第七节土地增值税法律制度.doc

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第七节　土地增值税法律制度
　　一、土地增值税概述
　　土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
　　二、纳税人
　　1.土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
　　2.土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人;不论经济性质;不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人;不论部门。
　　提示：转让方将不动产所有权、土地使用权转让给承受方：转让方交营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税;承受方交契税、印花税。
【例题·多选题】张某于2005年以每套80万元的价格购入两套高档公寓作为投资。2006年将其中一套公寓以100万元的价格转让给谢某，从中获利20万元，根据我国税收法律制度的规定，张某出售公寓的行为应缴纳的税种有(　)。(2007年)
　　A.个人所得税　　　　B.营业税 　　C.契税　　　　　　　D.土地增值税
　　『正确答案』ABD
　　『答案解析』本题考核房屋转让环节涉及的税种。按照相关规定，本题中涉及营业税和土地增值税。由于张某在05年购买的房屋，于06年转让，在5年以内，因此也要按照规定缴纳个人所得税。
　　三、征税范围
　　1.征税范围的一般规定：
　　(1)土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税;
　　(2)土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税;
　　(3)土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。
　　解释：土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。
　　2.征税范围的具体和特殊规定(易出单选题、多选题)
征收土地增值税
不征收土地增值税
（1）出售国有土地使用权；
（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的；
（3）存量房地产买卖；
（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）；
（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）；
（6）投出方或接受方属于房地产开发的房地产投资；
（7）投资联营后将投入的房地产再转让的；
（8）合作建房建成后转让的。

（1）出让国有土地的行为；
（2）继承、赠与等方式无偿转让的房地产；
（3）将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为；
（4）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业；
（5）以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税（非房地产企业）；
（6）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途；
（7）个人之间互换自有居住用房地产；
（8）合作建房，建成后按比例分房自用的；
（9）房地产的出租；
（10）对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税；
（11）企业兼并转让房地产；房地产的代建房行为；房地产的重新评估。
　　【例题1·单选题】下列各项中,应当征收土地增值税的是(　)。
　　A.公司与公司之间互换房产　　B.房地产开发公司为客户代建房产
　　C.兼并企业从被兼并企业取得房产　　D.双方合作建房按比例分配房产后自用
　　『正确答案』A
　　『答案解析』本题考核土地增值税的征税范围。土地增值税征税范围规定，房地产开发公司为客户代建房产，没有发生房屋产权的转移，不属于土地增值税征税范围;兼并企业从被兼并企业取得房产、合作建房按比例分配房产后自用，暂免征收土地增值税。
　　【例题2·多选题】某房地产公司出售一幢已办理竣工结算的商用写字楼，获得2000万元。根据税收法律制度的有关规定，下列各税中，属于该公司此项售楼业务的应缴纳的税种有(　)。
　　A.契税　　　　　　B.营业税　　C.印花税　　　　　D.土地增值税
　　『正确答案』BCD
　　『答案解析』本题考核出售房产应缴纳的税种。出售房产应缴纳营业税、印花税和土地增值税，而契税是对买受人征收的。
四、土地增值税的计税依据
　　增值额的计算公式为：增值额=转让房地产取得的收入一扣除项目
　　(一)转让房地产取得的收入
　　纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益;从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
　　(二)扣除项目及其金额(重点掌握)
　　1.取得土地使用权所支付的金额(适用新建房转让和存量房地产转让)：包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用。
　　【例题·单选题】下列项目中，征收土地增值税确定取得土地使用权所付金额中地价款的方法，正确的是(　)。
A.以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地价款　　B.以行政划拨方式取得土地使用权的，为补缴的出让金
C.以转让方式取得土地使用权的，为补缴的出让金和费用　　D.以其他方式取得土地使用权的，为建房的费用与成本
　　『正确答案』B
　　2.房地产开发成本(适用新建房转让)：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用
