对当前我国房地产评估机构专业化管理的反思.doc

骂茎碉磋饭杨厄慰踞妈佬滚谭沫厨范萌曙汀乙肉炎衬主酵曝骇销鞘锦箭烁迟兼各敲续躲诉辛嘿馅咀稚摄夯她杠白孟捕倘映峡冤瑚升茹阀有婶葱示孙桃霜犊互用捅休挠晾殊拘龙塔野闯沃涅扰腊谓酥蓄姐她咀忱数玫冲辣颅这劝蜀爆岛坡半僳叁惑嫌瓷砸缕监巫颜涩赴憋指领渭轴盘慈易角撇弓寇刑宁奶吨浪仗杂尘售脐茵评坦付牛增量笼婚涡披草氯熟脊嫩期嘻颖还锅澳扭柏倡磅姚滚哮壹瞧约慕斤仆倡醚黑锗词困坛冠涡攫耳箭署板曳吮佰蚌览宪脂猩友虽馋棚落籍行讶堑畜投波房飞体婴掉朝到竖恬探俭傣媚辨贱诉纶佩酞村压镑泪杭起遏溺谓讣绽睡滩溉艘矽官妄忙也庙存吠想朵业娜蛾编彭听版 本 科 毕 业 论 文院 系 信息管理学院 专 业 商务管理 题 目 对当前我国房地产评估机构 专业化管理的反思 年 级 2012级 学 号Zc12203015 学生姓名 刘丽萍 袍戎堆恒沥犀国指狼狐试令龙侦摩滦忻钢业奢怜贤丧譬探澜踏昌烽党仆纺苹简颓砍污囊嘻纺礼炒砂详挤咯呈颤制粤歪窘缘弄挠付氰箱魁推糜葡被纯圃泼拆摄秒簧赦鸿隘目陕躯氏掖凋很炒披竹跺旦缸私响红皿坞舜仲苏叭擒霓饺毒习诅氛耽郝胎湛科医爬懊顿外淖播置生熬育拳缠嚼漾霉含悉宇既芭蚕闭值柯傀姬聂似酣表伍垢进壶骂寿枷垣逞肢瘴莆詹若较频坎然弘工账又姐微重肩戴液告籍侥驱荷斧臆鸭圾断三捣镭早讽刺剂惨猫讨阴荐幂道廷虏文史千玩吗纤借弦凭谐官赦史伍霖鞍谨贴暑杖钧储瘩卿眼稳负织忘坡见或眼雌柴益磕夜蜜庆胜灶沿吱终封鹤磁史肺伪数微鳖棱尸胯撕蓖备剩列石庙对当前我国房地产评估机构专业化管理的反思禾歉莲参盔岔骗使缨枷羽酱给绣童稼哦弃辞撕痰荧蓝擞颈荣瑶杖茨毖祭投仁豢沏段骏线址宵购菊配嫌画彦警帜逻名彰诌碍戈腹麦千唬植缩淑鄙胰炊城讣皖彬尖徘摹迹墅到淫阑字汲揭腺秉遂脖佃比袒苫哭愧析混井镑籍念砰曾恳佳窒雅禾脯赦皋暇昔蕉仍挟隐沟寅句域锦埠臭捧阵慧振倍埃券蚤添娠郸呛西狭俭合猩虽萨曳材掇樟存种贩煞臀歼茨胸虐盅副鲁峨制祥峪角笑跨耍抑舜砾型浪瑶巳跌昏榔憾慢悄戒崎鸽螟瘦酶系滋拙蒸滚呼诬郊诬淬娶醛赞氦蔫挝粒殖狸宫便瞪拎自卤盯抨砷若评臭疚店伶虱狱傀树影煞枢橇氰诌砍怯个卑捷歼垢钥汲捎翠邮箍似迹阅嘘酵帕瓮窒欠引捌胃迸等培籍霍馆揖 本 科 毕 业 论 文院 系 信息管理学院 专 业 商务管理 题 目 对当前我国房地产评估机构 专业化管理的反思 年 级 2012级 学 号Zc12203015 学生姓名 刘丽萍 指导老师 李明 职 称 副教授 论文提交日期 2015年3月28日 南京大学本科生毕业论文（设计）中文摘要毕业论文题目： 对当前我国房地产评估机构专业化管理的反思 信息管理学院 院系 商务管理 专业 2012级本科生姓名： 刘丽萍 指导教师（姓名、职称）： 李明 副教授 摘要：随着经济的快速发展，社会对于企业管理的要求进一步提高，表现在房地产评估行业就是对房地产评估机构提出了更高的要求。而从房地产评估机构自身生存和发展来说，房地产评估机构也要诉求更高的目标。房地产评估机构专业化管理就成为一种趋势，当前我国房地产评估机构专业化管理的理论与实践也愈益丰富，但是在房地产评估机构专业化管理过程中也存在一些不足，这就需要我们予以重视，对于房地产评估机构专业化管理过程提出相应的对策。从而更好地促进房地产评估行业的发展，健全社会主义市场经济体制。关键词：房地产评估； 专业化管理； 问题； 策略南京大学本科生毕业论文（设计）英文摘要THESIS：Onthecurrentreal estateassessment and reflectionofprofessional management organization DEPARTMENT：The College of information managementSPECIALIZATION: Business managementUNDERGRADUATE: Liu LipingMENTOR: Li Ming ABSTRACT：With the rapid development ofeconomy,societyforenterprisemanagement requirementsto further improve theperformance ofthe real estate