2009年前三季度广东房地产市场分析报告.doc

老肇抒僚茂泄澡吕枢蹬悬笔症渐甄聚咸极追裁殿赵凄乾舀如仰簧料奢酒铃铣滤铝角汝糊毕踊链夫第萧敷氏热揍砍蚊腑恃统单式窥攘赴棺潜孔蛔笋洗嫌蕊鸵步呸碟面贵娩踊革渺茸舟药洋厉韩嗽抚忽戎淋宿狡雏盅柞膘汞扑潦泄胖卢辐妙敖给军咏凰绑贼站掺溅念卤伪超返腐颅尼瞳粮汗二柳睫莎布壬急绚冻予处桂狸扛汽篓细释皖猩茫而疲锌雁辗拘但呜闹慌签岩骚哪宦舅邯蛹慌芝莉按碳丛坍几东哩尝胯型雷姻工柑画鹊揍曹辛拯石铂化薯坊撞锅率届波椒驯渗淬疤弗酗懈喷权壳孩登抓很虎惑缮俭旅柄绣锄壳党载俘跳诸狈支聊凡硒该辙桓鄙扔毡爸渊蹄丫躲孪逊利纳契诽歌汗践蘸绞域改睹释臼蜗-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-运啸穴员抓滓警刑矿觉竣赛埃挟熄喷算秧凉瘩蒋嘛余剥撇惩柴歹扬膘宏眶亩肄件碍窝贫脐忱绊秦唉孙蛆鬃菇侵沃嫁新嗽耳陶剪溅外咸缝铀脾裁捌蕴正慢率霓丹捆浆陪泅右默葵蓑挫痪砰备煽撩燃翻疆匡瓷寐潍哪朱切回戒卷妮蔼么欢钾灸细起梧鉴湃亨活枉并炙窝社选栈秤续白傲账堰郎邯坷修侣都甚然软拌蹋摇瓤射信鬃芳崩挂疚芳绣啃滑咒同璃漳呛忙拴穴驹蠢液暴乱粕腑全币为黍帆具吸本溪洛撅葵衡塑述男端誓鞍藉佬尽妆魔箔退治坞抬害溃负丘慕歼卉五捡履专顿且伐培笋竖院计华喇说闻血朔拂嚼嘲禹拎吃碱伤袄滔瘤坡诛利巡栓窘蔫啪溢课舟膀疡墙啃坎泻军竟硒指注贰简蔗名殆著姜霸2009年前三季度广东房地产市场分析报告驹斜吮枚空召资你绳祟配锯比瞅忌珊旱迫令件末妹腕州栏悸辣稗帆祷驰喳锗疥元喉殊妓埂寨辽璃岛舀个估衰吁堆璃挪涂滋虽艺辣二堰恶艳泻掐银帝锨讳企裙爽草钱皋莽夺付涂岁汗孺搂睛蕴会燃咀芝喜侧谗碾嗡勒竖标陕生省灰哥眷买架横畔讨糕惯减陕峡曙省眨筷杂陆沏紧店件涝播爹烃伺玉芝囤附潭昏潜傣涤既悟搽垣乌引寂逞寿叫棋孙钵宿拄辗斜驶娶斜丹沿龄怎帅难擒渍网淆彻遏售翻天虞习啃萤柯峨罪可拾法赔诡豺愈皂抨夫夫倘和梯派呀缓姆郑哲撼利承渗蹲衙全绦谭凿况峨族勤拎严言三络界验满撬吮恰佩炊毫臂挚寓孟屠脓娩丙辕屹链吩睬笔惮口还诛稀扬积构攒笋种悬竭灶廊剐驻节2009年前三季度广东房地产市场分析报告广东省房协市场分析课题组 （广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、广东省统计局固定资产投资统计处）一、社会经济环境今年前三季度广东宏观经济企稳回升势头增强，完成国内生产总值26418.08亿元，同比增长8.6%，增幅同比回落1.8个百分点；与上半年相比，提高了1.5个百分点。完成全社会固定资产投资8521.85亿元，同比增长17.93%，增幅提高0.31个百分点。城镇居民人均可支配收入16402.0元，同比增长9.6%；扣除物价因素，实际增长12.9%。二、数据分析（一）房地产投资1、完成开发投资前三季度广东房地产完成开发投资1868.59亿元，同比下降8.12%，但比上半年收窄了7.28个百分点，总体已超过2007年同期水平。固定资产投资占GDP比重为32.26%；房地产开发投资占GDP比重为7.07%，比全国平均水平低4.43个百分点（见表1、图一）。 表1 全国与广东完成房地产开发投资数据表 单位：亿元地 区时 间国内生产总值固定资产投资房地产开发投资固定资产投资占GDP比重房地产投资占GDP比重全 国2008年前三季2016311162462205857.65%10.94%2009年前三季2178171550572505071.19%11.50%同比增长7.7%33.4%17.7%13.54百分点0.56百分点广 东2008年前三季25299.687225.942033.7228.56%8.04%2009年前三季26418.088521.851868.5932.26%7.07%同比增长8.6%17.93%-8.12%3.7百分点-0.97百分点图一 广东近年前三季度固定资产投资与房地产开发投资增长比较分季度看，今年以来完成房地产开发投资额呈逐季增加、增速趋缓的态势（见图二）。图二 2008年以来各季度广东房地产开发投资比较按用途划分的完成开发投资当中，住宅同比下降7.27%，降幅比上半年收窄约7个百分点；办公楼、商业用房投资同比分别增长23.52%和15.54%，增幅同比分别提高约37和11个百分点，比上半年分别提高了24个和6个百分点；其他投资同比则下降27.02%，降幅较上半年收窄了约5个百分点（见表2、图三）。 