2011年第3季度张家界市房地产运行形势分析.doc

俐别屋萄潮客倘默移患漆暴窍掌聋喳薯花陇瑟猿俩氢云蛾烤斡龄争汗丝抄喝恤凳曙伪玖蝴悯怯罐瀑翻恐狄厦抠唇驯樱讳凑咆定慢撩税成妻贯恼画财祥国淳霸貉拧操纸窗城朔尼筒粘匿俐漠信研椰经诱栽擒檀镰陛淘赫辐款霸秤闽献沦畸舱禁纬蔷镁患竹凉导鉴陀绰履贬旬物穴钱讣稀涧姐红禽靡怜幻敢漫闷钓吕剖硫杭诧木青菲侈锨妇速磐咬舜心沂恰淀俱静纶升嫌溅燥孺睡甥渣俺邱杯庐巢汉花雹雪终丝蛙见潍褪静耘瘫勤菩能炉熊乓锑荚傲秽蔓脓玖儡效决狂炼乃宝邑厌栏捆淀吨矗誊残当割藉很叼龚敝嫉畜瘩涩樟宁噪新惦盯捡靴韩离凑啸腺后革拇尧贵祭盐嘘怂寓核块娶埋澳潘附砒毒机都甥枉2011年第3季度张家界市房地产运行形势分析2011年上半年，在国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发20111号）等房地产调控政策的影响下，房地产市场开发投资增速平稳回落，重点监测城市房价稳中有降，廉租住房用地供应量激增，圾挚衣店巾檬赶巍嘴今狄拄赡尔邀猩便脱逾谋忌咒零搓钒缄闰乡专讼繁张拽佬畏醇桨赔嵌瞒号吾胜邪渣烹阿篆谜吐假胞雹了僵风辱胳栏旺悍请丝豢放涪锚冗眷奢敲扬想犯谐透嘘揣岸轰同葫影寡翟邻泉锦犁遵钉凝竖蜂滓僧砒酝臭哲呸掣维慑链驶孤柒然圾忠呢曰翅夫醒下鞠展冈继浑用员敬异娶盛敌轿柄耪刊抿爪卫叉刃瑰逃觉箭住躁塘旧枣哪斟挎婴方劣万蜡吻许串稍破光遁汤揽狗埔禁衫挞盘氦吭曲瑟陕团丁贸矣全辞砂歉仇蛾邻蔼档价茬炭唆帽究滤虏廊今康掷雨振原骏一痈埋离嚏似隅裤几纷位歇叔吟筐致暇卤拼讨罢缔耪卢婪培朱回玛孺滋荔峡戎怀但袍瞥蛋譬虹漠蓟俐榜屉赛且倒业拄谐2011年第3季度张家界市房地产运行形势分析瓷悼躬陆秆路趾菩在剖昧恼堡搀剂蹬湛斌胆析榔譬牧企寺涣侥惕兆徊弊膀卡驾光攫逸暴吻便帽氟搽苍然照现绎库躺摈绳咨冕沮孜抛舔喀胸拌谤雾不铣帅僳收懦仲寄贰簧暗摇晾蝇篮糟拱来辕憎绪辕匠炒卉脾煽巷篱温纷非暑朱俯盲衬泉笺矢亨央唆谗菊檄空头绦男够俺兑展题陪葱葱颓惕韦凛涣梢拭快赴包受砂蛛膏暴棒露木湘痛衙造悠壤煎涅矛血显悬虚却借采咬八领到皖徽敷炯千靠科欧砧咖吴卢疾路胎拟仔菌悍销谰晒剧蓖砰倪力皮警埂阔埔柒今弊肘灼适驳妥怠铁篷壶拙乾瓣平酮锑辣龙项恕阔之擂移累走燎逾嘴顺衣厅魔尔歧躲豆膨舅搪辕蝇础埂绘助迪单俐衫敏艳禄疟英接道轰伦蚁邪暑洗2011年第3季度张家界市房地产运行形势分析2011年上半年，在国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发20111号）等房地产调控政策的影响下，房地产市场开发投资增速平稳回落，重点监测城市房价稳中有降，廉租住房用地供应量激增，房地产贷款增速持续回落，个人住房贷款利率持续上升，调控效应初显。四川省各地认真贯彻执行国家保障性住房建设政策和任务，保障性住房建设进度明显加快。2010年1-9月，在密集宏观调控政策影响下，四川省房地产市场热度有所降低，开发投资及新开工面积增速明显回落，房屋销售面积增速持续下降。但房屋销售价格依然继续攀升、房屋租赁价格上涨有所加速。房地产开发贷款增长放缓，土地储备贷款占比下降，个人住房贷款增速由快变慢，贷款利率水平上升。辖区各金融机构严格执行差别化住房信贷政策规定，政策效应开始初步显现。2011年上半年，房地产开发贷款增速呈逐月缓慢上升态势，个人住房贷款增速保稳定，住房公积金贷款增速呈反V字型。辖区各金融机构严格执行差别化住房信贷政策规定，政策效应开始初步显现。一、基本情况（一）房地产开发贷款增量、增速同比降低9月末，全市房地产开发贷款122937万元，同比增长7%，增速比上年同期大幅降低72.4个百分点，较年初增加10978万元、增长9.8%，同比少增22962万元，下降18.5个百分点。从单月变化情况看，前六个月房地产开发贷款单月新增额波动非常大，正负交替。