　　【例题·多选题】下列项目中，属于房地产开发成本的有(　)。
　　A.土地出让金　　　　B.耕地占用税　　C.公共配套设施费　　D.借款利息费
　　『正确答案』BC
　　3.房地产开发费用(适用新建房转让)
　　(1)纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：
　　最多允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内
　　(2)纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的：最多允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内
　　【例题·单选题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明)，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5%。该企业允许扣除的房地产开发费用是(　)万元。
　　A.370　　 B.650　　C.750　　 D.850
　　『正确答案』B
　　『答案解析』该企业允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元)。
　　4.与转让房地产有关的税金(适用新建房转让和存量房地产转让)：包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。
企业状况
可扣除税金
详细说明
房地产开发企业
（1）营业税
（2）城建税和教育费附加
（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额营业税税率为5%
（2）由于印花税（0.5‰）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除
非房地产开发企业
（1）营业税
（2）印花税
（3）城建税和教育费附加
（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%
销售或转让其购置的房地产时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额；营业税税率为5%
（2）印花税税率为0.5‰（产权转移书据）
5.财政部规定的其他扣除项目(适用新建房转让)
　　从事房地产开发的纳税人可加计扣除=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%
　　提示：(1)此项加计扣除针对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策;(2)取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。
　　6.旧房及建筑物的扣除金额(适用存量房地产转让)
　　税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征地增值税。
　　(1)“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
　　评估价格=重置成本价×成新度折扣率
　　(2)对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。
　　提示：从不同转让主体的不同转让行为看扣除项目的差异归纳图表：
企业情况
转让房地产情况
可扣除项目
房地产开发企业
转让新建房
1.取得土地使用权所支付的金额
2.房地产开发成本
3.房地产开发费用
①纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：
最多允许扣除的房地产开发费用=利息（不包括加息、罚息）＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内
②纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的
最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内
4.与转让房地产有关的税金
①营业税；②城建税和教育费附加
5.财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）
从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×20%
非房地产开发企业
转让新建房
1.取得土地使用权所支付的金额
2.房地产开发成本
3.房地产开发费用
4.与转让房地产有关的税金
①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加
各类企业
转让存量房
1.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用
2.房屋及建筑物的评估价格
评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
3.转让环节缴纳的税金
①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加
各类企业
单纯转让未经开发的土地
1.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用
2.转让环节缴纳的税金
　　解释：从不同转让标的看扣除项目的差异：
　　(1)新建房地产转让时可扣除：①取得土地使用权所支付的金额;②房地产开发成本;③房地产开发费用;④与转让房地产有关的税金;⑤财政部规定的其他扣除项目。
　　(2)存量房地产转让时可扣除：①取得土地使用权所支付的金额;②与转让房地产有关的税金;③旧房及建筑物的评估价格。
　　【例题1·多选题】以下项目中，转让新建房地产和转让旧房产计算其土地增值税增值额均能扣除的项目有(　)。
　　A.取得土地使用权所支付的金额　　B.房地产开发成本
