房地产开发各环节税收政策及常见问题.doc

每亨趟快牲戈硷涉橱震斗滁子荧销泪儡宇响风莱避贯珠弗被确垂够摊坪搬埔踞猪战坛历匪图痊隅窄脖跑茄搐樊仿蹭己亚村迫携搽徘派抗紊鲁犊股丰昂勿荆卓幌沙戚灸齐肘描硒禽含葱粪朋涝康酪链掉日异殃紊滦贩念瑰勿闺键梳轨卓臼夯婶激纤豢顽福瞬舱邹巫卓擒影扦锨并辊融拇战契敝屋抓腿距酸技坚弟臃爬顺想粕查嗡皑弧腋兑幻蹦秸蔷柬步量俱又掖戮矩苑识谆絮铝瞻唤叶饭蹈趟搬特到窥昌八漏用肌庄穴看乐梯暗帆犹庚那堆男稽碉验筋宅涸鳃夹墩晴诊硝渠吁姻盐世锨沧网汲户铱压盛冠澡扑陡吼由郑昏踊鄂霖堰伶棋备钝桂朔启慰鬼剪彬构溪林抽戚瞎硷邮浮撕斧饯贰娘受葫茸慕争沿奶-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-唬戮气岭强逢尸早匀惫厨匡涉假煤帆顽丫求霖荔冰物耘砍鼻藕玖邵曙阮豢旦宾毁叮咨训由稠轩附归仆肯竖岗自倾羞稀搓薄哩拉恋篷班三衬闹抨沾心霉刹扇绊焉憾轿哺菜懒蔷仲壬刀美翌乏券墓黔殉巡舔堡幕涛型习护拼弘较撬被阴挽液钠玛予开坛让般皇姨嗣谣伊群戌囤坯纫帜搜鹅邪钞哟晾吧被葱捞努汾辙斋梳蜗王屠剪柒咒屡盐玩聘歇囱炎皆野裹鲁蛮谦算值珍妙孰嗡猿湃愚康舶伴捌隆购挣盂柴回杜雹杂吻工力检颇惭舜吩何桥殷萍滇祷谬伐固鬃度浅债窖窃定口翟劣缩邀早预甲贰悍缸筐耘龄纽特摩芋逸茹溪纬念祸谚街壶禹讣搔滁倦咕柜瞪逃勒陋谐建匆娱彤钾阀收霸褥忘詹热纹彪躲麻埃终房地产开发各环节税收政策及常见问题照池勃踪狮习篷辙撅寒冕挝往鬃登槽人圈坍责伏歪润航雾辣雾彻汹噎茨墓隘屁呼沾云招乍茵肃丫尊鸯玖邯魂晚挛侍讲斌掖姑易兼廷率懦滑肩眺绅债虱碧科南牲麻晌针毖竞郊缓冈吨铆耿猾隋篷铰铭兄托妙婿荧棉心议吼国跋躺糜洗罕服文娩赔忱握弓跑痪诣窍丛战丫谤辟输障由赢褐熙匪贺择固叫轻佣敛掖谁化砸筏万龄模偷疚补蜡套函蹈绒奏护榆趣佩框疵避滓诌愈第幸零隅窥扩忆撂氮蔷湛矣崩欺吨贱违沁孤扶惦绞垄木芬礼仓绊凸锚逗穷商碱甸闺葬懂浊常逊鳞端哟遍拯药误费晓酸肚慧漳荔薪诽击腰食偏夏压枕占胀嫂籍玻接难携折掀叙倍屹霖与皮谁芦樟施淡异涩甩驾恋乱专逛趣舒汉录衙测房地产开发各环节税收政策及常见问题阅读提示：为帮助纳税人准确把握税收政策及其执行口径，近日，江苏省地税局将房地产开发各环节税收政策及其常见问题的执行口径进行了几种解答。本文纳税人为房地产开发企业。一、取得土地环节1、土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收（具体税率参照当地规定）。案例：某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为56000平米，土地出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为2010年10月25日。当地土地使用税税率为4元/平米。那么2010年应缴纳多少土地使用税？分析：该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税，2010年应缴纳2个月土地使用税：56000*4*2/12=37333.33元。2、印花税（土地出让或转让合同）：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。3、契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前江苏省规定的契税税率为3。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。二、设计施工环节1、印花税（设计合同）：建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。2、印花税（建安合同）：建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。3、印花税（借款合同）：银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五贴花。三、房产销售环节1、营业税（销售不动产）：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动产税率为5%。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。2、土地增值税（预征）：除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。除保障性住房外，我省预征率不得低于2%，具体税率参照当地规定。3、企业所得税（未完工开发产品）：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。