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5、校参照执行。 为了便于理解和把握，现就有关编制要点做以下说明： 一、分类 “指导标准”共划分为16大项门类管理服务，其中包括：消防治安、教学楼办公楼学生公寓保洁、教学楼办公楼学生公寓综合管理、校园环境绿化保洁、供配电运行维护、电梯运行维护、二次供水运行维护、自备井运行维护、浴室茶炉蒸汽锅炉运行维护、供暖运行维护、空调运行维护、教学楼办公楼学生公寓房屋及设施设备小修维护、邮政服务、特约服务、企业管理、校园住宅区物业管理服务。 二、编制的指导思想 1、在编制中，凡与国家或北京相关法规接近的门类，依据法规编制标准。本标准编制共引用法规6份，涉及管理服务8项； 2、在编制中，凡没有国家或北
6、京相关法规可借鉴的文件，依据高校后勤管理服务实际并广泛征求意见的基础上编制标准,包括：消防治安、教学楼办公楼学生公寓保洁及综合管理、供配电运行维护、自备井运行维护、浴室茶炉蒸汽锅炉运行维护、空调运行维护、邮政服务、特约服务、企业管理，共计10大项； 3、在门类划分及表格设计上，尽量做到细化、量化，使大多数管理人员和操作人员易于理解、掌握和实际运用，如清扫、保安、供暖等项，是按面积配置人员，再按岗位设计人工费率；楼管、中控是按数量、行规配备人数，再按岗位设计人工费率。这种设计方法直接反映了运行成本； 4、将执行劳动法增加的费用纳入人员成本核算，包括：工资、社会保险、加班费； 5、学校提供的
7、经营性资产不纳入“指导标准”体系。需要指出的是，物业管理服务不是不要经营开发，而是要把经营性资产与物业费严格清晰地分开。经营性资产应该实行托管，通过招投标承包上交经济任务。 三、适用范围 “指导标准”适用于北京高校除餐饮、外事接待以外的后勤管理服务，并作为指导性文件参照执行，不做硬性规定。 四、注意事项 1、人员费用包括：培训、电话、工资、保险、劳保、加班等费用，不含住房费； 2、 2006年北京市最低工资标准为640元/月； 3、人员费用适用于社会招聘的务工人员，并根据北京市公布的平均工资增幅相应进行调整； 4、所列收费标准如没有特殊标注均视为按年度计算,所列面积如果没有特殊标
8、注均视为建筑面积； 5、学校应向物业管理单位提供所管服务面积的4 — 6‰的管理用房（不含设备用房）； 6、“指导标准”解释权为北京高校后勤研究会物业专业委员会，并将在实际运用中作补充修改。各校在参照过程中如有意见或建议，请随时采取电子邮件方式联系gxhq@ 2006年12月 消防、治安 项目 人员配置 人员费用 材料费用 服务标准 四班三运转双岗中控 8人/室 12.5万元/室 (1300元/人.月×12月×8人/室) 0.46万元/室 1
9、实行24小时值班，持证上岗，做到火灾、盗窃等事故不迟报、误报； 2、在岗期间无睡岗、聊天、吸烟及做其它与本岗位无关的事情； 3、中控室内的电话属专用报警联系电话，任何人不得占用，影响联络； 4、处理报警及时率：100%； 5、发现设备故障要及时排除或通知、并协助技术人员进行修理维护； 6、值班人员要每日认真做好值班和交接班记录，如实填写系统运行情况。 四班三运转单岗门卫 4人/门 6.2万元/门 (1300元/人.月×12月×4人/门) 0.43万元/门 1、站姿：抬头、挺胸、呈跨立姿势； 2、礼貌迎来送往，引导方向正确，答询准确； 3、控制闲杂人员进入大楼；
10、4、认真检查贵重物品出门凭证，确保财产不受损失； 5、保证大堂出入口畅通。 四班三运转双岗巡检 8人/2万㎡ 12.5万元/2万㎡ (1300元/人.月×12月×8人/2万㎡) 0.46万元/2万㎡ 1、24小时保安巡视服务，每2小时对辖区巡视1次； 2、维持楼区的公共秩序，按指定的巡视路线巡视； 3、巡视签到、电子巡更对点准时、规范； 4、劝止违反安全或公共秩序的行为； 5、接到报警后5分钟内到达报警现场，维护秩序，并协助处理； 6、巡逻中遇到师生求助或突发事件，应立即处置或对讲呼叫救援； 7、遇到可疑人员进行询问验证，必要时送交保卫部门处理。 注：1、消防探头
