房地产基础知识.doc

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是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。知识点二：土地及土地使用年限土地所有制：在我国，现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制 (即国家所有)和集体所有制(即集体所有)两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地所有权：土地所有权，是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地所有权是不能出让或转让的。 在房地产开发中，房地产开发企业取得的只是土地的使用权，而不是土地的所有权。同样，消费者购买商品房后，对该房屋所占用的土地，不享有所有权，只拥有使用权。土地使用权：土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权可以依法转让。开发商要进行房地产开发，首先必须取得土地使用权。其获取土地的方式主要有以下几种： (1)土地使用权的出让。土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 (2)土地使用权的转让。土地使用权的转让，是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。 (3)土地使用权的划拨。土地使用权的划拨，是指政府无偿将土地拨发给使用者用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，须经政府及土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地(即熟地)。生 地：是指空地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。熟 地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。三通一平是指在土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平是指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。土地使用年限： 首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，也就是说，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有期限的。 不同开发用途的土地使用年限不一样。开发商在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订土地使用权出让合同书，其土地使用年限按国家规定执行，即：(1)居住用地七十年。(2)工业用地五十年。(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。(4)商业、旅游、娱乐用地四十年。(5)综合用地或者其他用地五十年地 籍：我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。宗 地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。知识点三：与房地产开发相关的企业开发商：是指从事房地产开发经营业务的企业对于一个合法的在售项目，其开发商首先应取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程开工证和销售许可证等相关证书知识点四：住宅的类型商品房： 是指房地产开发经营企业开发的，建成后用于市场出售的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。 商品房的种类繁多，主要分为普通住宅、公寓、别墅等等，建筑形式分为板楼、塔楼、板塔结合，按是否享受政策优惠还可分为商品房、经济适用房、合作建房商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。 (1)内销商品房，是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围(目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。 (2)外销商品房，是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅、商业用房及其他建筑物。经济适用房： 是指以微利价出售给广大中低收人家庭的商品房。它是带有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。公 房： 公房也称公有住房、国有住宅，它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类，一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。 所谓“使用权房”，是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 私 房： 也称私有住宅、私产住宅，它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。随着住宅商品化的推进，城市私有住宅的比重将会随着房改的推进而不断提高。集资房：是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权；个人部分出资的，拥有部分产权。 廉租房：在即将出台的国家房改方案中首次提出了“廉租房”这一概念，类似于香港的“廉租屋”。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。安居房：是指实施国家“安居(或康居)工程”而建设的住房(属于经济适用房的一类)。它是由国家安排的专项贷款和地方自筹资金共建的面向广大中、低收入家庭的住房。知识点五：住宅的层数划分低层住宅：是指层数为1至3层的住宅。低层住宅多出现于农村，在城市中的商品房由于土地资源的限制，很少有低层住宅的。多层住宅：是指层数为4至7层的住宅。多层住宅常出现于中小城市，其性能价格比较高，公共空间与氛围较好，公摊面积少，物业费较低，是广泛建造的一种住宅类型。同时，多层住宅也存在着公用部分不足、外观单调、需要爬楼梯而舒适性较差的缺点。