昌黎县荒佃庄新民居工程项目可行性研究报告代可行性研究报告.doc

昌黎县荒佃庄镇新民居建设工程
项目建议书
（代可行性研究报告）

目 录
1． 总论 1
1.1项目申报单位概况 1
1.2项目概况 1
1.3报告编制依据 3
2． 项目背景及必要性 4
2.1项目背景 4
2.2项目建设的必要性 7
3． 征地拆迁补偿方案 14
3.1土地征用 14
3.2拆迁补偿 14
3.3土地复垦 15
4． 建设地址及建设条件 17
4.1项目建设地点 17
4.2建设用地情况 18
4.3建设条件 19
5． 建设内容、规模及方案 21
5.1建设内容及规模 21
5.2总体规划方案 22
5.3建筑方案设计 26
5.4公用设备方案 28
6． 节能方案分析 33
6.1标准及节能规范 33
6.2能耗状况及能耗指标分析 34
6.3节能措施及节能效果分析 38
7． 项目组织及招标方案 40
7.1项目管理 40
7.2招标方案 40
8． 项目进度计划及风险管理 41
8.1项目进度计划 41
8.2风险管理 42
9． 环境保护 44
9.1 施工期环境影响分析 44
9.2 运营期环境影响分析 48
10． 劳动安全、卫生及消防 53
10.1影响劳动安全与卫生的因素分析 53
10.2设计依据的法规、规程、标准 53
10.3主要灾害及防护措施 53
10.4 消防 55
11． 投资估算与资金筹措 57
11.1投资估算范围 57
11.2编制依据 57
11.3投资估算 57
11.4资金筹措 62
12． 综合效益分析 63
12.1经济效益分析 63
12.2社会效益分析 64
13． 结论与建议 66
13.1结论 66
13.2建议 66

附件：
1. 中共秦皇岛市委、秦皇岛市人民政府《关于与中冶公司合作推进农村新民居建设的指导意见》（试行）
2. 中共秦皇岛市委、秦皇岛市人民政府《关于加强农村新居建设促进城乡统筹发展的实施意见》
3. 中共秦皇岛市委办公厅、秦皇岛市人民政府《关于成立与中冶集团合作新民居建设指挥部的通知》
4. 中共河北省秦皇岛市委书记王三堂同志在全市农村工作会议上的讲话
5. 《关于昌黎县范围内与中冶集团合作第一批新民居项目任务书的批复》
6. 昌黎县人民政府《关于拨付与中冶全作首批新民居建设征地款》的请示
附图：
1. 建设区域图
2. 建设红线图
3. 总体规划图
4. 总平面图
5. 总平面效果图

昌黎县荒佃庄新民居建设工程项目建议书（代可行性研究报告）
1． 总论
1.1项目申报单位概况
1.1.1 项目申报单位
中冶秦皇岛城乡发展有限公司
1.1.2 申报单位概况
中冶秦皇岛城乡发展有限公司是由中冶建设高新工程技术有限责任公司及秦皇岛市建设投资有限公司共同出资成立，其中中冶建设高新工程技术有限责任公司占97%股权，秦皇岛市建设投资有限公司占3%股权。公司的注册资本为5亿元人民币。
公司的经营范围是：城市基础1111设施与乡镇、园区基础设施建设；房屋拆迁与土地整理；土地复垦；房地产开发经营、建造与房屋销售、租赁和物业管理；建筑工程施工、市政基础设施施工、机电设备安装工程施工、建筑装饰工程施工、绿化工程施工；自营和代理各类商品和技术的进出口（但国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外）；项目策划与咨询、市场调研；投资与融资及咨询。
1.2项目概况
1.2.1项目名称
昌黎县荒佃庄新民居建设工程
1.2.2项目拟建地点
本项目拟建地块位于蛇刘公路南侧，昌黎皮毛交易市场对面，占用陈青坨村集体土地，紧临昌黎县第九中学、周庆恩中学、荒佃庄中心小学，是《荒佃庄镇总体规划》确定的二类居住用地。具体项目位置如下图所示：

