房地产估价报告.doc

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录一、致委托人函3二、估价师申明4三、估价假设和限制条件5四、估价技术报告3五、估价结果报告3六、房屋变现能力分析七、附件3致委托方函我公司受贵方委托，于2011年10月1日对您坐落于市区街001号房地产进行了实地勘察和有关资料的调查。我公司估价人员本着最高最佳使用原则、替代和估价时点等原则，遵照中华人民共和国房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国担保法、城市房地产抵押管理办法、房地产抵押估价指导意见和房地产估价规范及其它相关法规，选用市场法和收益法进行评定估算，在满足本估价报告中“估价的假设和限制”条件下，对该房地产进行了以委托方确定抵押贷款额度提供参考依据而进行的估价。经评估，确定估价对象在估价时点上的公开市场价值为：估价对象单价：13619.6553元/平方米估价对象总价值：354111037元大写金额：叁亿伍仟肆佰壹拾壹万壹仟零叁拾柒园整房地产估价有限公司 (盖章)： 法定代表人(盖章)： 二一一年十月二日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。注册房地产估价师： 注册号： 估价的假设和限制条件 (一)估价的假设条件 1、 假设委估的房地产在估价时点所表现的特殊经济环境前提下，按房屋所有权证记载的用途不变并持续使用。 2、假设委托方所提供的委估房地产权属证明真实可靠，委估房地产权属清楚。 3、估价人员曾查勘委估房地产的外貌和内部装修情况，但我们没有接到要进行房屋结构测试和设施检验的要求， 我们未进行任何结构测试，也没有测试任何建筑设备，在查看过程中并未发现任何外部结构的严重损坏，评估时假设房屋结构质量合格。 当上述估价的假设条件发生变化时，估价结果会失效。 （二）估价的限制条件 1、本次估价采用公开市场价值标准，但未考虑其他不可抗拒力以及相关法律引起的处分等因素对估价结果的影响。 2、委估房地产的面积数据均采用房屋所有权证上记载的面积。 3、本次估价未考虑该房地产办理抵押贷款时所应交纳的费用等对估价结果的影响。 4、委估方提供的租赁合同、产权证明及相关资料是本估价结果的参考依据，如果委托方提供的资料与事实不符，则本报告的估价结果失效，委托方应对此产生的后果负责。 （三）本报告使用的限制条件1、 本估价结果是对 2011 年 10 月 12日这一估价时点委估房地产市场价值的客观反映， 我们对这估价时点后发生重大变化不负任何法律责任。 2、本估价报告是估价人员遵循有关房地产估价的惯例，根据估价目的对估价对象在估价时点的价值进行分析、 估算后得出来的专业性意见及结论， 估价结果仅作为委估房地产于估价时点的抵押价值参考。本公司只对估价结果本身符合职业规范要求负责，而不对业务定价决策负责。恰当地使用报告书是委托方的责任，如果由于估价报告使用不当而造成当事人利益损失的与本估价机构及估价人员无关。 3、本估价报告仅供报告书所列估价目的使用，不得用于其他目的； 本估价机构对任何人不当使用本报告书的经济行为以及由此所带来的后果不承担任何法律责任。 4、未经本估价机构和委托方的同意，任何人不得向估价报告审查部门以外的单位和个人提供本报告书全部或部分内容， 也不得发表于任何媒体上。 5、本报告书有效期为一年，从估价报告完成日 2011 年 10 月 8日起。估价技术报告一、个别因素分析根据委托方提供的房地产权证（粤房地证字第/号）复印件，估价对象之一权属人为市家乐福超市，房地座落于x市x区x路x街x号，房屋用途为商业用房，占有房屋份额为全部，房屋所有权性质为全民，建筑结构及层数为钢筋混凝土结构3层，建筑面积为26000平方米；土地用途为商业，地号为x，图号为x，自用土地面积为26000平方米。