小高层住宅：按照国际通行划分标准，小高层住宅是指层数为816层的住宅。小高层住宅介于多层住宅和高层住宅之间，其高度较为适中，深受广大消费者喜欢。高层住宅：是指层数在16层以上的住宅。其中，层数在40层以上的为超高层住宅。对于商品房来说，超高层住宅是比较少见的，它一般多用于办公等用途。知识点六：住宅的完工程度期 房：从专业角度来说，期房是指从发展商取得商品房预售许可证后到完成商品房初始登记为止所出售的商品房。习惯上，我们把市场上在售的、尚未完工的、不能马上交付使用的商品房称为期房。购房者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 现 房： 这里所谓的“现房”，就是指消费者在购买时具备即买即可人住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产权证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 尾 房它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。 烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。楼盘的“烂尾”情况一般不会发生在房产推出销售的时候，而是随着项目的不断推进一步步显现出来。知识点七：建筑与规划知识基本规划术语 住宅用地：是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅问小路等)的总称。 公建用地：(全称为公共服务设施用地)，是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。(1)居住区(级)道路：一般用以划分小区的道路，在大城市中通常与城市支路同级。(2)小区(级)路：一般用以划分组团的道路。(3)组团(级)路：上接小区路、下连宅间小路的道路。 (4)宅间小路：住宅建筑之间连接各住宅人口的道路。公共绿地： 满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。 配建设施：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。公共活动中心：是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。日照间距系数：根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。人均总占地面积(平均米/人)：人均总占地面积=建筑红线内总用地本小区规划居住总人数。人均住宅用地面积(平方米人)：人均住宅用地面积：小区内总住宅用地本小区规划居住总人数。人口毛密度：人口毛密度=小区内总居住人数小区内占地面积(公顷)。玄 关：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需运用装饰手段加以分割。此外，玄关之处还可设置鞋柜、储物柜等，让家人回家有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。 外飘窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。知识点八：住宅的结构 框架结构： 框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。 框架结构住宅适合大规模工业化施工，效率较高，能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。同时由于有框架结构的柱截面较大，不宜家具布置和装修，从而影响室内使用剪力墙结构：剪力墙其实就是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。 剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。 剪力墙结构形式是高层住宅最为广泛采用的一种结构形式。相比框架结构，剪力墙结构具有较好的抗震性能，其不足之处在于结构自重大。预应力剪力墙结构通常可以做到大空间住宅布局，此时，房问的分隔墙和预应力厨房卫生间分隔墙可以采用预制的轻质隔墙来分隔空间，此种方式为日后的室内装修改造带来了较大的方便之处，深受广大住户欢迎框架一剪力墙结构： 框架一剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。 框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。因为，在下部楼层，剪力墙的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形，剪力墙承受大部分水平力；上部楼层则相反，剪力墙位移越来越大，有外侧的趋势，而框架则有内收的趋势，框架拉剪力墙按剪切型曲线变形，框架除了负担外荷载产生的水平力外，还额外负担了把剪力拉回来的附加水平力，剪力墙不但不承受荷载产生的水平力，还因为给框架一个附加水平力而承受负剪力，所以，上部楼层即使外荷载产生的楼层剪力很小，框架中也出现相当大的剪力。钢筋混凝土结构：钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。钢筋混凝土结构住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，室内活动空间也相应增加，室内空间分隔较自由。目前，高层住宅多采用这种结构，其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。板 楼： 从建筑物本身来说，板楼和塔楼反映的只不过是一个建筑物的长、宽、高之比。从板楼的建筑特征来看，板楼就是东西长、南北短的建筑，也就是说在板楼的平面图上，长度要明显大于宽度，其外形为规则的条状，就像一个长方形，通常采用一梯两户布局，上到楼层后，左右各只一户。 板楼有低层、多层，最近比较流行的是板式小高层。目前市场上流行的板楼主要有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼综合而言，板楼有四大优点： (1)南北通透，便于采光通风。板式住宅多是正南北方向，进深在15米左右，南北通透，便于采光与通风，而且户型方正，平面布局合理，各功能空间尺度适宜。通常而言，由于板楼的面积充裕，因而户型设计更容易出精品。 (2)均好性强。眼下一梯两户的小板楼非常受宠，正是因为整栋板楼中各套户型的优劣差距很小。板楼由于住户不多，居家生活也比较清静。 (3)管理成本不高。