图1-1 项目建设四至范围图
1.2.3建设内容及规模
昌黎县荒佃庄新民居建设项目以安置里陈青坨、郭青坨、张青坨、刘各庄四个行政村迁入，新建区规划建设用地面积为189093m2，规划总建筑面积为138412m2，其中，住宅建筑面积80960m2，商业建筑面积17660m2，管理及其它用房建筑面积3122m2，仓储库房建筑面积36670m2，项目红线内同步实施绿化、道路及广场、围墙大门、室外管线等工程。
对拆旧区进行房屋拆除、复垦，使拆旧区达到复垦要求。
1.2.4投资规模及资金筹措
本项目总投资估算为69603.12万元，所需建设资金：项目单位拟80%使用银行贷款，其他20%使用自有资金。
1.2.5建设周期
本项目从2010年7月开始前期各项工作，2010年8月，开始主体工程建设，2011年2月，项目达到竣工验收条件，2011年6月，完成小区内绿化建设。总建设周期为13个月。
1.2.6项目意义
优化村庄布局，改善人居环境，保护生态环境，提高农民群众生活质量，立足节约用地，加快公共服务设施建设，加强绿色休闲场所建设，使之成为环境优美、设施配套、文明和谐的社会主义新农村。通过新民居示范村建设，为农民建房和村庄建设改造提供典型示范，带动全镇农村住宅建设水平的全面提高，推动农村新民居建设的全面开展和顺利实施。
1.3报告编制依据
1、中共河北省委办公厅 河北省人民政府办公厅《关于2010 年加快推进农村新民居建设的工作意见》（冀办发〔2010〕4号）
2、《河北省国土资源厅关于做好农村新民居示范工程建设用地管理工作的实施意见》（冀国土资地字〔2009〕36号）；
3、河北省国土资源厅 《中共河北省委农村工作部关于省级新民居示范工程建设用地的意见》（冀国土资发〔2010〕7号）；
4、秦皇岛市国土资源局 《关于印发保障秦皇岛市人民政府与中冶集团合作实施新民居建设项目用地工作方案的通知》（秦国土资〔 2010 〕74 号）；
5、《昌黎县国民经济和社会发展第“十一个”五年发展纲要》；
6、项目单位提供的其他相关资料。