11、消火栓、消防水泵、消防水箱、消防管道等消防系统的管理维护费用由消防主管机构另行制定； 2、巡检面积按建筑面积计量； 3、材料费用包含：通讯器材、记录本、笔、手电及电池等费用。教学楼、办公楼、学生公寓保洁 项目 人员配置 人员费用 材料费用 服务标准 教学楼 1.5人/千㎡ 21600元/千㎡ (1200元/人.月×12月×1.5人/千㎡) 3400元/千㎡ 1、楼道、楼梯、大厅干净整洁、玻璃明亮；地面无污垢、痰迹、纸屑、烟头；桌椅、讲台无灰尘，桌斗内无杂质；黑板板面擦净，板槽内无粉末，黑板周围整洁；窗台无灰尘，窗帘挂放整齐；卫生间无异味、厕坑、镜面无污点；洗手台面无
12、油渍；纸篓随时清理； 2、保洁工具与保洁用品要统一放在指定地点，保证楼道、教室、大厅、卫生间整洁； 3、捡拾物品及时上交楼管员做失物招领，不许私自处理。 办公楼 1人/千㎡ 14400元/千㎡ (1200元/人.月×12月×1人/千㎡) 3400元/千㎡ 1、大理石墙面用纸巾擦拭无灰尘，喷涂墙无污迹； 2、地面干净无杂物，大理石地面有光泽，地毯洁净无污渍； 3、天花板、天棚目视无灰尘、无蜘蛛网，玻璃门窗无明显污迹； 4、卫生间无异味，便器无污垢，地面无纸屑、烟头、无积水； 5、门、窗、扶手、灯具、风口、消防栓等公用设施用纸巾擦拭无明显灰尘、无污迹。 学生公寓
13、 1人/千㎡ 14400元/千㎡ (1200元/人.月×12月×1人/千㎡) 3400元/千㎡ 1、负责学生公寓楼道、水房、卫生间等公共区域的保洁及垃圾清运工作； 2、楼内地面干净无杂物，天花板无蜘蛛网，厕所及盥洗室清洁无污垢、无异味； 3、楼外每天清扫，保持无果皮、废纸等杂物； 4、垃圾箱（桶）每天清掏及擦拭二次； 5、公共门窗、玻璃、镜子、桌椅保持洁净光亮。 外墙清洗 1.5 元/㎡.次 1、目视墙面干净无污渍，清洗后见本色，清洗过程环保、无污染； 2、玻璃面上无污渍、水渍、见本色，光亮。 注：1、教学楼、办公楼、学生公寓保洁按实际保洁面积计量； 2、
14、外墙清洗面积按建筑面积计量，费用为工料费； 3、多媒体设备管理服务收费标准由设备主管机关另行制定； 4、材料费用包含：扫帚、清洁剂、玻璃器、毛巾、垃圾袋、洗衣粉等日常保洁耗材费用； 5、高档教学、办公区及室内实行特约保洁服务，费用由双方协商制定。 教学楼、办公楼、学生公寓综合管理 项目 人员配置 人员费用 材料费用 服务标准 教学楼四班三运转单岗楼管 4人/楼 8.6万元/楼 (1800元/人.月×12月×4人/楼) 0.46万元/楼 1、使用文明用语，微笑服务，协调楼内各项事宜，服务整改合格率100%； 2、定期检查安全、卫生及设备完好状况，合格率95%以上，
15、发现问题及时报修，并做好记录； 3、挂牌服务，礼貌待客；向导咨询，有求必应；例行安检出勤率100%； 4、定期对员工进行岗前培训； 5、根据课程安排，提前将教室准备完毕，为师生提供方便、舒适的上课环境； 6、熟悉本楼宇一切情况，包括：教室、座位、卫生间数量，公共区域面积，上课老师的特征及其教学安排等；具备处理应急突发事件的能力； 7、按学校要求开放关闭教室，晚自习后，组织员工做好清楼、设备检查及卫生保洁工作，并锁好门窗。 办公楼四班三运转单岗楼管 4人/楼 8.6万元/楼 (1800元/人.月×12月×4人/楼) 0.46万元/楼 1、定期检查安全、卫生、设备完好状况，合
16、格率95%以上，并按要求及时记录； 2、使用文明用语，微笑服务，协调楼内各项事宜，服务整改合格率100%； 3、挂牌服务，礼貌待客；向导咨询，有求必应； 4、例行安检出勤率100%； 5、熟悉本楼宇一切情况，包括：办公单位及其方位，卫生间数量，公共区域面积，办公人员的特征及工作时间等；具备处理应急突发事件的能力； 6、确保设施设备安全正常运行，出现故障，及时上报维修； 7、对新员工进行岗前培训；服务满意率96%。 学生公寓四班三运转单岗楼管 4人/楼 8.6万元/楼 (1800元/人.月×12月×4人/楼) 0.46万元/楼 1、行为举止得体，使用文明规范用语； 2
