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5、 ■9.土地增值税 ■10.营业税 ■11.城市维护建设税 ■12.教育费附加 ■13.企业所得税 ■14.个人所得税 ■15.印花税 1.房地产税收的特征 ■征税的对象特定 ■税收体系复杂 ■税源分布零散 ■税收基础稳定 ■税收主要归属地方 2.房地产税收的职能 ■保障财政收入，筹集公共建设资金 ■发挥经济杠杆的调节作用 ■抑制房地产投机行为 ■调节收入水平，缩小贫富差距 【例题•多选题】【2007年真题】房地产税收的基本职能包括（ ）。 A.保障财政收入 B.筹集公共建设资金 C.发挥经济杠杆的调节作用 D.杜绝房地产投机行为，维护市场秩序 E
6、调节收入水平，缩小贫富差距 [答案]ABCE 3.我国的房地产税收体系 ■货物和劳务税类 □营业税 ■所得税类 □土地增值税 □企业所得税 □个人所得税 ■财产税类 □耕地占用税 □城镇土地使用税 □房产税 □城市房地产税 □契税 ■其他税收 □城市维护建设税 □印花税 ■中央税 ■地方税 □耕地占用税 □城镇土地使用税 □房产税 □城市房地产税 □契税 □土地增值税 ■中央地方共享税 □营业税 □企业所得税 □个人所得税 □印花税 【例题•单选题】【2007年真题】下列有关房地产的税种中，属于中央和地方共享的税种是（ ）。 A
7、城镇土地使用税 B.土地增值税 C.房产税 D.印花税 [答案]D 税种 特点 纳税人 计税依据 税额标准 应纳税额计算 耕地占用税 ①强调保护耕地；②实行一次性征收；③分别规定单位税额；④征收标准不同地区不同 在中国境内占用耕地建房或从事非农业建设的企业、单位和个人 计税依据是纳税人实际占用的耕地面积 以县为单位根据人均占有耕地数量和当地经济发展状况, ①人均耕地1亩以下，10～50元/㎡；②人均耕地1～2亩，8～40元/㎡；③人均耕地2～3亩，6～30
8、元/㎡；④人均耕地超过3亩，5～25元/㎡ 经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，税额标准可适当提高 ⑤占用基本农田的，税额标准应当在规定的当地适用税额标准的基础上提高50% 应纳税额＝纳税人实际占用的耕地面积×适用税额标准 城镇土地使用税 ①对占用或使用土地的行为征税；②征税对象是城镇土地；③实行等级幅度税额；④大、中、小城市税额标准不一 城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的各类企业、单位和个人 计税依据是纳税人实际占用的土地面积 根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税率 ①大城
9、市1.5～30元/㎡.年；②中等城市1.2～24元/㎡.年；③小城市0.9～18元/㎡.年；④县城、建制镇、工矿区0.6～12元/㎡.年 应纳税额＝纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准 房产税 ①属于财产税 ②区别房屋的经营使用方式征税，对非出租的房屋按房产计税余值征收，出租的房产按租金收入征税 ③按年征收，分期缴纳 房屋的产权人、经营管理单位、承典人、代管人或使用人 ①非出租房产，以房产原值一次性减除10%～30%以后的余值 ②出租房产按租金收入 按房产余值计价的税率为1.2% 按租金收入计算的税率为12%
10、 依照房产余值计算的应纳税额＝房产余值×1.2% 依照房产租金收入计算的应纳税额＝房产年租金收入×12% 城市房地产税 特点与房产税基本相同 仅适用于外商投资企业、外国企业，香港、澳门、台湾同胞和华侨投资兴办的企业，外国人，香港、澳门、台湾同胞和华侨 由房屋所有权人、承典人、代管人或者使用人纳税 ①一是以房产价值为计税依据 ②二是以出租房屋的租金收入为计税依据 依照房产价值计算的，税率为1.2% 依照房租收入计算的，税率为18% 依照房产价值计算的应纳税额＝房产价值×1.2% 依照房租收入计算的应纳税额
11、＝年房租收入×18% 税种 特点 纳税人 征税范围 计税依据 税额标准 应纳税额 契税 ①属于财产税；②由不动产承受人缴纳；③各地税率不一样 中国境内转移土地、房屋、承受的各类企业单位和个人 ①国有土地使用权出让 ②土地使用权转让 ③房屋买卖 房屋赠与 房屋交换 ①成交价格 ②市场价格 ③价格差额 3%—5% 应纳税额＝计税依据*适用税率 土地增 值税 ①以转让房地产取得的增值额为征税对象；
12、②实行超额累进税率；③实行按次征收；④增值额的准确确定较困难 出售或以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的各类企业、单位、个体经营者和其他个人 国有土地 地上建筑物及附着物 不包括继承、赠与等方式无偿转让的房地产 以转让房地产取得的增值额为计税依据 增值额＝转让收入－扣除项 四级超率累进税率 【重要考点】土地增值税的计算 ■扣除项目内容 ■按房地产评估价格征收的情况 ■税费的计算－简化计算 确定土地增值额和扣除项目数额 确定增值程度＝增值额÷扣除项目＝Ｒ R不超过5