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北京京诚瑞科工程管理咨询有限公司
2． 项目背景及必要性
2.1项目背景
社会主义新农村建设是指在社会主义制度下，按照新时代的要求，对农村进行经济、政治、文化和社会等方面的建设，最终实现把农村建设成为经济繁荣、设施完善、环境优美、文明和谐的社会主义新农村的目标。
社会主义新农村建设与和谐社会、小康社会息息相关，是和谐社会和小康社会不可或缺的组成部分。党的“十六大”之后，我国工业化、城镇化进程加快，总体上已经进入了以工促农、以城带乡的新的发展阶段。党中央、国务院从2004年开始连续出台了七个指导农业和农村工作的中央一号文件，以统筹城乡发展为目标，不断加强工业反哺农业、城市支持农村的政策措施。2005年10月，党的十六届五中全会通过《十一五规划纲要建议》，作出了“建设社会主义新农村”的重大战略决策，提出要按照“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，扎实推进社会主义新农村建设。
近几年在中央惠农政策的有力带动下，河北省农村经济社会发展步伐明显加快，农业生产连年丰收、农村经济呈现活力、农民生活日益富裕。2009年全省农民人均收入达5150元，已连续六年增长300元以上。随着生活水平的提高，广大农民建房热情高涨。近五年以来，全省农村民居建设规模每年都在2000万m2以上，住宅建设投资每年都超过100亿元。2006年全省村庄住宅竣工2651万m2，同比增长14％。基本与全省城镇住房建设总量基本相当。农村住宅的楼房率也已达17.2％。同时，农民的住房观念也开始由生存型向舒适型转变，尤其是经济相对发达的地区，农民对房屋质量、功能结构、配套设施等的要求越来越高改善居住环境的愿望日趋强烈。如何抓住国家有利的政策形势，引导广大富裕起来的农民，搞好住房规划建设，改善居住环境，加快新农村建设步伐，已经成为摆在各级党委、政府面前的重大课题。
2009年初，河北省审时度势，在省委七届四次全会上作出了实施农村新民居建设的重大战略决策，并把其定为全省农村改革发展的十项重点工作之一。所谓新民居建设，就是以改善农民现有居住条件为目标，以优化农村环境面貌为重点，以新建和改造为主要方式，通过强化政府引导，科学规划，改变农村传统住房观念和建设模式，改善房屋结构功能，提高建筑质量，传承地方特色，促进农民居所的升级换代，同时，同步推进基础设施配套建设，带动农村各项社会事业发展，形成环境优美、生活便利、居住舒适、文明和谐的社会主义新农村。新民居建设是改善农村生活环境，提升农民生活质量，增进农民福祉的一件惠民大事，对于统筹城乡协调发展，全面加快社会主义新农村建设具有重要战略意义。
为深入落实秦皇岛市城乡统筹，加快构建城乡经济社会发展一体化新格局，推进新农村建设和城市综合开发，根据相关法律法规及国土资源部《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》、河北省国土资源厅《关于做好农村新民居示范工程建设用地管理工作的实施意见》、河北省国土资源厅、河北省农工办《关于农村新民居示范工程建设用地的指导意见（试行）》、秦皇岛市人民政府《关于加强集体建设用地管理促进农村新民居建设的意见（试行）》的相关规定，2009年12月31日，秦皇岛市人民政府与中国冶金科工股份有限公司共同签署了《长期战略合作协议》，按照秦皇岛市新农村建设的要求，以土地综合整治为平台，全面开展秦皇岛市农村新民居建设。
在此协议下，为深入落实秦皇岛市“规划先行、产业带动、政策引导、群众自愿、因地制宜、注重特色、集中连片、提升水平”的新民居建设工作思路，科学谋划，强力推进，秦皇岛市人民政府与中冶公司下属子公司中冶建设高新工程技术有限责任公司于2010年1月21日签订了《合作框架协议》，成立了土地综合整治、农村新民居建设及城市基础设施建设的合作公司：中冶秦皇岛城乡发展有限公司，具体负责项目的整体运作，以保证这项惠民、利民的重大工程能够高效率、高质量的完成。
《合作框架协议》约定具体落实、执行的工作内容：
1、 农村旧村址的拆迁、土地复垦、整理；
2、 与旧村拆迁、复垦相挂钩，并经国家征收拟出让的经营性用地的一级整理；
3、 农村新民居建设用地的开发建设；
4、 与上述地块相关的市政配套设施的建设；
5、 虽不在上述地块范围内，但与上述地块的开发、建设、利用相关的市政基础设施，如道路、管道、污水、绿化、垃圾处理等；
6、 整理集体建设用地；
7、 秦皇岛市与合作公司认可的其他项目。
《合作框架协议》约定的合作范围及金额：
土地综合整治及农村新民居建设涉及约400个行政村（具体项目双方根据实际情况约定），节约腾让土地约4.6万亩，实现农村居民约11万户、36万人按规划集中居住，预计总投资约300亿元。上述范围内的所有内容将由合作公司根据秦皇岛市的整体安排和实际工作推进，拆分为若干个项目包，分期分批启动和完成。
2010年3月29日，秦皇岛市召开了全市农村工作会议，就统筹城乡发展、加快新民居建设、推进农业农村工作等进行了动员部署。会议提出，按照全市统一部署，秦皇岛三年内要完成400个行政村的新民居建设任务，2010年启动347个村的新民居建设，其中与中冶合作的新民居建设争取完成100个村。
会上印发了秦皇岛市市委、市政府《关于加强农村新民居建设促进城乡统筹发展的实施意见》秦发[2010]5号）、《关于与中冶公司合作推进农村新民居建设的指导意见（试行）》（秦发[2010]8号）等相关文件。