17、24小时值班，为学生提供接待、查询、代存、代办、借阅、电话、传达等服务； 3、对进出可疑人员进行询问检查，并协助相关部门做好消防治安工作； 4、严格管理宿舍钥匙，依据有效凭证准确借出，妥善收回借出的钥匙，并做好借用记录； 5、保证前台设施设备的完好，为学生提供一个良好的大厅环境。 注：1、材料费用包含：通讯器材、记录本、笔、手电及电池等费用； 2、楼管员要求大专学历。 校园环境绿化保洁 项目 人员配置 人员费用 材料费用 服务标准 绿化二级 养护 7—8.5元/㎡ 1、植物配置基本合理。乔、灌、花、草齐全，基本无裸露土地； 2、树木生长正常，生长达到
18、该树种该规格的平均生长量。树冠基本完整，内膛不乱，通风透光，修剪及时，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无明显黄叶、焦叶、卷叶、落叶；被啃咬的叶片最严重的每株在10%以下；有蛀干害虫的株数在2%以下，介壳虫危害较轻；树木缺株在4%以下；树木基本无钉栓、捆绑现象； 3、绿篱生长造型正常，叶色正常，修剪及时，基本无死株和干死枝，有虫株率在10%以下；草坪覆盖率达到90%以上，修剪及时，叶色正常，无明显杂草；宿根花卉管理及时，花期正常，缺株率在5%以下； 4、绿地整洁，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾能及时清运。
19、 注：1、绿化二级养护面积按实际绿化养护面积计量，费用为工料费；绿化养护费的制定参照京政发[2001]14号文件核算（6.5-8.5元/㎡.年）。 项目 人员配置 人员费用 材料费用 服务标准 道路保洁 2.5人/万㎡ 45000元/万㎡ (1500元/人.月×12月×2.5人/万㎡) 6600元/万㎡ 1、完成校园环境卫生工作；保持道路全天整洁干净； 2、每日早、中、晚三次将桶、箱内垃圾集中清运至垃圾楼； 3、雨雪天气时，保证路面不积水、少结冰（中、大雪以上负责组织物业各部门共同清扫责任区）； 4、建筑渣
20、土的处理原则是谁施工谁及时运出，属新的绿化工程中的渣土，清运费用全部包括在工程中；清扫的渣土及杂物和学校认可的无头渣土由保洁员集中运出学校。 除四害消杀 1元/㎡ 1、四月中下旬至十一月上旬，做好每日一次灭蚊蝇工作； 2、灭蟑、灭鼠、灭虫害药物，由物业统一管理、发放。 化粪池清掏 0.3元/㎡ 1、每年(或每半年)清理一次，硬的表面、块状物全部清运； 2、清理后，目视井内无积物、块状物浮于上面，出人口畅通，保持污水不溢出地面。 垃圾清运 24元/吨 1、居民生活垃圾日产日清，清运率达到100%； 2、垃圾必须排放在指定地点，不得乱倒滥卸； 3、
21、覆盖蓬布，密闭化运输，减少道路污染； 4、垃圾盘布清扫干净，做到车走地净； 5、车容车貌保持整洁，设备完好无损； 6、清理完垃圾，及时关好垃圾箱（楼）门； 7、负责垃圾楼、站的管理及日常维护小修。 注：1、道路保洁面积按实际清扫保洁面积计量； 2、垃圾楼、站的大、中修费用另报专项； 3、化粪池清掏费的制定参照《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》，面积按建筑面积计量； 4、垃圾清运费的制定参照京价（收）字[1999]第253号文件核算（25元/吨）。 供配电运行维护 项目 人员配置 人员费用 材料费用 服务标准 630KVA以上（含）变电所四班三运转值守运行维
22、护 8人/所 19.2万元/所 (2000元/人.月×12月×8人/所) 3万元/所 1、保障供电安全运行； 2、主配电室实行24小时运行值班，认真做好《门禁记录》、《运行值班日志》、《停电跳闸记录》、《设备缺陷记录》、《设备履历记录》、《设备检修记录》等各项记录，处理设备停电故障，解决设备缺陷无误，无任何责任停电事故； 3、定时巡检设备，及时消除隐患，定期对变电设备进行维护保养，保证设备干净整洁，绝缘良好，接触可靠。设备时刻处于完好状态，保障安全供电； 4、保证避雷设备完好、有效、安全，按规定进行试验。 无人值守变电所及变台、箱变、低压配电室双人巡检维护 3人/主配辖区
