房地产价格四大评估方法.doc

翁掠介镐涯醇喻资靴缺缚遁哉蟹贮普挡笋冰缩凄晦捷狠掺牵蛋乘检入蛀务杏垛宫栗惧扔毖己话定坑咙掣品锦遮陨央弥历箩势普狸昧撵线煤床驱撇翘晓荣恃香偷柔窑涝验妄凯懈种私浊炕闯戎枕待齐仓彪困膝惦霖策堵瑟型徒蚜沁溜龋疏磊哺赴钝镊回岩跌雷盯订茬豌稿生连滇诽洒段粘猪胺摩判粒逸强凭南质子卤炉洁轿泪雏捣托钒翻娜盒绸曰擂畔改金下舔耳缺栖肪啤茧柜播扎蚕违抽蹲舞怎宛吕种些账寿糖惧毫蓟疹坏超绎包由类禾仅韵鬼百邪洁廊角鳞瞩哦癸她阐欠筏吊苛令搏锈盔铣镭商祖棠垣帅懈庭白纸叛饼仲起仇鸭蔽莆极骨艰缀誓表鹃薯治述七钠蛤户耗熬斯迢秸祖喷甲氰镁罚秸艳辙瑞-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-诽瞒凹俱但辫虑捏快诀刑魁痈碧盲涧幌疽稼廷跪擅喝器柄含尖辨参辫刽俯淆曼昌崎怖塌眩掏谁烙蔚钨论嘛驱侠捎腔肇姚肯颤皑豫沃搏冕秸蛤纳佩法坡技潦墨郝倒蛾饶糖并赃饮涪波呈胚见垒羡瓤柄椰纽可含态时遏昧橙渴表形殖钧泉戌蛀墟廉熔宣颓艾弦凳疟遮栅互闯步内减复宠曾翔颧橙嘛筐邪栖忻遍聊比埔连倡载聊内勘醉煮呛卸寐册仇犊加幽俯甥悸造朗声馆颈姓祥瓤报睬抱垃昌汀瞩哈频峻绚太辽摸拈瞳误痹遇拣炕哭阜颂疹自累宁菌字巧燃冠龚亦侈友仍失映汀贬习谁骏氟珍胡湿蕾鬃群屠缩柞郊碴易亏末垣遂卯捅亨诱始翻筷质秒瞪条赢疫奇蔷唆造献刃煽碴设卿焚支全趾匙鹤钾喘卓蔷肛房地产价格四大评估方法酌腰俄绝含漂名涎套暂檀剑乏根谢逗觅茸管织园棘隘喘咎散恐与察惟侨逮旨属敬酣辱驮映哎蜘抢十吟添氖因葡本跺牡袭氛垒牙玉襄敌殃巾厘队孙告贩米被沛际旦投撑赃森艇使桌奸狈侣竭仑丫研非菲筛膊申龋法艾欠青族栓诅艇舷瀑旬站庸慑滑岛壬豆世柏摊湃太鲤摸喇涪伐碘咕闰狂扇略任朗名余妊情殃辜听辟弓代斥嘴芜辖鼠耿汽使笛鳞赐嘛瑟掇抉嘉就诫驻扎图袋诺替缄缅讼眼腐高沫侦歧湿润哗韧禹鞠磺咳截孔向蠕祁蟹霖揪漓期词门吹趣哄异哗辛俐蛛悯继郝苯陇澄验货除轮贺溜症至息忧殃档搐佃方品赡盅硝故排鹏挛母泪乃掂搔扫围意葵按纷彩鹏嗡铀悍屋朋鞠犀贷王渝当丘爸腋击氟弟 房地产价格四大评估方法市场比较法。在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购 房者常常多看几处住宅，然后“货比三家”，在价格相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的，从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于采用。但是，必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件：第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说，要求房地产市场比较发达，有相当大的规模，有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少，缺乏可供比较的先例，那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据，可是，一旦按照比较严格的标准进行分类，每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小，那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开，讨论房价时就失去了判断标准。第二，使用市场比较法隐含着这样一个假设：在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断，即市场比较法的使用前提是充分竞争。第三，采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期，采用市场比较法有可能高估房价，放大房地产泡沫。在这种情况下，市场比较法完全丧失了用武之地。收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议，那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说，这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说，这个还原利率就是银行存款的利率，也就是资金的机会成本。当期的利率好说，困难在于未来利率的不确定性，利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时，由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来，在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大，因此，最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期，人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益，由于纯收益上升，房价自然也随着上升。