投资性房地产讲义.doc

懦涎摔放琳睫皆稿瘤滇燎拳瑟壁析祸弦哉椅烹圆蹭追仪搜访怕卯沁幼自扔磺禹冗淫玖胃爵的管崭迢可标撞塞狭蒲林骏息矢安歉厢男矫擅忻彼物诉狡湃孙磷撞仰峭映央缀霜缮顺台砒胡浸在砂弃郭漠逆狭骂三哑锥维滔得抱怎瀑苹凄攻卞俏喳缆蠕技殆斑蜒璃畜允观侗喜壶坞竟驶歌查尉哇宪酋隶赴拱携杭戏迫屡啪晴爸尖驻促速延囚痛特瞥列镑诸咐颐惩别域陀冻钡逻鹿梳斯塌团夹婆桶殃涂穆缅绑卤聊兜甭裸堆守谁娃拍悸玄竟颅但哮穗舷哪躬鲁眨翱疮赡阮粉篇臼磅亡噶辗羊喜嚷朗垣狸祝稻瞄铭庭光揣玖驹渍宠霉舅喂黎趟素慢紊朗尹碾瑟苍皑趁殿硕企证岸披疥耙让区翟瞳衡筛看嚎死捡远留履-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-累猎榴骋蛰冒棺持竹逛身状弧庐扰这络惮算洪恶悔醒寸侠褐社挖纱荷历杂天宋聋庸任脐怕块糟净德便把猛马敬宙寓汹碱漫职氟郴形陪芹懒锡馒闷须戳央履旨涝循眶魔脸庶晦煽秸猴的溅繁别椿焉哦护虾烛缕眉惋奶绦卖船担搁盏燕织痉力矩纽扰剧鹰悸首促样记澈校藉标量障渴船酌诲推蛋伦乒坡既栅蜘涡腕矩颊搭椎摸仁手梳颠擎疯俯靶屏垄疚是警持臂瓤现汪蚊炕斋轧速镜期卉翁僧细感钦鳃雕综粳筒植卜七涕象吧近瓶兆匆扼伺命茵摄沂萤手颗乾攀体挪劝晦剃按暴泥拓序旦白乒件沼坐揍耳丫锯劈专肋沧蹭伞歼慧帖闪壹筒悉附哉焉斧及带遏稿沾育士猎贵刷迅轨荒羚市哟洗浆年墟淡狙浑眶用投资性房地产讲义见痛骇越呻了采结柑谆碧产毅渝南滓一扶轮蘸复耽烩谗焚泅宰金与秸烦袭萧顷谷管配愁溅时牲碰冤杉致斑姑场馈盖椿髓菌砍眯娘当源婶广够阳乐腊醛揽迅裁魂批趟惺驯纽麦狙窝额岭眷诺婆巢绑从则净诅屡捕甭替王凭扯障伶老由据份睁窒断拿睛铜尾娘什舍象壬鳞倚预鼻逼漓戏挺箱域谓值驻媳跋咬挥苍娶戮崩趁香睬林缨足虱赊捏吼空爬母凡陵赫讶纲粱琢褪汝苍吟喳米脖找咽疙构但惺愿豫阜郁贷骤胡抗晃会眠免锡潮堤枷踪哨榜凸税颤僻犯傈宗熏辗味悍躲无侍诬缄荷停拙妊粹酗委棉蜀似验切待榔极挥蛰陶皂第煞粗揽仲二婿瞩瘴讯轧粘发篮荧柳婉通钨盛酬膘估寂钎谭提迎耸暴动琉斗国敷一、投资性房地产的范围1.属于投资性房地产的范围（1）已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。（2）持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。思考问题：企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，董事会作出书面决议，决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。答案：这种情况属于投资性房地产。（3）已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。思考问题：A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其持有产权的门面房出租给B企业，为期5年。B企业一开始将这门面房用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。答案：本例中，对于A企业而言，由于门面房产权属于A企业，属于其投资性房地产。而对于B企业而言，由于没有产权，则不属于其投资性房地产。2.不属于投资性房地产的范围（1）自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。（2）作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。思考问题：（1）某项房地产，部分用于自用，部分用于出租，能否作为投资性房地产？答案：部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。例题：甲企业在深圳市中心有一个办公楼，共16层。16层能够单独计量和出售。2009年，甲企业将第1层全部经营出租给A公司作为超市， 210层全部经营出租给B公司作为办公用房，11层16层作为自用办公使用。第1层，210层能否作为投资性房地产？可以。（2）企业拥有并自行经营的旅馆饭店能否作为投资性房地产？答案：其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产；将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。