中国特色商品房预售制度.doc

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投资行为的风险转嫁到消费者身上商品房预售制度的实行，将消费者的消费资金，经过预售这一环节，名正言顺地变成了开发商的投资资金。投资是为了赢利，当然要承担风险。消费则是为了获取生活或生产必需品，无须为投资者承担风险，这是非常浅显的道理。而商品房预售制度却帮助开发商将消费者绑在他们的战车上，替他们承担项目的投资风险。许多烂尾楼害得众多无辜的消费者一生积蓄血本无归就是明证。降低了入市门槛，推动着房地产业的恶性膨胀商品房预售制度这种房地产业所特有的营销规则，意味着开发商一旦获得预售许可，便可“以小搏大、空手套白狼”。巨额的利润，极大地刺激了开发商的胃口。商品房预售制不仅大大降低了房地产行业的入市门槛，造成百业齐奔房地产的局面，也使国家一切行政的、经济的制约手段均相形见绌，削弱了国家行政宏观调控措施的力度，这就是在某些地方房地产业的宏观调控政策始终落不到实处的根本原因之一。背离了国家法规关于建设项目交付使用程序的基本规定国家对建设项目的交付使用，有严格的合格验收标准(规范)和基本程序。未经合格验收，不得交付使用。而商品房的预售却允许尚未经过验收甚至未建成的商品房进入市场，显然违背了国家的有关规定。它将项目验收不合格的风险转嫁给了消费者。而未经合格验收的商品房是无法取得房地产证的，这也是商品房交易法律纠纷不断的根源所在。助长了开发商种种违法、违规、欺诈行为的发生近年来，广州一些楼盘相继曝光了假按揭、重复抵押事件，在广州楼市引起不小的震动。事实上，业内人士都明白，这种假按揭的手法是相当普遍的。只要开发商资金断了链，他们首先想到的是通过“假按揭”从银行那里把钱套出来。商品房交易过程中的欺诈行为虽然不都是预售制度造成的，但预售制度无疑为开发商的欺诈骗贷行为打开了方便之门，提供了可乘之机，助长了开发商种种违法、违规、欺诈行为的发生。消费者的合法权益得不到保障在预售制度安排下，交易双方的“标的物”(商品房)并不存在。消费者在一无实物可视，二无证据可查的条件下参与交易，一切都由开发商说了算。加上我们的信息公开机制建设严重滞后，预售制度下的商品房交易是在完全的信息不对称条件下发生的。商品房的质量、权属关系、规划与配套设施、设备等等关系着消费者切身利益的重大事项仅靠一纸售楼合同和开发商提供的售楼书来界定，自然得不到根本性的保障。这也是近年来房地产成了消费者投诉热点，房地产纠纷成为危及社会安定重要因素的根本原因之一。引发金融危机的风险源相当一部分开发商借助于抵押贷款、按揭、流动资金贷款和其他金融工具，把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上，使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。由地产巨头的破产牵连到金融机构、由房地产泡沫破灭引发金融危机的案例屡见不鲜。停止实施商品房预售制度的时机已经成熟商品房预售制度赖以存在的条件已不复存在。中国的房地产业已完成了资本原始积累，不再是弱小的、需要扶持的“幼稚产业”，拥有雄厚的资本和巨大的融资能力；房地产市场剧烈竞争的局面和大量商品房空置的现实，预示着买方市场的形成，每个项目都面临着巨大的竞争压力，项目开发过程的风险无处不在；而大量违规、违法及欺诈行为的发生警示我们，社会信用机制存在着许多问题。由此看来，20余年的发展，我国的房地产业本身及其发展环境已经发生了很大的变化，商品房预售制度赖以为继的基础条件已不复存在，是到了宣告其结束的时候了。日益深化的金融体制改革，为取消商品房预售制提供了条件。入世后的中国金融体系，正面临重大的运营机制改革。