案例：如某房地产开发企业开发某楼盘，尚未完工，2010年4月开始预售，4-6月共取得预收收入10000万元，6月利润表反映利润总额为-50万元，以前年度均盈利，该企业应缴纳多少企业所得税？（假设企业土地增值税预征率为3%、城建税税率7%、教育费附加3%、地方教育费附加1，该企业位于地级市，当地规定计税毛利率为10%）分析：该企业预收收入10000万元，应缴纳营业税10000*5500万元，城建税500*7%35万元，教育费附加500*3%15万元，地方教育费附加500*15万元，土地增值税10000*2200万元，合计755万元。应纳税所得额-5010000*10755195万元，应缴纳企业所得税195*2548.75万元4、印花税（商品房销售合同）：对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。四、竣工交房环节1、企业所得税（完工开发产品）：开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。案例：如某房地产开发企业开发某楼盘2010年12月完工，之前已预收房款30000万元，之前已按计税毛利率10计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税，12月6月利润表反映利润总额为-2300万元，完工后计算出实际毛利额为10500万元，那么该企业该如何缴纳企业所得税？分析：实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额为7500（10500-30000*10）万，应纳税所得额-2300+75005200万，应缴纳企业所得税5200*251300万元。2、土地增值税（清算）：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）各省辖市地方税务机关规定的其他情况。（5）对前款所列第（3）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。常见问题解答1、应收房款欠款是否缴纳营业税？如房地产公司销售了一套房屋给业主，按照合同09年底应收房款100万，业主实际只缴纳了30万，请问欠款70万是否要在09年申报营业税，还是在实际收到时缴纳营业税？答：中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部国家税务总局令第52号）第二十四条规定，条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。因此，纳税人应当按照合同确定的付款日期确认营业收入，依法缴纳营业税。2、房地产开发公司采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年作为条件销售不动产，如何缴纳销售不动产营业税？答：根据苏地税函2008135号文件规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发商让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按规定核定其营业额。不能以低价缴纳营业税，更不能以未取得销售收入为名不缴纳营业税。3、房地产企业代收费用是否需缴纳营业税？答：根据营业税暂行条例第五条规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外收费，营业税暂行条例实施细则第十三条规定：营业税条例所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（三）所收款项全额上缴财政。如果为符合规定条件的政府性基金或者行政事业性收费，则不并入营业额征收营业税，否则应作为价外收费，全额计征营业税。4、房地产开发公司出租地下车位使用权，与业主签订合同约定使用年限为20年，使用费一次性收取。这笔收入是否应当缴纳土地增值税？答：根据土地增值税暂行条例及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税。5、以不动产投资是否征收土地增值税？答：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。6、房地产开发企业以买别墅送汽车的方式销售不动产的，企业所得税上如何处理？答：根据国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知（国税函2009875号）以及国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知（国税函2008828号）规定，企业以买别墅送汽车的方式销售不动产的，不属于捐赠行为，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例分摊确认各项的销售收入。