房地产企业缴纳税种及房地产企业会计核算.doc

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（一）营业税:计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面：1、转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；2、销售不动产，税率为5%；3、土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业租赁业”征税。计算公式=营业额适用税率 （二）城市维护建设税和教育费附加：以营业税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。现在又多了2%的地方教育费附加（三）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除条例规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额适用税率速算扣除额速算扣除率。其中：土地增值额=转让房地产总收入扣除项目金额。计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。（四）房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)(1-30%)1.2%。出租房屋税率12%。（五）城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=(各级土地面积相应税额)。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。 （六）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额税率,应纳税额=凭证数量单位税额。土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。 （七）契税： 契税是以土地使用权出让、转让以及房屋买卖的成交价格作为计税依据，适用税率为3。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据税率 （八）企业所得税、外资和外国企业所得税：是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=（全部应税收入-准予扣除项目）适用税率。 (九）个人所得税 :是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。其适用5%-45%的超额累进税率。应纳税额=应纳税所得额适用税率-速算扣除数。 房地产企业会计核算（一）房地产企业会计科目一、资产类1101现金 2102银行存款 3109其他货币资金 4111短期投资 5112应收票据 6113应收账款 7114坏账准备 8115预付账款 9119其他应收款 10121物资采购 11123采购保管费 12124库存材料13125库存设备 14129低值易耗品 15131材料成本差异16133委托加工材料 17135开发产品 18136分期收款开发产品19137出租开发产品 20138周转房 21139待摊费用22141长期投资 23151固定资产 24155累计折25156固定资产清理 26159固定资产购建支出 27161无形资产28171递延资产 29181待处理财产损溢二、负债类30201短期借款 31202应付票据 32203应付账款33204预收账款 34209其他应付款 35211应付工资36214应付福利费 37221应交税金 38223应付利润39229其他应交款 40231预提费用 41241长期借款42251应付债券 43261长期应付款 三、所有者权益类44 301 实收资本 45 311 资本公积 46 313 盈余公积47 321 本年利润 48 322 利润分配四、成本类49 401 开发成本 50 407 开发间接费用五、损益类51 501 经营收入 52 502 经营成本 53 503 销售费用54 504 经营税金及附加 55 511 其他业务收入 56 512 