不久的将来，各种融资渠道和融资工具会相继问世。一个以房地产项目投资为核心的房地产金融体系终将形成。房地产项目开发将会面临多种可供选择的融资模式，商品房预售制度取消后所带来的项目融资的困难，将由新兴的房地产金融体系予以解决。取消期房销售，开发商融资成本增加导致开发总成本增加，开发商在维持现有利润水平不变的情况下，也许会加价销售，但对这一价格提高应从多方面看话题缘起8月15日，中国人民银行发布的2004年中国房地产金融报告称:“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”此言一出，立即激起了社会各方的极大反响。有人认为房屋预售制度是银行风险和社会风险之源，助长了房地产泡沫，给开发商种种违法、违规、欺诈行为以可乘之机，早该取消。有人认为取消房屋预售必定引起房价上涨，受损害的将是广大购房者。到底这一制度的利弊、功过如何？其存在需要什么基础、取消需要什么条件？若实行现房销售对房价、对整个房地产业将产生什么影响？我们特组织有关专家展开讨论。供读者参考。在中国目前的条件下，房屋预售制度基本上是消费者利益随时会受到侵害、房地产开发商获得暴利、银行来承担风险的不平等游戏规则房屋预售制度早该废黜了奕颢央行房地产金融分析小组撰写的2004年中国房地产金融报告一公布，房地产市场一片哗然，广大民众拍手称快，而房地产商个个咬牙切齿，纷纷指责该政策，甚至于一些所谓的房地产大佬代替央行出来说话，说央行的报告只是建议而不是政策，房屋预售制度是世界盛行的制度，中国也不可以取消这项制度。我们要问的是，房地产开发商为什么对取消该制度反应如此强烈？司马昭之心，路人皆知，即房地产开发商轻易地掠夺社会财富的方式已为央行所发觉并建议改进。一项本来不错的制度被不少房地产商利用其缺陷大牟暴利房屋预售制度本来是国内房产市场发展初期，给成长中的房地产开发业予以扶持的一项政策，意在降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证中国的住房制度改革得以成功。可以说，近几年来，正是得益于这一利好政策的支持，许多开发商从无到有迅速完成了资本原始积累，中国房地产市场也很快地得到繁荣。本来房屋预售制度是支持房地产市场发展一项不错的制度，但不少房地产开发商利用这一制度的缺陷大牟暴利，不择手段地掠夺民众及社会之财富。如通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；用房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等行为来侵犯购房者的权益；更有甚者，把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃”。正如央行房地产金融报告所指出的那样，目前房地产市场许多风险和交易问题都是房屋预售制度所引起的。一旦房地产市场出现风险，最后承担风险的当然是社会广大民众既然房屋预售制度不利于房地产市场发展，央行建议取消该制度也就理所当然了。但为什么会遭到房地产开发商和一些地方政府的极力反对呢？问题就在于如果取消这项制度，可能会让那些无良房地产开发商失去获得暴利的机会。试想，一些人即使身无分文，但一旦进入房地产市场，就能够在短期内牟取暴利，最关键的一招就是利用房屋预售制度之缺陷“空手套白狼”，通过银行金融杠杆之工具，套取银行的资金为其牟取暴利，在这种情况下，房地产开发商获得暴利，一旦市场出现风险，它们就把这些风险转嫁给银行。而银行的最后风险由谁来承担？当然是社会广大民众了。欧美几乎都没有房屋预售制至于所谓的房地产大佬言论，完全是一种不知天高地厚的自以为是。住房预售制度在世界十分普遍吗？