23、 7.2万元/主配辖区 (2000元/人.月×12月×3人/主配辖区) 800元/所 1、无人值班变电所设专人每周进行一次巡检，重点检查高压设备运行、变压器温度、设备导线接触、电容补偿柜运行及建筑物完整情况等，并填写巡检记录，发现问题及时解决； 2、低压配电室每月进行一次巡检，重点检查低压设备运行、设备导线接触、低压负荷三相平衡、空气开关有无过热现象等情况，并填写巡检记录，发现问题及时解决； 3、变电所每周清扫一次设备表面，每月清扫一次环境卫生，低压配电室每季度清扫一次设备表面及环境卫生。 注：1、变电所材料费用包含：变电所设备易损部件更换费、保洁耗材费、变电设备检修、试验费等，不
24、含大、中修费用； 2、630KVA以上（含）变电所运行维护参照《北京地区电气规程汇编》核算（每班值班人员不少于2人）； 3、11万KV自管电站材料费用在上列标准基础上适度上调。 电梯运行维护 楼层分类 电梯类型 运行梯 备用梯 高峰梯 备注 服务标准 15层及以下的楼房轿厢 无人值守电梯运行维护费 交流调压调速 29609 2961 6580 以10层为基准层，每增减一层，费用增减1%，总增减不超过5%。 1、主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；
25、 2、凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行； 3、主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。 4、一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。 交流调频调压调速 28492 2849 6332 15层及以下的楼房轿厢 有人值守电梯运行维护费 交流调压调速 58347 5835 12966 交流调频调压调速 57230 5723 12718 16-25层
26、的楼房轿厢 无人值守电梯运行维护费 交流调压调速 39665 3966 8814 以20层为基准层，每增减一层，费用增减1%，总增减不超过5%。 交流调频调压调速 38548 3855 8566 16-25层的楼房轿厢 有人值守电梯运行维护费 交流调压调速 68492 6849 15220 交流调频调压调速 67374 6737 14972 26层及以上的楼房轿厢 无人值守电梯运行维护费 交流调压调速 43017 4312 9559 以30层为基准层，每增减一层，费用增减1%，总增减不超过5%。 交流调频调压调速 41899 4190
27、 9311 26层及以上的楼房轿厢 有人值守电梯运行维护费 交流调压调速 71755 7176 15946 交流调频调压调速 70638 7964 15697 注：1、电梯运行维护费用的制定参照京发改[2005]2662号文件； 2、大、中修报专项。二次供水运行维护 项目 运行维护费 服务标准 二次供水运行维护 1.2元/㎡ 1、保证居民正常生活饮用水，有停水或水污染事件发生时，要采取应急预案； 2、由专人对水箱、水泵进行封闭式管理，制度上墙，高压水泵每月检修1次，水箱每年清洗消毒2次，化验水质2次，确保水质符合饮用水标准； 3、维修服务标准执
28、行京房地修字[1998]第799号文件规定； 4、工作人员持有效健康证上岗，有二次供水卫生许可证、水质化验单。 注：1、二次供水运行维护面积按建筑面积计量； 2、运行维护费参照京发改[2005]2662号文件制定（0.1元/㎡.月）。 自备井运行维护 项目 人员配置 人员费用 材料费用 服务标准 有人值守的自备井运行维护 3人/眼 5.4万元/眼 （1500元/人.月×12月×3人/眼） 5500元/眼 1、每年化验水质两次，确保符合自备井水质检测标准； 2、实行24小时自备井出水消毒，使矿物质、菌群等不超标。 注：1、材料费用包含日常工具费、水质化验费及
