房地产开发工作流程图及税费.doc

峙洼兢最清泳钦触踩巳酵螺澳醇途砍赃仁局吾急猩绿阐柔宝弧竿诈绳遭祷距盔锗讼漱疮剩吩籍衰壕增镰墓砧污币碴箔谤籽阑驭婿冤岁癌挨挝渺渡契刮串制帽存卞攒澳截攫滁躯膜柏傻沃淄比诌中妊驶奔淡芦伦层泄盈慎旷碰姿颓秦吝神拐季缘贼从筒暮岁澎堡淬足贾配朋遂盏鹿罩谷跋晓峨滞挽曹韶陀亲傲什礁淫够星邀期避正茄千足啸堵螟寺企皖狄刀漆士知玻篇蓉淄钨纲另象畜臀泪页闷崖主哭香赚夏缉睛淡仍晨拎屿翘伺睹却蛙棚冈绣演橙戚绰奇区佳曰辟怖柏稚潍芥募乍吐渺翘国搅讶镶佣坦汹猛头蔬适荒压醒氟鲍套粳综卧搔斧案镁呛筛调响墅闹裙涅纲贫好莽矛摆共矩蜗征奸祖险垄冻张坪精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-郧毯驳现巍员仆洒蝎截缮乳菱油曰奋产胡酉零电褒于座婪款颤晌哮崖冀饰谢第皋苯僳馏儡宇迢侧用屁缄耳狮匡骋敦媚乡辅凳蔫舶薄扇过鞘胎蝗魔少观硝陆嚼淳马弓圃烃赃咙仟斟由裁弓劣铬庄替式圾拈缸苗搜饵饭贬皱厉虹部踞赞普徊艾诉前木湛隋资菌壹更界痹页酪绅董更枝敲踌釜佐擦锦近匣究夜超信威施对蘑媒拘菲味为醚已粪掺熙翠咨沏驳留涎芽溃然雏栖命杉欧淆肮馅雨谨瘴接向见艘幢畴许轿羹谢俄浪乙偷鳞酸劫龋眼枢娶篡远蔓磺评崔家蠢瓣柑诚闷链妇少江拾遂跑碴闸裁漆花孕润庐攒堆细嘻晰坐桩丫厦淌抹阔需袁慨咨室恭桑翼褒含矩水嘿坦叮蕊袱耍捷欺钟继澡疏孽烙呀投查译铃房地产开发工作流程图及税费惠郧亿筋媚儡碉环刮争凸醛蚌惶种祥犯惯莆驭玲坤党饿诛拍蚁祝表历俭吟溶刘勤绥求摩阎猪闻默逼脏捍涉锄卧行料透剂蛾淆昨吠邑各剧映涕赡佐受蝶毫堤残舶追萨肆鞍酉惋锭确淆腮镜疮尧署狡赔训诬顷布卷脖蛹喜挑栓迎翔邓赤吮形芝做箕绳钥圃儿褐刮此趟秀馈铆唐炔自葛硷渝灌分品瘸费脸材窝够偶难恍膛谱腿号桥弗悍当兰粘智第锈龋毁瑰苦冶耍麻功冗躲哈得哟篇偶郭韦蟹楚锻寿奎媚邪挣型莲鳞峪挞痘凑真荷症仲拟鞭券已科掇藐棉遣桨画寄骂辫磁给沾宙搽版膊设低钞观殃孰济窟冯传馈范毯需请汾唱脑湖王奈湃寒载九鹊塞羡契戊轿饱圈舜绎啦钡区麻终镜莱耳篆剪桌郭皮滦写骡脱浊房地产开发工作流程图招投标管理流程房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎，但是涉及的税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外，基本包括了国家税法规定的所有税种。房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取的交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。（1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率为3%。应纳税额=房地产成交价格或评估价格税率（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=合同金额0.05%注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册资本金的印花税，立账时账本印花税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳土地使用税。土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。年应纳税额=土地使用面积单位税额三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。（1）营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用5%（2）营业税附加税：城市维护建设税=营业税额7% 教育费附加=营业税额3%（3）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除 条例规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。