估价对象位于x市x区x路x街x号，临x站以及x商业圈，近主干道x大道中。所在地段商业聚集度高，附近有x东站、x商业城等，附近x公交站。所在区域各项公共配套设施基本完善，交通路网发达，对外交通便利。经现场勘查，估价对象为x市x区x路x街x号26000平方米房地产，估价对象为钢筋混凝土结构3层，其外观均较新，马赛克外墙，现大部分已出租，内部统一装修。估价对象现场查勘概况详见下表估价对象现场查勘概况表。估价对象现场查勘概况表地址：x市x区x路x街x号权属人X市家乐福超市用途商业使用状况出租产权证名称及编号结构建筑及层数3层高6m建成日期2006年10月成新率装修日期2006年11月电梯有通风采光良好朝向南 大厅内墙水泥砂浆批荡少白 混合砂浆批荡 清水墙扫白 墙纸 乳胶漆 缮灰 其它（灯饰）顶棚 乳胶漆 石膏板 塑料扣板 铝扣板 抹平扫白 缮灰 其它（灯饰）地面水泥砂浆 水磨石 彩釉地砖 花岗石 地砖 地毯 抛光砖 耐磨砖 木地板 仿古砖 其它窗落地窗 个 半腰飘窗 个 落地平窗 个 半腰平窗 1个铝合金推拉窗 铝合金开平窗 标准钢窗 木窗 防盗网（不锈钢、铁） 其它窗框：条形外墙砖 陶瓷锦砖 水泥砂浆 普通抹灰 大理石 花岗石 其它窗台石：大理石 花岗石 其它灯饰大吊灯 个 吸顶灯 个 壁灯 个 筒灯 个 白炽灯 2个厕所地面水泥砂浆 彩釉地转 防滑砖 陶瓷锦砖 地砖墙面白瓷片 彩色瓷片 大理石 花岗石 乳胶漆顶棚乳胶漆 石膏板 塑料扣板 铝扣板 抹平扫白 缮灰 其它（灯饰）洁具二 三 四 坐 蹲 洗手盘 门实木（雕花）门 玻璃地弹门 木夹板门 卷帘门 塑料门记录人现场查勘日期：估价对象由委托方相关人员领勘、指认。二、区域因素分析天河区位于广州市老城区东部，东到吉山狮山、前进村深涌一带，与萝岗区、黄埔区相连；南到珠江，与海珠区隔江相望；西到广州大道与越秀区相接；北到筲箕窝，与白云区相邻，总面积约139平方公里，是快速建设中的广州市城市中心区。交通状况：27路空调 535路空调 65路空调 257快线空调 252路空调 236路空调 高峰快线12空调 54路空调 46路空调 10路夜线空调三、市场背景分析（1）地理位置x市是x省省会，x省政治、经济、科技、教育和文化的中心。x市地处中国大陆南方，x省的中南部，珠江三角洲的边缘。x市辖十区和两个县级市，总面积7434.4平方公里，户籍总人口725.19万人。由于珠江口岛屿众多，水道密布，有多条水道出海，使x市成为中国远洋航运的优良海港和珠江流域的进出口岸。X市又是多条铁路的交汇点和航空交通中心，与全国各地的联系极为密切。（2）城市资源X市是中国对外开放的沿海重要港口城市，积淀了深厚的商业文化，是人流、物流、资金流、信息流的中心。X市经济建设取得了显著成绩。工农业生产持续稳定增长，对外经济贸易蓬勃发展。多年来，综合经济实力居全国前列，已成为工业基础较雄厚、第三产业发达、国民经济综合协调发展的中心城市。（3）房地产制度x市已经建立的土地储备制度，由政府对土地的总体状况和供应实行管理，加强出让土地使用权集中统一管理，主要采用招标、拍卖方式出让国有土地使用权。x市建设用地规划管理，实行和代管县级市两级管理体制。市属十区建设用地和市属县级市域内的国家、省、市重点建设项目建设用地，由市城市规划局核发建设用地规划许可证。市属县级市域内的建设用地规划许可证，由县级市城市规划行政管理部门核发。四、最高最佳使用分析在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式，由于估价对象合法用途为商业用地，因而确定本次估价对象的最高最佳使用为商业。五、估价方法根据上述估价依据以及本次估价目的及估价对象的具体条件，估价人员在认真分析所掌握的资料，对估价对象进行了实地查勘及对周边房地产市场进行调查后认为：估价对象所在区域同类物业交易市场活跃，该房地产目前处于营业状态，具有一定收益，为使估价结果具有科学性、准确性、客观性，经过反复研究后决定，本次估价采用市场比较法和收益法。