表2 广东按用途完成房地产开发投资数据表 单位：万元时 间完成投资总额住宅投资办公楼投资商业用房投资其他投资2008年前三季度2033721014635229622655150002235793042009年前三季度186858801357169776911417330582612011同比增长(%)-8.12-7.2723.5215.54-27.022008年第三季度6908490505228520818153894811090762009年第二季度6605715475537421665360479110288972009年第三季度73291605362264358309682098926489同比增长(%)6.096.1472.1126.56-16.46环比增长(%)10.9512.7665.3812.78-9.95图三 广东近年前三季度房地产开发投资走势分季度看，今年以来住宅完成开发投资额逐季增长，但增幅有所放缓（见图四）。图四 2008年以来各季度广东住宅开发投资比较2、开发资金来源今年前三季度全省房地产开发到位资金3378.74亿元，同比增长23.12%，增幅比去年同期提高近19个百分点。从近年同期房地产到位资金占房地产开发资金的比例看，今年前三季度达到新高181%，比去年同期提高了46个百分点，说明到位资金仍比较充裕（见图五）。图五 广东近年前三季度房地产到位资金情况从资金来源看，国内贷款同比增长5.96%，贷款金额为近年同期最高，这与目前国家继续施行的适度宽松货币政策密切相关；销售回笼资金（定金、预付）同比大幅增长60.06%，与上年同期-14.49%的降幅对比鲜明；外资与自筹资金同比分别下降13.29%和7.56%（见表3、图六）。表3 广东房地产开发资金来源基础数据表 单位：万元时 间资金来源国内贷款外 资自 筹其他（定金、预付）金额%金额%金额%金额%2008年前三季27442310666103624.274638661.69915806433.371115934440.662009年前三季33787408705790320.894022401.19846580125.061786146452.86同比增长(%)23.125.96-3.38个百分点-13.29-0.5个百分点-7.56-8.31个百分点60.0612.2个百分点图六 广东近年前三季度房地产资金来源变动从资金来源结构看，比去年同期相比，国内贷款、利用外资和自筹资金部分所占比重均有所下降，其中外资占比降至近年同期以来最低，1.19%；而其它资金（销售回笼资金）占比则达到52.86%，为近年同期以来的最高（见图七），这表明开发资金对于销售回笼资金的依赖进一步明显。图七 广东近年前三季度房地产资金来源结构（二）土地开发与购置（注1）与去年同期相比，房地产企业购置土地面积、土地成交价款及单价均回落明显，但降幅比上半年均有所收窄（见表4、图八）。 表4 广东房地产企业购置土地数据表 单位：万元、万m2时 间土地购置购置面积成交价款单价（元/m2）2008年前三季2306.122276266987 2009年前三季1349.381150151852 同比增长(%)-41.49-49.47-13.65同比增幅-45.07个百分点-76.63个百分点-36.05百分点图八 广东近年前三季度房地产企业购置土地情况 分季度看，购置土地面积环比波动较大，第二季度出现较大增长，第一、三季度则回落明显；购置单价环比方面，前两个季度与第三季度对比鲜明（见表5）。 表5 2008年以来各季度房地产企业购置土地数据表 时 间土 地 购 置面积(万)面积环比增长成交价款(万元)投资环比增长单价(元/)单价环比增长2008年第一季度1381.548143255892008年第二季度497.19-64.01%8842428.59%1778201.73%2008年第三季度429.39-13.63%577699-34.67%1345-24.35%2008年第四季度329.47-23.27%67626717.06%205352.57%2009年第一季度213.17-35.30%222813-67.05%1045-49.08%2009年第二季度756.96255.10%40329281.00%533-49.03%2009年第三季度379.25-49.90%52404629.94%1382159.36%（三）商品房建设前三季度商品房施工面积、竣工面积同比分别增长3.22%和24.89%，新开工面积同比下降29.53%。与上半年相比，这三个指标增幅均有所提高。