市委书记王三堂在会上强调，统筹城乡发展是复杂的系统工程，必须统筹兼顾，既着眼长远，科学谋划、合理布局，又立足当前，迅速启动、加快推进。秦皇岛市当务之急是抓住与中冶公司合作的重要契机，迅速启动和开展农村新民居建设，以此作为统筹城乡发展的牛鼻子工程，力促新民居建设在尽可能短的时间内取得良好成效，让广大城乡居民在城乡统筹发展中得到更多的实惠。各区县、各级各部门务必以此为重要切入点、突破口，以超常的工作力度和工作效率，集中精力加以推进。
为进一步加强与中冶集团的战略合作，推进城乡经济社会统筹发展，加快秦皇岛市社会主义新农村建设，根据秦皇岛市市委、市政府《关于加强农村新民居建设促进城乡统筹发展的实施意见》（秦发[2010]5号），秦皇岛市于2010年4月6日成立了与中冶集团合作新民居建设指挥部，市委常委、常务副市长李洪卫担任总指挥，市委常委、纪委书记郝占敏，市政府副市长王亚洲担任副总指挥，设置了综合组、新民居组、土地规划组、公共设施组、资金审查组、维稳保障组、工程组和督导考核组八个组，共同推进新民居建设项目。建设指挥部人员职责设置具体见《关于成立与中冶集团合作新民居建设指挥部的通知》（秦办字[2010]19号）。
2010年4月29日，秦皇岛市人民政府与合作公司：中冶秦皇岛城乡发展有限公司正式签订了《项目协议书》。
本项目正是在上述背景下提出的。
2.2项目建设的必要性
2.2.1新民居是社会主义新农村建设的基础保障
2005年，党的十六届五中全会提出了“建设社会主义新农村”的重大战略决策。建设社会主义新农村，成为了构建社会主义和谐社会必不可少的一个重要组成部分。建设新农村，首先要解决的就是农民的住房问题。中国农民的传统是有了钱首先要盖房，因而民居的建设水平往往成为一个地方富裕程度的外在体现之一。虽然经过改革开放近三十年的发展，农村有了翻天覆地的变化，温饱问题已确确实实得到了解决，但是当前农民生活中最大的负担来自建房。据调查，农村中建房的费用一般在十万元左右，这一般要耗费一个家庭十几年的积蓄。而且现阶段农民的住房仍然存在很多问题，在生活中存在用水困难、垃圾无法倾倒、邻里因采光和走水闹纠纷等问题。广大农民希望有一个可长久使用的、舒适、宜居、节能、环保，有上下水、垃圾处理系统的新民居，以及道路硬化整洁、可以休闲娱乐的场所。因此广大农民的住房问题能否解决，成为了社会主义新农村建设中的首要任务。
经过几十年的城市规划发展，规划部门不仅已积累了丰富的规划经验，还有外省市甚至国外的乡村规划经验的借鉴，尤其是2008年《中华人民共和国城乡规划法》的颁布实施和党中央、国务院确定的“全面建设社会主义新农村”的目标的提出，使新民居建设有了强有力的法律依据和政策保障，各地纷纷出台各种惠农政策，加大对农村基础设施建设的投入，也为新民居建设的推进准备了条件。新民居建设依据“以人为本，经济适用”的原则，倡导“宽街道，多绿化，大住房，小庭院”的规划建设理念，划分功能区，实现人畜分离，住房采用节能、环保的新技术。在新农村的建设中，经过统一规划而以全新面貌出现的新民居，将成为新农村的标志性建筑符号。新民居的建设也势必会为社会主义新农村建设打下坚实的基础保障。
2.2.2新民居建设可以有效的推进农村城市化进程，统筹城乡协调发展
城市化是一个现代社会文明程度的重要标尺之一，是衡量社会发展的重要指标。城市化一方面可以吸收农村的剩余劳动力，促使第一产业向二、三产业转移，推动产业结构调整；另一方面有利于城乡交流，可以带动农村地区的经济发展，改善地区产业结构，推进科技进步，提高区域整体水平的发展，缩小城乡发展差距。目前我国城市化水平较国外还不高，农村生活与城市生活存在一定差距，要解决这个差距，首先就要从改善广大农村居民最根本的生活条件上入手，改善农村基础设施，创造一个好的居住环境，为农村经济发展提供物质保障。
河北省是一个农业大省，目前还有近三分之二的人口生活在农村，城乡之间差异明显，呈现出典型的二元结构特征。要统筹城乡发展，实现全面小康社会，必须下大力改变农村的落后面貌。秦皇岛市三分之二的面积是农村，三分之二的人口是农民，农业增加值仅占GDP的12%，县域经济比重仅占全市的39%，城乡发展不够协调，农村经济基础比较薄弱，县域发展相对缓慢，农民生活水平提高还不够快，是影响发展全局的重大问题。解决问题的关键，就是要加快农村新民居建设，以此为切入点，带动城乡统筹和一体化发展。
（1）农村新民居建设是落实统筹城乡发展战略、实施以工补农政策的一个有效实现方式。通过新民居建设，农民可以得到政府的财政支持，金融、土地等优惠政策支持和全方位的技术服务支持，这些社会资源和政策措施的倾斜，不仅让广大农民直接受益，而且能够有力激发农民的发展热情，实现城乡联动发展、共同繁荣。
（2）新民居建设能够促进城市基础设施向农村延伸，加快农村道路交通、供水供电、通讯能源等设施的建设和完善；能够推动城市社会事业向农村覆盖，带动农村文化、教育、医疗、旅游等事业的发展；能够扩大城市现代文明向农村辐射，植入现代生活理念，改变农村落后的生活习俗。新民居建设可以使更多的农民居住在农村，就能达到或接近城市居民的生活水准，享受到现代城市文明，从而缩小城乡差别，加快城乡一体化进程。
（3）新民居建设能够促进小城镇和中心村建设，对于加快人口向小城镇和中心村集聚，促进农村城镇化起着重要的推动作用。通过新民居的建设，可以改进农村社会管理服务方式，实现社区化管理，有利于社会治安、计划生育等管理服务，便于对农民进行文化、科技、法律、技能等宣传教育，进而全面提升农民的生活质量。