29、小修费等，大、中修报专项。 中水运行维护 项目 人员配置 人员费用 材料费用 服务标准 有人值守的中水站运行维护 4人/站 86400元/站 （1800元/人.月×12月×4人/站） 0.3元/吨 1．中水设施的管理人员须经过专门培训，并经市节水办公室考核，领取合格证后，方可从事管理工作。 2．制定合理的“操作规程”，并严格按操作规程进行设施的运行管理。 3．有完整的运行管理记录。 4．每年化验水质一次，确保水质符合《城市杂用水水质标准》。 注：大、中修报专项浴室、茶炉、蒸汽锅炉运行维护 项目 人员配置 人员费用 材料费用 服务标准 洗澡热水
30、 燃气 0.2元/10升 （20元/吨） 1、服务人员培训上岗，持有健康证； 2、维护浴室设备，无跑冒滴漏，保证正常运行； 3、按学校提出的时间要求，提供澡水供应； 4、水温：夏季保持在39度；冬季保持在42度； 5、保持衣柜整洁卫生、室内通风； 6、坐椅无水渍，地面无积水； 7、管理人员巡视检查不间断；及时救助晕堂人员； 8、及时清理地面积水，防止滑倒； 9、办理水卡，开户、充值、挂失、解挂、补办、注销等工作； 10、联系水卡厂家，解决水控系统出现的各种问题； 11、做好水卡室内环境卫生工作，负责财务安全，防火防盗。 燃油 0.35元/10升
31、 （35元/吨） 饮用开水 0.32元/8磅 （90元/吨） 1、司炉人员培训上岗，持有健康证； 2、维护茶炉房设备，无跑冒滴漏，保证正常运行； 3、按学校提出的时间要求，提供开水供应； 4、输出水温保持在95℃以上。 蒸汽 180元/吨 1、确保用户对蒸汽需求； 2、每2小时一次化验软化水，确保软化水水质符合国家规定标准； 3、严格按国家标准规程操作锅炉，每半年校验一次检测装置； 4、维护、检修设备，使设备完好率在96%以上； 5、通过国家技术监督安全检查，全年无重大安全事故。 注：1、蒸汽供应费用按照燃气为燃料能源进行测算。 供暖运行维
32、护 项目 人员配置 人员费用 材料费用 服务标准 直供 燃气 0.4人/万㎡ 8640元/万㎡ （1800元/人.月×12月×0.4人/万㎡） 2元/㎡ 1、按照国家标准安全运行锅炉，司炉人员持证上岗，认真填写运行记录； 2、每日进行安全自查，定期接受技术监督局安全检查； 3、在室外温度不低于零下9℃时，保证室温在16度至20度，且覆盖率在95％以上； 4、每日抽查室内采暖情况，有测温记录； 5、供暖系统软化水每天化验两次，确保水质符合国家规定的检测标准，保证锅炉安全运行； 6、供暖期间每天对供暖系统巡视，保障系统正常供暖，并对每次巡视做好巡视记录； 7、供
33、暖季实行24小时全天候服务。维修人员统一着装，进入用户房间维修需穿鞋套，并对当天维修进行电话跟踪回访，抽查量为维修量的100%； 8、及时修复系统中的跑冒滴漏，返修率不超过1%，用户对维修人员服务态度的投诉小于1%。用户报修上门服务一次性解决问题有效率达98﹪以上；接到报修后，15分钟内到达现场，出现采暖管道或暖气片漏、渗或不热等故障，1小时内排除并清理干净现场； 9、停暖后，对管网及各种设备进行检修和维护保养，保证锅炉设备完好率100%； 10、运行单位要不断采取节能降耗的研究和技改措施。 燃煤 0.8人/万㎡ 17280元/万㎡ （1800元/人.月×12月×0.8人/万㎡）
34、 2元/㎡ 间供 燃气 0.6人/万㎡ 12960元/万㎡ （1800元/人.月×12月×0.6人/万㎡） 2元/㎡ 燃煤 1.0人/万㎡ 21600元/万㎡ （1800元/人.月×12月×1.0人/万㎡） 2元/㎡ 市政供热 0.3人/万㎡ 6480元/万㎡ （1800元/人.月×12月×0.3人/万㎡） 2元/㎡ 注：1、供暖面积按建筑面积计量；供暖运行维护费用不含水电气等能源费，不含锅炉、主管网、换热设备的大修更新改造费用； 2、供暖运行维护最低配置8人/站； 3、供暖承包制收费标准：燃气供暖为30元/120天.㎡；燃煤直接供暖为16.5元/120
35、天.㎡；燃煤间接供暖为19元/120天.㎡；供暖时限超出120天，费用相应递增；根据市场能源费用变化，供暖费用相应调整； 4、供暖运行维护费用的制定参照京价（商）字[2001]372号文件核算。空调运行维护 项目 人员配置 人员费用 主机维护费用 系统维护费用 服务标准 机房 巡检维护 （无新风） （有新风、加湿） 直燃机组 ５人/机房 １人/万㎡ 21600元/人 （1800元/人.月×12月） 2万元/台 3.85元/㎡ 4.45元/㎡ 1、每天对空调系统进行巡视，保证运行正常，水塔运转正常且不超标，无漏水现象； 2、保障6月至9月的制冷运行，室内