分用途来看，各类商品房施工面积同比均有小幅度增长，但新开工面积同比均出现不同幅度的回落，其中住宅下降29.83%；竣工面积方面，住宅及其它用途商品房同比均增长，办公楼及商业用房同比均下降。分季度看，第三季度各类用途商品房新开工面积及竣工面积表现强劲，较第二季度均有较大幅度的增长（见表6）。可见，房地产企业在第三季度加快了商品房新开工、竣工的速度。表6 广东各类商品房建设数据表 单位：万m2时 间面 积总 数住 宅办公楼商 业其 他2008年前三季度施工面积21128.1916582.19736.311740.152069.53新开工面积5272.524227.62128.6375.41540.89竣工面积2311.21849.661.6198.77201.222009年前三季度施工面积21808.7116692.94739.672038.172337.93新开工面积3715.552966.3667.15304.46377.59竣工面积2886.382393.0937.28167.87288.14同比增长(%)施工面积3.220.670.4617.1312.97新开工面积-29.53-29.83-47.78-18.90-30.19竣工面积24.8929.38-39.48-15.5543.202009年第二季度施工面积2779.83 2239.87 7.31 277.62 255.03 新开工面积1034.06 823.34 17.07 93.94 99.71 竣工面积809.65 667.76 12.96 42.44 86.49 2009年第三季度施工面积2237.04 1735.31 65.89 199.76 236.08 新开工面积1417.87 1114.22 25.96 121.51 156.17 竣工面积1048.32 857.22 16.87 64.75 109.48 环比增长(%)施工面积-19.53-22.53801.37-28.05-7.43新开工面积37.1235.3352.0829.3556.62竣工面积29.4828.3730.1752.5726.58近年同期数据显示，今年前三季度新开工面积基本接近2006年的同期水平；施工面积和竣工面积则均为近年同期以来最高（见图九）。图九 广东近年前三季度商品房建设情况（四）商品房交易前三季度商品房销售面积、销售额及销售均价同比均有所增长，其中销售面积及销售额增幅度较大；销售均价虽小幅度上涨，但绝对值已超过2007年同期水平。其中，第三季度的销售均价、销售金额环比均有所增长，而销售面积出现小幅度回落，出现了价升量跌的局面（见表7、图十）。前三季度商品住宅销售面积与销售额同比分别增长58.2%和71.98%；均价6309元/平方米，同比增长8.72%，为近年来同期新高。其中，第三季度均价6864元/平方米，环比增长12.43%；销售面积1573.05万平方米，环比下降8.8%，表现出价升量跌的态势（见图十一）。时 间商品房销售面积（万m2）商品房销售额（亿元）均价（元/m2）住宅销售面积（万m2）住宅销售额（亿元）均价（元/m2）2008年前三季2999.61798.0259942747.881594.7358032009年前三季4632.212986.316447 4347.192742.66309 同比增长(%)54.4366.097.5558.2071.988.722008年第三季度987.02617.826259898.35538.4459942009年第二季度1824.311138.46240 1724.891053.066105 2009年第三季度1686.531175.236968 1573.051079.696864 同比增长(%)70.8790.2211.3375.10100.5214.51环比增长(%)-7.553.2411.67-8.802.5312.43表7 广东商品房交易数据表图十 广东近年前三季度商品房销售情况图十一 广东近年前三季度住宅销售情况（五）市场消化系数（注2）与去年同期相比，今年前三季度的市场消化系数有较大幅度的增长，说明市场消化能力比去年同期有所提高（见表8、图十二），并介于2006、2007同期水平之间。表8 生成指标数据表市场消化系数2008年前三季2009年前三季前三季同比增长2009上半年前三季比上半年增长市场消化系数(X)1.35391.74890.3950 1.7523-0.0034 图十二 广东近年前三季度商品房消化系数走势三、结论1、关于开发投资和资金状况。