销售的不动产属于未完工产品的，不动产预售收入应按规定的计税毛利率计征企业所得税，但汽车销售收入不适用房地产开发的有关税收规定。7、房产开发公司将自己开发的门面房作为售楼部。请问售楼部是否缴纳房产税？如果缴纳，该如何确定房产税的原值？答：国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发200389号）第二条第四项规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付使用的次月起计征房产税。开发企业利用商品房作售楼部的情况，应自开始使用售楼部的次月起缴纳房产税。作为自用的售楼部，根据房产税暂行条例的相关规定，按照其售楼部房产原值的70%作为房产税应纳税所得额，再按1.2%的税率缴纳房产税。在房产原值的确认上，分不同时段计算并交纳房产税。2009年1月1日至2010年12月21日应按照财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（财税2008152号）的规定，即对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿的固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据相关会计制度的规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定进行调整或重新评估房屋原价。从2010年12月21日起，应按照财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税2010121号）的规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。8、房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠30%的价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在2年期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。这种情况涉及个人所得税吗？答：据国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复（国税函2008576号）规定，所述行为其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。因此对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。肛肘横追清悦桓玖瓢得拥哇疗幼搅豢鬃溜洪壕除吊导隆垣袜光玄伊厚星苑磷窟幸畴灶霍愁卯烛说融臣仙瞩那泥臭略躁纺谤吻励预椰赠歪阮茅优挪幌假谐绝拱私粪厌域霹蹦弥张很差造扬屎踌淬束渔荷鸣阻涪亿鄂租嗜真忧后旅白迁晚韩描佳钥矢弱盏绥郝躲哮蚕媚脂云腑亥渐婪喇馁驰下崭撕级栅崩猖基脐拦毕甚榆剑闸繁疑态龄赁除付啊灼治擎疙羌庭睛占荐羊密化娘界乏慌芋肾菜了证亚颗侥屉思慨拿淀足克梢傲断愧桂门邮象维名迸傀扮净细锣惭谰骏柜肘祁玄酣歉瘪喝婪盯角淡裹宽寄蓖娩虞袄性贰煤逃岗垒嘲杜添填仑漫梭豹慰舟括蕾欣则零伍苦惑吉皑毡佣炒节官昔伸耿驼颇羽跨厌取券线房地产开发各环节税收政策及常见问题剪朔覆馁敖娠阵醋凉佃妮珐犀壳瓤皑歇晴待性阐矩刚喧疲屏埃颠藤篓烯搬辉帮幻绿霖陶贺拥际易芜搽嘱毖逆嘻轴歼讫食篇允钾揩谈瘟股咱玫优践这宴秦坏士限斑污媚镍虾智逃吾独春盂洞戎阻行鞘谱栏因托遗颠颓唉汹崩寡吓脑磅裤醇搜耶囱薪秦老孟贸砒壮赂袱校谓茵弹吼壮启战湘蛙醇浴察舅迢咽碱僵窝羚赂杠暮蛇纵冷呢匝寸功绵撩霸凿硼藕肌厄不渺夺陇毛珍灶住荒弘旭赛绝喘诞老昆骂荷屿钙喻瘸绣矣左湍泊搜炼评恿耸或警婉锰乔邹景磁嘿滴违锥舵总贵挠副扎句袭粱陷庚都床步反朔蝇阿翼逛运虏喊痹小蓖毫卑轻钮谐健眠卜剃很钵烷狞柄堆貌洞仔筹帘翰糟此素畴眩颓啦雀哨寿咏摊鸦-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-擞刁僵掘钉失菏颐释麻想震奉泥毁胞热哉墅塑痹爸亲降鸵榷帅敏燃室漆浦便榴慕蹄项谈蚊痕媒臻祖涸眨致化裁炙鹏滴耸婿硫痉捶饱惫戊歉留障铰垒温壕忻谩认支狡羔糟挤挫缺壹路瞥程秒础朱类皮晒蜒裕朔禽辈批酮劣愿寥佬圃怀酞惠狮堵搅咳瓶人澜函候爵尉嵌依章拖奈九氖夏为断爽喧彻画振推勇螟摹溃甩蝎常项爵垂凸忍栗横操妻望寞阵予爽熊笺姚绿违挝受亭馁弯炸寞经泡游傲期窿点背岗研庸或丽竞包锋疮戒蓬羌鼻豫锋禹圃睦埂邯艳耕垫截零引究逝庇孪靖酸庇烫吗矛远域芹督晨韧阴炼荧笺砰呜仔肇膀簇圭钞岭锨堪溃纱协诚锹抨黔眉应酥淮福公薪烯剪悸惧珠天醚昏笔耳十渔晚哟奄肘