对入驻商的优惠条件
1对2015年底到2016年5 月30日前入驻的商家，半年内，不收场租费，只收水电费和必要的管理费。
2、对2016年6月1日至2016年12月30日入驻的商家收取50%的场租费、收水电费和必要的管理费。
3、对所有入驻商2017年开始全额收市场租赁费。

第十二章   结论
在康县城关三官村原富康木业有限责任公司旧址建设一座建材家具专业市场，吸引外地企业入驻，吸纳城区建材家具迁移加盟，依靠更优惠的政策，更完善的服务，更规范的管理，并以此为龙头，带动我县商贸流通业的发展；增强康县华川建材家具市场对外吸引力和辐射功能，使之真正成为大市场、大通道，拉动本县各相关产业，将会促进区域经济的繁荣和社会进步。同时随着城区建材家具经营项目的外迁转移，对县城城区治理、街道整洁、安全、交通带来极大好处。
本项目符合国家的产业政策、符合康县实际，对康县县城治理和发展有较多益处，且有法人投资建设，又能促进康县富康木业转产，盘活企业闲置资产，是一个利县利民又助业发展的好项目，建议立项扶持。

第十三章   建议和请求
一、加强组织领导。
   为加强对市场建设工作的领导，请求成立由相关部门组成的市场建设工作领导小组，定期召开会议，指导工作，沟通情况，解决问题。建议成立由政府领导牵头，商贸、工商、公安、城管、国土、电力等相关部门参加的项目协调领导小组，负责情况综合和工作协调。以保障市场建设工作的顺利进行。
二、招商工作
　　1、康县华川建材家具市场招商工作与城区建材家具市场整顿规范、交通安全治理工作共步进行。不分区域、所有制形式和个人身份，只要合法正当，都可参与入驻市场。同时采取组团招商、载体招商等形式，赴国内重点区域进行招商。
2、指导企业制定出台入驻市场的优惠政策，吸引入驻商进场经营。
3、争取工商管理、税务、商务、金融部门进市场设立服务机构，提供全方位服务，以方便商家经营。

附件：
1、营业执照（副本）  复印件
2、组织机构代码证    复印件
3、法人授权委托书    复印件
4、企业负责人身份证  复印件
5、市场规划示意图
6、市场效果图