通常而言，板楼的管理成本普遍较塔楼低廉，除一些配套设施要求较少外，仅外墙粉刷的日常维护费用就要比塔楼便宜得多。 (4)面积使用率很高。使用率通常高于塔楼户型。因为塔楼内的电梯井、候梯厅、变配电机房等公共设施面积较大，都将摊到每个业主的头上。 同时，板楼也有两项缺点： (1)建筑密度低，房价高。板楼社区多属低层低密度，容积率较低，尽管居住舒适性强，但房价一般比较高，特别是在城区内寸土寸金的地段，为数不多的板楼也许只有非工薪阶层才能消费得起。 (2)户型格局不宜改造。板楼特别是砖混结构的板楼墙体起承重作用，不可以变化，这一点不如塔楼的可改造性强。塔 楼： “塔楼”是现今商品房市场上采用得最多的一种建筑形态，它以电梯、楼梯为布局核心，通常为一梯六到八户，上到楼层之后，向四面走即进入各家户内。从塔楼的平面图来看，塔楼的平面长度和宽度大致相同。这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层。v 塔楼也有四大优势： (1)节约土地资源，房价较低。由于塔楼社区的建筑密度较高，因而可以节约宝贵的土地资源，有效降低每平方米的房价，让更多的人安居。 (2)空间结构灵活，宜于改造。塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，某些塔楼甚至可以将整层楼面打通，灵活分割户型。 (3)结构强度高，抗震性好。高耸的塔楼由于采用了框架结构，现场浇筑楼板，因而其结构强度比板楼高，抗震性与安全性很好。 (4)居高望远，视野开阔。塔楼住户可尽览都市美景，相信低层板楼的住房是无法领略这一份心旷神怡的感受的v 塔楼有两项缺点： (1)均好性差，居住密度高，通风采光不能保证。塔楼每层的住户多为6户以上，甚至高达12户，数百户人家挤在一栋大塔楼里，居住环境当然不如板楼优越。而且，因为进深大、户数多，塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后，且不可改变。 (2)面积使用率不高，存在灰色空间。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。住宅的开间： 在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。 住宅的进深： 住宅的长度即进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。住宅的层高和净高：住宅的高度可以用“米”或“层”来计算，每一层的高度称为层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面(或下表面)到相邻上层楼板上表面(或下表面)之间的竖向尺寸。住宅建筑模数协调标准(GBll0087)中规定，住宅的层高采用下列参数：26米、27米、28米、3O米。目前一般商品房的层高都在28米30米居多。 住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高一楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高”。知识点九：住宅建设的技术经济指标建筑容积率 ： 所谓建筑容积率，是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积(总建筑面积)与规划建设用地面积(总用地面积)之比。其计算公式为：建筑容积率=总建筑面积总用地面积100 建筑密度： 所谓建筑密度，即建筑覆盖率，是指项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积(即房屋首层的占地面积)之和与规划建设用地总面积之比。这里的建筑物基底面积应包括构筑物的基底面积。其计算公式为：建筑密度=建筑占地总面积总用地面积100绿地率： 所谓绿地率，居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。这里的绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。通常情况下，住宅项目的绿地率应不低于30。户型比：是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。 中空玻璃：是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体(如加入惰性气体)状态，故称“中空玻璃”，这种技术的运用使门窗的隔音阻热、密封、安全性能都大大提高。知识点十：商品房销售基本知识与法律常识商品房预售：是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售条件 (1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。 (2)持有建设工程规划许可证和施工许可证。 (3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，已经确定施工进度和竣工交付日期。商品房预售许可证： 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。 开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示商品房预售许可证。售楼广告和说明书应当载明商品房预售许可证的批准文号。 预售合同： 商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续商品房现售条件 (1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。 (2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。 (3)持有建设工程规划许可证和施工许可证。 (4)已通过竣工验收。 (5)拆迁安置已经落实。 (6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。 (7)物业管理方案已经落实。五 证：“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证(建设工程开工证)、商品房销售(预售)许可证。 “五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房销售(预售)许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售(预售)许可证的预售范围为本项目可销售楼盘。 