2095关于成立房屋经纪公司的可行性报告.doc

关于成立正新房屋经纪公司的可行性报告

一、项目概述
（一）项目名称
正信房屋经纪公司可行性报告
（二）项目主要内容
计划投资150万元，成立正信房屋经纪公司，经营内容主要为为房地产公司代售房屋、二手房中介、房屋租赁等。
（三）资金主要用途
办理相关证件；人员招聘及薪酬；办公区租赁及办公设备购买；营销宣传推广；等。
（四）项目计划盈利期
1.5年

二、项目可行性分析
（一）七台河快速发展的经济使居民购房意愿整体增强
根据市统计局年报数据显示，2011年，我市全年地区生产总值实现实现309.0亿元，比上年增长5.3%，人均地区生产总值（GDP）达到3.3万元，比上年增长4.5%。这一数据表明，我市经济呈现稳定发展的良好态势。而2011年年末，我市总户数34.17万户，总人口92.66万人。全年城镇居民人均可支配收入16427.5元,比上年增长9.5%;人均消费性支出9788.3元,比上年增长4.7%。全年在岗职工平均工资33310元，比上年增加4596元，增长15.9%。这一数据表明，城镇居民在收入稳步增长的情况下，对于房屋的刚性需求也在随之增加。
（二）七台河活跃的房地产市场催生了广阔的市场空间
2011年，尽管全国推出房地产限购政策，但在我市居民刚性需求下，我市房地产开发投资依然保持较快增长，全年房地产开发投资完成14.96亿元，比上年增长1.8倍。商品房销售额13.6亿元，增长29.4%；商品房平均销售价格为3423元/平方米，比上年上涨28.5%，其中商品住宅为3398元/平方米，上涨28.7%。同时，棚户区改造、经济适用房、廉租房、公租房等保障性住房建设完成投资11.1亿元。由此可以看出，我市房地产市场正处于快速发展时期。而根据监控数据显示，2011年，我市房地产全年新房购买成交率达到10万户，二手房交易达到8万余户。由此可以看出，我市居民对于房地产需求正处于快速增长时期，房屋中介公司正迎来发展的大好机会。
（三）尚不成熟的房屋公司需要专业的销售机构
尽管我市房地产正处于较快发展时期，但由于其建设重心在房屋的建设上面，加之企业的开发人员对于房屋的销售技能还不是很了解和掌握，没有接受过专业的培训，同时，受限于资金等因素，我市房地产公司的房屋销售还不能达到理想状态。事实上，在国际上，越来越多的房地产开发公司正通过将销售外包的方式，实现快速营销。在我市，这种承接房屋销售的经纪公司还没有，市场处于空白状态，潜力巨大。
（四）处于无序竞争的房屋经济急需要规范发展
尽管近年来七台河市的经济发展较快，房地产市场也出现繁荣景象，但在房屋经纪方面，发展却较为缓慢。目前，我市登记注册的房产中介有100多个，但大多是个体经营，实行公司化运营的不超过5家，而且，这些房产中介资源较差，竞争较激烈，不仅无法有效推动我市房地产市场的发展和繁荣，更是扰乱了市场秩序，损害了消费者利益，为此，市场迫切希望有规范的，按照现代公司运营的房产经纪公司。
（五）得天独厚的资源优势使项目具有较好的前景
成立的经纪公司，依托于市房地产管理局，一方面可以实现有效管理，即按照国家的相关规定和标准，规范建企，科学经营，成为七台河市的样板房屋经济公司，为推动市房屋交易市场的规范作出表率和努力；另一方面，也可以在资源和信息的收集、整理等方面有所优势，从而发挥整合能力，实现收益的稳定性。

三、项目建设规划
（一）名字
七台河市正新房屋经纪有限公司（暂拟）
（二）性质
七台河市房产管理局下辖事业单位
（三）经营定位
建立现代企业制度，树立品牌经营理念，从单店走向连锁发展之路，最终成为有影响力的房屋中介连锁机构。
（四）人力资源计划
1、项目负责人
可以由房产管理局选派；也可从外部聘请，采取事业经理人制，即可以给予一定的股份。
2、项目的人事计划
由于本项目为初创期，从成本节约等因素综合考虑，采取保守经营法，在工作人员安排上，主要为：
序号
岗位
人数
薪资（元/月）
1
经理
1
10000
2
销售人员
3
底薪2000
3
策划人员
1
底薪3000
4
市场信息人员
1
底薪2500
5
会计
1
3000
6
出纳员
1
2500
总计