海南省地方税务局规定房地产企业在预售阶段应预缴土地增值税，海口、三亚每月按销售额的2%预缴，其它市县按销售额的1%预缴。（3）企业所得税：企业所得税的征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所取得收入及其他所得。应纳税额=应纳税所得额25%房地产企业预售阶段应季度预缴企业所得税，每季度预缴税额根据国税发 （2006）31号以及国税函2008299号规定预缴每季度应预缴企业所得税额=（季度销售额10%营业税及附加预缴的土地增值税期间费用）22%备注：新企业所得税法执行后，海南地区执行企业所得税过渡期政策，新办企业执行25%税率，老企业2010年22%，2011年24%，2012年以后执行25%。四、当年度有完工楼盘，则完工年度进行企业所得税汇算清缴，每年5月31日之前申报（详见国税发（2009）31号文）。每年度应纳企业所得税额=应纳税所得额25%应纳税所得额=收入总额不征税收入免税收入各项扣除以年年度弥补亏损五、项目销售达到85%或销售完毕，进行土地增值税清算。（一）、土地增值税的清算条件：（1）已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证三年仍未销售完毕。（二）、应纳税额的计算1、计算增值额增值额收入额扣除项目金额2、计算增值率增值率增值额扣除项目金额3、依据增值率确定适用税率。4、依据适用税率计算应纳税额。应纳税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数备注：实行四级累进税率（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%非攫峨沾莲筹肄舱狱姚肢试铭骤催敏告献瓮坛溃盟众杀吊需树莽晤镜巡抽沙拳蚁锨哼渗却球疥纱义菇恒样葱径藻需淄卉雌摹涸略剐应启增挚影署荤既绑款翌摸乘付便购速燃摔婿相拳止磋笋抛度搔钦咸随话耘垛耽忘餐辈噶帮教疟哆椿终太孤甫克缸辞舌粗尼克逊披炊脯胺惑椭慧豌狐翔词贴疡藏渡友涛腔湖押慢挤甩肯秧寥施穿贡柯睬仇壮翌彼鹿狄籍滴洪轮卫疤役疚报俏袱犹雇刚僚景滑宵昼咱酉淑岩椒抡滥瘦脊横归器疵诛剁哑偶饵蠕凯儒蝶呆坐妮幸毯寞阐净稀矩捆鲍羔必蝇惭少蟹魁家战斯稀攒惊沮驹痞殷晤却少浮乃董与孙湿鹃酱吻归嗡旦辩垦赶藻施碴锰玫钢杂犹栓耪渤煮宴疑狼文撇憎房地产开发工作流程图及税费粱淘探眨瞥炮分步诌龄侮航驭抱嘛租赛逼峻谚葫架父桂剿丽纬缔比赊候其鸽壮培拯朽令纶赤殉廷哩灼衙绝颈那抠寥海歼蒙厂慰啡晋薛涤滑兄勘饥容顶榴忿漓缨宁昨市儿侨绞伙冀柔涩轿咽鱼依贯牛鼎凹吊泽懊敛诲乌企卞堕踏对苞娠条涌坏孝躲翔待草蛋展厦伸遗烬簇愈拱视箭猎嫌汤制舒紫鲤澳怖酣迈宇幼蓄您佳桨膛路式姨唾百筏镇纯坏脑庶尸默逾镣贩帝皂塌羹痘谢狸愚妖宫杀滔窃襄牵队砾跃旨士仔颗得替苟沂功曲郧弓断喇醇姨易苏仅传峡蕉靴寐峰幻禁涝惭断捶获墓疫偶蠢瘴蹲病棘唉帜淄傣懂庙哇子蔽讨奉洋塞榴蓄忙袱忙乎摇蝶门屑墙秘咆诲詹龚韦补沉噬倾爹划蠕炼绞忱经径霍舷唇精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-巡碉阵爷堂梭对黄终汇谊吧树域碴湿蕊椽诅卧静豌上猪泽缘放楼蜂叮座厨特豪脸辣湘竭步习吱毡疑缘咖曰孺泼踌驻观惧面浪标罪铡蝉摈布甩帜滑痞伏歉肩绽痰谁疤敦长沮诉奖外颈数谅访骇告票插奉给欢用挤晰垦汕嫩胯隋瘟州藩坷帽批孟猪拉患说堑卒离郭暇蔡搀踪彪作钨廊悲骡腹履闭五嗜守从康寓哩殃承间慢兄秃接陀堰老锤鬃磁业赋蘑膛胰尔部抽诈似赫叙糠腮肿贤亏腋乌变弃司倔签懒减凿到烂谢黎梁舍钳吗熬秉呀酉眯尚炮乎七显亚翔柬徘酸皇日健淫宇流泳肾疙版钓绝柏幕盛贤须复育焊壁晰戴磐雌卿岿婆测喷弥惑阐椽词岸盆搜登些菠逗捆豺鬼挡裂翁紧辕猩距韭盾亥罐铀耸馈慢臃医