（4）实施新民居建设是扩大内需、拉动经济增长的重要举措。不仅可以扩大农村消费，带动农村相关产业的发展，而且可以促进农村就业，增加农民收入。据统计，2009年，河北省1000个新民居建设示范村的建设投资为258亿元，带动社会投资达1000多亿元，对农村经济增长的拉动作用十分明显。同时，大量的投资为参与建设的农民提供了65亿元的工资性收入，相当于为全省农民人均增收了约118元。实践证明，新民居建设是党和政府支农惠农的重要平台，是拉动农村经济增长的强力引擎，必将对消除城乡二元结构起到巨大的推动作用。
因此，加强农村新民居建设，促进城乡统筹发展，缩小城乡差距，是大势所趋、民心所向。
2.2.3农村新民居建设是改善农村人居环境的现实需要
安居才能乐业，住有所居是人们正常生产生活的必备条件。拥有一幢建筑质量高、环境条件好的住所，是广大农村居民追求幸福生活的最大愿望，也是人们衡量一个家庭富裕与否的直观标志，许多农村居民历来把建房盖屋、拥有住房、改善住房条件当作生活中的一件头等大事常抓不懈。据调查，2000年以来，河北省农民建房投入一直占村庄各类投资的60%以上，居住消费支出始终高居除食品外的农民家庭生活消费的首位。在农村“可以不吃好的，可以不穿新的，但房子不能不盖好的”,“住上好房子，才算过上好日子”,“小康不小康，关键看住房”这是北方农民的特点之一。但是由于缺乏有效的引导，农村建房基本上处于自由发展状态，意识观念的落后、规划设计的缺失和财力的不足，造成了农村住房布局分散、结构陈旧、功能不全、新技术含量低、内在质量差、外观面貌缺乏特色、基础设施不配套、人居环境脏、乱、差等问题十分突出，农民的住房“建了拆、拆了建”、“年年建新房、不见新村庄”的状况也普遍存在。推行新民居建设，一方面能够引导农民转变落后的住房观念，改变传统的建房模式，通过统一的规划、科学的设计、专业的施工，从布局结构、功能质量、外观效果等各方面升级房屋品质和档次，让广大农民住上造价合理、结构新颖、外观漂亮，不仅具备城市住房所有功能，而且适应农民的生产生活需要，符合农村风俗习惯和文化传统的新民居，享受到现代住房带来便捷和好处。另一方面，新民居建设充分考虑了村庄的道路、绿化、供排水、环境卫生等公共设施建设，做到了统筹规划，衔接配合，在大大提高村民住房质量的同时，保障各项设施方便、实用，能够最大程度上以户带村整体改变农村多年来难以革除的污水乱流、垃圾乱倒等脏乱差现象，让整个乡村环境旧貌换新颜，实现大变样。因此，新民居建设，迎合了广大农民改善居住条件的强烈愿望，体现了以人为本科学发展观的内在要求，是一项实实在在民心工程，必将受到广大农民群众的欢迎。
2.2.4新民居建设是集约、节约、合理利用土地资源的重要途径，是推动农村可持续发展的重要力量
建立节约型社会，是世界各国可持续发展的共同方向，对于我国这样一个人多地少的国家尤为紧迫。新民居建设通过科学的规划和合理的布局，对原有的村落进行合并，使广大居民从平房搬进了楼房，能够腾让出大量的土地，并通过土地复垦增加耕地的数量，同时也改善了居民的居住环境。达到了节约利用土地、提高居住质量、改善居住环境的目的。
（1）实施新民居建设可以加快村庄整治进程，通过科学规划，迁庄并点，集中连片建设，改善农村居所的空间布局，实现村民居住区域的相对集中，进而降低基础设施建设和社会管理成本，为农村的持续发展打下良好基础。
（2）新民居建设可以促进农村土地的节约集约利用。一方面通过科学规划农村的住宅区、公园、广场以及养殖区、种植区，使农村的土地利用更加科学合理，减少土地资源浪费；通过有效解决“空心村” 的问题，实现农村土地的永续利用；通过宅基地复垦，实现土地的再利用。另一方面，通过利用国家“诚镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”的政策，盘活土地资源，在改善农民居住条件的同时，还可利用节省的土地资源开展招商引资，推进村庄的经济发展。据统计，截止09年底，河北省1000个新民居示范村中，有766各村已基本完成建设改造任务，腾出建设用地15.38万亩，节地43%，如果到2012年全省15%左右的行政村完成新民居建设任务，大约可节地115万亩，大量节省的土地资源，必将成为我省农村可持续发展的强大动力。
（3）新民居建设可以促进农村的节能环保和住房结构转型。新民居建设普遍采用新技术、新材料，提倡清洁能源的利用，所建房屋具有节能舒适、安全环保、使用寿命长、抗震性能好等优点，对于保护耕地、减少大气污染和提高能源使用效率具有重要作用，符合农村可持续发展的方向和要求。
2.2.5加强新民居建设、促进城乡统筹发展，是转变发展方式、拓展发展空间的必然选择，是推进城镇面貌三年大变样的客观要求，是改善当地民生、惠民富民、推进社会改革进步的重要举措
（1）转变发展方式是当前带有战略性、根本性的重大任务，而统筹城乡发展，是转变发展方式的重要内容。实施农村新民居建设和统筹城乡发展，就是要推动城乡之间的资金、人才、土地等生产要素合理流动，促进城乡产业发展合理布局。同时，秦皇岛现有城区面积仅100多平方公里，发展空间渐趋饱和，而城市区以外的广大区域亟待新的发展。秦皇岛迫切需要实现历史性突破，形成城乡一体化发展的新格局。必须顺应发展大势、破解发展难题、转变发展方式，全面推进城乡一体化发展，以此拓展未来发展的新平台和新空间。
（2）做城市本质是做产业、做民生、做城乡统筹。与城市建设的总体进程相比，秦皇岛市县城、乡镇和农村容貌还处在相对落后的位置。改变这一局面的关键是加大县城建设和新农村建设的力度，整体提升县域基础设施和环境面貌建设水平。在统筹城乡发展中，要牢牢把握城镇化与新民居建设协调推进这个战略着眼点，既要积极稳妥推进城镇化，增强城镇对农村的辐射带动作用；又要扎实推进新民居建设，让留在农村的人能够安居乐业。
（3）一个城市是否富庶、文明、和谐，不仅看城市居民生活水平，更要看农民生活水平。城乡统筹的关键，是牢牢把握推动资源要素向农村配置这个重要着力点，把管理城市的理念和经验向农村延伸，推动城市文明向农村敷设，基础设施和公共服务向农村延伸。开展农村新民居建设，有利于更大范围、更高层次、更快节奏地整合城乡资源，推进农民居住由分散向集中转变、平房向楼房转变、村庄向社区转变，完善农村公共服务，让农民群众享受到同城市居民一样及时便捷、优质高效的公共服务，提高农民素质和农村文明程度。
2.2.6本项目的建设有利于带动荒佃庄镇区域的经济发展，从而提高当地农民收入和生活水平
本项目建设选址位于省级蛇刘公路的南侧，地处京津唐经济区、东北经济区、环渤海经济区交汇处，交通便利，贸易发达，场址北侧建有特种动物养殖区、皮毛深加工区、昌黎皮毛市场，场址西侧是缝纫机零件加工经济区，本地区居民在养殖业方面，可充分利用现有的养殖基础和优势，大力发展珍稀动物养殖，同时在特种动物养殖业的基础上，扩宽经济发展链条，大力发展高利润的皮毛深加工产业，进一步提高本区域内的就业能力。昌黎县的畜禽养殖业已经形成区域化、规模化、专业化的发展格局，随着皮毛深加工后续产业的跟上，皮毛交易市场显得日益重要，市场的建立使当地形成了产、加、销一条龙的服务，系统的产业链已经形成，对提高当地居民养殖技术和档次，扩大规模，推动蓄牧业向规模化、产业化快速健康发展起到积极促进作用，同时也有助于增加居民的收入。从业从员6000余人，品种接近4000个，产品已销往广东、上海、香港、日本、东南亚及欧洲等国家和地区。其中弯针类产品的国内市场占有率达到90%以上，国际市场占有率达到60%以上。2001年开始规划建设的缝纫机零件加工产业园区已具雏形，已有26家企业入园，累计投资2.7亿元，年产值3.5亿元的规模。
本项目的建设区同时依托四个经济园区，对提高当地居民的生活及收入水平起到了积极的促进作用，同时由于目前荒佃庄基础设施等环境较差，严重影响村庄未来的发展。该片区建设没有具体规划，房屋不成排、不成行，建筑形式杂乱，乡村特色不够突出。公共设施缺乏，道路交通问题严重，基础设施和环卫设施建设问题尤为匮乏。村民吃水非常困难，无雨污水排放沟、管系统；垃圾乱倒、污水乱排、电线乱拉、严重影响环境卫生质量；村民家庭多为简易厕所或室外独立厕所，卫生设施条件差。目前耕地面积日益减少，农民收入也较低，而且大多用于生产投入，余钱较少。现状也严重影响村民生活质量。
该项目的建设大大改善了这种情况，把村域道路系统规划与土地整理、林网绿化结合，实施农业机械化、实现 “田成方、林成网、渠相通、路相连” 土地整理的目标创造有利条件。而且还建设了一些新的服务设施，方便了村民生活，改善了生活质量。干渠平面布置穿越新民居内灌溉渠系布置和耕作区、林带、道路、居民点以及农业区划密切结合，实现自然景观的利用与开发，提高土地利用率，方便生产与生活。彻底改变传统的农业生产方式和价值观念，从不同角度考虑现代人的生活观念和现实需求，顺应时代潮流，建立高效能、高附加值的农业生产体系。转变养殖观念，打破传统种植观念，提高农业综合生产能力和增加农民收入。提高森林覆盖率，提高水源涵养能力，减少水土流失；实现人居环境的绿化、美化、净化，促进村民生活方式及价值观念向生态文化的转型，建立了生态环境保护与经济发展良性循环的新机制，不断优化农业产业结构，合理开发和利用农业自然资源，实现经济、生态和社会效益相统一，促进农业可持续发展。
当前秦皇岛正处在工业化、城镇化和城乡发展一体化加速推进的重要阶段。秦皇岛市地域面积相对较小、人口相对较少，城市化率相对较高，具有在全省率先统筹城乡一体化发展的基础和条件。同时，广大农民对改善居住环境、提高生活质量的愿望越来越迫切，对改变现有生活方式、尽快过上城里人的生活越来越向往。加强农村新民居建设，促进城乡统筹发展，是大势所趋、民心所向。
综上所述，本项目的建设是非常必要的。