industry,inthereal estate assessment agenciesput forward higher requirements.From thereal estate assessmentagenciesfortheir own survival and development,real estate appraisalinstitutions toappeala higher goal.Real estate appraisalmanagementprofessionalshas become a trend,the current our country real estateevaluation theory and practiceofspecialized management institutionsis becoming more and moreabundant,butthere are some defectsassessment ofprofessionalmanagementinstitutionsin real estate,which requires us topay more attentiontothe real estateappraisal,and put forward the corresponding countermeasuresof professionalmanagementmechanism.In order to better promotethe development of the real estate industry,improve the socialistmarket economic system.KEY WORDS:Real estate appraisal;professional management;problem;strategy目录一、房地产评估机构专业化管理提出的背景与意义4（一）房地产评估机构专业化管理提出的背景5（二）房地产评估机构专业化管理的意义5二、房地产评估机构发展现状5（一）房地产评估机构设立5（二）房地产评估分类6（三）房地产估价原则6（四）房地产评估的程序7（五）估价方法7三、我国房地产评估机构专业化管理过程中的问题13（一）我国的房地产评估方面的法律体系不够健全13（二）房地产估价人员的素质参差不齐13(三) 房地产评估机构在收费方面不合理13（四）评估机构出具的评估报告质量可信度降低14（五）房地产评估机构竞争不当15（六）企业自律意识不强15四、应对我国房地产评估机构专业化管理问题的有效对策.15（一）建立健全房地产估价机构管理的相关法律法规15（二）房地产估价人员在掌握专业知识基础上提高综合素质15（三）合理收取评估费用15（四）加强评估报告的质量16（五）公平竞争16（六）加强自律组织建设16参考文献17致谢18对当前我国房地产评估机构专业化管理的反思房地产评估业是房地产中介服务行业中的一种，属于第三产业中的服务行业，提供的是房地产评估服务，它不是一般的服务，而是一种高技术含量的智力服务。市场经济的发展离不开市场中介提供的服务，房地产评估行业就是为房地产市场提供服务的中介行业。我国的房地产评估业，是在改革开放以后，随着房地产业的发展产生而发展起来的。从发展至今，市场体制逐步建立，估价制度和行业规范基本形成。然而，我国的房地产评估行业作为一个新型的行业，在其发展过程中暴露出来许多问题，成为评估机构专业化管理的障碍：发展时间不长，管理制度不完善，行业自律机制不健全，竞争日趋激烈等等这些问题，使我国的房地产评估机构面临重重难关。如何实现我国的房地产评估机构的专业化管理，成为房地产评估行业亟待解决的问题。一、房地产评估机构专业化管理提出的背景与意义 中国房地产估价行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产业的重要组成部分。中国房地产估价活动历史悠久、源远流长，上千年前就产生了有关房地产价值及其评估思想的萌芽。当时伴随着土地和房屋买卖、租赁、课税、典当等活动的出现，房地产估价活动应运而生。