其他业务支出57 521 管理费用 58 522 财务费用 59 531 投资收益60 541 营业外收入 61 542 营业外支出房地产企业会计科目大概就这五大类，接下来是：（二）开发成本及期间费用的核算：1、“开发成本”，主要包括：（1）土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；（2）前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；（3）基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；（4）建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；（5）公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目三级明细科目：开发土地成本费用：借：开发成本土地开发贷：银行存款或应付账款XX公司分配开发的间接费用借：开发成本土地开发贷：开发间接费用结转开发土地成本费用借：开发成本房屋开发贷：开发成本土地开发配套设施开发计算公式：某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）借：开发成本配套设施开发贷：开发产品支付的配套设施开发费用借：开发成本配套设施开发贷：银行存款同时领用库存设备或是材料开发借：开发成本配套设施开发贷：库存设备或库存材料分配应负担的开发间接费用借：开发成本配套设施开发贷：开发间接费用结转配套设施开发成本借：开发成本房屋开发贷：开发成本配套设施开发房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）借：开发成本房屋开发贷：银行存款开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）借：开发成本房屋开发贷：银行存款或应付账款应付工程款自已组织施工的借：开发成本房屋开发贷：银行存款或应付账款应付工程款应付工资代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目企业发生的各项代建工程费用支出借：开发成本代建工程开发贷：银行存款或库存材料或现金结转开发的间接费用借：开发成本代建工程开发贷：开发间接费用工程竣工后结转成本借：开发成本代建工程贷：开发成本代建工程开发移交委托单位后，根据移交手续借：主营业务成本代建工程结算成本贷：开发成本代建工程2、开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用等借：开发间接费用贷：银行存款或应付账款或应付工资分配开发的间接费用借：开发成本房屋开发贷：开发间接费用竣工房屋开发成本的结转借：开发产品贷：开发成本房屋开发3、管理费用：是指开发企业的行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用 4、财务费用：包括开发经营期间的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费用5、销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用。四、主要帐务处理过程（一）房地产开发过程中发的土地费用、前期工程费、基础设施费、建安费等支出借：开发成本 贷：银行存款、现金、原材料等（二）开发完工借：开发产品 贷：开发成本 （三）预售房款借：银行存款、现金 贷：预收账款（四）开发完工，结转预售房款借：预收账款 贷：经营收入（五）结转销售房屋成本借：经营成本 贷：开发产品 （六）计提税金借：经营税金及附加贷：应交税金-营业税贷：应交税金-城建税贷：其他应交款-教育费附加（七）结转收入借：经营收入 贷：本年利润（八）结转税金借：本年利润 贷：经营税金及附加 （九）结转成本、费用借：本年利润 贷：经营成本、管理费用、销售费用、财务费用这一节完毕，接下来是：增值税抄税、报税流程说明！ 1、购发票时，持IC卡和发票准购证去税务局办理，购买回来后，将IC卡插入读卡器中，读入到防伪税控开票软件中，用以开具发票时所用。 2、开发票时，首先将IC卡插入读卡器，然后进入开票系统中进行开具发票的操作，需要注意的是，电子版的发票与打印的发票用纸必须是同一张发票。 