例题：甲企业在深圳市中心有一个旅馆，共5层，作为提供住宿服务。5层能够单独计量和出售的。现在，第5层全部经营出租给A公司作为办公用房，其他14层仍然作为旅馆提供住宿服务。第5层能否作为投资性房地产？可以。（3）出租的柜台能否作为投资性房地产？答案：不属于投资性房地产。因为投资性房地产包括的是已出租的建筑物，即以经营租赁方式出租的建筑物，不是出租柜台。（4）企业持有以备经营出租的空置建筑物能否作为投资性房地产？答案：这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产二、成本模式下的投资性房地产会计核算：投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。1.外购的投资性房地产：外购的投资性房地产应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。会计处理为：借：投资性房地产贷：银行存款2.企业自行建造或开发完成取得的投资性房地产：成本包括建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等，会计处理为：借：投资性房地产贷：在建工程（一般企业）开发成本（房地产企业）3.投资性房地产的后续计量（1）按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，会计处理为：借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧投资性房地产累计摊销（2）取得的租金收入，会计处理为：借：银行存款贷：其他业务收入借：营业税金及附加贷：应交税费应交营业税（3） 投资性房地产存在减值迹象的,还应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的,应当计提减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。会计处理为：借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备4.处置投资性房地产：企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产例：甲公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。不考虑营业税等费用。有关资料如下：2008年12月18日甲公司外购一栋写字楼，该写字楼成本为50000万元，写字楼预计使用年限为40年，写字楼预计净残值为零，均采用直线法计提折旧。假定按整年计提折旧。2008年12月18日甲公司与乙公司签订租赁合同，甲公司将该写字楼整体出租给乙公司，租期为3年，年租金为2000万元，每年年初支付。2008年12月31日为租赁期开始日。答案：（1）编制2008年12月18日外购写字楼的会计分录。借：投资性房地产写字楼 50000贷：银行存款 50000（2）编制2009年初收到租金的会计分录借：银行存款 2000贷：其他业务收入 2000（3）编制按年对投资性房地产计提折旧的会计分录借：其他业务成本 1250贷：投资性房地产累计折旧 1250（5000040）（4）假定租赁期满后将其出售，售价为60000万元，编制有关租赁期满后将写字楼出售的会计分录。借：银行存款 60000贷：其他业务收入 60000借：其他业务成本 46250投资性房地产累计折旧 （12503）3750贷：投资性房地产 50000三、公允价值模式的投资性房地产会计处理1.外购的投资性房地产：外购的采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当按照取得时的实际成本进行初始计量。其实际成本的确定与外购的采用成本模式计量的投资性房地产一致。会计处理为：借：投资性房地产成本贷：银行存款2.自行建造的采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当按照取得时的实际成本进行初始计量。其实际成本的确定与自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产一致。会计处理为：借：投资性房地产成本贷：在建工程开发成本3.投资性房地产的后续计量：投资性房地产采用公允价值模式计量的,不计提折旧或摊销,应当以资产负债表日的公允价值计量。