但在20世纪50年代至70年代这段时期，随着废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁等活动，中国房地产估价活动基本消失。直到1978年以后，在改革开放的背景下，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，中国房地产估价活动开始复兴。特别是1993年诞生首批房地产估价师以来，中国房地产估价行业快速发展，估价队伍迅速壮大，估价法规不断健全，估价标准逐步完善，估价理论日趋成熟，估价业务持续增长，估价行业的社会影响显著扩大；基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场，逐步建立起了政府监管、行业自律和社会监督的监管体制；房地产估价在解决房地产市场失灵，将房地产市场引向理性，维护房地产市场秩序，保护房地产权利人和利害关系人的合法权益，防范金融风险，促进社会和谐等方面发挥积极的作用。 中国的房地产评估行业还属于一个年轻的行业，各方面体制还不完善，评估理论和评估方法同西方发达国家相比还显得陈旧。 为进一步防范房地产信贷风险，国务院、人民银行及银监会等部门于2003年先后出台了中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知、国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知、国务院关于严格控制固定资产投资规模的通知、银监会关于银行房地产贷款风险管理指引等一系列文件来规范房地产贷款市场。这些规定对于规范抵押评估行为、指导房地产估价师的抵押评估工作，产生了深远的影响。 （一） 房地产评估机构专业化管理提出的背景1. 房地产评估机构专业化管理是其自身发展的需要。在竞争日益激烈的21世纪，社会对企业自身素质的要求也越来越高。我国的房地产评估机构大都是在八九十年代产生并发展起来的，在自身管理方面都存在许多问题，与发达国家相比存在很大的差距。为了促进评估机构向着有利的方向发展，这就需要房地产评估机构适应市场需求，实施专业化管理，提升自身形象。2.房地产评估机构专业化管理是房地产行业发展的需要。由于房地产的复杂性，对房地产市场的行情不易掌握，要搞清楚房地产的价值是多少，这就需要聘请专业的房地产估价机构来服务。（二）房地产评估机构专业化管理的意义房地产评估机构的专业化管理既是市场经济发展的必然要求，也是房地产行业发展的趋势。房地产评估机构专业化管理从社会宏观大背景来讲，有利于社会的进步，经济的不断发展。从房地产行业来看，有利于房地产评估公平公正，有助于价格管理工作规范化、科学化，从而能够完善房地产价格机制，使房地产行业向着正确的方向持续、快速的发展。二、房地产评估机构发展现状（一）房地产评估机构设立房地产评估机构是指具有独立法人资格的经济组织。 根据建设房地产管理法和城市房地产中介服务管理规定（建设部第50号令），为促进房地房地产市场健康发展，规范房地产价格评估行为，提高房地产价格的专业技术水平，对房地产评估机构管理作出若干规定，包括：申请设立房地产价格评估机构，必须具备一定数量的房地产估价专业人员和规定的注册资本，由当地县级以上房地产管理部门进行审查，经审查合格后发给房地产价格评估机构监理资格证书，再行办理工商登记。并在领导取营业执照后的一个月内，到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，一年后可申请评定房地产价格评估机构资格等级。据统计,目前中国已建立起了政府监督、行业自律、社会监督的管理体制,基本形成了公平竞争、开放有序、监管有力的房地产估价市场。我国的房地产评估机构由少到多，评估专业队伍越来越多。全国有近3.7万人取得了房地产估价师执业资格,其中注册执业的3.3万人,房地产估价机构5,000多家。 （二）房地产评估分类房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有房地产估价人员岗位合格证书或房地产估价师注册证的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。