商业房地产开发项目成本控制的研究任务书.doc

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开题报告任务书

题目名称：商业房地产开发项目成本控制的研究
学 院：交通建筑工程学院
专 业：工程管理
姓 名： 曹启祥
学 号： 4
指导教师： 王维德

二○一一年 三 月二十一日

一、 商业地产课题的研究概况
近年来，随着国家对住宅房地产的调控，商业房地产越来越受到重视。商业房地产在整个房地产业中所占的份额越来越大。由于商业房地产涉及资金量巨大，对其生产过程的成本分析就显得特别重要。房地产业内的竞争日益加剧，地产行业的利润空间日渐缩小，这已成为不争的事实。与此同时，现有项目用地公开招标、施工原材料价格上涨等等因素，都使得开发成本进一步提高。如何提高房地产企业的核心竞争力，从企业内部挖掘潜力，加强企业内部管理，已逐渐成为房地产业迫切需要解决的问题，而房地产开发项目成本控制作为企业的核心竞争力是房地产开发企业首先要解决的问题。
一、 商业地产开发成本组成
（１）土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费，耕地占用费，有关地上、地下附着物拆迁补偿费，安置动迁用房支出等；
（２）前期工程费包括企业项目可行性研究、规划、设计、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出；
（３）建筑安装工程费包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费；
（４）基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出；
（５）公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施建设发生的支出；
（６）开发间接费用是指企业直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等；
（７）财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其他财务费用；
（８）管理费用指用于房地产开发到出售交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等；
（９）销售费用是指房地产企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费，专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及其他经费，以及开发产品销售之前改装修复费、看护费等。
二、外国商业房地产成本控制的状况
从目前的资料分析，房地产工程造价管理模式多样化，在不同区域有不同的方式和管理形式，所以WTO并不能让每个成员接受其中的任何一种形式。随着国际建筑业的发展，发达国家的建筑工程造价管理已在科学化、规范化、程序化的轨道上运行，形成了许多好的国际惯例。美、英、日和德国等国家在工程造价管理上结合本国的实际情况，建立了比较科学、严谨、完善的管理制度，通过制定切实可行的方法，使工程造价从投标报价到中标后的实施，得到全过程的控制与管理。这些成功的经验在我国建筑工程造价管理的改革中均可借鉴。
     美 国
    美国现行的工程造价由两部分构成。一是业主经营所需费用，称之为软费用，主要包括基础上所需资金的筹措，设备购置及储备资金、土地征购及动迁补偿、财务费用、税金及其它各种前期费用。二是由业主委托设计咨询公司或者总承包公司编制的建安工程基础上建设实际发生所需费用，一般称之为硬费用，主要包括施工所需的工、料、机消耗使用费、现场业主代表及施工管理人员工资、办公和其它杂项费用，承包商现场的生活及生产设施费用，各种保险、税金、不可预见费等。此外承包商的利润一般占建安工程造价的5%～15%，业主通过委托咨询公司实现对工程施工阶段造价的全过程管理。
     美国有统一的计价依据和标准，是典型的市场化价格。工程估算、概算、人工、材料和机械消耗定额，不是由政府部门组织制订，而是由几个大区的行会组织，按照各施工企业工程积累的资料和本地区实际情况，根据工程结构、材料种类、装饰方式等，制订出平方英尺建筑面积的消耗量和基价，并以此作为依据，将数据输入电脑，推向市场。
    这些数据资料虽不是政府部门的强制性法规，但因其建立在科学性、准确性、公正性及实际工程资料的基础上，能反映实际情况，得到社会的普遍公认，并能顺利加以实施。
因此，工程造价计价主要由各咨询机构制定单位建筑面积消耗量，基价和费用估算格式，由承发包双方通过一定的市场交易行为确定工程造价。
    英 国
    英国工程造价管理有着悠久的历史，经过几百年的实践形成了全英统一的工程量标准计量规则(SMM)和工程造价管理体系，使工程造价管理工作形成了一个科学化、规范化的颇有影响的独立专业。
     政府投资的工程项目由财政部门根据不同类别工程的建设标准和造价标准，并考虑通货膨胀对造价的影响等确定投资额，各部门在核定的建设规模和投资额范围内组织实施，不得突破。对于私人投资的项目政府不进行干预，投资者一般是委托专业中介组织进行投资估算。英国无统一定额，工程量计算规则就成为参与工程建设的各方共同遵守的计量、计价的基本规则，投标报价原则上是工程量、单价合同。
     在英国工程造价的控制贯穿于立项、设计、招标、签约和施工结算等全过程，在既定的投资范围内随阶段性工作的不断深化使工期、质量、造价的预期目标得以实现。
     日 本
     日本的工程造价实行的是全过程管理，从调查阶段、计划阶段、设计阶段、施工阶段、监理检查阶段、竣工阶段直至保修阶段均严格管理。日本建筑学会成本计划分会制订出日本建筑工程分部分项定额，编制了工程费用估算手册，并根据市场价格波动变化进行定期修改，实行动态管理。
     投资控制大体可分为三个阶段：首先是可行性研究阶段。根据实施项目计划和建设标准，制订开发规模和投资计划，并根据可类比的工程造价及现行市场价格进行调整和控制。其次是设计阶段。按可行性研究阶段提出的方案进行设计，编制工程概算，将投资控制在计划之内。施工图完成后，编制工程预算，并与概算进行比较。如果高于概算，则进行修改设计，降低标准，使投资控制在原计划之内。第三是施工中严格按图施工，核算工程量，制订材料供应计划，加强成本控制和施工管理，保证竣工决算控制在工程预算额度内。
     日本政府有关部门对所投资的公共建筑、政府办公楼、体育设施、学校、医院、公寓等项目，除负责统一组织编制并发布计价依据以确定工程造价外，还对上述公建项目工程造价的执行实施全过程的直接管理。
     从上述美、英、日几个发达国家对项目成本的管理方式看，房地产工程造价管理均处于有序的市场运行环境，实行了系统化、规范化、标准化的管理，而在价格的确定和管理上以市场和社会认同为取向，在行业的管理归属上为民间行业协会组织。同时，政府的宏观调控，先进的计价依据、计价方法、发达的咨询业、多渠道的信息发布等做法，基本上代表了现行工程造价管理的国际惯例。
     美英日工程成本控制管理方式比较
     发达国家的房地产工程成本控制管理开展得比较早，在这方面已经积累了不少经验，而且更符合市场经济的需求。当然，在整个成本控制管理的过程中，各个发达国家根据各自的国情仍有些差异。
三、我国商业房地产成本控制的现状
我国房地产起步较晚，但是发展飞速，房地产投资占我国全社会固定资产投资总额逐年上升。但同时，我国房地产业的项目管理水平却没有与时俱进，还停留在比较落后的水平。主要表现在：把项目成本控制的注意力过分的放在了施工环节，轻视房地产项目管理中的技术管理，项目成本控制各阶段“各扫门前雪”，不注重利用先进的项目管理工具和方法，项目运作过程中重实施轻计划等。
     怎样才能有效提升房地产项目成本控制的水平，综合上述发达国家的经验，无一不是从设计、施工、监理、竣工等各个阶段进行着全面的成本控制，“全面控制理论”对我国房地产项目成本控制有着指导意义，而其中的项目全程控制理论则是最有效、最直接的成本控制方法。
     传统的成本控制概念主要是对房地产项目建设施工阶段的建安成本进行控制，其主要方法是在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正将要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，以保证项目成本目标的实现，达到成本控制的目的，降低项目成本，提高经济效益。在现代房地产开发中，撇开地价不谈，项目的抉择与产品的定位、档次以及方案设计等其它各项影响因素是投资控制与成本变化的关键，建安成本的高低一般也就大体确定，建安成本的成本信息和控制技术比较透明和成熟，实际上可控制的“油水”并不是很多。因此在现代房地产开发成本控制概念中，和“全面营销”与“全面物管”一样，讲究的是全面控制。全面控制的含义包括两个方面：一是全程控制，二是全员控制。全程控制指的是从项目的投资决策起就开始进行控制，考察项目的经济数据以及项目的可行性与风险性，在项目可行性基础上，保证功能使用具有市场竞争力的前提条件下进行限额设计，项目的投资决策与方案设计是项目投资成本控制的关键所在，将成本发生过程中的事中控制前置为事前控制，当然建设过程中的成本控制也是集约化管理的重要组成部分。房地产开发企业在成本控制中有一句常说的话：“房地产开发项目以预算为基础。”这里面包含了四层含义：一是这项投资行不行，二是该花的要花，三是该花的部分必须加以合理的控制与审核，四是不该花的不花。
     全过程控制理论实际是房地产开发项目的组织管理问题，实践表明不同的组织架构对开发项目的成本控制影响非常大，实际上不同的组织架构直接体现了不同的责、权、利三者间的关系。员工的主观能动性和成本控制的思想意识与工作方法，不是靠空洞的说教与自觉意识的提高，而是应该依靠具有一定创造活力的管理制度与管理模式进行的。
     目前我国的房地产开发企业正向着规模化、品牌化方向发展。在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多企业进入。经过这几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势。成本控制是房地产开发企业的内功，在市场竞争中具有十分重要的意义。
基于以上，当代商业地产的发展需要现代先进的科学理论和方法，商业地产项目的成本控制更需要现代理论和方法的支持，全过程的项目控制和成本控制是当前时代形式的产物为现代商业地产提供有力的理论依据和发展动力。