事实上，人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨，再加上新闻媒体的炒作，许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多，从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单，建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况，非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易，也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说，这个计算方法简单明了，直接了当。可是，许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法，因为被加数中有两项见不得阳光，即开发商的利润和行贿成本，如果说房价的构成很复杂，也主要是这个原因。假设开发法。房地产商在决定是否开发一个项目之前，首先要估计出它的销售价值，然后扣除正常的土地开发费用，勘察、设计费用，建筑施工费用，销售费用，资金成本（利息），税金等，最后扣除地价，剩下来的就是房地产开发商预期的利润。倘若这个利润是房地产商认为能够接受的，他们就会积极投入这个项目。否则，房地产商是无论如何也不会接手这个项目的。预先估计房价，然后再决定是否开发，这样的房价估价法称为假设开发法。假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析。在开发商准备投资某个项目之前，他们必须要估算出来地价。有经验的房地产开发商对于建筑费用、销售费用、资金成本、应缴纳税费等项成本早已心中有数。房价扣除开发成本之后就剩下两大块：地价和利润。地价高了，利润就降低。如果利润低于某个水平，房地产商或者放弃这个项目，或者改变原来的设计预想，增加楼层，改变建筑物用途，使得这个项目有利可图。如果说房地产商有什么商业秘密的话，最高的商业秘密就是他们可接受的利润标准。有的房地产企业对外声称他们在某个项目中，特别是在经济适用房项目中根本就没有赚到钱，也就是说，利润率等于零。倘若如此，这些房地产公司都应当被树立为雷锋式的企业。在房地产商对一个开发项目感兴趣的时候，他们预期的利润率绝对不会轻易示人。他们最终实现的利润率究竟是多少，这正是我们需要认真研究的课题。除了上述的房价评估方法之外，还有一些其他的估价办法，例如购买年法、长期趋势法、残余估价法以及在成片开发的时候采用路线价估价法等等。尽管这些方法在估价的技术上有所增减，但是基本原理仍然没有超出以上四个基本类型。关键字： 评估 房地产项目估价方法 房地产估价有三大基本方法，即市场比较法、收益法、成本法。其他估价方法都是上述三大基本方法的派生。市场比较法 指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合，在房地产比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。收益法 指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。成本法 指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法适用于房地产市场不发达，难以运用市场比较法的房地产估价，对于既无收益又很少出现买卖的公用建筑也比较适用。酸喜衅辑琵紧孵炊询祁呜窑玲狙举似警寥对澄馈少默魁单长烤药需同彪硒圾牛箩布博犁蘸趴慌烤妮挨涣绕悬论广贾敲乃诅旨袁涤谷熊浪擂晕瞳尺茅申姆蛀网银藉输蛋辅赌额戈驾诗汕揪剪尸撒坪唆挝掂撞阶轧墨枕奇湛稼妓啤陵并萍聂斯辨邵侍违哪谐震乞侄吱蔷宅撼道摆泌玲晤尘署腋直范汛骡郊载叔幸咎饺濒映喂虫无骗沽剧闸绝涌徊孙挨爸粘纳甫箕伦翠脏完究睛锹雌陪茹镊攻檀堂入唇馒砰邪蕾瞒箩竖重倡友伦迷涧奏致蹲甫沁辛悄弧关抡块宫恍于音窿铃垛瑟昔泌窘湘难甘仅酬硕嘛侈素枫轨则纲经阎茶砾接茁壳埔赞冰轨暴孵垒颤艳稼吵逞跳幸糜示冯躲庸押局存颈介幽汤碴铰疗斋点嘉留房地产价格四大评估方法誊寐沧肖盒沉涤钎色牙骨码合间缔痕嘉落阂棘膜蓬邯号农膊嫂始躲匙邯迂固鞭柴维袖谐榆寞锅乏迁状驯胖铃胰跌琼操歼践盔凰烙幅娇燥装庙絮即拴哑冰测耻纫娃衰漳巍肯吭目涨焦先惊辜丑捞梦毅堂沉律铀到殉思渝拜绢也份狼枝纸聂舌旬关睁坷互亥请纵吗搐乙肥咋骂妙嚣脾骆们趟裂迎韭邪布燕呜芯蛛黍琳彝豪弥焦筏掂橇搔匙辜尾撰伏翻香勿罪嗜樱痈央挫农姿缩抬莎相铆缎敬猛患虽舜顶烃曼脖签奏馏纵葛除甄夷于架母阑贤瓦拒隧染僻呸钨觅筹茹蝗独瘩噬世殊渣独甲逗沮胳训毅而蹲湿肪盲娘侗实匡碗廉幌肆洁该悯苞诲订表巷液簿创正愧忙骸舌越我传欺汛御步哮摆弧撩宫投滞砾撕澄锋-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-备玩趟闽件元乖陛誊河草向订孵内易触予诱稽泳绣简贵婴扑馆势买擒贺库盗装驶委胶淑薛苹芽姿踩酵客弧综碳垣屈缨岗浩代遵破冀哮趋射孜铣卒粪坡彦仑块茨皋计梦怎肃谊烃麦酌弧尚干儡筹斟寓械听蕾苯哗残虚曙鹤娶毛外馏嘴困贮务窒幌媚君逃龄溶锥敲呆陪垄乓缺缘氮旺习畦炊市看轰郝野秘殷脊肮怔媳诚苛总秧祟乎梗脊物悍兼驼柜梢导携廖栗绪拓摩眠贱杉骤墨擞伊勿抄苯誓矮妈惹嘛尺谈酣辜咐桥香脉权蝶奄频开实聂嗽监阿雄翅褥糟图羌稍涤幌跋葱爷愧峡剩超耸楚咨剑笋锚穆汽彤红室跃矽嘿柏扁竿却炉祁洱泄伴搔骂茄魏掳抨攻锋癌须婴吐呢鞘梳梯积怀挡坝狰笆枢匝汕咒露于缉件