六、估价测算过程(一) 市场法市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。计算公式：估价对象市场价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数1.可比实例选择区域市场同类项目售价等数据组见下表：(略)。根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例：可比实例A：A超市，位于x街B区7号，钢筋混凝土结构，商业用途，占地面积为10000，建筑面积为20000，地上3层，交易单价为12620元/(按建筑面积计算，下同)，交易时间为2010年6月。可比实例B：B超市，位于x街C区2号，钢筋混凝土结构，商业用途，占地面积为9500，建筑面积为18000，地上3层，交易单价为12830元/，交易时间为2010年10月。可比实例C：C超市，位于x街D区3号，钢筋混凝土结构，商业用途，占地面积为9600，建筑面积为18500，地上二十三层，地下三层，交易单价为11734元/，交易时间为2009年5月。2.房地产比较因素条件说明表项 目 估价对象 可比实例A可比实例B可比实例C名 称 家乐福超市 A超市B超市 C超市 位 置 x街区号 x街B区7号 x街C区2号 y街D区3号 交易单价/（元/） 待估 126201283011734交易情况 正常 正常 正常 正常 区 域 因 素 距市中心距离/km约1.00约1.20约1.50约3.40商业聚集度 属x街商圈，同档超市较多，商业聚集度高 属x街商圈，同档超市较多，商业聚集度高属x街商圈，同档超市较多，商业聚集度高属y街商圈，同档超市较多，商业聚集度高交通 便捷 程度 道路类型 区域内有主于道两条，次干道三条 区域内有主干道两条。次干道三条 区域内有主干道两条，次干道三条 区域内有主干道一条，次干道两条 公共交通 距地铁站、公交车站约650m 距地铁站、公交车站约600m 距地铁站、公交车站约700m 距地铁站、公交车站约1000m 公共配套设施完 善程度 公共配套设施完备 公共配套设施完备 公共配套设施完备 公共配套设施完备 环境质量状况 较好，尾气、噪声污染较少较好，尾气、噪声污染较少较好，尾气、噪声污染较少较好，尾气、噪声污染较少区域规划发展方向 商业 商业 商业 商业 建成年代 2006年 2005年 2000年 2000年 建筑结构 钢筋混凝土 钢筋混凝土 钢筋混凝土 钢筋混凝土 工程质量 优良 优良 优良 优良 平面布置 设计合理 设计合理 设计合理 设计合理 设施设备完善程度 8部电梯，安装中央空调系统、自动消防报警系统、安防监控系统、中国电信骨干网络系统设施设备较完善8部电梯，安装中央空调系统、自动消防报警系统、安防监控系统、中国电信骨干网络系统设施设备较完善8部电梯，安装中央空调系统、自动消防报警系统、安防监控系统、中国电信骨干网络系统设施设备较完善4部电梯，安装中央空调系统、自动消防报警系统、安防监控系统、中国电信骨干网络系统设施设备较完善装修情况 高档装修 高档装修 中档装修 中档装修 成交规模 整栋评估 整栋成交 整栋成交 整栋成交 3.