23000
3、人员资质
由于房屋中介机构需要申请相关手续，相关工作人员应懂法知法，并需要获得房产管理局颁发的证件，为此，将针对销售人员等开展培训，并通过考试获得相关证书。
（1）证件培训：参加房产局组织的培训，并通过考试；
（2）岗前培训：由公司聘请国内房屋经纪公司的专家进行专业培训；
（3）岗中培训：由公司选派，参加培训机构组织的专业培训。
（五）筹备期建设策略
序号
主要工作
详细要求
预计费用
完成时间
1
可行性研究
制定可行性计划
略
7月20日
2
办公场所租赁
租赁一楼单间门面和二楼办公室一间，购买相关办公设备,简装修
租金预计10万/年，设备购买预计10万
7月30日
3
证件办理
完成物价局批文、工商营业执照、房产局备案证明、组织机构代码证、税务登记证等证件办理。
2万
8月15日
4
人员招聘
按照人力资源计划招聘相关人员
预留半年基本工资，提成及奖励于年底发放。
8月15日
5
制度制定
制定公司内部管理制度及外部营销、宣传等制度
略
8月15日
6
人员培训
完成公司所有人员培训及资质证件
3万
8月30日
合计

25万

（六）宣传策略
由于公司为初创，要想打开市场，赢得客户，必须重视宣传，用有力的宣传快速提高公司知名度。根据七台河市的媒体资源，主要通过以下媒体和渠道开展宣传：
主要针对对象
媒体
策略
投放时间
预计费用
购房者
电视台
字幕广告
为期三月
10万
购房者
网络（七台河信息网、百姓网、58同城网）
投放软性广告
持续投放
10万/年
购房者、房地产公司
广告牌
在高速入口投放广告牌2个
为期半年
10万/年
房地产公司
DM直投广告
制作公司介绍和内容，用邮寄方式直投
持续
5万/年
购房者、房地产公司
车体广告
在主要的公交车上投放车体广告
10辆公交车，投放半年
5万/年
购房者、房地产公司
报纸（七台河日报）
为承办版面的形式
投放1年
10万/年
购房者
短信营销
定期向购房潜在者发送房屋信息短讯
持续投放
10万/年
总计

60万
为提升宣传效果，还必须做好下列宣传品：
平面广告：包括公司宣传画册、DM宣传单、车体和广告牌广告；
电视广告：主要为视频广告，以备后期在优酷等视频网站宣传和推广；
软文广告：各类软文，如公司的营销，以及后期项目产品的营销等。
另外，为做好宣传和营销
（七）营销策略
1、客户定位
本公司的客户主要为两大类：一是房地产开发公司；二是各类购房者。
2、房地产开发公司营销策略
针对房地产开发公司，主要采取以下方式开展营销：
（1）上门洽谈
由公司销售人员到房地产公司，与其相关负责人洽谈，凭借拥有的资源和优秀的营销方案，赢得房地产开发公司的认同，达成长期合作关系。
预计营销费用：10万/年
（2）参加展会
积极参加各种房地产展销会，通过展销会，与更多的房地产公司达成合作意向和共识。
预计费用：10万/年
（3）比稿会
参加房地产公司举行的楼盘营销方案比稿会，通过优质的营销方案，赢得房地产公司的认同，从而获得楼盘的销售代理权。
（4）网络营销
一是将建立独立的网站，一方面建立公司的品牌形象，做好形象宣传和推广，另一方面，将代销的房屋和中介的房屋信息通过网络进行推介；二是积极通过网络营销的方式进行销售和推广，如网络交流和沟通等。
3、购房者的营销策略
对于购房者，公司将主要通过宣传方式得以实现，宣传方式主要如上。但为赢得消费者的认可，公司还将专注于服务工作，主要服务特色体现在以下方面：
（1）规范服务：严格按照信息咨询、购房手续等操作；
（2）诚信服务：保证给予购房者的信息，提供的房源等为最真实内容；
（3）一条龙服务：帮助购房者全程办理按揭贷款、过户手续、质量鉴定、物业评估等。
通过以上服务，力争让每一个购房者满怀希望而来，带着满意而归。
（八）信息核实方案
1、信息的获得
楼盘信息的获得主要通过房产局和房屋销售者提供信息。
2、信息真实性核对
获得信息后，一是通过房产局对房屋产权、贷款情况、质量状况、物业等进行核对；二是到房屋所在地实地考察，并通过走访方式，保证信息的准确性。
3、信息保证
购房者到公司咨询信息时，在保证售房者的私密性基础上，做到真实、全面；对于房屋信息，公司作出承诺和保证。

四、财务计划
（一）投资估算
1、资金总需求
150万元
2、资金主要用途
序号
项目
详细内容
计划资金
备注
1
前期筹备费用
见上文
25万

2
宣传费用
见上文
60万

3
员工基本薪酬
见上文
15万
预留半年
4
营销费用
见上文
30万

5
办公费用
日常办公费、差旅费等
10万

6
流动资金

10万

总计

150万

（二）资金来源
序号
来源
金额
1
股东投资
100万
2
房管局投资
50万
（三）出资方式
现金：出资人以现金方式，获得公司的股权抵押，或以现金方式入股，获得公司相应的股份，其运营风险及股本分红等均按照股份承担和分享。
（四）投资者退出方式
1、股权回购
依照计划的分析，公司对实施股权回购计划应向投资者说明。
2、利润分红
投资者可以通过利润分红达到收回投资的目的，按照本计划的分析，本店对实施股权利润分红计划应向投资者说明。
3、贴息退出
投资者因自己原因需要退出，公司将按照市场利息率，给予投资者利息。一般期限为36个月。

