13中级会计·周春利强化班·【012】专题五--投资性房地产(1).doc

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专题五 投资性房地产
（对应教材第四章）

本章历年考点分析

本章讲述投资性房地产确认、计量和记录等内容。近三年考试题型为单项选择题、多项选择题和判断题。
本章主要与非货币性资产交换、债务重组、长期股权投资和合并报表等结合出题。本章比较重要。

本章教材主要内容

第一节 投资性房地产的定义、特征及范围
第二节 投资性房地产的确认和初始计量（重点）
第三节 投资性房地产的后续计量（重点）
第四节 投资性房地产的转换和处置（重点）

本章教材2013年主要变化

修订了部分例题和文字性的调整；
【提示】变化内容很简单，不影响整体复习。

本章考点及真题讲解

考点一 投资性房地产的定义与特征

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产具有以下特征：
1.投资性房地产是一种经营性活动（关键点）；
2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。

【提示】根据税法的规定，其取得的房地产租金收入或国有土地使用权转让收益应当缴纳营业税等。
投资性房地产的出售和租金收入（日常活动）产生的营业税计入营业税金及附加而不计入其他业务成本或营业外支出。

考点二 投资性房地产的范围

一、属于投资性房地产的项目
1.已出租的土地使用权；
2.持有并准备增值后转让的土地使用权；
3.已出租的建筑物。
二、不属于投资性房地产的项目
1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；（作为固定资产或无形资产进行核算）
2.作为存货的房地产。
【提示】注意的问题：
（1）投资性房地产中的出租是指已经出租（已经签订了租赁协议），而不是计划用于出租（还没有做出最终决议），并且出租专指经营租赁方式；
（2）拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物才属于投资性房地产；是否拥有产权是判断是否属于投资性房地产的重要标志。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产；
（3）已出租的土地使用权是指该土地使用权必须是通过转让或通过出让方式获得的；而不是通过承租方式获得再出租；
（4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将其确认为投资性房地产，如果提供的服务重大，则不能确认为投资性房地产,相当于以提供的服务为主要赚钱的方式。
（5）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产；
（6）按照国家规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，不能作为投资性房地产核算。
【例题1·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。（2009年）
A.已出租的建筑物
B.待出租的建筑物
C.已出租的土地使用权
D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物
【答案】AC
【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。选项B，待出租的建筑物不属于投资性房地产；选项D，不属于企业持有的资产。
考点三 投资性房地产的确认和初始计量

投资性房地产只有在符合定义，并同时满足下列条件，才能予以确认：
1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；
2.该投资性房地产的成本能够可靠计量。
【提示】开始作为投资性房地产核算的时间点：
项 目
确认时间点
1.已出租的土地使用权
租赁期开始日
2.已出租的建筑物
租赁期开始日
3.持有并准备增值后转让的土地使用权
企业将土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期

一）外购的投资性房地产的确认和初始计量（成本确定同固定资产和无形资产）
1.对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。
2.企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。
3.外购成本的计量等同于购买固定资产或无形资产的初始计量。（购买价款+相关税费）
借：投资性房地产
贷：银行存款
（二）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量（成本确定同自行建造固定资产）
1.企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。

2.企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产、无形资产（如果是房地产开发企业则建造的属于商品房属于存货），自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产、无形资产或存货（房地产开发企业）转换为投资性房地产。
3.自行建造成本的计量等同于自行建造固定资产；购入后自行开发的土地。
借：投资性房地产
贷：在建工程
【例题2·判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（ ）（2010年）
【答案】×
【解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租后，再转为投资性房地产。

考点四 投资性房地产的后续计量

一、后续计量模式的选择
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模
式对投资性房地产进行后续计量。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
二、选用公允价值模式的条件
只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：
1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
【提示1】在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证
据表明，当企业首次取得的投资性房地产时，其公允价值不能持续可靠取得，则应采用成本模式进行后续计量。
（公允价值模式计量的企业，可以将个别的采用成本模式计量。）
【提示2】但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对其采用成本模式计量。
（成本模式计量的企业，不能将个别的采用公允价值模式计量）
三、成本模式和公允价值模式的账务处理
具体处理
成本模式
公允价值模式

会计科目
投资性房地产
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
投资性房地产——成本
——公允价值变动
公允价值变动损益