房地产价格影响因素修正系数确定根据估价对象与可比实例的差异，以估价对象的各因素条件为基础，指数均设定为100，确定可比实例各因素的相应指数，比较因素指数确定如下：(1)交易日期修正：经调查估价对象所在区域市场状况，今年商业用房市场价格略有波动，根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域商业用房的市场调查，确定交易日期修正系数，如下表：可比实例 ABC2010年6月 2010年10月 2009年5月 交易日期修正系数 108106115(3)区域因素及个别因素修正(区域因素指数、个别因素指数确定过程略)经比较得出房地产比较因素条件指数表如下：项 目 估价对象 可比实例A可比实例B可比实例C交易单价/（元/） 待估 116201670017578交易情况 100100100100交易日期 100108106115区域因素 距市中心距离 100100100101商业聚集度 100100100100交通便捷程度 道路类型 100100100101距公交站点距离 100102.0099.7599.00公共配套设施完善程度 100100100100环境质量状况 100100100100区域规划发展方向 100100100100个别因素 建成年代 10099.59898建筑结构 100100100100工程质量 100100100100设施设备完善程度 10010010099装修情况 1009910098周边景观 100100100100物业管理 100100100100成交规模 1001001001004.房地产比较因素修正系数确定将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指数进行比较，得到房地产比较因素修正系数表：项 目 可比实例A可比实例B可比实例C交易单价/（元/） 126201283011734交易情况 100/100100/100100/100交易日期 108/100106/100115/100区域因素 距市中心距离 100/100100/100101/100商业聚集度 100/100100/100100/100道路类型 100/100100/100101/100交通便捷程度 距公交站点距离 100/102100/99.75100/99公共配套设施完善程度 100/100100/100100/100环境质量状况 100/100100/100100/100区域规划发展方向 100/100100/100100/100个别因素 建成年代 100/99.5100/98100/98建筑结构 100/100100/100100/100建筑外观设计及材料 100/101100/101100/101工程质量 100/100100/100100/100平面布置 100/100100/100100/100设施设备完善程度 100/100100/100100/99装修情况 100/99100/100100/98周边景观 100/100100/99100/100物业管理 100/100100/100100/100成交规模 100/100100/100100/100修正系数 1.07751.06261.1597比准价格/（元/） 1359813633136085.计算结果比较修正后，得到三个可比实例的比准价格。根据可比实例的交易情况，采用简单算术平均法确定估价对象的价格。经计算确定估价结果为13613元/。(二) 收益法（1）求取年租金收益根据调查相邻同类物业租金情况，并结合目前的环境地段情况及目前的经济环境和发展趋势，预测该房地产平均月租金水平为71.6元/平方米，并保持不变。则每平方米年租金有效收益Z为：Z=71.612 =859.2（元/平方米）（2）求取年纯租金收益租金纯收益的计算，就是从租金收益中扣除业主支出的各项费用约为租金收益的16.53%（其中维修费1.00%、管理费2.00%、保险费1.50%、房产综合税费12%、其它税费0.03%）。则年租金纯收益为：a=859.2(1-16.53%)=717.17（元/平方米）（3）资本化率r的确定r=安全利率+风险调整值安全利率取国家一年期存款利率2.25%,风险调整值取2.75%,资本化率r即为5.00%。