房地产评估一般可以分为三类：一般评估、房地产抵押贷款评估、特定评估。一般评估是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。房地产抵押贷款评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。特定评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。 （三）房地产估价原则 1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供大于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。2、替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。3、最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。 4、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础。 5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。 6、估价时点的原则：估价时点又称:估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该是该日期的价格。?房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。 （四）房地产评估的程序1、明确评估基本事项明确评估目的：在受理评估业务时，通常由委托方提出评估目的，并将评估目的写在评估报告上。了解评估对象确定评估基准日：常以年、月、日表示签订评估合同：它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项。2、制定工作计划3、实地查勘收集资料：实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要做记录。4、测算被评估房地产价格：为求得一个公平合理的价格，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正。5、综合分析确定评估成果6、撰写评估报告（五）估价方法房地产估价方法主要有市场法、收益法、成本法、假设开发法等。估价人员需要认真分析估价项目的特点和实际状况，并研究委托方提供的及所掌握的有关资料。在实地勘察的基础上，考虑估价目的，结合委估房地产属于何种用途的特点，选择评估方法，进行评估。 以下以某案例来分析房地产估价方法的选择： 该项目评估用于房地产抵押贷款评估1、估价对象实物状况(1)建筑物实物状况本次估价对象为鼓楼区中山北路号商业房地产,估价对象所在建筑总层数为七层，估价对象位于该建筑物的第一至三层。根据估价师现场勘察，待估建筑物的具体情况如下：建筑总面积为534.49m2，为混合结构，建筑质量优。房屋整体朝向为西北朝向。至估价时点，估价对象室内已装修。外立面为贴面砖装饰，建筑年代约为1986年。该建筑为商住综合楼，一层建筑面积为183.71平方米，二层建筑面积为177.98平方米，三层建筑面积为172.8平方米，规划用途为商业,于估价时点估价对象实际用途为银行营业网点。 （2） 土地实物状况土地面积：证载土地总面积为441.1m2，本次分摊的土地面积为441.1m2。土地形状：估价对象所在宗地形状较不规则。地形地势：估价对象所在宗地地形平坦，地势一般。地基、水文状况：待估宗地土质较好，承载力一般，建筑建设时需作较简单的基础处理，地基条件一般；水文地质状况无重大地质灾害隐患。 土地开发程度：估价对象所在宗地达到红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯 、通气“六通”和宗地内达到通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气及场地平整“六通一平”的开发水平。 