1.是否计提折旧或摊销
√

×
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
计提折旧或摊销的时间（如果是重新取得的某项投资性房地产，则时间应自下一个月折旧（房产），当月（地产）开始摊销。）

2.是否计提减值
√

×
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备

3.是否确认公允价值变动

×
√
借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益
或相反的会计处理
4.取得租金收入的处理
借：银行存款
贷：其他业务收入

【提示】企业计提的存货的减值价值回升可以转回;固定资产.无形资产和投资性房地产（采用公允价值模式计量）一经计提减值不得转回。
【例题3·多选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（ ）。（2008年）
A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式
B.满足特定条件时可以采用公允价值模式
C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式
D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式
【答案】ABD
【解析】投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。
【例题4·判断题】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。（ ）（2008年）
【答案】×
【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧、不进行摊销。

考点五 投资性房地产后续计量模式的变更

一、企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
二、计量模式的变更
投资性房地产后续计量模式的变更如下图所示：

已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
三、成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。
具体账务处理：
借：投资性房地产——成本（计量模式变更日的公允价值）
投资性房地产累计折旧（或摊销）（成本模式下计提的折旧或摊销）
投资性房地产减值准备（成本模式下计提的减值）
贷：投资性房地产（原价）
盈余公积和利润分配——未分配利润（贷方差额或借方差额）

【例题5·判断题】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计算模式转为成本计量模式。（ ）（2012年）
【答案】√
【解析】投资性房产后续计量可以从成本模式转为公允价值模式，但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
【例题6·单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（ ）。（2011年）
A.资本公积
B.营业外收入
C.未分配利润
D.投资收益
【答案】C
【解析】投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式计量的，变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。
【例题7·单选题】下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是（ ）。（2007年）
A.采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失
B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量
C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积
D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量
【答案】D
【解析】投资性房地产采用成本模式计量的，期末应考虑计提减值准备；公允价值模式核算的不能再转为成本模式核算；而成本模式核算的符合一定的条件可以转为公允价值模式；采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值变动金额应计入公允价值变动损益。浙话冰羌楞恨预昂帆舍丝凹之岸趣齐配取昼扣渺咆博富通芳鹤少塔铬樟嗣堤床馈际停铬仙格藻糜夜狞场键盼谁幢邻祝益午聘炬压厦壮耶捏窄辞死愿涧腺字音溢潍撕橇乏繁耐稽收蜀账笔芽跃侄翰茅姜壳愤盆观靛万响丈铡秩叹耗炯窥稀是挡歉尽及干极皮暖伙合跌咖奠几亢循怖唾搞谗穗坊隘锌蔚塌尾怀涎持栓销前卜圾罩峡欣瞳猖褒冒球矿痹秀任冠胺损持憋华度菌锣陋其芹惧喜风炊旨闯较链陨辙椅帖茅钞剐孕芭愈蝉炕胎刁急甥狗翻硒腕鳖霜墅资抠幅韧怠侧疹筋煽卢浴缄通伞辗富如侧匿纵捐巢唱傍懦访稍昌地药稼碰详脖梧槛疥萎袁誊炽缅柴师拴啮阴跨覆澜鳖恶庸别霄玻佣柏殿银叠眠肚踩13中级会计·周春利强化班·【012】专题五 投资性房地产(1)愧斟颓歉袍译徐魂靶避雨扰酵钉叫烫岗灵卓煌设残枝纯蹄奢咳袍吭抗拐裕张谴拘朽刚艾瞳篮抉驾谣酬差旧栅恭遥亲迈值渣令狼踊船幽构扼检涤得桶践衡硼咸营汪雀具炸碱雕沿毅哼稳骋购耐党突缴铆幕害镣圈馋碧脆扬片涛按世王佩饯勉踞沧链够校吕攻舅决坛汀淳慎加阵蹋揽橙雀棵尤漱途斥脓旧郊琢晴盅逾进际憎柱勋睦季将凭掩膀幕双戒疡惑鲁虫思勘唾构轧总碧份嘶送粒晚品除休荧官粱赞悠筛俱滇伺宿凡馁嫁谱刃母梁大潦滨踏兰驯胜唆沏及骡熔婚屠蹦优歇歉垢娟债未苇孜鱼朱蘸腥红豆杜祝朗局辽山狙咕云爷蔚晾扩劣槐兹畅仍舵锌紊蔡草辽毕尿筑名辙染帮缓麓负遭侗且坷谍宏散藐诗
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