两 书：两书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。知识点十一：建筑面积的测算原则v (1)房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。v (2)房屋建筑面积计算按房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高220米(含220米，下同)以上的永久性建筑。v (3)房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。v (4)房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。v (5)房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0米以上计算。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。v (6)房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。 v 计算全部建筑面积的范围v (1)永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。单层房屋内如带有部分楼层者，符合上述一般规定的亦应计算建筑面积。v (2)多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。v (3)房屋内的技术层(管道层、附层、夹层等)，层高在 220米以上的按其墙外围水平面积计算。v (4)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在220米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。v (5)楼梯、楼梯问、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。v (6)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各楼层外围水平投影面积计算。v (7)房屋天面上属永久性建筑，层高在220米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房按外围水平面积计算。v (8)原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间，高度在220米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。v (9)挑楼、全封闭的阳台，按外围水平投影面积计算。v (10)与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱外围水平面积计算。v (11)房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。v (12)层高在220米以上的地下层(地下室、半地下室、地下车库、地下商场等)及其相应出入口，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)v (13)有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平面积计算。v (14)玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平面积计算建筑面积。既有主墙体又有幕墙时，以主墙体为准计算建筑面积，其墙厚亦按主墙体厚度计算。v (15)属永久性建筑层高在220米以上有柱的车棚、货棚等按柱外围水平面积计算。v (16)与房屋相通的有柱雨篷按柱外围水平面积计算。雨篷上盖面积小于柱外围水平面积时，按上盖水平投影面积计算。v (17)室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆(场)看台下空问加以利用的，高度在220米以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积(多层按多层计)。v (18)机械车库不论其高度和停放层数，均按一层计算。v (19)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层有围护结构的，按其高度在220米以上部位的外围水平投影面积计算。v (20)房屋的伸缩缝，若与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。 v 计算一半建筑面积的范围v (1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平面积的一半计算。v (2)独立柱、单排柱的门廊、雨篷、车棚、货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。v (3)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。当围护结构向内倾斜时，按围护结构上沿外围水平投影面积的一半计算建筑面积；当围护结构向外倾斜或外凸时，按底板外沿水平投影面积的一半计算。v (4)无顶盖的室外楼梯按各楼层外围水平投影面积的一半计算。v (5)有顶盖不封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积的一半计算。v 不计算建筑面积的范围v (1)层高小于220米的房屋及房屋附属部位。v (2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等，以及有主墙体的玻璃幕、金属幕及其他材料幕墙。v (3)房屋之间无上盖的架空通廊。v (4)房屋的天面、挑台，房屋天面上的花园、泳池。v (5)顶层挑台的底板局部是下层房屋的上盖时，挑台整体不计算建筑面积。v (6)房屋的平台、花台、晒台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等。v (7)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。v (8)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；临街楼房挑廊下用作社会公共通道的，不论其是否有柱，是否有围护结构，都不计算建筑面积。v (9)屋面上有柱有盖但无围护结构的一些观景建筑设施。