根本就不是这样。一则这种制度的发明者是中国人，是香港人在上个世纪发明的。而香港的房屋预售制度所以能够顺利发展，最为重要的是香港有一个十分完善的法律体系，一个十分健全的信用市场以及一个监管十分严密的房地产市场监管体系。而这些目前国内都十分缺乏。在这样的条件下，房屋预售制度在香港能够有效运作，但是事实已经表明在中国内地则不然。住房预售制度并不是全世界十分普遍的现象。美国基本上没有住房预售制度，购房者购买的大多是现房；在欧洲，即使有些国家有这种制度，但也必须有一套严格的监管及准入制度。如比利时，房地产开发商准入十分严格，没有良好的资质是无法进入房地产市场的。而进入房地产市场的开发商并不是都能够从银行获得贷款，只有那些有实力、资质好的公司才能够获得银行贷款并进行房屋预售。即使是这样，这些房地产公司房屋预售也不像我国这样一预售就把整个房地产开发的风险转嫁给购房者及银行，而是凡有意购房者在与房地产公司签订购房合约后，根据房屋建造进展预付不同额度款项。至于需要支付几次，基本上视开发商的经济实力来定。当住房要交付到业主手上时，一定要经过房产公证公司检验与验收，以此来保障消费者的基本权利，并对开发商的资质状况严加监督。房屋预售制度必须建立在好的信用及法律规则基础上，而这些目前中国都十分缺乏在中国目前的条件下，房屋预售制度基本上是消费者利益随时会受到侵害、房地产开发商获得暴利、而银行来承担风险的不平等游戏规则。因此这样的制度早该废黜了。如果退而求其次，房地产开发商一定要坚持这种制度，如果有些地方政府要坚持，就让他们从其利润中拨出一部分来成立一个基金，以便这种制度出现风险时有化解的能力。总之，房屋预售制度早就该取消了，因为它必须建立在好的信用及法律规则的基础上，而这些目前中国都十分缺乏。更何况世界上不少国家根本就不采取这种制度。房屋预售制度的负面效应潘蜀健（广东省人民政府参事、广州大学教授）我国的商品房预售制度源于房地产业刚刚恢复与兴起的年代，鉴于房地产业自身的资金密集性及当时这一产业刚刚萌芽，为了支持和帮扶这一新兴行业，从香港引进了商品房预售制度。商品房预售制度的实行，对于我国房地产业的快速发展起到了巨大的促进作用。但是，事实证明，这一制度的推行也产生了一系列负面作用，严重影响着市场经济的稳定，制约着房地产业的健康发展。现在应该考虑停止实施这一制度了。混淆了房地产领域中投资和消费的界限，将投资行为的风险转嫁到消费者身上商品房预售制度的实行，将消费者的消费资金，经过预售这一环节，名正言顺地变成了开发商的投资资金。投资是为了赢利，当然要承担风险。消费则是为了获取生活或生产必需品，无须为投资者承担风险，这是非常浅显的道理。而商品房预售制度却帮助开发商将消费者绑在他们的战车上，替他们承担项目的投资风险。许多烂尾楼害得众多无辜的消费者一生积蓄血本无归就是明证。降低了入市门槛，推动着房地产业的恶性膨胀商品房预售制度这种房地产业所特有的营销规则，意味着开发商一旦获得预售许可，便可“以小搏大、空手套白狼”。巨额的利润，极大地刺激了开发商的胃口。商品房预售制不仅大大降低了房地产行业的入市门槛，造成百业齐奔房地产的局面，也使国家一切行政的、经济的制约手段均相形见绌，削弱了国家行政宏观调控措施的力度，这就是在某些地方房地产业的宏观调控政策始终落不到实处的根本原因之一。背离了国家法规关于建设项目交付使用程序的基本规定国家对建设项目的交付使用，有严格的合格验收标准(规范)和基本程序。未经合格验收，不得交付使用。而商品房的预售却允许尚未经过验收甚至未建成的商品房进入市场，显然违背了国家的有关规定。它将项目验收不合格的风险转嫁给了消费者。而未经合格验收的商品房是无法取得房地产证的，这也是商品房交易法律纠纷不断的根源所在。