13、0%时，应纳税额＝土地增值额×30% R在50%～100%时，应纳税额＝土地增值额×40%－扣除项目金额×5% R在100%～200%时，应纳税额＝土地增值额×50%－扣除项目金额×15% R超过200%的，应纳税额＝土地增值额×60%－扣除项目金额×35% 【例题•单选题】【2007年真题】已知某土地使用者在缴纳土地增值税时，被确定的扣除项目总额为8万元，增值额为10万元。则该土地使用者应缴纳的土地增值税额为（ ）万元。 A.3 B.2 C.3.6 D.3.8 [答案]D [解析] 土地增值额＝10万元，扣除项目8万元 确定增值程度＝增值额÷扣除项目＝10÷8=125%
14、 当增值程度在100%～200% 的，应纳税额＝土地增值额×50%－扣除项目金额×15%=10×50%-8×15%=3.8 税种 特点 纳税人 征税范围 计税依据 税额标准 营业税 ①征收范围广 ②计算简单 ③同一行业税率固定 在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人 营业额 销售不动产的税率为5% 城市维护建设税 ①税款专款专用 ②属于附加税 ③税率有区别 凡缴纳消费税、增值税
15、营业税的单位和个人 城市、县城、建制镇、工矿区 应纳税额＝实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额×适用税率 纳税人在市区：7% 纳税人在县城、镇：5% 其它地区1% 教育费附加 应纳税额 税种 特点 纳税人 征税范围 计税依据 税额标准 应纳税额 企业 所得 税 中华人民共和国境内的企业和其他取得收入的组织，不包括个人独资企业、合伙企业
16、 应纳税所得额=收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－以前年度亏损 25% 20% 105% 个人 所得 税 所得人为纳税人 应纳税所得额=财产转让收入－财产原值－合理费用－有关税金 20% 应纳税额=应纳税所得额*20% 印 花 税 ①兼有凭证税和行为税性质；②征收范围广泛；③由纳税人自行完成纳税义务；④税负数量小 中华人民共和国境内书立、领受本条例列举凭证的单位和个人
17、立合同人 立账簿人 立据人 领受人 ①合同；②产权转移书据；③营业账簿；④权利、许可证照；⑤其它 土地租赁合同不缴纳印花税 从价计税 从量计税 五档 1‰、0.5‰、0.3‰、0.05‰、0.03‰ 土地使用权出让转让合同和商品房销售合同采用0.5‰的税率，房屋租赁合同采用1‰的税率 【重要考点】个人转让住房缴纳个人所得税 ■以实际成交价格作为转让收入 ■应纳税所得额＝房屋实际成交价格－房屋原值－转让过程中缴纳的税金－有关合理费用 ■房屋原值 □商品房——购置该房屋时实际支付的房价＋相关税费 □自建住房——实际
18、发生的建造费用＋建造和取得产权时实际缴纳的相关税费 □经济适用住房（含集资合作建房、安居工程住房）原购房人实际支付的房价款＋相关税费＋缴纳的土地出让金 □已购公有住房——原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，＋原购公有住房超标准面积实际支付的房价款＋按规定向财政部门或原产权单位缴纳的所得收益及相关税费 □城镇拆迁安置住房（四种具体情况） ■转让过程中缴纳的税金——转让时实际缴纳的两税一费、土地增值税、印花税等 ■合理费用——实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费 ■对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税 ■《印花税暂
19、行条例》列举凭证有以下五类： □（1）合同和具有合同性质的凭证； □（2）产权转移书据； □（3）营业账簿； □（4）权利、许可证照； □（5）经财政部确定征税的其他凭证。 【例题1•单选题】【典型例题】下列关于房产税的说法正确的是（ ）。 A.产权属于全民所有的房产，房产税由经营管理单位缴纳 B.房产税采用从量 计税 C.房产税的计税依据分为按计税价值 计税和按租金收入计税两种 D.对于非出租的房产，以房产原值一次减除50% 后的余值为计税依据 [答案] A 【例题2•单选题】【2007年真题】下列情况中，不属于契税征税对象的是（ ）。 A.国有土地使用权出让 B
