地产预算编制经验谈.doc

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关于地产预算编制经验谈

全面预算是作为地产行业经营管理的一个重要程序，其要求企业上上下下全员参与，认真对待。预算编制的好坏，也会影响到管理层的绩效考核。全面预算涉及到投资预算也相当于可行研究报告或项目损益测算、融资预算、财务预算也就是现金、利润预算，筹资预算，下面就预算的编制结合自己的经验重点谈谈如何编制。
全面预算的管理程序一般是：

运营计划是预算编制的基础，而运营计划是企业战略目标实施的过程，因此预算编制及考核将运营计划和预算目的串联起来。以下来分解说明：
1、预算前期工作及编制
预算的前期工作是准备阶段，作为主导部门要清楚预算编制的目的，有了目的才有方
向。其主要工作包含以下：
u 收集各项目开发节点
该工作目的是为了让编制者清楚项目何时立项报建、何时开工、何时销售，只有在知道何时开工情况下才能知道哪个月开始发生费用，哪个月开始有收入，因此项目发展节点对于地产预算编制起着重要的作用。其实发展节点也是一个项目的运营计划，如下表：

u 设计预算表格
预算表格设计阶段，只有在知道自己预算目标的情况下，才能设计出符合要求的
表格，预算表格设计要体现“收支”管理思路，然后按照企业实际情况分解到业务部门编制，在此目标下表格设计有以下各种：
Ø 销售收入预算表
预算表用来统计下个年度各项目各月预计销售情况，该表也为后面销售费用的预算、资金回笼预计提供基础，同时该表按月设计也考虑到管理层的绩效考核与此挂钩，也为销售部对销售人员完成目标激励的一个标准，因此销售预测是预算管理中最重要的一个环节。
销售预算通常按照产品类型和栋数进行预算，如住宅、商业、车位，其中住宅又按照普通住宅、别墅、双拼、叠加等形式编制，表格设计要求将汇总数编制在前列，因为各项目具体情况不同，表格无法统一。如下表：

该表是预算收入表，纵向分入伙时间、新产品推出时间、预算年度的供应量合计、上年度未售库存、预算年度推出货量以及预算年度销售目标，后面分别预算到1-12月份。设计入伙时间目的是让预算执行人制定预算时尽量考虑在入伙前先消化该存货。推出时间即预售时间，也是销售预算编制的起始时间。年供货量是为了计算销售预算表中销售率的基数。销售预算编制具体到面积的目的是为了预计后面办理房产证费用的基数。均价是判断是否符合《土地增值税法》中普通和非普通标准的一个认定。当然实际过程可以根据需要选择。
Ø 出租收入预算表
该表用于预算下一年度出租收入情况，目前地产行业存在的出租有自由物业出租和返祖物业出租，因此要分别进行预算。表格设计可以相对简单，一般根据年初总的商铺面积加上本年度推出的商铺面积减去预计销售的商铺面积及退租面积作为预算出租收入的计算基数。可出租的商业面积指小区已经成熟，形成商业氛围，并且未出售的商业，对于新增加的商业面积也仅仅是考虑到可以对外出租并且有商业氛围，对于新建立的商业一般不在预算年度内考虑。如表：

Ø 工程款预算表
工程款预算比较复杂些，其需要根据项目发展节点对项目已发生的合同未付款和尚未发生的业务分别进行付款预计，同时还需要对各合同进行成本拆分，拆分到各成本科目中，对成本进行信息化管理的企业而言，已签合同未付款的比较容易处理，因为系统中一般都会及时反映已签合同款、已付合同款、未付合同管同时系统也在合同登记后及时完成了成本拆分过程，因此有系统管理的企业这方面操作比较有效率；对于尚未发生的业务，需要业务部门根据具体情况参考项目目标成本总额或动态成本进行编制预测。一般工程预算按照成本科目进行预算，预算表中一般财务部需要规定好大科目，具体小科目由项目部自行设计，但必须按照成本部或财务部归类的标准进行统计。因此预算主导部门必须做好以下工作：
1、 设计合理的表格
2、 对成本科目进行详细的说明，统一成本归类。一般由成本部编制。
3、 提供各合同已付款情况，一般在成本部管理比较完善且有系统支持情况下成本部提供，否则由财务部提供。
4、 预算表格设计要确定一级成本科目便于统计

5、 预算编制要分到各月，从现金流量的角度进行编制。
附表格：

该表作为统计汇总表，其可以根据需要拆分为已动工项目预算和未来年度内动工项目预算分别编制。

Ø 设计成本预算
该预算与工程成本预算操作方式一致，只是一般会将项目的指标放入该表中，因为设计成本很多是根据经济数据计算而来，如设计费一般是30元/单位建筑面积。参考下表：