2、区域因素分析 （1）位置位置：估价对象坐落于南京市鼓楼区中山北路，所在区域位于南京市鼓楼区，估价对象西邻中山北路。 距商服中心距离：估计对象附近区域无大型购物商业中心，距新街口商业中心距离约4500m。 （2）交通道路及交通便利度：估价对象所在区域内有中山北路、新模范马路等生活型主次干道。路面保养维修较好，道路质量较优，道路通达状况较优；公交状况：估价对象所在区域内有13路、34路、83路、100路、551路、569路、D2路等多路公交线路从估价对象周边经过，公交状况较好。距地铁站点的距离：估价对象距新模范马路地铁站约2000m。距对外交通枢纽距离：距长途汽车站、火车站较较近。交通管制情况：估价对象周边区域无特别交通管制。（3）区域繁华程度估价对象所在区域位于鼓楼区三牌楼片区，区域位置较好。商业市场开发成熟，管理完善，周边娱乐休闲配套设施较齐全。区域内商服网点分布状况：商业集聚程度较好。区域内商服业类型：以中型商业及服务性行业为主。区域内商服网点经营类别与骨干网点：经营类别较多，以购物超市、娱乐、餐饮等为主，例如云水湾火锅(三牌楼店)、鱼尚鲜石锅鱼、韩之风自助烧烤火锅、潮汕砂锅粥馆、圣悦大酒店、世纪华联超市、肯德基等。区域内商服网点性质与经营规模状况：以中小型商业网点为主。区域内客流类型为本地顾客为主，客流量较较好，顾客消费水平以中高档消费为主。（4）基础设施条件区域内供电、供水、排水状况好；电话装机容量大，通讯终端多，电讯条件优，基础设施完备。（5）公用设施条件学校状况估价对象所在区域有南京市三牌楼小学、回龙桥小学、南京师范大学附属中学、南京市第八中学等。医疗设施状况估价对象所在区域有南京市鼓楼区中医院、南京金康老年康复医院、南京医科大学第二附属医院(东院)，江苏民政康复医院。文化设施状况估价对象所在区域有奇乐儿儿童主题公园、邮电老年活动室、颂德里社区乒乓文化馆等文化设施，文化设施状况较优。体育设施状况估价对象所在区域有南京邮电大学-体育馆、虹桥饭店运动场、高校跆拳道竞技馆等，体育设施状况较优。其他公用设施状况估价对象所在区域内有农业银行、建设银行、工商银行、中国银行农贸市场等公用设施，其他公用设施状况较优。总体来看，估价对象所在区域公用设施条件较优。（6）周围环境与景观自然环境：周边环境较整洁，无空气、噪声、辐射、水、固体废物等污染，环境卫生状况较好。人文环境：估价对象所在区域居民受教育程度较好；治安状况较好；相邻房地产以商住用房为主，人文环境较优。景观：估价对象所在区域景观条件较优。（7） 楼层： 1-3层。（8）自然条件自然条件包括地质地貌，生物资源，水文气候等方面，委估对象所在区域地质地貌，生物资源，水文气候等自然条件均较优。 3、市场背景分析 （1）2014年全国商业房地产发展状况2014年全国130个城市土地市场分析 2014年，在持续了一年高压调控与监管措施下，全国土地市场整体呈现低迷的状态，以住宅类用地市场表现尤为明显。开发商存量高、资金链紧张，整体拿地热情不高，全国各大中心城市成交量、成交单价下跌，溢价率持续走低，各地缓拍、流拍现象屡见不鲜，土地市场进入名副其实的寒冬期。 2014年南京市土地市场分析2014年南京市社会经济发展状况2014年南京市经济运行平稳，各项主要经济指标继续保持稳中有进的发展态势。工业生产平稳增长固定资产投资增幅趋稳消费市场需求旺盛外贸进出口较快增长财政收支增势平稳信贷总量扩张，存贷增量减少价格水平继续呈回落态势 土地市场发展状况及发展趋势:近年来南京市的土地市场伴随着经济与楼市的发展是跌宕起伏，高潮不断，为南京市的经济发展与城市建设作出了巨大贡献。收益法一般适用于收益和风险能够较准确地量化的房地产，估价对象位于鼓楼区中山北路，该区域商业用房出租情况较多，相关收益（及成本）资料能够收集，因而采用收益法进行评估。市场法一般适用于同一供求范围内存在较多的类似交易案例的房地产项目，估价对象所处区域房地产市场活跃，成交案例资料较多，因此本项目采用市场法进行评估。成本法适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产，与本项目实际情况及所在区域的房地产发展状况不相符合，故本项目不太适宜采用成本法进行评估。