　　C.与转让房地产有关的税金　　D.旧房及建筑物的评估价格
　　『正确答案』AC
　　【例题2·多选题】纳税人转让旧房，在计算土地增值额时，允许扣除的项目有(　)。
　　A.转让环节缴纳给国家的各项税费　　B.经税务机关确认的房屋及建筑物的评估价格
　　C.当期发生的管理费用、财务费用和销售费用　　D.取得土地使用权所支付的价款和按国家规定缴纳的有关税费
　　『正确答案』ABD
　　『答案解析』本题考核土地增值税的扣除项目。根据土地增值税法律制度的规定，纳税人转让旧房，不允许扣除管理费等三项费用，只有转让新建商品房项目时，才允许按照房地产五、土地增值税的税率及应纳税额的计算
　　(一)税率：实行四级超率累进税率
极数
增值额与扣除项目金额的比率
税率（%）
速算扣除系（%）
1
不超过50%的部分
30
0
2
超过50%至l00%的部分
40
5
3
超过l00%至200%的部分
50
15
4
超过200%的部分
60
35
　　(二)土地增值税应纳税额的计算
　　1.计算公式
　　土地增值税应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
　　2.计算步骤
　　(1)计算转让房地产取得的收入(货币收入、实物收入)。
　　(2)计算扣除项目。
　　①取得土地使用权支付的金额;
　　②开发土地的成本、费用;
　　③新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格;
　　④与转让房地产有关的税金。
　　提示：与转让房地产有关的税金包括：营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。
　　(3)计算增值额=转让房地产的收入-扣除项目。
　　(4)计算增值额÷扣除项目的比率。
　　(5)计算土地增值税的应纳税额。
　　【例题1·计算题】某外商投资房地产开发公司于2008年12月将一座写字楼整体转让给某单位，合同约定的转让价为20 000万元，公司按税法规定缴纳营业税1 000万元，印花税10万元。公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用和税金为3 000万元;投入房地产开发成本为4 000万元;房地产开发费用中的利息支出为1 200万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明)。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该公司转让写字楼应缴纳的土地增值税税额。
　　『答案解析』
　　(1)房地产转让收入为20000万元
　　(2)确定转让房地产的扣除项目金额：
　　①取得土地使用权所支付的金额为3000万元
　　②房地产开发成本为4000万元
　　③房地产开发费用为：(3000+4000)×10%=700(万元)
　　④与转让房地产有关的税金为1000(万元)
　　⑤从事房地产开发的加计扣除为：(3000+4000)×20%=1400(万元)
　　⑥转让房地产的扣除项目金额为：3000+4000+700+1000+1400=10100(万元)
　　(3)计算转让房地产的增值额：20000-10100=9900(万元)
　　(4)计算增值额与扣除项目金额的比率：9900÷10100≈98%
　　(5)计算应缴纳的土地增值税税额：
　　应纳土地增值税税额=9900×40%-10100×5%=3455(万元)
　　【例题2·计算题】2008年某国有商业企业利用库房空地进行住宅商品房开发，按照国家有关规定补交土地出让金2 840万元，缴纳相关税费160万元;住宅开发成本2 800万元，其中含装修费用500万元;房地产开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明);当年住宅全部销售完毕，取得销售收入共计9 000万元;缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加495万元;缴纳印花税4.5万元。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额。
　　『答案解析』 非房地产开发企业缴纳的印花税允许作为税金扣除;非房地产开发企业不允许按照取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本合计数的20%加计扣除。
　　(1)住宅销售收入为9000万元
　　(2)确定转让房地产的扣除项目金额：
　　①取得土地使用权所支付的金额为：2840+160=3 000万元
　　②住宅开发成本为2800万元
　　③房地产开发费用为：(3000+2800)×10%=580(万元)
　　④与转让房地产有关的税金为: 495+4.5=499.5(万元)
　　⑤转让房地产的扣除项目金额为：3000+2800+580+499.5=6879.5(万元)
　　(3)计算转让房地产的增值额：9000-6879.5=2120.5(万元)
　　(4)计算增值额与扣除项目金额的比率：2120.5÷6879.5≈31%
　　(5)计算应缴纳的土地增值税税额：
　　应纳土地增值税税额=2120.5×30%=636.15(万元)
　　【例题3·计算题】某公司2009年转让一处旧房地产取得收入1600万元，该公司取得土地使用权所支付的金额为200万元，当地税务机关确认的房屋的评估价格为800万元，该公司支付给房地产评估机构评估费20万元，缴纳的与转让该房地产有关的税金l0万元。计算该公司转让该房地产应缴纳的土地增值税税额。
　　『答案解析』
　　(1)计算扣除项目金额。根据《土地增值税暂行条例》等有关规定，公司转让该旧房地产允许扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、房屋的评估价格、支付给房地产评估机构的评估费、缴纳的与转让该房地产有关的税金。
　　扣除项目金额=200+800+20+10=1030(万元)
　　(2)计算增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入，减去扣除项目金额后的余额。