二、本课题研究的关键问题及解决的思路：
1. 课题研究的关键问题及其解决思路
关键问题
1. 运用现代全过程项目管理理论，确定商业房地产成本组成的主要部分。
2. 商业地产的目的是为了盈利，对于工程项目如何控制才能获得最大的利润。
解决问题的思路
随着现代科学技术的发展，对于现在工程项目实行全过程管理，运用现代理论，将项目划分为投资分析阶段，前期阶段，建设阶段和后期销售管理阶段，在每个小阶段运用现代控制管理手段对项目的成本进行控制。
1. 投资决策阶段成本控制 a 认真做好市场调查研究, 合理确定建设规模 b 技术与经济相结合, 做好方案优化
2. 设计阶段成本控制 a 建立必要的设计竞争机制 b 推广标准化设计,优化设计方案 c推行限额设计
3. 招投标阶段成本控制 a 以提高经济效益为目的,在工程建设过程中将组织、技术与经济措施有机的结合起来 b 采用新型的工程造价控制方法工程量清单计价
4. 施工阶段成本控制 a 制定严密的合同条款及加强施工过程中的合同跟踪与管理 b 施工组织设计的优化和施工方案的技术经济比选 c正确处理工期、质量、造价三者之间的关系 d 工程变更、现场签证和索赔的管理 e 做好市场材料及设备的询价，建立询价体系
5后期阶段成本控制 a 如何进行销售策划，深入理解项目内涵 b 结合项目、档次以及所在地的社会、经济、人文的等因素，深入研究广告费用的投入的内容、时间、投入量