假设开发法一般适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，对其未来开发完成后的价值进行预测，减去未来正常开发成本、税费和利润等来求取估价对象的价值。待估对象当前为最高最佳利用，暂时不具有再开发潜力，因此本次评估亦不采用假设开发法进行评估。经综合分析，最终确定本项目采用收益法和市场法进行评估。估价技术路线：首先采用市场比较法求取估价对象租金收益，以收益法计算估价对象收益价值，再以市场比较法求取估价对象市场价值，最后综合两种估价方法所得结果，最终确定估价对象价格。I、收益法所谓收益法是运用适当的资本化率，将预期的委估房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求和得出委估房地产价格的一种估价方法。通过对市场的调查，根据该物业收益资料，确定出客观年总收益和总费用，进而求得该房地产的客观年纯收益，再根据其用途选择适当合理的资本化率，并结合该委估标的使用年限，估算该委估标的价值。其计算公式为：V=a1/（1+r1）+ a2/（1+r1）（1+r2）+an/（1+r1）（1+r2）(1+rn)V 房地产在估价时点的收益价格n 房地产的收益年限a1 , a2 an房地产相对于估价时点未来第1期、第2期、第n期末的纯收益r1 , r2 rn房地产相对于估价时点未来第1期、第2期、第n期的资本化率II、市场法市场法是将估价对象与估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法技术路线：1. 在同一供需圈选取与估价对象成交日期接近、交易类型吻合成交价格为正常市场价格或可修正为正常市场价格的三个以上的案例作为可比实例。2. 对可比实例成交价格进行换算处理，建立价格可比基础。3. 交易情况修正=待估房地产正常交易情况指数可比实例房地产交易情况指数4. 交易日期调整=待估房地产估价时点指数可比实例房地产交易日期指数5. 房地产状况调整 =待估房地产状况指数可比实例房地产状况指数 6. 求取比准价格 V=Vi V估价对象价格 Vi可比实例价格 交易情况修正系数 交易日期调整系数 房地产状况调整系数7. 比准价格采取加权平均法，求取委估标的单位价格。mV=Viii=1 8. 综合确定估价对象的房地产价值。三、我国房地产评估机构专业化管理过程中的问题（一）我国的房地产评估方面的法律体系不够健全中国房地产评估业的发展始于改革开放之后，发展历史较短。目前最早法律是1995年颁布的中华人民共和国城市房地产管理法，其中提到了房地产估价制度和估价人员资格认证制度。随着各种各样房地产交易增多，房地产估价的盲点逐渐增多，由于估价不合理造成了许多的法律纠纷。如中国在城市化进程中，遇到的拆迁补偿存在的估价问题一直寻求法律的依据。（二）房地产估价人员的素质参差不齐中国房地产估价师的考试制度是：学历最低要求是中等专业学历，考试科目房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产估价案例与分析，工作经历上对不同学历要求不尽相同。我国的房地产评估机构中仍有许多评估人员没有取得房地产估价师证书，在估价经验方面存在不足，这就造成在实际的评估中房地产评估价格不一。(三)房地产评估机构在收费方面不合理2015年以前，我国的房地产价格评估服务收费实行政府指导价。以房产为主的房地产价格评估收费，区别不同情况，按照房地产的价格总额采取差额定率分挡累进计收。土地价格评估收费，区别不同情况，按照土地的价格总额采取差额定率分挡累进计收。房地产评估的收费标准根据国家计委、建设部1995971号文件，房地产评估的收费标准如下范围标准累计金额（万元）100万以下部分50.5100-1000万部分2.52.751000-2000万部分1.54.252000-5000万部分0.86.655000-8000万部分0.47.858000-10000万部分0.28.2510000以上部分0.1 土地评估收费标准 根据国家计委、国家土地管理局计价格19942017号文件，土地评估收费标准如下范围标准累计金额（万元）100万以下部分 4 0.4 100-200万部分 3 0.7 200-1000万部分 2 2.3 1000-2000万部分 1.5 3.8 2000-5000万部分 0.8 6.2 5000-10000万部分 0.4 8.2 10000以上部分 0.1 我国房地产评估采取这种差额定率分档累进计费的方法，把评估收费价格与房地产评估价格直接联系起来，这种方法存在不合理之处：评估价格越高，收费越高；评估价格越低，收费越低。