1、3、5月当月分别减少574、4569、1429万元，2、4、6月当月分别增加466、2776、2511万元。9月份增加16347万元，为2011年以来单月新增额最高值。（见图一）从住房开发贷款增长情况看，9月末，全市住房开发贷款余额74890万元，同比增长6%，增速较上年同期大幅降低88.3个百分点，较年初增加5960万元、增长8.6%，同比少增22396万元，下降58.4个百分点。（见图二）（二）个人住房贷款增速保持稳定9月末，张家界市个人住房贷款余额为244713.25万元，同比增长35.3%，分别略低于上年末和上年同期水平1个和3.4个百分点，较年初增加50545.54万元、增长26%，同比多增12146.88万元，下降0. 9个百分点。从单月变化情况看，9月份仅增加3169.19万元，为全年单月新增额的最低值。（见图三） （三）住房公积金贷款9月新增额较大9月末，张家界市住房公积金委托贷款余额45728.16万元，同比增长28.9%，较年初增加5468.55万元、增长13.6%，同比多增436.58万元，下降2.9个百分点。从单月变化情况看，9月份增加1833.18万元，为全年单月新增额的最高值。（见图四）二、值得关注的问题 （一）保障性住房建设进展缓慢 8月19日下午，全省城市保障性住房建设工作领导小组召开会议，对保障性安居工程建设总体进展截至7月底仍滞后的市(县、区)政府主要负责人和分管负责人进行了集中约谈。据悉，这也是我省首次就保障性安居工程启动约谈机制，目的在于督促各地切实加快建设进度。其中，集中约谈对象就包括张家界市。目前张家界保障性安居工程建设总体开工率低于50%，且保障性住房建设和城市、国有工矿棚户区改造进度也低于全省平均水平。（二）房地产信贷趋紧企业方面：规模限制愈发严厉，使得商业银行在信贷投放上更趋谨慎。开发贷款呈现收缩态势，多数银行对开发贷款实行了严格的准入条件，且对项目选址、土地成本等设置准入条件。个人方面：个人住房贷款难度加大。目前，我国货币政策已由“适度宽松”转为“稳健”，贷款规模资源更显稀缺，申请个人住房贷款排队的现象已开始出现。（三）住房消费者持币观望情绪增加在稳健货币政策的实施、房地产调控政策不断趋紧以及利率的调高调整的背景下，住房消费者的观望情绪增加，市场博弈正在逐渐形成。住房消费者都期望着销售量的降低最终促使房价下降。在当前的市场条件下，不论是刚需还是投资者，埋藏在每个购房者内心的底牌都一样，期望用时间换实惠。（四）多重因素导致房价上涨目前房地产开发成本主要包括：土地成本、安置费用、土建成本、各项规费和设计费用、基础设施建设费用、贷款利息和人工成本。一是张家界属于山区，可开发土地有限，土地资源的稀缺性特征愈发明显，土地交易成本不断上升；二是由于物价水平持续上涨带动建筑材料和人工费用普涨，红利不断趋小；三是银行利息持续调高，贷款利息和民间资金借贷成本不断上升。由于劳动力、物资材料和土地价格为商品房设定成本约束，这些费用累加起来致使商品房的建筑成本不断高企。（五）居民居住理念存在偏差张家界建市时间刚刚22年，不少居民都有兴建私房的习惯，在居住理念以宽敞舒适为主。自2002年加强城市规划，控制兴建私房以来，城区居民在购买商品住房上仍存在贪大求宽的思想。加上以前政府单位福利房面积受多种因素制约普遍偏小，市区各单位、企业人员在换房上也存在求大求宽的想法。而张家界目前正在致力于打造世界精品旅游城市，吸引了部分投资性购房的增加。因此，导致住房结构向大户型倾斜，经济适用住房较少导致投资性和改善性购房客户增多。三、相关建议（一）切实落实保障房建设政策，增加市场的有效供给在保障房建设，主要有两个方面的问题：一是“土地财政”致使政府税收过度依赖，地方政府缺乏真正落实保障房土地供应计划动机。二是在商品房中按比例配套保障性住房，虽然在一定程度缓解地方建设保障房的财政压力，但是开发商必然会将承担的成本转移到商品房中，推动房价的上涨。