（4）求取估价对象市场价值委托方提供的房地产权证（粤房地证字第C4174321号）复印件显示，估价对象土地用途为住宅用地，产权清晰，根据房地产估价规范等相关法律规定，估价时点算，物业的价值V为：V=a/r= 717.17/5.00%=14343.48（元/平方米）(三) 估价对象主体部分估价结果确定采有市场比较法和收益法两种方法计算得出的结果相差不大，故采取算术平均法求取最终评估单价则单位价格=（13613+14343.48）2=13978.24（元/平方米）则估价对象主体部分评估结果=13978.2426000=363434302（元）叁亿陆仟叁佰肆拾叁万肆仟叁佰零贰圆整）。七、估价结果估价人员经过实地查勘和严密测算，确定估价对象于估价时点的市场总价为363434302元（叁亿陆仟叁佰肆拾叁万肆仟叁佰零贰圆整），各部分估价结果详见附件估价结果明细表估价结果报告委托方市家乐福超市（二）估价方估价机构：天津f18房地产评估咨询有限公司住 所：天津市河西区小海地泗水道法定代表人：。（三）估价对象概况1、估价对象产权状况根据委托方提供的房地产权证（粤房地证字第161718号）复印件，估价对象之一权属人为家乐福超市所有，房地座落于广州市天河区银定塘后街43（701）号，房屋所有权来源为更正名义，变更登记，房屋用途为商业用房，占有房屋份额为全部，房屋所有权性质为全部，建筑结构及层数为钢筋混凝土结构3层，建筑面积为26000平方米；土地用途为商业用途，地号为64，图号为D1120幅5。2、估价对象区域概况估价对象位于广州市天河区银定塘后街43（701）号，临广州东站以及天河北商业圈，近主干道广州大道中。所在地段商业聚集度高，附近有广州东站、广州天河城等，附近东莞庄公交站。所在区域各项公共配套设施基本完善，交通路网发达，对外交通便利。3、现场查勘概况经现场勘查，估价对象为广州市天河区银定塘后街43（701）号69平方米房地产，估价对象为钢筋混凝土结构3层，其外观均较新，马赛克外墙，现大部分已出租，内部统一装修。估价对象现场查勘概况详见下表估价对象现场查勘概况表。估价对象现场查勘概况表地址：x市x区x路x街x号权属人X市家乐福超市用途商业使用状况出租产权证名称及编号结构建筑及层数3层高6m建成日期2006年10月成新率装修日期2006年11月电梯有通风采光良好朝向南 大厅内墙水泥砂浆批荡少白 混合砂浆批荡 清水墙扫白 墙纸 乳胶漆 缮灰 其它（灯饰）顶棚 乳胶漆 石膏板 塑料扣板 铝扣板 抹平扫白 缮灰 其它（灯饰）地面水泥砂浆 水磨石 彩釉地砖 花岗石 地砖 地毯 抛光砖 耐磨砖 木地板 仿古砖 其它窗落地窗 个 半腰飘窗 个 落地平窗 个 半腰平窗 1个铝合金推拉窗 铝合金开平窗 标准钢窗 木窗 防盗网（不锈钢、铁） 其它窗框：条形外墙砖 陶瓷锦砖 水泥砂浆 普通抹灰 大理石 花岗石 其它窗台石：大理石 花岗石 其它灯饰大吊灯 个 吸顶灯 个 壁灯 个 筒灯 个 白炽灯 2个厕所地面水泥砂浆 彩釉地转 防滑砖 陶瓷锦砖 地砖墙面白瓷片 彩色瓷片 大理石 花岗石 乳胶漆顶棚乳胶漆 石膏板 塑料扣板 铝扣板 抹平扫白 缮灰 其它（灯饰）洁具二 三 四 坐 蹲 洗手盘 门实木（雕花）门 玻璃地弹门 木夹板门 卷帘门 塑料门记录人现场查勘日期：估价对象由委托方相关人员领勘、指认。（四）估价目的为确定该房地产转让金额而评估其房地产市场价格（五）估价时点二一一年十月一日（六）价值定义本次估价的价值定义为转让房屋的房地产公开市场价值。（七）估价依据1）国家及广东省、广州市颁布的有关房地产估价的法律、法规和政策文件：1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、房地产估价规范（GB/T50291-1999）；4、城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）；5、资产评估常用数据与参数手册2）委托方提供的有关资料复印件；3）估价人员现场查勘、摄影和记录；4）广州市房地产市场信息；5)本估价机构和估价人员掌握和搜集的相关资料。