3． 征地拆迁补偿方案
按照统筹城乡发展，建设和谐新农村的总体要求，以突出特色、节约资源为前提，荒佃庄新民居建设工程以安置陈青坨、郭青坨、张青坨、刘各庄4个行政村迁入，项目建成后将上述自然村落合并荒佃庄社区。原村址住宅建设用地面积为896.2亩， 可置换土地面积616.2亩，该部分土地暂按全部复垦考虑，2012年归还指标。
3.1土地征用
本项目需征用陈青坨村集体土地18.68万m2（约合280亩），作为新民居建设用地。根据相关文件要求，本项目征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费。涉及青苗或其它土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。
1、征地补偿费标准按4万/亩。
2、征地补偿费用在征地批复取得之前，全额支付给被征地的农村集体经济组织或者村民委员会。
3、经与陈青坨村委会及集体经济组织协商，地上附着物补偿标准为3.5万/亩
4、安置补助费用按每户3.5万元。
5、征地相关税费：该费用在本项目中暂不予考虑。
3.2拆迁补偿
1、基本情况
荒佃庄社区工程拆旧区共涉及陈青坨、郭青坨、青坨、刘各庄4个村，现状建设用地约896.2亩，645户，1933人，人均建设用地309.24m2，建筑以一层砖混民居为主。各村庄详细情况见下表。

