2008年上半年房地产消费需求调查对比分析报告.doc

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2008年长沙市春季房地产交易会
置业消费行为调查分析报告

2008年，是中国多灾多难的一年。相继而来的灾难，刺痛了每一个中国人的心。但是，大家依旧乐观，并坚信通过努力必能度过难关。同样，目前我国的房地产市场也面临巨大的考验。面对房地产发展过快的现象，国家对房地产市场宏观调控力度逐渐加大，同时从供给和需求两方面控制了房地产市场的发展。银根紧缩政策使得开发商们处于资金短缺的状态，而购房者的观望情绪，又使得商品房的销售艰难。无法快速回笼资金，而又无钱可借。这对需要大量资金的房地产行业来说，无疑是巨大的考验。2008年的后半年，可能会出现房地产市场重新整合的洗牌现象。但是，房地产仍然是发展潜力巨大的希望行业。城市化建设的深入推进，持续增长的人口，数量盘大的购房刚性需求，这些都是促进房地产发展的推动力量。所以，面对目前房地产低谷，开发商们仍应报以希望。解决目前开发商们资金短缺的现象，在资金来源方面，开发商们应拓展融资渠道，降低对银行的依赖度。而销售方面，开发商们应考虑到，目前房地产市场已经逐渐从卖方市场向买方市场转变。面对目前观望情绪高涨的购房者，开发商们应主动去了解购房者的需求，投其所好。
本次调查主要是了解目前长沙市的购房群体，他们的购买力，以及购房者的购房意向。依据这些结果，开发商们可以根据购房群体和他们的购买力，针对性的采取一些促销手段。而了解到购房者的购房意向，开发商们也可以掌握目前整个市场的需求情况，及时制定整体战略，紧跟市场，有利于未来发展。
2008年上半年房地产消费需求调研报告的问题部分，发放时间为2008年春季房交会现场（4月31-5月3日），采取参与购房需求问卷调查，获得免费发放的《长沙房地产》杂志，房交会现场累计发放杂志100000本，为确保问卷的有效性，在房交会的前四天（第五天参展人数减少）高峰期进行问卷调查，同时也考虑到问卷调查楼盘的档次问题，发放地点有高档楼盘也有中档楼盘，其中取得问卷调查样本2000份，获得有效问卷1067份，问卷有效率为53.35%。
相比2007年下半年68.25%的有效率，下降了14.9个百分点。主要是目前购房者大都看好国家的调控政策，期待商品房价格会大幅度下降。目前购房者都把购房时间退后，购房情绪消极。所以，来购房的消费者比以往少，而旅客却占了一部分。
2008年上半年房地产消费需求分析，侧重于与2007年下半年对比分析，试图看出购房消费者的重大变化与购房选择趋势。
一、 接受问卷调查者基本信息
1． 年龄结构
在此次房交会期间填写问卷的居民中。年龄在25岁-45岁的居民最多，为
638人，占60.8%。说明具有购房意向的居民年龄结构在25岁-45岁为主，这个年龄层的消费者，具有一定的经济基础。而其中又以25岁的居民所占比例最高，达到24.5%，为156人。这可以看出目前年轻消费者的购房理念已经开始发生变化，不再是拘于传统的存够钱以后买房，而是提前消费。同时也可以看出有钱人的年轻化趋势。
其次是年龄在25岁以下的居民，为290人，占27.6%。而45岁以上的有122人，占11.6%。（1067份问卷中，有17人未填此项）

2． 性别比例
此次调查中的男性购房居民为591人，占55.4%。女性购房居民为476人，
占44.6%。男女比例为1.2：1。相对于07年下半年男女比例6：4的情况，可以看出，越来越多的女性加入买房行列中。由于女性在喜好和选择方面与男性的差异。今后开发商们应当更加考虑到女性在买房上面的选择意向。

3． 教育程度
从购房居民的受教育程度来看，购房居民中大专或本科毕业的人数最多，为
821人，占78.7%。此类居民受过高等教育，文化水平较高，因此对房屋的舒适度，美化度和环境等方面有一定的要求，所以面对以精英阶层化为主的消费者，不能仅仅保证基本要求，还要提升一定的享受指数。
其次是中专或高中毕业的购房居民，为160人，占15.3%。受教育程度是初中及以下、硕士或以上、留学归来的购房居民分别有18人、42人和2人。所占比例分别为1.7%、4.1%和0.2%。（1067份问卷中，有24人未填此项）

4．职业结构
在此次的调查居民中，主要以普通员工为主，为501人，占50.4%。其次是私营企业主、企业领导人员、经理和教师，分别为82人、91人、89人和86人。所占比例分别为8.2%、9.2%、9.0%和8.7%。最后是机关事业单位干部、公务员、贸易、证卷和高科技，分别为41人、30人、14人、5人和11人。所占比例分别为4.1%、3.0%、1.5%、0.5%和1.1%。而从事其他职业的人数为44人，所占比例为4.3%。（1067份问卷中，有73人未填此项）
一般来说普通员工主要是以购买中低档住宅为主，而私营企业主、企业领导人员、经理、教师、机关事业单位干部和公务员主要选择中高档住宅，他们的比例为1.2：1。在以后的楼盘规划中，开发商们应根据消费者的需求，合理划分各种档次住宅的比例。这样结合了市场，投合了消费者，才有利于企业的发展。

5．家庭平均月收入情况
在此次填写调查问卷的购房居民中，大部分居民的家庭平均月收入能达到2000-5000元，其人数为577人，占总数的61.9%。而家庭平均月收入有5001-1万元的购房居民有204人，占总数的21.9%。家庭平均月收入能到达1万元以上的购房居民人数则较少，为74人，只占总数的7.9%。家庭平均月收入只有2000元以下的购房居民有77人，占8.3%。（1067份问卷中，有135人未填此项）
次此调查的家庭平均收入的结果应该是偏低的，主要原因可能是因为大家的财不外露的心理。结合实际的情况来看，我们还是对居民的收入情况保持乐观的。