助长了开发商种种违法、违规、欺诈行为的发生近年来，广州一些楼盘相继曝光了假按揭、重复抵押事件，在广州楼市引起不小的震动。事实上，业内人士都明白，这种假按揭的手法是相当普遍的。只要开发商资金断了链，他们首先想到的是通过“假按揭”从银行那里把钱套出来。商品房交易过程中的欺诈行为虽然不都是预售制度造成的，但预售制度无疑为开发商的欺诈骗贷行为打开了方便之门，提供了可乘之机，助长了开发商种种违法、违规、欺诈行为的发生。消费者的合法权益得不到保障在预售制度安排下，交易双方的“标的物”(商品房)并不存在。消费者在一无实物可视，二无证据可查的条件下参与交易，一切都由开发商说了算。加上我们的信息公开机制建设严重滞后，预售制度下的商品房交易是在完全的信息不对称条件下发生的。商品房的质量、权属关系、规划与配套设施、设备等等关系着消费者切身利益的重大事项仅靠一纸售楼合同和开发商提供的售楼书来界定，自然得不到根本性的保障。这也是近年来房地产成了消费者投诉热点，房地产纠纷成为危及社会安定重要因素的根本原因之一。引发金融危机的风险源相当一部分开发商借助于抵押贷款、按揭、流动资金贷款和其他金融工具，把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上，使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。由地产巨头的破产牵连到金融机构、由房地产泡沫破灭引发金融危机的案例屡见不鲜。停止实施商品房预售制度的时机已经成熟商品房预售制度赖以存在的条件已不复存在。中国的房地产业已完成了资本原始积累，不再是弱小的、需要扶持的“幼稚产业”，拥有雄厚的资本和巨大的融资能力；房地产市场剧烈竞争的局面和大量商品房空置的现实，预示着买方市场的形成，每个项目都面临着巨大的竞争压力，项目开发过程的风险无处不在；而大量违规、违法及欺诈行为的发生警示我们，社会信用机制存在着许多问题。由此看来，20余年的发展，我国的房地产业本身及其发展环境已经发生了很大的变化，商品房预售制度赖以为继的基础条件已不复存在，是到了宣告其结束的时候了。日益深化的金融体制改革，为取消商品房预售制提供了条件。入世后的中国金融体系，正面临重大的运营机制改革。不久的将来，各种融资渠道和融资工具会相继问世。一个以房地产项目投资为核心的房地产金融体系终将形成。房地产项目开发将会面临多种可供选择的融资模式，商品房预售制度取消后所带来的项目融资的困难，将由新兴的房地产金融体系予以解决。取消期房销售，开发商融资成本增加导致开发总成本增加，开发商在维持现有利润水平不变的情况下，也许会加价销售，但对这一价格提高应从多方面看取消预售未必导致价格大幅上升陈琳（广州大学房地产研究所所长、副教授）现房销售有利于降低银行贷款风险和消费者购房风险房地产预售制度起源于上世纪50年代中期的香港，其设立的基础是香港完善的律师和公示制度，以及行业的成熟规范管理。我国内地从上世纪90年代初引入该项制度，10多年的发展表明，这项制度对于培育我国房地产市场、推动房地产业的发展确实起到了重要的历史性作用。但同时我们也看到，由于相关制度的缺失、法规订立的不足以及市场的欠成熟，这项制度引发了一系列复杂的问题。其中最为直接的是涉及买卖双方当事人权利与义务方面的不确定性因素，令购房者与开发商处于极不对称的地位，一直面临比购买现房大得多的风险，由此引发了一系列的社会风险与社会矛盾。应该说，取消现行房屋预售制度，不仅是一项有利于降低银行贷款风险的金融政策建议，也是一项保护消费者合法权益，降低消费者购房风险的社会政策建议。现房销售降低了全社会的交易成本取消房屋预售制度后对房屋价格会有哪些影响，这也许是许多消费者最关心的问题。期房销售对消费者最大的吸引力就是其相对于现房销售而言更低的价格与对户型和楼层更多的选择。