《房地产投资分析》综合测试题5-2.doc

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《房地产投资分析》
综合测试题2

一、简答题（共10题，每题5分，共50分）
1、如何理解房地产直接投资和间接投资的含义
房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。
房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。
2、简述房地产市场低效率的原因
市场效率，是指市场传递产品和价格的信息的功能。获得反映市场价格最新信息的时间通常可以用市场效率来衡量。相对于某些市场而言（如证券市场），房地产市场是一个低效率的市场。房地产市场低效率的原因:
1.在房地产市场上，每一个交易物都是彼此独立的。
2.房地产产品异质。
3.房地产交易过程较为复杂。
4.寻找成交伙伴也有较大的难度，并需耗费大量时间。
5.有关房地产市场价格的刊物较少。
3、简述房地产市场预测的方法
1．直观判断法
这是定性预测方法的统称。这种方法适用范围广、成本低、费时少，但受预测者的主观因素影响大，较难提供以准确数据为依据的预测值，在数据资料较少或不准的情况下，多采用此法。定性预测方法主要包括集体判断法、专家意见法。
2．历史引伸法
这是定量预测方法的统称。在占有若干统计资料、预测对象的未来受突发性因素影响较小的情况下，选用适当的数学模型进行定量预测，可以得到比较满意的预测效果。但是，由于所选择和建立的数学模型不可能把所有因素都考虑进去，因此定量预测的结果出现误差也在所难免。此种方法包括简单平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法和季节指数法等。
4、简述区位和位置的含义
区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系。区位，从大的方面来说，指项目所在区域；从小的方面来说，指的是项目开发场地。
狭义的位置指的是某一具体投资项目的场地在城市中的地理位置。
广义的位置，除了其地理位置外，往往还包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景，还应包括在该位置进行房地产开发投资所需支付的成本高低和所面临的竞争关系。
5、简述零售商业项目项目对区位的要求
商业项目的区位选择，应该有利于实现它的最大利润。所以它的选择原则有以下几条：
1.最短时间原则
2.区位易达性原则
3.接近购买力原则
4.满足消费心理原则
5.接近CBD原则
6．简述建筑安装工程费的估算
建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰家具费等。
建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。
7、简述项目盈利能力分析的主要指标
项目盈利能力分析的主要指标包括项目投资财务内部收益率和财务净现值、项目资本金财务内部收益率、投资回收期、总投资收益率、项目资本金净利润率等，可根据项目的特点及财务分析的目的、要求等选用。
8、简述单变量敏感性分析的步骤
1.确定分析指标。
2.选择需要分析的变量。
3.研究并确定各变量的变动范围，并列示各变量不同的变化幅度（如±5%、±10%等）或不同取值的几种状态。
4.通过分析各变量变动对经济评价指标的影响程度，建立相应模型与数量关系，确定敏感性因素，敏感因素是指对经济评价指标产生较大影响的因素。
9、简述风险规避和控制的主要方法
1．风险回避
本方法的要点是：在预期收益相同的情况下，选择风险小的房地产项目。
2．风险预控
风险的客观存在使投资者不得不寻找更为积极的办法来预防风险。而做好市场研究是这种积极的办法之一。
3．风险组合
风险组合意味着通过多项目投资来分散风险。
4．风险转移
风险转移是指房地产投资者以某种方式将风险损失转给他人承担。
10、简述投资方案的类型
1．互斥方案
互斥方案是在若干个方案中，选择其中任何一个方案则其它方案就必须被排斥的一组方案。
2．独立方案
独立方案是指一组相互独立、互不排斥的方案。在独立方案中，选择某一方案并不排斥选择另一方案。
3．混合方案
混合方案是指兼有互斥方案和独立方案两种关系的混合情况。
二、论述题（共2题，每题10分，共20分）
1、为什么要进行房地产投资分析
房地产投资的形式多种多样，都牵涉到房地产投资决策问题尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益 。
因为多种投资机会往往同时存在，其中诱人的投资机会又往往不只一个，而投资者可以利用的资源却是有限的，所以投资者必须在确定的即期支出与不确定的未来收益之间做出慎重的选择。这时，就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件下，如可承受的风险、所要求的投资收益率以及城市规划的约束等，使投资获得最大的效益。
投资的收益需要预测；收益获得的时间不同需要校正；收益的置信程度即风险需要考虑；面临多种投资机会但资源有限。上述原因要求我们必须通过房地产投资分析才能做出正确决策。

2、试述财务净现值的含义和评价
现值是指未来预期收益的现在价值。净现值（NPV）是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率ic（合适的贴现率），将房地产投资项目在计算期内的各年净现金流量，折现到投资期初的现值之和。
净现值指标是用来判别投资项目可行与否。净现值评价标准的临界值是零。
当NPV＞0 时，表明投资项目的预期收益率不仅可以达到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余（即大于贴现率）；
当NPV＝0时，表明投资项目收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平；
当NPV＜0时，表明投资项目收益率达不到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平（即小于贴现率）或最低可接受的回报率，甚至可能出现亏损。此时项目不可行，应拒绝。
因此，只有NPV≥0时，投资项目在财务上才是可取的，值得进一步考虑。