二、居民购房意向
1．计划购房时间
从居民计划的购房时间来看，2008年上半年，计划在一年左右购房的居民为446人，所占比重最大，为42.0%。计划在两年左右购房的居民为293人，占27.6%。计划在3-5年和5年以上购房的居民人数分别为130人和24人，所占比例分别为12.2%和2.2%。而计划在半年购房的居民为170人，所占比例为16.0%（其中大部分家庭月平均收入在2000-5000元）。（1067份问卷中，有4人未填此项）

在与2007年下半年的比较中，我们可以明显的看出08年上半年居民的计划购房时间向后延迟了。很大一部分原因是今年国家加强了对房地产市场宏观调控的力度，且调控的效果很明显。国家对房地产市场调控的决心，使居民也增加了商品房降价的信心。所以，大家纷纷推迟购房时间，计划等商品房降价后再买房。
2．计划购房面积
从居民计划购房面积来看，打算购买面积为81-100平方米和101-130平方米的住房的居民人数最多，分别为375人和376人，所占比重分别为35.4%和35.5%。其次是希望购得面积为60-80平方米住房的居民，人数为134人，所占比例为12.7%。而计划购房面积为60平方米以下、131-150平方米及150平方米以上的居民人数分别为36人、97人和40人，所占比重分别为3.4%、9.1%和3.9%。
（1067份问卷中，有9人未填此项）

08年上半年居民依然是选择面积为100平方米左右的房屋为主（07年下半年选择房屋面积为91-120平方米的居民的百分比为42.81%）。100平方米的房屋，一般是个大两房或者是个紧凑小三房。这对于两口、三口或者四口之家来说都是比较适合的。且100平方米的房屋总价也比较适中，能够达到居民的承受力。
随着消费者看好房价下跌，选择大户型的居民也比07年下半年增多起来（07年下半年选择房屋面积为141以上的居民的百分比为9.09%）。
3．理想房屋总价
此次调查中，愿意接受房屋总价为21-25万元/套、26-30万元/套和31-40万元/套的居民人数最多，分别为214人、267人和240人，所占比重分别为20.4%、25.4%和22.9%。根据居民能够接受的房屋的总价，结合居民计划购房的面积，我们可以估算出居民希望的商品房的均价大概为3000-3500元/平方米。
其次是愿意接受房屋总价为15-20万元/套和40万元以上/套的居民，人数分别为163人和123人，所占比重分别为15.5%和11.7%，而愿意买房屋总价为15万元以下/套的居民人数最少，只有43人，所占比例为4.1%。（1067份问卷中，有17人未填此项）

4． 希望居住区域
从居住区域来看，雨花区是此次调查居民中最多人希望居住的区域，总共
345人，所占比重为32.9%。其次是天心区、芙蓉区和岳麓区，分别为213人、219人和191人，所占比例分别为20.2%、20.9%和18.2%。而愿意到开福区居住的居民人数最少，只有82人，所占比例为7.8%。（1067份问卷中，有17人未填此项）

从目前的长沙市发展建设情况来看，自实施长株潭一体化以来，长沙市的发展中心就向南边迁移。南边的雨花区和天心区就成为长沙市的重点发展区域。因此，购房者在雨花区和天心区购房的愿望相对来说就会比较强烈。而北方的开福区，由于相对的政府优惠策略较少，也没有什么可支柱产业，楼盘的建设也较少。所以选择在开福区居住的居民相对来说较少。
三、了解房地产信息途径
此次参加调查的居民中，通过报纸了解到房地产信息的人数最多，为143人，所占比例为22.0%。其次是通过展览会和网络了解到房地产信息，其人数分别为108人和129人，所占比例为16.5%和19.80%。通过户外广告/路牌、电视/电台、朋友/亲人和杂志了解到房地产信息的居民人数分别为55人、76人、28人和111人，所占比例分别为8.5%、11.7%、4.3%和17.2%。（1067份问卷中，有417人未填此项）

面对今年上半年房地产市场的变数。商品房的价格是升是降一时还不明显，这也钓足了急切希望了解房价走势的消费者的胃口。所以，消费者对待市场信息的态度也越来越积极。从对比分析图我们也可以看出，今年上半年，在主动获取房地产信息的途径方面，如报纸、杂志、户外、网络等所占的比例比07年下半年要高了许多。网络作为年轻化的表现，它所占比例的提升，也可以从侧面看出目前购房者的年轻化趋势。而报纸所占比例的提升，正是因为它快速的信息更新能力，这也是购房者密切关注房地产市场动态的表现。而作为信息相对来说较为齐全，且具有较强的信息存储能力的杂志，也一直是购房者关注市场的重要方式。
四、总结
1．从被调查者的基本信息来看此次调查的居民中主要是以25-45岁的年龄为主。男女比例为1.2：1，性别结构比较平衡。居民中大部分是大专或本科毕业，受教育程度较高。从职业来看，主要是普通员工，家庭平均收入大概在2000-5000元左右。
2．从被调查居民的购房意向来看：此次调查的居民中，大部分都选择在一年左右的时间购房。所购房屋面积主要是在81-130平方米左右。价格方面，大部分居民都能接受房屋总价在21-40万元/套左右。而雨花区则是多数人愿意居住的区域。
3．从被调查居民了解房地产信息来看：大部分居民是通过网络、报纸和杂志上了解到房地产信息的。
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