Ø 营销成本预算
营销费用控制一般采取预算加比率控制。预算是计划未来年度需要发生的营销成本，构成月度现金流量，而比率控制也是作为预算编制的一个参考，超过公司规定比率的预算应当根据具体情况进行适当调整。其编制过程也与上述工程成本预算编制相似根据需要可以分预算汇总表、合同应付款预算、预计年度未签合同营销成本预算，如下表：

Ø 政府收费预算
政府收费分取得土地环节、土地开发环节办证、确权办证环节的预算编制，其相似点都是根据政策法规制定的收费标准结合项目开发情况进行预算编制，土地取得及开发环节发生的政府收费一般由公司投资部或投融资部编制，此表不含土地款，土地款单独列表预算；确权环节根据公司工作安排情况由销售部或财务部编制。财务部一般也会对此类费用进行成本科目设计。如下表：

此表是取得土地及土地开发过程中发生的各项政府收费（不含土地款）。

此表属于办理房产证过程中发生的费用。

Ø 土地成本预算
土地成本属于房地产开发过程中占有比重比较大的部分，因此单独进行预算，一般表格设计方面分合同总金额、非合同金额、截止上年已付金额、剩余各年付款金额、预算年度内个月付款金额等。如下表：

此表后面还需要分解到预算年度各月。

Ø 管理费用预算
该表是分项目分部门编制的未来年度内管理费用发生预算，其一般作为部门领导的考核标准，该表编制要求如下：
1、 设计合理的表格。
2、 定义好管理费用范畴，是否包含应归类到营销费用、开发间接费用中的期间费用。
3、 根据财务制度设计符合核算要求的明细科目，并对明细科目进行详细的说明，指导非财务部门对各费用进行归类。

Ø 固定资产预算
该预算首先必须符合财务制度和公司管理规定对“固定资产”定义要求编制，因此财务部在要求各部门编制时要明确定义。该表编制比较简单，各部门可以根据未来部门新增人员电脑配置、打印机、相机等需求进行预测。如下表：.

Ø 销售资金回笼预算
企业中常流行一句“回款比销售更重要”，因此可见销售资金回笼计划预算的重要性，其是作为在以“现金流量预算”为原则第一重要数据，其关系到未来企业融资情况的预计、税费预计等，因此该表应当根据企业的历史回款经验进行编制，对当月1-23号成交的首期款一般在当月收回，按揭款在1-15日前销售的考虑在销售月内度收回，对于公积金的情况比较特殊，其贷款过程相对普通贷款要长，可根据具体情况预测。（签约为认够如期7天内交首期款，银行7天办理按揭，一般从认购到签约放按揭14个工作）。该表如下：

Ø 融资及财务费用预算
该表一般是财务部或单独设置资金部或集团负责编制，其根据项目开发情况制定年度开发贷和融资规模。其表格设计一般分已贷款在预算年度内需要偿还情况及预算年度内新增贷款情况。

Ø 税金预算表
该表根据项目销售资金回笼计划进行编制，此表不考虑土地增值税清算情况，只需按照税法规定的与征率进行预测。该表如下：

Ø 项目预算现金流量表
该表是根据项目各预算报表进行汇总编制，其表格如下：

该表很直观的反映出项目预算年度内的资金来源、资金使用、资金余缺等情况。

2、预算调整阶段
以上各部分组成了项目年度预算的整体，在编制后，经各部门领导审核将纸质和电子版交财务部门进行汇总编制现金流量表，财务部将汇总好的预算统一发给管理层，在有总经理参与情况下，进行预算编制情况汇报，再由管理层对预算进行上会评审，删减不合理的预算，由各部门根据上会情况重新调整预算再评审，最终由总经理批准执行。其中对于成本类预算，需要经过成本部的初审。

4、 预算分析阶段
预算分析主要是财务部门执行，根据实际情况与预算进行比较，运用结构、比
率、图标方法进行分析，阐述预算收入完成情况、成本费用预算实际节超情况。分析方法有多种，最难的是财务部门人员一般很难了解业务的各种情况，同时也因为专业受限制也影响到分析，因此在有必要情况下财务人员需学习相关业务如工程管理等。同时分析阶段不仅仅是对预算完成情况的分析也需要对未来进行展望，当然展望难度比较大，需要做分析的人了解公司的经营决策。

5、 预算考核阶段
此根据公司的行政制度进行处理，在此不阐述。

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