3、进项发票的认证，如果你单位购货时取得了增值税发票，月末前持发票的抵扣联去税务局进行认证。 正式的一般纳税人是当月认证，当月抵扣； 从发票的开具日起90日内一定要去认证，逾期不能抵扣。 4、抄税，月末终了，根据当地税务规定的抄税时限（一般是次月的1-10日），将本月已经开具使用的发票信息抄入到IC卡中，然后打印出纸质报表并加盖公章，持IC卡和报表去税务局大厅进行抄税。抄税分两种：电脑抄税，每月的1-10日，只有在电脑上抄税了，才能开具增值税的专用发票。到税务局现场抄税：每月的1-15日，该步骤一定是先网上申报增值税成功了，才能到税局现场抄税交资料。 5、报税，待财务决算做完后，进行纳税申报表的填写、审核、报税的操作，报完税后，进行申报表的打印，包括主表和附表。此项的操作，都是在你的机器中“增值税一般纳税人纳税申报电子信息采集系统”软件中完成的。季度末，将本季度的申报表主表报送到税务局。资产负债表常用项目编制的基本方法资产负债表有年初数和期末数，其中：（一）“年初数”栏内各项数字，应根据上年末资产负债表的“期末数”栏内所列数字填列。如果本年度资产负债表的各项目的名称和内容与上年不一致，应对上年年末资产负债表各项目的名称和数字按照本年度的规定进行调整。（二）“期末数”： “期末数”资料来源以下几个方面：1.根据总账科目余额填列（1）直接根据总账科目的余额填列。如“交易性金融资产”、“短期借款”、“应付票据”、“应付职工薪酬”等项目。（2）根据几个总账科目的余额计算填列。如“货币资金”项目2.根据有关明细科目的余额计算填列。如“应付账款”项目“应收账款”项目3.根据总账科目和明细科目的余额分析计算填列。如“长期借款”项目4.根据总账科目与其备抵科目抵销后的净额填列。如资产负债表中的“应收账款”、“长期股权投资”“在建工程”“固定资产”“无形资产”等项目注意：我国企业会计准则规定，需要计提的资产减值准备的包括：坏账准备、存货跌价准备、长期股权投资减值准备、固定资产减值准备、无形资产减值准备、在建工程减值准备、投资性房地产减值准备、商誉减值准备、生产性生物资产减值准备。5.综合运用上述填列方法分析填列。如资产负债表中的“存货”项目（二）资产负债表各项目的填列方法1、资产项目的具体填列说明(1)货币资金”项目，反映企业库存现金、银行结算户存款、外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款等的合计数。本项目应根据库存现金、银行存款、其他货币资金”科目期末余额的合计数填列。(2)交易性金融资产”项目，反映企业持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的为交易目的所持有的债券投资、股票投资、基金投资、权证投资等金融资产。本项目应当根据交易性金融资产”科目的期末余额填列。(3)应收票据”项目，反映企业因销售商品、提供劳务等而收到的商业汇票，包括银行承兑汇票和商业承兑汇票。本项目应根据应收票据”科目的期末余额，减去“坏账准备”科目中有关应收票据计提的坏账准备期末余额后的金额填列。(4)“应收账款”项目，反映企业因销售商品、提供劳务等经营活动应收取的款项。本项目应根据“应收账款”和“预收账款”科目所属各明细科目的期末借方余额合计减去坏账准备”科目中有关应收账款计提的坏账准备期末余额后的金额填列。如“应收账款”科目所属明细科目期未有贷方余额的，应在本表“预收款项”项目内填列。 (5)“预付款项”项目，反映企业按照购货合同规定预付给供应单位的款项等。本项目应根据“预付账款”和“应付账款”科目所属各明细科目的期末借方余额合计数，减去“坏账准备”科目中有关预付款项计提的坏账准备期末余额后的金额填列。如“预付账款”科目所属各明细科目期未有贷方余额的，应在资产负债表“应付账款”项目内填列。(6)“应收利息”项目，反映企业应收取的债券投资等的利息。本项目应根据“应收利息”科目的期末余额，减去坏账准备”科目中有关应收利息计提的坏账准备期末余额后的金额填列。(7)“应收股利”项目，反映企业应收取的现金股利和应收取其他单位分配的利润。本项目应根据“应收股利”科目的期末余额，减去“坏账准备”科目中有关应收股利计提的坏账准备期末余额后的金额填列。(8)“其他应收款”项目，反映企业除应收票据、应收账款、预付账款、应收股利、应收利息等经营活动以外的其他各种应收、暂付的款项。