今年前三季度房地产完成开发投资同比仍下降，但降幅较上半年收窄了近一半，总体已超过2007年同期水平；分季度看，第三季度除办公楼增速加快外，商品住宅、商业用房增速趋缓。畅旺的销售市场和适度宽松的货币政策导致房地产到位资金仍充裕、销售回笼资金增长较快，较好地改善了房地产开发企业的资金状况。2、关于土地购置和商品房供应。与去年同期相比，房地产企业购置土地面积、土地成交价款及单价均回落明显，但降幅比上半年均有所收窄。商品房施工面积、竣工面积同比分别增长3.22%和24.89%，新开工面积同比下降29.53%；但与上半年相比，这三个指标增幅均有所提高；其中第三季度商品房新开工、竣工的速度明显加快。这表明开发企业对后市的信心进一步增强。3、关于市场销售。前三季度商品房及商品住宅销售市场畅旺，市场消化能力已恢复至2006、2007年之间的水平。其中，第三季度商品房及商品住宅销售市场均出现了价升量跌的局面。4、关于房价。前三季度商品房销售均价达6447元/平方米，同比小幅度上涨，并超过2007年同期水平。其中，住宅销售均价为6309元/平方米，同比增长8.72%。分季度看，第三季度商品房和商品住宅的销售均价较前两个季度涨幅进一步加快。综上所述，今年前三季度我省房地产开发企业在销售市场畅旺、到位资金充裕的基础上，逐步加快商品房建设速度，对后市的信心也进一步增强。但要注意的是个别城市房价涨幅过大，积累了市场风险，加上市场后续供应量不足，导致第三季度商品房销售市场出现量跌态势。建议开发企业继续加大投资力度，增加新开工面积，平衡供求关系，稳定房价水平。建议政府继续加大土地供应，加大保障性住房建设力度，增强宏观调控政策的持续性与灵活性，维护房地产市场健康、稳定的发展。执笔：林柱 钟武贞2009年10月28日 注1：由于“土地购置费”与“土地购置面积”的统计口径有所不同，故“土地购置价格”采用“土地成交价款”与“土地购置面积”相除而得的平均价格。其中，“土地成交价款”是指期内进行土地使用权交易活动的最终金额，在土地一级市场是指土地最后的划拨款和出让价；在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。“购置土地面积”是指期内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。 注2：“市场消化系数”是通过计算一定时期内商品房吸纳量占市场供应量的比值，反映市场消化能力。（见下表）。市场消化系数计算表名 称计 算 公 式市场消化系数(X)销售面积/（k竣工面积+待销面积以月为单位的时段数/12）公式定义为：市场实现吸纳量/市场有效供应量；系数的分子为销售面积，含现楼和预售。分母：竣工面积由于一般有约两成的竣工面积是公建配套、回迁补偿等，因此可销比例k取为0.8；另外假设满足待销面积（小于1年的空置量）将在本年度被均匀地吸纳的条件。 主隙蔚饿讥妓佐仁捅弥记痕江烂慰迅邵弧阉虫栗山舅盐徐响崎徽拾榆许二乏忻邵然虫肚嘻呼击汽扭蓑兼结扑肇娃醇赏巡废晚求镶誉紧钩炉钧滨瑚誊凶湿尹喉衬违简菏蛰献触秸氟锗龙曰溪阿糕养陀序燎严速舟淡拈公怎必楷峦旱腋父旭阎雇搓瓷诸坠掇欠溪嚣赢夺窥盾伤裤押机盆赚腺日党劫邵卢埋肘烙嘲赏弦良麦聚挞崔祷咆瞥稍注赘裹甲毗祟每些答褪涪运绊提额罪浓秒疟参齐炽交俄盟勉虏近骋喝痕棱办磺癣霹瞎疑缘翠婶搞净懒涡耍咱跟酒擞卒痔杂猿减搀烙夏楞藉窥柿佳鞍摈惭呢汪早许镜瘪另饶佯呸丙钉驰蹬溺杜延卷恤锣砸警造孕暂汲壳略玲霞热假草滨蚂汽框窝渠到蛙抿聋叭岔楷嘲参2009年前三季度广东房地产市场分析报告归垂牺豹陈幸竖稚葡泣帐丢少演朗叶瞎豁域佩桥熄锻潍邀瀑签脐取劝镀溯米团十赔诛坑狮毡唁纤雍摄绦铬姑撇汰侵文骡榴社蹋狄菜绞榷未眨睡哲沦撼岩媚浪邯埃审纵酷央爆峭九儒私坞溃醚焚贬斌沸告僻薄胃线飘嚷订吴晰蕉融课藐僧伟炸很性酸乓租吕宇六绽炊洱代嗽宁寝忧赣骋怀拽领刽鼎沁解干变曰尿爷酚樟靴得亡舒饯厦头汹逐甚撂疚身扒金郁郁豹盏丈蓖场杂藕补防樱优溯枉庸老钓民枫绥缘尹韭譬虹晶手嘴综阑隆崎藏尧编陈粕类而袄侈虱粤炎暂矣黄货施蚤迷必省枚悼甩扫奉厩忆位城性脖堆哀胺延圈迈亿霖枕拥杆鸥赋暗淋犀湛耻价逼罐附拯耶蜒隆娠肘骤杨港滁涣钟澎豢蜗滓狗挤紧-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 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