36、温度维持在26度；保障11月至次年3月的换热运行，室内温度不低于16摄氏度； 3、四月机组检修；五月室内风机排风管调试；十月保养全部制冷设备； 4、空调系统出现故障后，维修人员在15分钟内到达现场维修，小修及时处理，中修、大修及时联系厂家技术人员并协助维修；维修及时率100%；有故障应急处理方案。 压缩机组 ４人/机房 １人/万㎡ 21600元/人 （1800元/人.月×12月） 1.５万元/台 3.85元/㎡ 4.45元/㎡ 注：1、空调运行维护面积按建筑面积计量； 2、主机维护费用指机组的维护费用，系统维护费用指除机组外的空调设施设备的维护费用； 3、空调运行维护
37、费用不含水电气等能源费及机组、主管网的大中修更新改造费用。教学楼、办公楼、学生公寓房屋及设施设备小修维护 服务内容 维修费用 服务标准 屋面、地面、顶棚、室内外抹灰、门窗、玻璃、上下水、电气线路及设施、卫生设备、烟囱、垃圾道等 屋面、地面、顶棚、室内外抹灰、门窗、玻璃、上下水、电气线路及设施、卫生设备、烟囱、垃圾道等 3.5元/㎡ 3.5元/㎡ 一、房
38、屋土建及设备小修标准 时限要求：急迫性小修项目包括：楼房厕浴间排污管道堵塞；室内给水系统小修、换管；烟道堵塞等。自接到报修之时起2小时到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修：自接到报修之日起，三日之内处理或与住户预约修复日期。 (一)、室内地面、散水 小修内容：普通水泥楼面和地面起砂空鼓、影响使用，楼面或地面的块料面层松动的、散水严重破损影响其功能的，应修补：木楼板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换；质量标准：普通水泥楼面地面及散维修后应平整、光滑、接槎平顺；木质楼地面维修后应牢固、平整、拼缝严密。 (二)、室内墙面及顶棚 小修内容：内墙
39、及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补；顶棚抹灰空鼓、剥落的应修补；质量标准：修缮后的内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。 (三)、检修门窗 小修内容：钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、 糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补；质量标准：修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。 (四)、烟道、垃圾道等 小修内容：烟道裂缝、破损、堵塞现象；垃圾道堵塞；垃圾道、出垃圾门及出屋面排气孔损坏的应修复；质量标准：修缮后烟道及垃圾道应畅通，垃圾斗、出垃圾门零件齐全，排
40、气孔不向垃圾道内漏水。 (五)、清扫屋面、采光井、雨落管等 小修内容：每年应将屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫干净；雨落管局部残缺、破损应更换；质量标准：屋面采光井应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。 (六)、屋面补漏 小修内容：屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围；质量标准：屋面部补漏后应达到不再滴漏。 (七)、外檐装修 小修内容：外檐抹灰及块料面层局部严重空鼓有脱落危险的，应排除险情；质量标准：排除险情后的外檐装修，应不存在危险隐患。 (八)、阳台、雨罩等结构构件 小修内容：阳台、雨罩、梁等结构构件保护层开裂的，应封堵裂缝，防止钢筋锈蚀：保护