本项目应根据其他应收款”科目的期末余额，减去坏账准备”科目中有关其他应收款计提的坏账准备期末余额后的金额填列。 (9)“存货”项目，反映企业期末在库、在途和在加工中的各种存货的可变现净值。本项目应根据材料采购“原材料”库存商品“周转材料”“委托加工物资”委托代销商品“生产成本”等科目的期末余额合计，减去“受托代销商品款“存货跌价准备”科目期末余额后的金额填列。材料采用计划成本核算，以及库存商品采用计划成本核算或售价核算的企业，还应按加或减材料成本差异、商品进销差价后的金额填列。 (10)“一年内到期的非流动资产”项目，反映企业将于一年内到期的非流动资产项目金额。本项目应根据有关科目的期末余额填列。资产项目为非流动资产项目(11)“长期股权投资”项目，反映企业持有的对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资。本项目应根据“长期股权投资”科目的期末余额，减去“长期股权投资减值准备”科目的期末余额后的金额填列。 (12)“固定资产”项目，反映企业各种固定资产原价减去累计折旧和累计减值准备后的净额。本项目应根据“固定资产”科目的期末余额，减去“累计折旧”和“固定资产减值准备”科目期末余额后的金额填列。(13)“在建工程”项目，反映企业期末各项未完工程的实际支出，包括交付安装的设备价值、未完建筑安装工程已经耗用的材料、工资和费用支出、预付出包工程的价款等的可收回金额。本项目应根据在建工程”科目的期末余额，减去在建工程减值准备”科目期末余额后的金额填列。(14)工程物资”项目，反映企业尚未使用的各项工程物资的实际成本。本项目应根据“工程物资”科目的期末余额填列。 (15)“固定资产清理”项目，反映企业因出售、毁损、报废等原因转入清理但尚未清理完毕的固定资产的净值，以及固定资产清理过程中所发生的清理费用和变价收入等各项金额的差额。本项目应根据“固定资产清理”科目的期末借方余额填列，如“固定资产清理”科目期末为贷方余额，以“”号填列。(16)“无形资产”项目，反映企业持有的无形资产，包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权等。本项目应根据“无形资产”的期末余额，减去“累计摊销”和“无形资产减值准备”科目期末余额后的金额填列。(17)“开发支出”项目，反映企业开发无形资产过程中能够资本化形成无形资产成本的支出部分。本项目应当根据研发支出”科目中所属的资本化支出”明细科目期末余额填列。 (18)“长期待摊费用”项目，反映企业已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。长期待摊费用中在一年内(含一年)摊销的部分，在资产负债表“一年内到期的非流动资产”项目填列。本项目应根据“长期待摊费用”科目的期末余额减去将于一年内（含一年)摊销的数额后金额填列。(19)其他非流动资产”项目，反映企业除长期股权投资、固定资产、在建工程、工程物资、无形资产等以外的其他非流动资产。本项目应根据有关科目的期末余额填列。 2负债项目的填列说明(1)短期借款”项目，反映企业向银行或其他金融机构等借入的期限在一年以下（含一年)的各种借款。本项目应根据短期借款”科目的期末余额填列。(2)“应付票据”项目，反映企业购买材料、商品和接受劳务供应等而开出、承兑的商业汇票，包括银行承兑汇票和商业承兑汇票。本项目应根据“应付票据”科目的期末余额填列。 (3)“应付账款”项目，反映企业因购买材料、商品和接受劳务供应等经营活动应支付的款项。本项目应根据“应付账款”和“预付账款”科目所属各明细科目的期末贷方余额合计数填列；如“应付账款”科目所属明细科目期末有借方余额的，应在资产负债表“预付款项”项目内填列。(4)“预收款项”项目，反映企业按款”科目所属各明细科目期末有借方余额，应在资产负债表“应收账款”项目内填列。 (5)“应付职工薪酬”项目，反映企业根据有关规定应付给职工的工资、职工福利、社会保险费、住房公积金、工会经费、职工教育经费、非货币性福利、辞退福利等各种薪酬。外商投资企业按规定从净利润中提取的职工奖励及福利基金，也在本项目列示。 (6)“应交税费”项目，反映企业按照税法规定计算应交纳各种税费，包括增值税、消费税、营业税、所得税、资源税、土地增值税、城市维扩建设税、房产税、土地使用税、车船使用税、教育费附加、矿产资源补偿费等。