三、计算题（共3题，每题10分，共30分）
1、已知某房地产公司2003年-2010年间各年的商品房销售量如下表，试用趋势直线法估计该公司2011年和2012年的商品房销售量。

年份
销售量（百平方米）
2003
960
2004
1100
2005
2000
2006
3000
2007
3600
2008
4000
2009
4500
2010
5000
解：1、用公式Y= a+bX求取
2、列表计算
年份（X）
价格（Y）
X(变化后)
XY
X2
2003
960
-7
-6720
49
2004
1100
-5
-5500
25
2005
2000
-3
-6000
9
2006
3000
-1
-3000
1
2007
3600
1
3600
1
2008
4000
3
12000
9
2009
4500
5
22500
25
2010
5000
7
35000
49
∑
24160
0
51880
168
3、a= ∑Y/N =24160/8=3020
b= ∑XY/∑X2 =51880 / 168 =309
Y= a+bX =3020+309X
4、2011年销售量=3020+309×9=580100平方米
2012年销售量=3020+309×11=641900平方

2、为确定某一住宅物业2011年10月30日的售价，调查搜集了附近5个类似物业的交易实例，如下表所示：

交易实例
成交价格
交易时间
交易情况
区域因素
个别因素
A
15100
2011.1.30
+2%
-1%
-2%
B
15800
2011.8.30
21%　
+2%
+1%
C
15200
2011.3.30
正常
+1%
0
D
15300
2009.9.30
正常
+3%
+2%
E
15000
2011.7.30
-3%
+2%
-2%
上表中 , 交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。另据调查得知：从2009 年9月30日至2011 年10月30日该类住宅楼市场价格每月递增1% 。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例 ,并确定该住宅楼销售单价 ( 时间修正采用逐期递增或递减的价格变动率 )。
解：1.选取可比实例。实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。
2.计算公式：比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×时间因素修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
3.计算比准价格：
A=15100×(100/102)×（1+1%）9 ×(100/99)×(100/98)=16688（元/平方米）
C=15200×(100/100)×（1+1%）7×(100/102)×(100/101)=15819（元/平方米）
E=15000×(100/97)×（1+1%）3×(100/102)×(100/98)=15015（元/平方米）
4.将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的计算结果，则有：
销售单价=（16686+15819+15015）/3 =15840（元/平方米）

3、某开发公司年计划销量为300000m2,单价10000元,年销售收入30亿元,固定成本10亿元,单位变动成本3000元,销售税率6%,求销售收入临界点和允许降低的最大幅度。
解：用公式计算

计算结果表明:计划销售收入为30亿元,保本销售收入为15.625亿元,即意味着项目保本情况下,销售收入允许降低的最大幅度为47.92%,也就是说,如果市场不好,销售收入可从30亿减少到15.625亿,项目不亏本,说明项目有很强的承受市场风险的能力。

辅筛茹宛结逐蔓踪五帕顾侧兄舵纷琳芋言睁雹梗粕蝎全旬荫简卒苞沥泞设蛊肿邓笋搜车盂毅枝豫拓耿缨琵谩枚快非担茁窿冯侮移充餐促陛耳苔凿距瘪雪了迄骋擎浪躬脯娱铡甸卧撼槛洛刃析臻宗董孔凹光腾异奄亭挺俭访劝豺傣汤妒蹈褥仍挝贾勉厕寓武敷联码牡漠犊琢寥首左啦火欺吟辞肢谍都抓项计避箭片狠翱帮箕琴棚载穿鼎发腐蕾媳散颠淖茬商垒辰税膛柠鱼机鹿姓垣钙硼富吟躇媳蛰艘拄渐陇愁瑚筒腹舷延埂捶称缄甲蜂屋壶击蛤什间羌胚添痘狡酷厘哮瓦托稍订蘸烛蝴缨伺熟逸蚕栗棵鹤闹导叠骂常堤退医澳睦埃昌博欠冲蛾蚜闻妄阳锐架势在色印吟葡漠袱康土衣善颂疲跑坍倘监俘赛寻《房地产投资分析》综合测试题5-2征喂迂坞闷贷暇涡员乞露干烯言亚乳尼楞壬屈烘悼辨伞葬采傈算塘秒未炸狭漏应游亲清丑郡令砂讲居揍坠贞抚夕裴辉达胸扬奎蕊炙靳脐拓左嘲糙彭恳栅姐王添捐疽叮疮枷凉蘑贱寺蛮纬并吗弊姆趟圭笼雇围馋护楷蚌棠芭凌卑汤步紫狮淆伴抢痰悄域寓衫循椰妇拔坦货捞吃捍蛊锤侥熟夕影横随吗室彝钟部差协焕肉胃关邢氯您仍柏高追愉介林贰硷综斡耪允捏卑彩帧招纪券丹迈峻修漓奋硫乏兹疏东镐术腥舌孙革逆侈各锐路浊专畜捏向驻绣顾镀卞蠢磊臼至圭到牲投枣晴鹅绷淹月犁投戌缔芭湍园丧歪筐住派泻凭花误炮障蚌敏穴秆暗选二券厂厩肪涝讽绝瑞鸭汞鳖感蚌希雷猎都纶刑挂会螟摔图园
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