海南文昌房地产发展规划.doc

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海南文昌房地产发展规划
近年来，海南房地产成为各大报纸的热点关注对象，而在海口、三亚等大城市的最佳房源被抢占一空的时候，很多人将目标转向了文昌、保亭等较小但有发展潜力的城市，无论是作为投资还是作为度假的住房。在这里就简单分析一下文昌房地产的发展规划。
一、文昌城市概况：
1、自然情况：
文昌市位于海南岛东北部，北濒琼洲海峡，东、南临南海，西北邻琼山市，西靠定安县，西南接琼海市是海南拥有海岸线最长，拥有沿海旅游景点最多的城市。
文昌市海岸线长 210.07公里，责任海域4600平方公里，有大小港湾36处；陆域周长285 . 1公里，东西宽65公里，南北长95公里，呈半月状，面积2488平方公里，占全岛陆地面积的7%。境内山岭稀少，海拔不高，一般在几十米到300米之间，较高的山岭有：铜鼓岭、笔架岭、七星岭、大岭、虎威岭、抱虎岭和青山岭。铜鼓岭为境内最高峰，海拔338米，绵亘20余里。境内有大小河流37条，流经文昌流域面积达100平方公里以上的河流有文教河、珠溪河、文昌江、石壁河、北水溪等5条。
2、交通情况：
海南东环铁路文昌段率先开工建设，工程进展顺利，东环铁路建成后从海口到文昌仅20分钟，从美兰机场到文城仅15分钟；而通过已经通车几年的海文高速公路前往文昌也只有65公里的路程，大大减小了文昌与海南省会城市海口之间的距离。
文昌在近几年新建和改造了文清大道、文西路等26条市政道路，总长56公里，是前20年总和的3倍多，使文城形成了“三纵十三横”的城市路网框架；建设了文铜、抱翁、文嘉等15条柏油公路，总长365公里；新建和改造砂砾土路和乡村道路914公里，公路密度达0.88公里/平方公里。
二、房地产市场分析
1、住宅商品房仍是文昌市房地产价格上涨的主力
从文昌市房管局、税务局及各方综合资料来看，住宅商品房仍是文昌市房地产价格指数上涨的主力军。按地级划分来看，文昌市目前商品房价格指数涨幅最高的为清澜开发区，清澜开发区因属于文昌市重点发展的一个新的经济开发区，其升值空间和发展空间比较高，同时，清澜地区还拥有非常适合开发旅游房地产的环境资源以及海景资源，为旅游房地产的开发奠定了基础。更为关键的，是航天发射基地在龙楼地区的建设，航天指挥中心在清澜开发区的建设，在一定程度上也影响了清澜地区的发展升值。还有2000亩的码头在清澜高隆湾的建设，也提高该地区房价的高位。开发商重点将集养生、度假、休闲、投资为一体的住宅作为主卖点。
其次就是文昌市周边地区的房子，也在政府成熟的规划下，不断提升价值，房价涨幅也因在政策性导向及未来发展前景等因素的带动之下逐月递增。
2、产权式酒店逐步跟随住宅地产进入发展热潮
非纯住宅性产权式酒店也在住宅地产发展热潮的影响下，逐步升温，开始进入一个发展热潮。目前，在文昌市区，三星级酒店共三家，五星级酒店只有一家，大小民营宾馆大约80余家。而清澜地区还缺少高档酒店和产权式酒店的开发。
在当前房地产开发热潮的影响下，清澜地区的高档酒店及产权式酒店开发也逐步进入一个新阶段，据不完全统计，即将开发或正在开发阶段的产权式酒店占地面积大约十万平方米，销售价格也达到均价7000元左右/平方。
3、二手房市场逐渐显示雏形
随着文昌房地产的不断升值，房价不断上涨，开始赶超琼海地区。而在航天发射基地的吸引下，不少人开始将眼光聚焦在文昌，同时，部分人出于投资或经济能力考虑，开始也将眼光瞄准文昌二手房。从互联网及二手房中介市场资料显示，通过互联网或二手房中介公司寻求，求购文昌二手房的人数明显增多，其数量呈上涨趋势逐步发展。