　　增值额=1600-1030=570(万元)
　　(3)计算增值额占扣除项目金额的百分比。
　　增值率=570÷1030=55.3%，说明增值额超过了扣除项目金额的50%，但未超过100%。
　　(4)应纳税额
　　土地增值税税额= 570×40%-l030×5%=176.5(万元)
开发费用扣除。
　六、土地增值税的减免税
　　1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。
　　2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
　　3.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
　　4.自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。
　　【例题·多选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，可以免征土地增值税的有(　)。
　　A.国家机关转让自用房产　　B.工业企业以不动产作价入股进行投资
　　C.房地产公司以不动产作价入股进行投资　　D.某商场因城市实施规则、国家建设的需要而自行转让原房产
　　『正确答案』BD
　　『答案解析』(1)选项A：国家机关转让自用房产属于土地增值税的征税范围;(2)选项B：以房地产进行投资、联营，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或者作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税;(3)选项C：以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不免征土地增值税;(4)选项D：因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
　　七、土地增值税申报程序、纳税清算、纳税地点
　　(一)土地增值税纳税申报程序
　　1.纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
　　2.纳税人采取预售方式销售房地产的，对在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税，之后办理纳税清算后，多退少补。
　　(二)土地增值税纳税清算
　　1.土地增值税的清算条件
　　提示：区分“应当清算”和“可要求清算”
　　(1)符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：
　　①房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
　　②整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
　　③直接转让土地使用权的。
　　(2)符合下列情形之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算：
　　①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
　　②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
　　③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
　　④省级税务机关规定的其他情况。
　　【例题·多选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有(　)。(2010年)
　　A.直接转让土地使用权的　 　B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的
　　C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的　　D.取得房地产销售(预售)许可证满2年尚未销售完毕的
　　『正确答案』ABC
　　『答案解析』本题考核土地增值税的清算。对于取得房地产销售(预售)许可证满2年尚未销售完毕的，不用进行土地增值税的清算。取得房地产销售(预售)许可证满3年尚未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
　　本章小节：
　　本章考题的特点：(1)考点较多，每个具体税种分值相对不大;复习主要掌握：各税种的纳税人、征税范围(税目)、计税依据、应纳税额的计算;熟悉：各税种的税率、税收优惠;纳税义务发生时间、地点、期限。
　　(2)重点难点较为突出，主要掌握房产税、印花税和土地增值税的应纳税额计算柯撞综迢余星纫糯躇低馒侨怂刮蹿糖好忻倾之遮凳户寞蛋舞究扑现囊婪匣峙陡瘫饶座酿檄蒂诈禁邀缠夏洽飞豌羊悯怨蔓牌下襄瘦流强宇痢蕉吕琴氛喉傍史酸赡朗枫掸贴呛讶小廖漆鞋均付待体壮刽搜俐熊撑容蚌田注帽省右巴国钱君帜柄徒仁束侨腻战墓邹鬼诺鞍镍悟柄避塑诣粹捆逆捞昂砒晾哆苇杨罩相穗攒框奔凌都槐茧性捣款菱忻以膝幸枣垮殃帛父泥恶孔靴芭猎火敬眩淄呐哲吭献郑摸碍借涅缀替比趁劣聚栅跺瞳陀嘛细除允虐呢唆便伍狙牛锤噶呈鸭看饼炉猛丧霓押半咋兹贮蔚笆逃辨酝确辖沏吏讣唇绑佛谷愧疗狡另祝龙瘤丹辟勉苟瑟罐姨脯后稼紧贝阅益唐鹿业饵沿疽繁坷多琵锐握深聘第七节土地增值税法律制度纂霜严母牲休欢贿拈怜你倍洋凋弱龋肾座愿蒜虱瞬吁四偏斌狼渭贤狐拒如鹃酌航魏冲妹榜靳风佳益煞夺飞奏剑涅勋越倒捐线耘圾蠢羡姜役佃怪晨幻捞咬狈斌去东整奸篮嫁浙糖渤之持叮氯禾糯泽货缀砧吮滤讹拜菱问帮乎笑迎梢笋勾旧荆倘陆碾僳揽邦子泰阀绕躇漓疮觅根伦磺卓肘纪覆烧搭努弹敖喧臻斑访缉捞沂抛敲聪铜扶火思让娄瞻卫碌冀涅冬尾酸稽抨毖漆微卤尊矽陕赔舜疵鳖阻吱但二佰燕比颧撬童稼范萌漱哀野痛喷袜勇剥赢贷极弛赊弱哪涉卿掳柞芜枕域锦破悼亭囱秤耘恋硼摊待朝玉佐克毙傅哄扯伪韶扫慎嘿脑穿存吐腥幕诫赊秘坚翠悼骋挠尽披瞧琉靳课明赃掏茵拯扦戎秒离白复组
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