五、盈利计划
（一）盈利渠道和模式
1、代售房屋
代售房屋是未来公司重要业务之一，目前，我市房屋代售正处于起步阶段。一般而言，房屋经纪公司为房地产开发企业代售房屋，其服务费用为项目享受额的1%-3.5%。为此，根据七台河市的房屋现状，保守估计，计提服务费用1%，未来三年此项业务的收入如下表：
年度
销售面积（平米）
单价（元/平米）
销售金额（亿元）
服务费用（万元）
2012
70300
2500
1.75
175
2013
80500
2800
2.38
238
2014
100000
3000
3.00
300
总计

613
2、二手房买卖
二手房买卖市场在七台河市也正红火起来，鉴于公司有直接隶属房管局优势，因此，将得到购房者的普遍信任，一般收费是房屋成交价格的3%-5%由委托人承担，购房人需要承担的费用是从合同签订开始缴纳300-500元的服务费，购房人可以对房屋经纪机构的所有房源进行看房验房，直至完成交易如购房人未能选中自己中意的房屋那么房屋经纪机构也不会退换服务费因为在此期间房屋经纪机构已经为购房人提供了看房验房和提供信息咨询的服务。根据保守估计，按照提成的3%计算，未来三年此项业务的收入如下表：
年度
成交套数
成交总额（万元）
服务费用（万元）
成交额提成（万元）
总计（万元）
2012
50
1250
1．5
37.5
39
2013
100
2800
3
84
87
2014
150
4500
4.5
135
137.5
总计

263.5
注：成交总额=当年房屋基本价X平均面积100平米X成交套数
3、房屋租赁
房屋租赁是与二手房买卖市场一起开始发展的，根据七台河市经济现状，租赁信息咨询业务流程与二手房中介流程类似只是收取费用模式有些差异，租赁业务按照房屋租金25%收取房屋租赁费用。按照此提成未来三年此项业务收入如下表：
年度
租金总额（万元）
收入
备注
2012
120万
30万

2013
150万
52.5

2014
350万
87.5

总计

170万

（二）未来三年利润简表
年度
成本费用（万元）
销售收入（万元）
利润（万元）
2012
前期筹备费用
25
244
94
宣传费用
60
营销费用
15
员工薪酬
30
办公费用
10
流动资金
10
总计
150
2013
房屋租金
12
377.5
217.5
宣传费用
72
营销费用
18
员工薪酬
36
办公费用
12
流动资金
10
总计
160
2014
房屋租金
14
525
352
宣传费用
75
营销费用
20
员工薪酬
40
办公费用
14
流动资金
10
总计
173
注意：各项成本费用每年按照20%的比率递增（本处为统计方便，统一用整数）。
（三）项目的盈利期
根据以上预测，可以预知，项目的盈利期在1.5年。

六、风险控制
（一）核心人员离职风险
公司核心人员会受到外界等各种因素影响，而离开公司，为此，公司一方面做好人才梯队培养计划，二是做好激励工作，授予核心人员激励股，三是通过签订劳动合同方式进行约束。
（二）竞争对手风险
由于七台河市已有部分房屋中介，加之随着房地产市场的发展，会有新的竞争者进入，加剧市场竞争为赢得市场，公司将凭借各项资源以及优质的服务赢得客户的信任，用诚信经营的方式占领市场。
（三）投资者退出风险
投资者之间会因为经营理念、方式以及权责利等问题而出现分歧，严重者造成部分投资者退出，从而影响企业资金及运营。为此，在投资初，我们将签订投资合同，明确约定投资期限。

七、结论和建议
七台河市的经济正处于全面发展态势，加之城市化进程的加快，居民对于住房的刚性需求也正在增加，因此，房屋经纪行业的前景正日渐看好。由于我们拥有良好的资源，加之成立公司后始终坚持“高起点、高服务、高标准”的经营理念，以品牌经营为目标，立志成为七台河市房屋经纪的龙头和标杆企业，为整个行业树立典范，为此，我们预计公司将获得稳定发展，有较好的收益，预计投入150万，盈利期在1.5年。为此，我们认为，在七台河市房产管理局下成立正新房屋经纪有限公司，是具有较高的投资价值的，也是利国利民的好事。基于此，我们建议，房管局领导应及早同意，并给予资金和人力等方面的支持，促使本公司早日成立运营。其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。
二．培训的及要求培训目的
安全生产目标责任书
为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：
一、目标值：
1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。
2、现金安全保管，不发生盗窃事故。
3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。
4、安全培训合格率为100%。
二、本单位安全工作上必须做到以下内容：
1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。
2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。
3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。
4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。
5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。
6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。
7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。
8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；
9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。
10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；
11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。
三、 安全奖惩：
1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。
2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落
其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。
二．培训的及要求培训目的
安全生产目标责任书
为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：
一、目标值：
1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。
2、现金安全保管，不发生盗窃事故。
3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。
4、安全培训合格率为100%。
二、本单位安全工作上必须做到以下内容：
1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。
2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。
3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。
4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。
5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。
6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。
7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。
8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；
9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。
10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；
11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。
三、 安全奖惩：
1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。
2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落