4、居民收入稳步增加，市场需求呈刚性，需求较旺。
2007年上半年文昌的生产总值为34.86亿元，比上年同期增长13.0%；另外，本人对文昌市文城地区进行了相对简单片面性的住房消费意向市场调查，对一百名年龄在25-40岁之间的文昌当地百姓群众做了抽样调查。从购房目的来看，自住性需求占46%，大部分为改善居住条件及结婚等，而投资保值只占14%。在购房要求中，选三房及四房单位的分别占到58%和28%，这与本地客户为客家居民为多，家庭人口多，居民普遍想拥有较宽敞住宅相关。选择的面积也以90-140平米的人口居多，占80%，同时还有13%的人口选择140平米以上。而选择90平米以下的只占23%。居民购房意愿足以支撑起庞大的住房消费市场。由此可见，文昌市住房需求潜力还是较大的。只要今后经济保持良好发展势头，居民收入不断提高，住房价格就不会出现大幅度下降的情况，而会保持平稳发展的势头稳步前进。
三、房价走势分析
1、住宅品质的提升，推动房价上涨。新增供应来看，文昌市房地产项目的开发水平和建设档次在不断提高，楼盘品质越来越高，房地产种类也更加丰富，涌现出了中南·森海湾、同创·碧海城、同业·天海紫贝、椰海尚品、白金海岸、清澜别院等精品楼盘和海景住宅小区，房产开发商对居住小区的功能、绿化环境、新型建筑材料的使用以及房产营销方面都加大了投入，成本的上升直接带动房价的上涨。
2、文昌市在航天发射基地、千亩码头建设、毗邻海口省会城市，保持天然环境资源的优越条件以其东环铁路、海文高速公路等便利的交通、优良的居住环境、房价较低且稳定等因素，越来越吸引周边城市，特别是岛外购房者的投资置业，以及航天城工作人员的投资置业，也增强了投资置业者对文昌房地产发展的信心。
3、随着土地交易的规范化和透明化，土地成本大幅提升；国家有关节能建筑政策的实施，建材的升级换代，人工等相关房地产建设要素的价格上涨提升了房地产的开发成本。与此同时，钢材、水泥等建材的价格逐步上涨，无形中增加了房地产开发的投资成本，间接拉动了房价的稳步上升。
4、在文昌地区，截止90年代末21世纪初，大部分人还没有摆脱“买地盖房”的传统观念，随着国家对土地使用的要求越来越严格，在国家大力扶持城市发展与建设的基础上，征用了文昌市周边地区大部分土地。而且，在严格的城市规划要求下，私建民宅的现象越来越少，同时，在政府对单位集资房严管严控的前提下，单位集资建房现象越来越少，80后人群在工作之后很难享受住房分配待遇，在没有单位集资房和无法私建房的基础上，大部分人不得不开始脱离买地盖房的传统观念，接受商品房发展的历史规律，进入购买商品房安家置业的生活阶段。
四、结论：
综上所述，种种迹象表明，商品房销售价格呈平稳上涨趋势，是文昌房地产，文昌商品房发展的必然规律，也是城市不断发展的综合体现。
目前，文昌市正处于大力发展第三产业时期，房地产业成为加快发展第三产业的重点行业，并明确提出“以满足市场需求为导向，加强管理，科学调控，大力推动房地产向规模化、高水平发展，做大做强房地产业”。并提出坚持“节约土地、价格合理、供求平衡”原则，科学调控土地供应增量和商品房价格，保持房地产市场价格的稳定的供需总体平衡。同时要推广绿色节能建筑，推动房地产业增长方式的转型和产品的创新，促进房地产开发和交易市场健康有序的发展。同时，也应根据当地的实际情况宏观把握市场，防止房价的大起大落，促进经济的健康发展。
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