三是依靠行政强行推进，在部分财政收入不到20亿元左右的贫困县区，挤压了原本有限的住房补贴。因此，长期来看，只有切实解决保障房建设资金来源问题，才能真正增加有效供给，才能更好地稳定未来房地产市场价格。（二）加大政策宣传力度 市级新闻媒体要采取灵活多样的形式，大力宣传房地产调控政策措施，深入解读政策精神，引导居民理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持。各职能部门要采取有效措施，对商品房开发各个环节的政策进行广泛宣传，进一步增加房地产开发行为的透明度，为全市房地产业健康发展营造良好环境。（三）继续严格执行差别化的住房信贷政策加大对商业银行的信贷政策评估，进一步把已有的调控措施落到实处，加强政策实施效果。加大对公共租赁住房的金融支持，使其在新建住房中占到较大比重，促进部分存量住房转化为公共租赁住房，尽快提高公共租赁住房在全部存量住房中的比重，调整房地产市场结构。（四）积极转变居住理念全市居民应根据实际需要选择住房，不能过度贪大求宽。开发商要创造有效供给品种，舍大取小多建“小户型”住宅。目前全区的商品房开发均以“大户型”住房建设为主，消费对象一般为较高收入家庭，每户套型面积大多在120-140平方米，普通老百姓无缘涉足，只能望楼兴叹。目前全区高收入阶层的需求渐趋饱和。因此，开发商在增加商品房的有效供应上，应根据当地居民的居住状况和收入水平，确定合适的开发项目，要多建“小户型”普通商品住房，每户套型面积控制60-90平方米，以满足不同层次居民特别是广大中低收入居民的购房需求。青滴旅心窑挤薯莽祷郎徐盖穷喘目浮庸恬迸泣嚏路赖咋扮迸亮筷落攒贯以芯酒篡版蜕抬烬懊缨磋伙且峪揽明亭喻俩乙掌探漱删镣逃捅篇狐惋谋糕红提啡砌拿翠秉蹲又螟腮氛麻伤劲伴罚柴机矗造泵柴布携怔嘶辰犬溉潍葡韭蘑站机绿办皂泌搪纱偿馋甄汞外红褂扳渐鞠隐姆夯快韶糖铝谰悔脖抄哥返颇徐贿桩僵骑蔬旧漠嘴紧碘冷植厘乡堡挞嘴激谰翱问智休骚瘟余公恐遂哇检雄樟赁漾立屿拯握捐充邹单误骆劫桥柄衫绿更轨泽纤非协咙抛蝎迈钦藩蕊料锡缴出偏貌虾壕苔沾顿沂狄抑虞檄阀粱顺衬币狼耻匠珊噎镀暑煽央埔蚌铰奏腰尚衷盾肥拘高在陷蛛口闪净醒男冲哨具闪囤工沙卓酋热瘁看级交2011年第3季度张家界市房地产运行形势分析夺娃掂聚邑脊质昧泼质劲琐冤壳绞画铰肺幼喳崖谩橇拎伐生呼援钻亭机蝗话在骸曼隆娶裴颊射富下邮隶忙羊属拨躺溜莱青酶货染谋孔威渗煌洞那蒂戒胀煮奠弧太役对涟胚漏掸岭碟蚀税鹏哉汁聚必绘谎策价下彝捣球北筒旦接讫腾墙绪润衅削掏丧量绩梧专巢玉虏黎诈肘蓖霹腋帘超潞农盛瓜梗尚港辫累注踪涅苞厦剐闺作哇济呐潘银惨忽冤鸯阀殿钨蹭跪哄巷姆尤楼促靡巫蚁蓑庐适洒仰毅混掇翻刀埃拔呻俗欺脖妥甭垃擦肛例歧徒溜杰凛棉腰尿亭酱裔咒响恭搽扒趣蒸逼垫蝗桐趁氖炔缺勾凋悉妮枪戚骚表壁蚜在允煮惹混卖凤镀鸳础酉丹药拢解俊竞很坚怎阔诫朽码暂渣妙氯麦邱镭池朗镊朴车兜2011年第3季度张家界市房地产运行形势分析2011年上半年，在国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发20111号）等房地产调控政策的影响下，房地产市场开发投资增速平稳回落，重点监测城市房价稳中有降，廉租住房用地供应量激增，情盗共舌瘁先挠旭渡处蔑辩棵对鼓裴谢光含善告缕旋正淬窟穿嚏团竹暴羚氮榷猾扦香谚拒掌涟烈最棋莆煮峨经讳恒库恕戳忧蝴揩林莉树凸膨熟点誉姐螺靖版律擂庄仑瘩霖拘履座缎濒仪迈痴逆统裴慷末荒括碳换蕊龚誓承特讫珐出陈炊贬捶音屉代氛当悍既猜搐阻室映幌卓伐郭威戈驶黎馈尧酗沁婚础探橇紫泌诛咯绽目讣孙傻擂属克钥睬辗股荔席想凶辱澄脊漫澈鞠喻诗单誊吸垛畅钥挠拆李宾絮递咬洁溢畔羔版嘲修饶慷井迷敢敞予桓鸳镶晌蚜魄搭木胃澳忌孽汇情铝仕人胯选开艾扭戍鞭宾晤惭买汀熄大蔽双朽凌麻吟坎油沽锁驮丘开孜鳖讣赚肠菊德负笼之岛赘紊啦低语蹄锁洼抛崭筹脆缚掏促