41、层剥落的，应补抹；质量标准：经维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。 二、上下水系统小修标准 (一)、室内给水系统小修、局部换管 小修内容：楼房户表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，做防锈处理，管道锈蚀严重的，应予以更换；给水系统漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐；质量标准：经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。 (二)、卫生设备 小修内容：卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维修；质量标准：修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、漏、滴现象，能正常使用。 (三)、排水管道、化粪池，检查井等。
42、 小修内容：楼房排污管道堵塞，排污不畅通的应疏通；化粪池、检查井满溢或积存较多污物影响使用的应疏通或清掏，配件残缺应补齐。 质量标准：楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水；化粪池检查井满溢的清掏应清除全部污物，化粪池检查井局部损坏的应修好， 达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。 三、供电设施设备小修标准 (一)、配电设施 小修内容：(1)、配电柜(2)、配电箱(3)、配电盘 ；质量标准：元器件齐全，显示正常动作可靠，接地良好 ；时限要求：出现故障30分钟到达现场处理 。 (二)、室内设备 小修内容：(1)、闸具(2)、电源插座(3)、开关(4)、灯头 ；质量
43、标准：正常使用 ；时限要求：报修后30分钟到达现场处理。 (三)、配电线路 小修内容：(1)、导线(2)、支持物 ；质量标准：绝缘良好完整可靠 ；时限要求：出现故障30分钟到达现场处理 。 注：1、面积按建筑面积计量；小修指及时修复房屋在使用过程中其构、部件小的损坏，以保持房屋原有完损等级的日常养护； 2、小修材料费包含：日常耗材费用及零修费在500元/件以下的小修材料费用； 3、房屋及设施设备小修维护参照京房地修字[1998]第799号文件、《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》文件核算（3.54元/㎡.年）； 4、教学楼、办公楼及学生宿舍家具维修协商计费； 5、房屋及
44、设施设备小修维护不含电梯、供暖、空调、电话、二次供水、自备井； 6、高档楼区小修维修费用参照《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》文件核算（4.72元/㎡.年）； 7、大修、中修、外线维修（井沟盖、管网、临时管线）及500元以上单体材料费报专项； 8、校园道路、路灯、景观、布告栏、标志牌等设施另设立专项经费。 邮政服务（收发服务） 项目 人员配置 人员费用 材料费用 服务标准 全天邮政服务 1人/50个邮箱 1.8万元/50个邮箱 （1500元/人.月×12月×1人/50个邮箱） 650元/50个邮箱 1、每日班前须提前10分钟搞好室内卫生，等待师生领取报刊、
45、杂志；邮政车到后，将卸载的邮包点清，拖移室内，及时进行分类、投放；分完后由其中一名人员负责重新复查，对于已投错事件要进行登记，找出原因并加以纠正，防止再出差错；确保投递、登记无误； 2、挂号信另外登记，严格按照签收登记执行，领取人需本人持有效证件签字确认，代领要持代领人和被领人的有效证明签记姓名和日期，做到有据可查； 3、新上岗员工须有高中文化程度，熟记信箱位置，有责任心，并接受老员工的帮、教、指导； 4、挂号快件外邮业务职工单独办公：全面负责挂号快件的签收、登记、库存、签发；对校内建制单位外邮信件按邮政标准实际计量收费，先记账，后收费；负责各种相关记录文件的保管整理，负责相关的业务查询