取消期房销售，开发商融资成本增加，导致开发总成本增加。开发商在维持现有利润水平不变的情况下，也许会进行加价销售。但对于这一问题我们应从以下几个方面来看:首先，消费者购买期房所获得的价格上的优惠，其本质是开发商对占用购房者资金的一种回报，所谓“羊毛出在羊身上”，购房者若不是提前支付这笔资金购买期房，同样可以从别的投资渠道上获得收益。第二，消费者在购买期房获得“优惠”的同时，也替开发商承担了极大的风险，而这一风险与购房者所获得的收益相比，是极不匹配的。第三，房屋的售价最终还是取决于市场而不是取决于个别成本。目前，很多有实力、有品牌的开发商实际上已经基本做到了现楼销售。因此，即或是取消预售会导致开发商的成本增加，也未必就一定会导致销售价格的大幅上升。但一些资金实力不强、开发能力较小的中小企业，因资金压力而被淘汰、或被大企业兼并、或几家房地产企业选择重组，倒是取消预售制度后完全有可能发生的情况。第四，从全社会的角度而言，成本其实有着更宽泛的含义，不仅开发商对房地产的投入是成本，银行因不良贷款造成的损失也是成本，政府对开发及预售各个环节的监控都是成本，购房者因买楼蒙受欺骗而引发的社会风险更是成本。因此，取消房屋预售改现房销售，从某种程度上说，是降低了全社会的交易成本，对促进房地产市场的平稳、健康发展，保障消费者的购房安全，构建和谐社会，意义重大。取消预售制度不等于解决了房地产交易中的一切问题当然，房屋预售制度是历史的产物，其使命的终结，应该是一个渐进的过程而不应该是一个一蹴而就的瞬间。在这个过程中，新的房地产融资方式的培育与发展是必不可少的环节，包括房地产公司的上市融资、发行债券、房地产信托、引进外资、基金融资以及房地产证券化等，都是可以考虑的融资方式。同时，取消预售制度，也并不意味着就解决了房地产交易过程中所存在的一切问题，加强行业监管与行业自律，构建全社会信用体系，实施信息公开，完善制度与法规建设，才真正是房地产业持续健康发展的关键。问题的症结不在预售还是现楼销售，而在开发商以及整个社会的信用缺失。不少现楼销售后也给百姓带来苦不堪言的损害就是明证症结不在房屋预售制金贻国（北京师范大学珠海分校不动产学院副院长、教授）据报载:“近日，央行提出取消商品房预售制度”。“广东省建设厅相关负责人表示，由于尚未接到任何上级部门的通知或要求，广东不考虑央行关于取消商品房预售制度的建议”。我完全赞成省建设厅的意见。要想价格稳定和增长合理，必须靠足够的有效供给，要鼓励、支持物美价宜的商品房更大量地供应市场，这是促进我国房地产业持续健康发展的关键，当然也是贯彻房产新政的关键。因为全国各大中城市在相当长的时间内，需求增长快于供给增长是总的趋势，在市场经济环境下，供求决定价格，要想价格稳定和增长合理，就必须靠足够的有效供给。主要依靠市场的力量，就一定会涌现出更多中低收入家庭买得起的物美价宜的商品房。按照中华人民共和国城市房地产管理法的规定，开发商依法预售商品房是完全合法的。支持开发商预售，不但有效地增加了市场供给，满足了百姓需求，而且为开发商及时筹集大量资金，加快建设更多的商品房提供了最有效的途径，同时也大大减轻了开发商对银行借贷的依赖和风险。这是使房地产业作为国民经济关联度大、带动性强的支柱产业能充分发挥作用所必须的政策支持。央行提出“取消商品房预售制度”的建议，我想主要出发点是避免预售带来的银行贷款风险和百姓购房风险。但应该看到，问题的症结不在预售还是现楼销售，而是在开发商以及整个社会的信用缺失。不少现楼销售后也给百姓带来苦不堪言的损害就是明证。由以上各点，可以得出不应取消商品房预售制度的结论。同时，结合国务院提出的“区别对待，因地制宜，分类指导”的调控方针，我认为，对产品和服务优良的品牌房地产企业与非品牌的房地产企业应区别对待。