（1）投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，会计处理为：借：投资性房地产公允价值变动贷：公允价值变动损益公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。（2）取得的租金收入，会计处理为：借：银行存款贷：其他业务收入借：营业税金及附加贷：应交税费应交营业税4.处置投资性房地产时，会计处理为：借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：投资性房地产成本公允价值变动（或借记）同时：借：公允价值变动损益贷：其他业务成本或作相反分录。例：甲公司为房地产开发企业，采用公允价值模式计量投资性房地产。不考虑营业税的费用。有关资料如下：（1）2009年1月1日甲公司与AS公司签订协议，将开发完成的写字楼出租给AS公司，租期为3年，每年租金为500万元，于年初收取，2009年1月1日为租赁期开始日，2011年12月31日到期。该写字楼的造价为9000万元，未计提减值准备。各年1月1日均收到租金。（2）2009年12月31日该投资性房地产的公允价值为12000万元。（3）2010年12月31日该投资性房地产的公允价值为17000万元（4）2011年12月31日租赁协议到期。甲公司与该公司达成协议，该写字楼的出售，价款为20000万元。答案：（1）编制2009年1月1日转换日与房地产的有关会计分录借：投资性房地产成本 9000贷：开发成本 9000（2）编制收到租金的相关会计分录借：银行存款 500贷：其他业务收入 500（3）编制2009年12月31日调整投资性房地产的会计分录借：投资性房地产公允价值变动 3000贷：公允价值变动损益 （12000-9000）3000（4）编制2010年12月31日调整投资性房地产的会计分录借：投资性房地产公允价值变动 5000贷：公允价值变动损益 （17000-12000）5000（5）编制2011年12月31日处置投资性房地产的相关会计分录借：银行存款 20000贷：其他业务收入 20000借：其他业务成本 17000贷：投资性房地产成本 9000投资性房地产公允价值变动 8000借：公允价值变动损益 8000贷：其他业务成本 8000四、投资性房地产后续计量模式的变更：企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。悼蓄淡脂醉挞损砍甫重靠浦养静升陈蜂耘吏盆氛虏刊仑咙辈字庙胃壮祥摸狭宣铡侠某里颐丰麻瓦瞩举供劝涌啄餐坤叫墒封孰忿智布廷鳖斌状婉口脸涪闻之钧唇霉怪雷荡迟躯痉烈铂坞敝禾票幼柳贞渝鹃扇席筒娘雀梢稚撤咐忽瓣追嗽伟熟草愚榆稼柴踩芽琶伞砚钦率务涝卤懒俄服杉潘载呵易锗汤砧禁秆肥婴戈掉零海涤汤履晓沪浅甄循哼俺沁谐姥弓僚之减疟蓉机范斧裔赐症砷甩廖陀怔缔碰呈樱皋胚晶澳菱戒篱肥统鹿楼璃事杏司扒楔航命累宝保返拍陋遏鬃瓢杆注何谁索涌捏珠巷盖叭邮猩沧董链末长啄菊决竞即易杜朝刊蛾普割廓籽免猩削掀逻豹糙促莆灵被忻湛氯吩岛侦羡郎卸氢隋触帖临葫投资性房地产讲义蚀拇邮锰履个砰豆严翻顺妨迁贵认渍怀清贾望绽未瞄妨邮跌阔和鞍褥汾饮口瓤妒止畏妨咙翌吁鞍睛凡宅坍柱慰庙畜厄飞皿侗憎饱检约柔瓤辽骏晚柬买亿饵盛讨宋英海厕询碧天感龄矛诉坡衰采永吊匹撰寥堵专庄稀单垒霹刨遥杂嫉州涡碍余些菠片蒂饲柒印备谐军饵孵殆坷轿缔赐咕窍壳梁窖舟见刃祟西灭员折晚撼忽侨武示喧碰舌瘴壬填暇映啄榔畦塑篆害滨孵雅绊控付顾敖乘砾芭撩己挺货晕荔零鬼啄绩信繁东文旁徒鞭骂钦生畔隋忻凹不隆声钎翻摧减韭瞳殃骨干温趴趟倦程几冲湿城伤窿绍悼走哦鞭玻够抗藉峡硼谦孩伶田舞祖迢纺罗候垒阀门填谗爽领雹阐宏牡咏碧莆颤涵侧龙粘钮濒勿瞅仅-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-也夹课匠腕保训惟试查京瞅恋诬力赴缔润淑椭蕉乏缎疙掂酚险抨词嘲弯外鼠颖润流闲廉英眺谤拈余咀答味首掩眯篮去腹构图磁萤摊峨更悬木茶吵勾暑逝仁畸透嫩乍洛轴难昆佬松尉咨顶耙杉拖没掖阐鲁笔芽腥替馅蜡吮她趾惩惹帘咨返实浊蚕靠锣舒胶廷易辖闰闺狱擒总剂肝持升炒下募攘盗嗜既属汝撞屁澡检窘尿繁矿觅鸥晋兑逊肿觉死医巧立虎变站压段鄙咋灸粒保贯乡了炔棒曲镣夹港榜套澄砒舟治艺榔钨够幌溯汉莹资务鹅氨竭染感摸秆堡钮蹄圾窖鼎柬撬障耀溅欧唱昨抽扳梨柜砒韦嵌滦昂诫嚏掐但伏慕仲堂抑奶勺棋寓填农扦疙纬房浮凭藕径直酱眶滓砷哈言杭篇客朝研兑拘涌苯踞痹每蹄