表3-1 各拆迁村情况统计表
联建村庄
户数
人口数
原村址面积（亩）
合计拆除房屋面积 （m2）
(户)
(人)
陈青坨
169
507
1649.4
107782
郭青坨
96
288
991.5
张青坨
103
297
1113
刘各庄
277
841
2185.2
4村总计
645
1933
5939.1
2、拆迁补偿标准
表3-2 各拆迁村费用统计表
序号
补偿项目
补偿标准
备注
1
征地补偿费
4万/亩

2
房屋拆迁费
770元/m2

3
土地复耕费
30000/亩

4
有线电视补偿费
510元/户

5
电话移机费
88元/户

6
拆迁安置费
40000元/户

7
拆迁奖励费
10000元/户

8
物业、取暖、燃气补贴
20000元/户

9
院墙、厕所补偿
10000/户

10
农民社保费
400元/人/年
预交15年
3.3土地复垦
1、建设用地复垦的条件及潜力
拆旧区内农村居民点分布分散，占地较多，总面积896.2亩，人均占地309.24m2，户均926.77m2，。而且村庄内部局零乱，环境卫生条件差，亟待改造。根据潜力调查分析，按照《县级土地开发整理规划编制要点》，把村庄旧址坡度小于20度，土壤质地较好，有水源供给，适宜复垦的点位作为土地复垦潜力。潜力分析结果为：荒佃庄片区可复垦旧村老宅基地896.2亩，不仅能补充安置点建新区及配套道路基础设施所占耕地，而且净增耕地616.2亩。
2、复垦原则
（1）因地制宜、合理开发；（2）保护和改善自然环境，保持生态系统良性循环；（3）综合开发，合理调整产业结构；（4）同防治土地沙化、盐渍化和水土流失相结合。
3、复垦办法
拆迁房屋和建设过程中破坏的土地，可以由政府和个人自行复垦，也可由其他有条件的单位和个人承包复垦，并以合同形式确定承包、发包双方的权利和义务。
4、复垦标准
复垦后的土地达到复垦标准，并经土地管理部门会同行业管理部门验收合格后，方可交付使用，同时返回复垦押金；验收不合格，责令复垦单位或个人继续整治，也可用复垦押金雇用其他单位或个人整治。
5、拆旧区建设用地整理复垦计划
完成时限：三年。

4． 建设地址及建设条件
4.1项目建设地点
荒佃庄镇位于昌黎县西南部，距县城30公里，全镇总面积71平方公里，耕地6万亩，辖30个行政村，人口3万人。本项目拟建地块位于蛇刘公路南侧，皮毛市场对面。地处京津唐经济区、东北经济区、环渤海经济区交汇处，经济地理位置非常优越，交通便利，贸易发达。西近滦河，东临秦皇岛港，紧挨省级公路蛇刘线和沿海高速公路。沿海高速设有“荒佃庄”出口。 一小时可达天津港，30分钟内可达京唐港和曹妃甸港。地势平坦，交通运输条件十分便利。
用地位置在荒佃庄镇总体规划中的位置见下图。