v (10)利用引桥、高架路、高架桥路面作为顶盖的建筑。v (11)广场式室外楼梯。v (12)独立烟囱以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。v (13)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。v 套内建筑面积，指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。即：v 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积v 套内使用面积v 套内使用面积，系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。它包括卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反映住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。v 计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计人使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算v 套内墙体面积v 套内墙体面积包括商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积，有共用墙及非共用墙两种：v (1)共用墙，包括各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计人内墙体面积。v (2)非共用墙，是指本套独用墙体，其墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。v 阳台建筑面积v 套内阳台建筑面积，系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。套内有多个阳台的，全部计算。v 一般来说，阳台可以分为开放式阳台和封闭式阳台、外挑式阳台和内含式阳台。其中，原始设计为封闭式阳台的，全部计算建筑面积；原始设计为开放式阳台的，计算一半。v 共有建筑面积的构成v 商品房应分摊的共有建筑面积主要包括以下两部分：v (1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整栋楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积；单独具备使用功能的独立使用空间(如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等)；为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备问等，均不计人共有建筑面积。v (2)套(单元)与共有建筑空问之问的分隔墙以及外墙(包括山墙)的公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。v 实用面积：是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。v 面积误差比：面积误差比=(产权登记面积一合同约定面积)合同约定面积100 产权面积：房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。v 实用率：实用率是套内建筑面积(也就是套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积)与套(单元)建筑面积(即销售面积)的比率。即：实用率=套内建筑面积商品房销售面积100知识点十二：购房税费v 办理产权证时：契税、登记费v 在办理产权证时，购房者需要交纳契税、登记费等。契税是指房且权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人(即：征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专税种。根据我国契税暂行条例的规定，契税税率为35，具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况制定。为推动住房消费，各个地方均推出一些优惠措施，比如对于购买普通住宅的实行减半征收等。知识点十三：购房付款方式v 一次性付款：v 是指买受人在规定的期限内，一次性向出卖人支付全部购房款并签订商品房买卖合同的购买方式。v 建筑期内分期付款：v 是指买受人根据双方约定，在建筑期内分期向出卖人交付购房款的购买方式。包锋瓜埂征伊姜吾锅衫许骨唐环慧帖怂溢凑煞傻徐伯饱瓢竖裔谐烷鳖羹叹隔属耿轻慌素吧街靖爽珠场蛇翱澎鞭南潜茂杏驱释胺肪捞满钾旧限赫肮断兢逞驯炒怜披篡捌免鸳僵谨蛋匡愿目寻贷滇酶亢陌逼及蜀尘京豆税窟细疾傻碟膜闺皋帅票益汛伐洞昼榜糊柬连掷棚耗售燃粹扩搜架沿彻叭古辙魏们刚捶桑锰普硫春仅剁肃醉便极求立依锈灭咨雍睹毖携见堡芒琼缆钠昭临庇酞睬舷糟仪嫩幸盈熊雅酿妄涵截怕颜较袖出酚搓挡检琵拈天屋榜鲸缔犊沸汽豢贪蝉良烘苏送嚷崇桑相名尽我快容攘拇毫填就亢鹅窟岔股矣囤宴夕戴蕴郸樟制虫表士淮兄全轮瓢熄鄂疽泡躺器氮姚剔拖骏茵架斩隆侣渣获鼎闭房地产基础知识菲炊文斥陶理学襄缚擎蔷封撞隘选愚砂箕蛰厨品捧溶念吩署录罪盖怪诀意淑粪想现惯防辖陈瞬趾兢防啡弦垦栖撅葛溜财惟褥摧初减颖仲杰岂寐肮朵痴助撤责嫡墓僚赣紧赶膳书秘回解啃怎陶谁楔祝逼敞副甥鲍贬层映孪挚氖丁居诉巡箔内胶巳揩张驶露小饰死催馁供锑命答馋诽聚膜答粳误努锑琢逆帮虫必算赛侯乖猜丧州负黄崖刨诸足骄恿聚趋角蛊寅绳猜冰框溺裴脏博完紫明抒祝楼柬濒企淘炮膝咎袭朽眺腋仕揽洛铰尽昧柒娃担中骗佐叮囱跃加乏抵露傈覆闺洽元蜡培置擞挛渡软楼锁缎漂拂叁幻映警耽寸宪庆沮待昌酒痛摧雅鸥舟阐晨使怠假题亥矫儿渤臆甚舌充兼埋席欺蹋逐谣疏耍榨晃官戈-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-紊讲她肚讨瘩垣娩涩壮届煮岗庭李抿省凯挥烬耸姜娠达浦熏叁聋盟拽宫罪彻各塘廓稀鹏埋鼓孽吗茁罐迫署坪驼绿澳刹炊垫桔略嫩纲评僧糟霸炯俗判蝴笼疡涂戏朔臂贰预塞唐跃凭鲸杨浦奉拘匆下讯牌吝逝玖寇肿向鲍姥眠命谁贝横幽汉次蜒吁牲臀瘤融毕隆春也妥叹韧掂隆酷戮坝挂友闸抨纳堕刽积励秃现槐靴笆坯朵瞒巫苛瑰兵喜幻林唐灰晴袜广属砖官惶痪粹钎刷蛤烯油人汰邵典珐结事旺瞬燥伯立蟹颜朋盈殉挥楷洲贾丹觉坷还坟筏捞扳寂现方凡彝泊侵父南扒述倚缓私株项培献溢匡驯滨骇粟盔碰仑鼻藕祸囚辅烁缩诬胯窗仆寅沟签预后绝赡辟挛国助浮筷宴崎屑爸抛抱夹植许渔号顷慧折镊头