46、 5、报刊收发职工：负责全校各单位的杂志、报纸等事务的签收、分发、投箱与管理，负责相关的业务查询； 6、外文信函翻译职工：按实际工作时段工作，全面负责外文信函的文译、投箱、查询、保管清退； 7、信件、报纸专管职工：负责全校信函的整理、投箱； 8、报刊登记明确，对报刊、平信分发准确无误，投递差错率不超过1%； 9、对挂号信件，特快信件接收迅速，登记清楚，投递准确，保管妥善，查询快捷，差错率控制为零。 注：1、邮政服务最低配置3人/所。 特约服务 1、 服务标准及费用由甲乙双方协商确定，并实行明码标价； 2、 特约服务包括：家政服务，客货运输，电话查号，订票服务，专项保洁，条幅
47、制作，绿植租摆，多媒体管理，会议服务，大型活动服务，学生迎送，行李托运，电话托管，上门投递，网络维护等。 企业管理 项目 管理人员配置 管理人员费用 管理办公费用 服务标准 行政管理 人事管理 技术管理 财务管理 材料管理 直接人员数 ×9% 直接人员费用×22% 直接人员费用×2% 1、组建机构，建立规章制度，制定工作计划，贯彻落实学校各项任务； 2、选聘辞退，培训员工，建立员工档案，制作员工保险，考核评比，晋升和降级； 3、建立技术、设备档案，工作记录； 4、严格执行财务制度，账目清晰，成本核算，收支两条线； 5、严格执行物资采购制度和管理制度，做到
48、账、物、卡相符； 6、管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料基本齐全； 7、签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准； 8、每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数60％； 9、建立公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。 注：1、企业管理标准不包括大包项目。校园住宅区物业管理服务 收费标准：0.70元/建筑平方米.月 服务内容 服务范围 服务标准 综合管理 住宅区内，涉及公共财产和公共事物的管理 1、负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
49、 2、每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施； 3、白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场； 4、协助居委会工作并配合其运作； 5、管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料基本齐全； 6、与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准； 7、全体员工统一佩带有相片胸卡，持证上岗； 8、每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数60％； 9、建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。 物业共用部位、共用设施设备日常运行维护 按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如供配电系统、电梯、水泵、暖气等设备 1、住宅区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》； 2、保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用； 3、确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损； 4、单元楼外园区照明正常。 绿化养护 住宅区内的中心绿地和房前、屋后
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