图4-1 项目建设场址区域图
《荒佃庄镇总体规划》中将本项目地块规划为二类居住用地，因此从本项目的建设内容及性质上看，符合项目的建设规划要求。
4.2建设用地情况
本项目用地范围内场地平整，周边配套设施齐全，具备开工条件，紧临昌黎县第九中学、周庆恩中学、荒佃庄中心小学，是《荒佃庄镇总体规划》确定的二类居住用地。该地块北端为6家缝纫机弯针企业，其余为农田
项目现状照片见下图。

图4-2-1 项目建设场址现状图 图4-2-2 项目建设场址现状图

图4-2-3 项目建设场址现状图
4.3建设条件
4.3.1气象条件
昌黎县属中国东部季风区、暖温带、半湿润大陆性气候。无霜期平均是186天，最高平均气温是25.1℃，最低平均气温—5.2℃，年平均气温11℃，平均年降水量712.7毫米，四季分明，日照充足，年均日照时数达2800小时。
4.3.2水文条件
该县境内水系比较丰富，有滦河、饮马河、七里海等三条主要水系组成。滦河水系在昌黎境内流域面积为353.4平方公里。有大型湖泊碣阳湖，淡水储量440万立方米。地下水存量达2.7亿立方米，其中矿泉水存量1500万立方米。全县水资源总量平均为37375万立方米，平均每平方公里占有水量为30.8万立方米。
4.3.3工程地质条件
1、区域地质概况
昌黎背山面海，地形错综复杂。大致以京哈铁路为界，南部属于平原，为华北平原的东北边缘；北部属于低山丘陵，为燕山山脉的东南一隅。境内地势自西北向东南倾斜，海拔8～28米，平均坡降为4.7‰。县境最高峰为碣石山主峰仙台顶，海拔695.1米。
2、场地位置、地形及地貌
拟建场地位于昌黎县荒佃庄镇，位于蛇刘公路南侧，场地基本平整。项目用地地处冲积平原地貌，地形较为平坦，地面标高20.56—23.80m，交通方便，利于施工。
3、场地地层结构
根据现场钻探揭露、原位测试及室内试验成果综合分析，将构成本场地的各地层自上而下分述如下：
（1）耕植土：黄褐色，主要由粉土和粉细砂组成，含大量植物根系。稍湿、松散。
（2）细砂：黄褐色，石英长石质，均粒，棱角形，级配一般。稍湿，稍密。局部加粉质薄层粘土。
本层层位稳定，遍布全场，厚0.70—3.60m，顶面埋深0.30—3.70m，顶面标高18.72—21.33m。
（3）杂填土：杂色，由砂、建筑垃圾、矿渣组成，稍湿，松散—密实。
4、河流
昌黎县有河渠12条，俗称“四河八沟”。县域河流可概括为三大水系：滦河水系、饮马河水系、七里海水系。（1）滦河水系：为山溪性河流，主要来自降水。发源于河北省丰宁县，全长877公里，流域面积44900平方公里。流经本县长度66公里，流域面积353.4平方公里。（2）饮马河水系：发源于卢龙县杨山北侧张家沟，全长44公里，流域面积601平方公里。流经本县长度32.6公里，流域面积372.4平方公里。（3）七里海水系：水域宽约3公里，长约5.5公里，面积约15平方公里。东南岸有沙丘与渤海相隔，东北隅通新开口与渤海相连。
5、场地地震效应
根据《建筑抗震设计规范（2008年版）》GB 50011—2001中4.3.1条的规定，估测场地土层等效剪切波速250＜vse≤500m/s，场地覆盖层厚度≥5m，判定建筑场地类别为II类。根据河北省地震局、河北省质量技术监督局发《关于贯彻执行〈中国地震动参数区划图〉》的通知（2001.8.28），场地抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第一组，地震动反应谱特征周期为0.40s。场地对抗震为可以建设的一般场地。拟建场地15m深度范围内饱不存在饱和砂土或饱和粉土，可不考虑液化问题。场地标准冻结深度为0.85米。
4.3.4市政条件
本项目所需的市政设施将按照规划要求与项目建设同步实现，以满足项目的使用需求。
5． 建设内容、规模及方案
5.1建设内容及规模
昌黎县荒佃庄新民居建设项目以安置郭青坨、陈青坨、张青坨，刘各庄四个行政村迁入，共计645户，1933人，新建区规划建设用地面积为189093m2，规划总建筑面积为138412m2，其中，住宅建筑面积约80960m2，商业建筑面积17660m2。管理及其它建筑面积3122m2，仓储库房36670m2，项目红线内同步实施绿化、道路及广场、围墙大门、室外管线、锅炉房、污水处理等工程。
对拆旧区进行房屋拆除、复垦，