因此，若确有必要修改商品房预售制度，至少亦应作出这样的区别。在对取消房屋预售制度可能引发的主要问题还没有积极有效的解决办法之前，不宜全面施行现房销售。关键在于地区差异、市场成熟度、开发商能力、消费者水平和金融体系改革配套等条件的具备时机是否适宜值得研究王幼松（华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所所长、博士）商品房预售制度实质上是房地产企业融资的一种手段。国内仿照香港的房屋预售制度，1993年开始在广东省施行这一制度，1995年推向全国。10多年的发展表明，这一制度为我国各地房地产开发企业提供了重要的融资渠道，加快了资金周转，在发展初期对培育房地产市场的确起到了显著的作用。同时，这些年我国的预售制度实践也在不断修改完善，例如预售门槛不断提高，政府逐渐加强对预售款监督管理，加强对违规操作的惩罚力度等。商品房预售制度的正效果在逐步减弱进入新世纪后，我国的房地产市场已经初具规模，当初实行商品房预售制度的正效果在逐步减弱，因利益过多倾向于开发商，更由于缺乏有效的监管机制和完善的市场环境配合，出现诸多问题甚至弊端。首先，房地产企业良莠不齐，一些不讲诚信的企业利用预售制度中的缺陷，人为操控期房的供求关系，预售中以广告和宣传资料欺骗消费者，所建项目延期甚至停工烂尾，使市场信号发生混乱，从中牟利。由于时间差的存在，有的开发商为了套钱获利，要么一房多卖，要么在收取了买房人预付房款后，又将房屋抵押给银行或其他债权人，因而增加了投诉纠纷。我国的房地产行业是多部门管理，部门之间不够协调，又存在着房地产开发商自律能力差、法律法规不健全、金融机构处于改革期等问题，使银行面临很大的资金风险。取消预售制度有利于完善房地产金融市场，压缩房地产泡沫，从开发源头推动楼市理性回归客观地讲，目前的市场环境已经具备了基本的条件，市场发育基本成型，经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，供求矛盾得到一定缓和，未来供给需求可以保证大体平衡。这都为取消商品房预售制度提供了必要的前提和条件。取消商品房预售制度的好处主要表现在，从控制销售方式入手，提高投资门槛，增加房地产开发商的自有资金约束，减轻房地产开发对银行资金的过重依赖，以降低房地产贷款的违约金融风险，减少我国商业银行体系面临的金融脆弱性。这有利于完善房地产金融市场，有助于压缩我国房地产行业目前存在的泡沫，从开发源头推动楼市理性回归，也有利于推动房地产金融的规范化、制度化、法制化建设。同时，由于开发商(包括中介)与消费者之间，无论是市场信息还是专业知识都存在不对称，消费者一方处于弱势，所以，取消房屋预售制度可以增加无良开发商的操控成本，净化市场，减少延期交楼、抵押再售、拖压房产证、烂尾楼等投诉纠纷，维护消费者的正当权益，有利于促进社会公平与和谐。取消商品房预售制度可能带来的负面影响和市场震荡不容忽视实际上，我国房地产业目前尚欠成熟，绝大多数开发商都依赖银行贷款和期房预售资金滚动开发。在房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款。按2004年全国的数据估算，若取消商品房预售制度会使开发周期增加612个月，资金压力将增大1/41/3。显然这是一个不小的比例。取消商品房预售制度等于给开发商的脖子套了一个枷锁，导致银行贷款难，承建方垫资难等问题，使一些实力不够的开发商因无法正常运转而放弃相关的开发项目，甚至退市。这在一定时间内势必减少商品房供应量，对整个房地产业的冲击会比较大。另外，即便取消房屋预售制度，房地产市场秩序问题、房地产金融问题也难以一劳永逸地得到解决。只有在房地产市