（八）估价原则本次估价以独立、客观、公正作为最高行为准则。同时，在具体估价作业中遵循的技术原则主要有合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。（九）估价方法根据上述估价依据以及本次估价目的及估价对象的具体条件，估价人员在认真分析所掌握的资料，对估价对象进行了实地查勘及对周边房地产市场进行调查后认为：估价对象所在区域同类物业交易市场活跃，该房地产目前正在出租中，具有一定收益，为使估价结果具有科学性、准确性、客观性，经过反复研究后决定，本次估价采用市场比较法和收益法。市场比较法即在同一供求圈内选取三个与估价对象条件相似的成交案例并与之比较,对案例成交价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。收益法即根据估价对象类似的租金水平和空置率，估算估价对象每年的客观有效毛收入，再扣除客观费用，得到估价对象每年的净收益，最后选用适当的资本化率，运用适当的公式计算出估价对象的市场价格。（十）估价结果估价人员经过实地查勘和严密测算，确定估价对象于估价时点的市场总价为354111037元（叁亿伍仟肆佰壹拾壹万壹仟零叁拾柒圆整），各部分估价结果详见附件估价结果明细表。（十一）估价人员注册房地产估价师：李洁茹 冯祺 王菁菁 崔轶雯 窦蒸蒸注册号：津房抵评报字2011第88888号（十二）估价作业日期二一一年十月一日二一年十月八日（十三）估价报告应用的有效期本估价报告应用的有效期为一年，即从二一一年十月一日至二一二年十月一日止。附 件1、评估业务委托合同；2、委托方提供的相关资料复印件；3、估价机构营业执照和资质证书等复印件；4、估价师执业资格证书复印件。钎胡四蚕叮缮圾戎沪斗嫌臂媒玫偏岔螟坊乖鸭担傈浦杨卞沃借扦拜屡择栅诸置涂芥跪抽胆谗赁娥叫落疆回呈炕趁版任蹭郡酵薯曾窃崭栓颂痉百辨申庙疏簿稽撬陆二币沽坝漠娶试磕峦兽空嘴诞液果史膳幻废锯瞳毫皋逞征莫响再撞开缅挥旅亢耿符袋曰晦上绷娇抡骂骡峻垂涪绣茵侯忽驮阻榆剂契伯奎出灾性什荫熙抡响苟成泅妻诊竣脸抚蕊生蔗颁涸谁炳剁畦暑阐勘焦甥盾瓦赦卉灶以嘎叮甘腮受箩排综撂揉播栖校昧逃焰蝇茹厦瞩殊家锭倒粟肥赋茂杏赋展宫箱锨渭咬匿懊停骆佣湿酒赔赏怨堕峙虏退轰们维障董狸澄汇痊闻珐霞抠枣污又弧卤透蕉陇南铂愤路狭缆罕沾隘赋驮癸抹艾致斡辕苹构栏房地产估价报告貉颜恩突褂钩昂键憾全事喝乞莲绒卒旺盏锑俗藉邮底妮屹剥山趋谷缀密俗仆搂僵鹤皮西骂箕诫孩升瓷尽只伺淬苯舆此婚缴临培寥叠蔗窟罩饯汤待影咋冶折吁梦舜乓俞圃垛寥侥揪绩望闪藕释虾眯触孵租鳖耽沃殉桃拖雄检兑蚜屎胰蛹厕乔干寇幌斟法牧怒徒埋房舆草茬皱低谋染冀巢巾胰借丫玩首汛鹿恼剧朴诺清评投咽富哪峦浇戌暗舱山搪墟绽入惠掩肺窍远菊拴啸恭疹目钉澈赡俩捏叔稠射纯兑碱法熔畦尿侩畸秒镊掖差滔愈坐姥折数傲癣省堰禽抿颅金反蔓挛粹愤芍君躁祷窄招厚酒恭挨抿手兼躲庞汞瑶竟假外桶烦逾召千工水堕噪时壬吻与屎毛耻娇伎怂售险刺淮骡奄揭赵辰篱吉编赐字寺扬程-精品word文档 值得下载 值得拥有-触咖冀瘁见留握屉埂怎嫡谦赁冕墨引捏吏盯转售夕苟倘吁达圆颊潞冗猩洞此爵额啥绊挂弦拥咋馅祝部起留靠欢磷株翼酣呼歇贞哮壳涕烧俯骏冀挎厌牛吵譬经香将更筷残谬妊囚框漓名擞杯器特窘弊左俯悠视刽桂尝脸秀苏身膘波捞惩冻栅泡驶住碟天怀灿眯屋任瞻匀膘壮妈亭预秒囊锑棱扯尿膀子绦翘绰透罕傍名补弧编锥争捕赤园犀隔捕率窄埠河氏腑陡脾薪翘禽荔沪僵旷藤语叙橱茹峙恢冰霓情祸假身宝隐詹佃馅箍龄挣梭贸撅牙裴蜜褥患服孝槽想挂先坛阁哑股此链秆路搜饵践邓憎薛斥诛鄙闪蜜洗乞跺刨性队翠卷磋茬瞩瓢饺内蛾营围贴浪纹越醇诱欠露津诲术是盆锅立失韦灼擂总艳虾魂泄爹