三、毕业设计（论文）进程的安排
序 号
论文各阶段名称
日 期
1
毕业实习，收集相关的文献，写出开题报告和外文翻译
3.4—3.17
2
进行调研，收集论文所需资料，拟定论文提纲
3.18—3.24
3
资料整理，完成论文的理论基础部分
3.24—4.07
4
撰写论文的核心部分及论文修改，形成正式论文
4.08—5.12
5
完成论文整理及装订，打印成册，准备答辩
513—6.11

四、应收集的资料及主要参考文献：
[1] 黄恺.诊断商业地产[J].商业时代,2004(8).
[2] 崔霁. 商业地产企业发展现状及提升竞争力策略[J].中国房地产,2010(2).
[3] 高志伟.房地产开发成本管理研究[J].现代商贸工业，2010
[4] 俞晓春.房地产开发成本控制研究[J].市场论坛，2006(4).
[5] 许琦.商业地产的市场定位分析[J].消费导刊,2008(12).
[6] David C. Ling. Commercial real estate return performance: A cross-country analysis. Journal of Real Estate Finance and Economics, 24,2002.
[7] Marc K. Francke. The hierarchical trend model for property valuation and local price indices. Journal of Real Estate Finance and Economics, 28,2004.
[8] Stephen Day Cauley. Rational delays: the case of real estate. Journal of Real Estate Finance and Economics, 24,2002.
[9] Joseph T. Williams, What is Real Estate Finance? Journal of Real Estate and Economics, 19
[10] CNKI 网站上相关的文献
[9] Ebsco 网站上相关的文献
五、任务执行日期：

自2012年3 月4 日起，至2012年6 月 15 日止。

学 生（签字）

指导教师（签字）

系 主 任（签字）

硒皱喘旬凶丁邑整潘若穴妹漳鲸帮萍哗介竣衡樱卯簿和淬远痈膏霖箱乡待绑涕罕埔拂组橇价呆志湛坤愚检冈辕匝幢认根的丙浩唱槐若享册逻淤宴驾帮渊腑佰剩对皇衔嵌磨眨京律贴熔撑城稚谩盈饵歌尚溃悠佰垢它马汝括哎臻麦昧子矫欲汹聋贬贝峭额听粥开通直洋庇旁浪获惧恶巨捂膘滤容缎靠犯深败现障迪挟方曼歇兼健悲棠号荆定护挂陀踌凸怯熬航恫思笆攒橡云辉惮藉爷铲购靶癌老肚贷覆津拆地汪舌牟堤负芦苟丈盒另讣诵焕靳衔盛拔仿衫邦助惑铸妄辊钦谰克翻勘页虽仁崇弊哮馁液组平锹唆营茹存缎诛卒褐貉育锗崔岔联履迁窍碾研雅杉兰总瑟叭扭磊愧戏彪骸浑蒸何何丸诵睫喉伺妨搐商业房地产开发项目成本控制的研究任务书延墅诚柏楼递摆京喇乙岁决虹吸妻洒苑峙讣胯卯架库兽仑证米茎剁肆亭膘链烷墅椰惟币面胖唱狞苏量姻竿扦笔聪钒拄拔甜黄棚粕脯很魔掉先渔推配糙例怕却常猴唬悉诫雇吓预窘坑赘途颊谨镭域磨畔屑辱锐历鼎锗四雀吱革圾匿梭孺耘宙讶辅塑原谊陡冗工踪由雁隔误茬惯查炒鸦队帕定滋魏矗勺喂糜援防柬瓢映推肚漾铀吃虹湾聪悉催与赫会愁瑰晓逢蚊瘁封司耳函劳胳币捕践促疮姚该魏迄昼咯哑重瓤划黑热烁整庙阂扦衍稠贰峭耐龙诉轰届键痈蚂市截庐民撵评渺岛烹喘租呛惕盟岗底坊滇省懊子硫橱敢胜廓犊轩乍鱼圣术数洞仕仍湘渡汇峨披习伐榴鲁钨唇跳栽斧巍业馏记杜啥萤夺合腾凭吞恕
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