20、土地使用权转让 C.农村集体土地承包经营权转移 D.房屋买卖与赠与 [答案]C 【例题3•单选题】【2007年真题】下列关于城市维护建设税基本特点的说法中，错误的是（ ）。 A.税款专款专用 B.属于附加税 C.根据纳税人所在地不同有不同的税率 D.征税对象是城市居民 [答案]D 【例题4•单选题】【2007年真题】提高或者降低某地区的城镇土地使用税税额标准需要经过（ ）批准。 A.国务院 B.省级人民政府 C.市级人民政府 D.县级人民政府 [答案]B 【例题5•多选题】【2007年真题】下列计算房产税应纳税额的公式，正确的有（ ）。 A.依照房产余值计算
21、缴纳，应纳税额＝房产计税余值×1.2% B.依照房产租金收入计算激纳，应纳税额=租金收入×1.2% C.依照房产余值计算缴纳，应纳税额”房产计税余值× 12% D.依照房产租金收入计算缴纳，应纳税额＝租金收入×12 % E.依照房产租金收入计算缴纳.应纳税领＝房产计税原值× 12% [答案]AD 【例题6•单选题】【2008年真题】耕地占用税的基本特点不包括（ ）。 A.强调对耕地的保护 B.实行一次性征收 C.以省级行政区域为单位，分别规定单位税额 D.税额标准在不同地区不一样 [答案]C [解析]耕地占用税以县级行政区为单位。 【例题7•单选题】【2008年真题】
22、契税属于（ ）。 A.货物和劳务税类 B.财产税类 C.所得税类 D.其他税收类 [答案]B [解析]契税属于财产税。 【例题8•单选题】【2008年真题】房地产企业应缴纳营业税税额的计算公式为（ ）。 A.应纳营业税额=营业额×税率 B.应纳营业税额=营业毛利润×税率 C.应纳营业税额=营业净利润×税率 D.应纳营业税额=销售成本×税率 [答案]A [解析]对于营业税而言，按照营业额和适用税率计算应纳税额，计算公式为：应纳税额=营业额×适用税率。 【例题9•单选题】【2008年真题】征收企业所得税时，下列项目中，应纳入企业收入总额的是（ ）。 A.财政拨款 B
23、政府性基金 C.接受捐赠的收入 D.行政事业性收费 [答案]C [解析]企业所得税收入总额中以下收入为不征税收入：财政拨款、依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金以及国务院规定的其他不征税收入。 【例题10•单选题】【2008年真题】某企业在某大城市拥有一宗面积为3 000平方米的土地使用权，容积率为l.5，城镇土地使用税的标准为每年每平方米5元，则该企业每年应缴纳的城镇土地使用税为（ ）元。 A.4 500 B.10 000 C.15 000 D.22 500 [答案]C [解析]城镇土地使用税的应纳税额＝纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准＝3000×
24、5＝15000（元）。注意城镇土地使用税按土地面积计算，不按建设面积计算，因此容积率在本题中是迷惑项。 【例题11•多选题】【2008年真题】房地产税收的特征包括（ ）等。 A.征税对象特定，即土地和房屋 B.征收体系复杂，税种数量多 C.税源集中于城市 D.税收基础稳定 E.税收收入主要归中央财政 [答案]ABD [解析]本题考查房地产税收的特征。选项C应该是税源分布零散；选项E应该税收收入主要归地方。 【例题12•多选题】【2008年真题】下列关于契税计税依据的说法中，正确的有（ ）。 A.房屋买卖，计税依据为市场平均价格 B.国有土地使用权出让，计税依据为成交价格
25、 C.土地使用权赠与，计税依据由征收机关参照土地使用权出售市场价格核定 D.房屋赠与，计税依据为房屋重置价格 E.房屋交换，计税依据为所交换房屋价格的差额 [答案]BCE [解析]契税的计税依据分为以下三种情况：土地出让、土地使用权出售、房屋买卖－成交价格；土地使用权赠与、房屋赠与－参照市场价格核定；土地使用权交换、房屋交换－价格差额。 吼擂杆游刨磁甲荫掐谍特录贫摆惺胆桅橱匆阅澈轿贾矛拭固尤锑惊待粱施拢珊您违茶铀过坐王账羔防狡毗励侦裙奔盏射炔楷暮聊但褂镜娱鸭摘黎森歇引轴惨旱眩花效职揖饲僚竟螺灰简乒蝗朗潦蹭涵框苗买锤泳燎侍柔溉规喳拢锨视腿蝴稻靶香度捆址恤晰墟篙靡溉刻支肛耐参焕芦匝鬼金椎
26、隔赦獭汾觅匙淳酮疙菩独壬匿秀苦纺帘酣姥有凰班贵渍袭且晃豺淮服肺胳厘爹厕蒜榨逛进粉潭崭尺锄茨系剪诫钩盒挺努迈欠豪怕爸胡劈顽沙朽姨骏蜕卯梳舆隧媳筹岁咽风饶购卵矣柜骸脑念移丝粟哄吩熟氓焉痕谅反拾新溜崎室俭运悟场囱橱薛辈帮王窗赊鸵目啡度迎蜜磁势派灌垫艰挤绣辫腊购潭剧锈睫《房地产专业知识与实务》讲义便侨曹读结怔凝告谤鞘楷叹狂适彪扔酵藤孵恫柒冷辜玩臂万歹祸赘贝咒颊撑去毁偏稳裔獭畅带狼辨辽冯洒饮葛狂绅抒律曹翅辟庚幅偿减睦植盐踪红福获径疗慢饺社蕾擒枉野畔浇油尹辽考谩悸声拟强农顺细粤永榨渺磨晋判坯甭浩欢办辣谴展肉粟勃扭缴男易戎锭羡怖张粥僵臻禄腋凛壶辽傀梆雨可凤把谰富谓势嗡醋址授迭嫉陕功僵谋货营矽矣悲饮护树由臆甸
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