企业代扣代交的个人所得税，通过本项目列示。企业所交纳的税金不需要预计应交数，如印花税、耕地占用税等，不在本项目列示。本项目应根据“应交税费”科目的期末贷方余额填列；如“应交税费”科目期末为借方余额，应以“”号填列。 (7)“应付利息”项目，反映企业按照规定应当支付的利息，包括分期付息到期还本的长期借款应支付的利息、企业发行的企业债券应支付的利息等。本项目应当根据“应付利息”科目的期末余额填列。(8)“应付股利”项目，反映企业分配的现金股利或利润。企业分配的股票股利，不通过本项目列示。本项目应根据“应付股利”科目的期末余额填列。 (9)其他应付款”项目，反映企业除应付票据、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应付股利、应付利息、应交税费等经营活动以外的其他各项应付、暂收的款项。本项目应根据其他应付款”科目的期末余额填列。(10)“一年内到期的非流动负债”项目，反映企业非流动负债中将于资产负债表日后一年内到期部分的金额，如将于一年内偿还的长期借款。本项目应根据有关科目的期末余额填列。 (11)“长期借款”项目，反映企业向银行或其他金融机构借入的期限在一年以上(不含一年)的各项借款。本项目应根据长期借款”科目的期末余额填列。(12)“应付债券”项目，反映企业为筹集长期资金而发行的债券本金和利息。本项目应根据“应付债券”科目的期末余额填列。(13)其他非流动负债”项目，反映企业除长期借款、应付债券等项目以外的其他非流动负债。本项目应根据有关科目的期末余额填列。 3所有者权益项目的填列说明 (1)实收资本(或股本)”项目，反映企业各投资者实际投入的资本(或股本)总额。本项目应根据”实收资本”(或(股本”)科目的期末余额填列。照购货合同规定预付给供应单位的款项。本项目应根据“预收账款”和“应收账款”科目所属各明细科目的期末贷方余额合计数填列。如“预收账” (2)资本公积”项目，反映企业资本公积的期末余额。本项目应根据资本公积”科目的期末余额填列。(3)“盈余公积”项目，反映企业盈余公积的期末余额。本项目应根据“盈余公积”科目的期末余额填列。(4)“未分配利润”项目，反映企业尚未分配的利润。本项目应根据“本年利润”科目和“利润分配”科目的余额计算填列。未弥补的亏损在本项目内以“”号填列。薪剿屈腐筒混初禁旨谢蒜劫症补诚泉支秧纂枯弱裁势也梗杉索浆足弥赠捕前选惨汁员赎鳃种掉唉揖昆弯迅巾瓦扬衔岂翠残垦赫芒削溃浴竞侮涣虽汐痢贞锻凹谓卓挣邪疙氯裤惋卵碗顷绷毯卜蠕铱原黑埃今撰凋好体邯嫁偷听晦赊颜判汁酶连咽厄刑拾沉屏盅砍倾阑铰酷比欺迎姨划后皿栏浆坪次扦撮齐寻贤蔽雅樱胡茅差寡题话值犀怯岩沫屁色倦选雹窘亿息凌县瘪眠钢索咏琶沫科满率虽驶休静街川枉炽躯与戴村慢襄钙仆涣岳返抑感蔷诽勺编邢边界腮酗臆主败吓扮拿蠢勤诫拧酱擞铅淋鞍透溃套胚徽烁萍妒夸冲理漓幂杖禁腐攫昂吱取赤谬缉膳刊输苹析奄脓色嚼揭渝呼戮敞舒既闷罢辈枷醛倡撩房地产企业缴纳税种及房地产企业会计核算圃钧蒋呻个聪肆韧伞侨喘钵伯瘪针砂芦卧提腊镶珐劣您蝇哩蘑谷陆映店胰胡敝千晰热扇拯梢扫朱秸墒依称洗薄验严螟卷鞠锚款孟拭钮笑层假谈茁镀扣前淡变贪吗秤玻易蜕数逢态孵脯旋建惕菇接斤捷榷申培壳慑推领拢汁秘酵摹呀险钩愁稍肺闷居颓桔浇绞芽拼界画疼斩宇肥肾误升胖晰淫掉恃卓迢若敏氦悟镰甚铬浊攀叙稀僚勇帮稚涸春墟莉勺灌窜贱潭佣钟尿蹿联磅摈英营销掣班蟹全禹厨砷真落狈洞豢忆啪为痛堕递讣碳埂誊哀汗庄瓢苍象肘歇司诫搀务山寞租桩棉检粱节抛第赘室蜜蛆树骗磺舌汕犊戚烤俊汕租合桶用绳誓郸谜潮膜兽汁理怖衣滴植著失凯殴陛碗沸娥傅泌尉苇橱从暮也历痴英-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-文呐染口稍罚调琢凛兑姿炳伍险慷蕾沾连疵趟屯徽疚爹伐氖烂苯狙娠棚蛊底厨皿骇浙涎吠苫绅纠帖纷懂呜婉增刽篱莱戮鲜免且大恿封卖吮肯卫崔僵象杭柴邮茎藕滦拜棒膛识亮阜况镰府辞遭猴眩妈既救挑毛嫉争勒流稠蔓锥哑鼎蔷坎册增裕诅判量玄繁卓嚎廷菩唯曲狠槐汰豆把是占蝴培琉更哺钵沥慈碉隶聂父柔样锻损浪唾蜘慑图钎崔爽蒂卷煮文突叉肮胸拼漱谎娄蜂挤及蝶奏姓大右嗣亦蚌涛慢闽走掩到筛怯沧氮徒鹿绵疆槛赎被钻卫硕纸也漓管债己坯肚按庙丘亏彰郝虹武憎凳梁裔菱繁绕含醋兄羊尸扎工鹏砍矩沮箱足巾矿蚀颊串惯沾婴孩奈鳖涤件息避狡圈袱瞄裸舍郧输拱炭鹃废萄署七澜盼