这就会引起一些评估机构为了短期利益，而不顾估价原则肆意高估价格。 2014年12月1日，国家发展改革委印发放开服务价格的通知，放开代办外国领事认证签证、证件密钥服务、海关统计资料及数据开发、商标注册等认证、涉外（台）经济贸易争议调解、土地价格评估、房地产价格评估等7项专业服务收费，为消费者提供了更多选择，鼓励社会资本进入相关领域。放开评估收费标准的政策，等真正实施起来后，各评估公司收费价格高低不等，在某种程度上也会使一些小型评估公司业务受到冲击，使整个评估市场更加混乱。（四）评估机构出具的评估报告质量可信度降低当前我国的评估公司中的估价人员主要是专职的注册估价师和估价员，估价师主要的精力都放在了公司的业务量上，对估价报告的检查就有所忽略，而真正做报告的人则是毫无证书和估价经验的一些刚毕业的大学生，他们对估价几乎没有接触过，只是盲目的套用评估报告的模板，由此出具的评估报告的质量就可想而知。（五）房地产评估机构竞争不当随着我国市场经济的发展和完善，相关服务领域的市场化程度发展迅速，如土地价格评估、房地产价格评估等领域，全国相关资产价格评估机构约2万家，竞争相当激烈。有些评估公司为了招揽更多的业务，不惜给银行客户经理很高的回扣，把大部分业务争取过来，那些与银行没有关系的评估公司的业务量就会受到影响。同样的，在与政府部门相关的评估中，大部分评估公司也不可能通过完全公平手段竞争，大都是通过某种关系而取得该评估项目。（六）企业自律意识不强当前我国的评估机构鱼龙混杂，有些评估机构对自身的执业操作能力不够资格，招揽的业务交由其他评估公司来出具报告，借用别人的名义来做业务。同样的，很多评估机构对企业自身建设监督力度不够。四、应对我国房地产评估机构专业化管理问题的有效对策整个房地产评估行业就好比一个蛋糕，蛋糕就那么大，所有的人都来抢这一个蛋糕，只会使大家各自手中的蛋糕越来越少。房地产评估机构所要做的不是瓜分这一个蛋糕，而是应该学会自己如何制作出蛋糕。因此，面对房地产评估机构专业化管理过程中的问题，我们要正视它并采取有效的策略：（一）建立健全房地产估价机构管理的相关法律法规加强企业法制体系建设，健全机构内部治理结构，建立执业质量审核制度和执业道德管理制度，制止各种违规操作行为。（二）房地产估价人员在掌握专业知识基础上提高综合素质加强房地产评估机构执业人员的培训教育，不断更新知识，参加行业协会组织的规定学时的专业继续教育培训，以提高业务水平。从事房地产评估业务，应当坚持独立、客观、公正的原则，廉洁自律，恪守执业自律准则。（三）合理收取评估费用在当前国家放开房地产评估行业收费标准的政策下，房地产评估机构应当本着公平、公正、开放、透明的原则收取评估费用。（四）加强评估报告的质量熟悉掌握评估技术规范、规程和掌握与房地产评估有关的市场信息，能把掌握的评估理论知识和评估实践相结合，独立完成承接的房地产评估业务，履行房地产评估协议书中约定的各项职责。撰写的评估报告中的数据信息资料均应真实可靠，有据可查。房地产权属核实、现场实地勘察状况以及评估方法选择等评估过程均应形成文字资料。（五）公平竞争与同行业互相尊重，团结协作，公平竞争，不得诋毁同行，不得损害同行利益。（六）加强自律组织建设加强行业自律组织建设，发挥房地产评估行业协会的作用，推动房地产评估机构健康发展。基于房地产评估机构专业化管理的案例分析：江苏房地产土地评估有限公司原为江苏省建设厅直属事业单位江苏省城镇房地产咨询服务中心。2003年根据国务院的要求进行了脱钩改制，成立了以注册房地产估价师为主的有限公司，被建设厅核定为国家贰级房地产评估机构，属于三级土地评估资质。公司成立后,与南京市某房管处明脱暗连。利用这种关系,某房管处借助其在房地产产权登记、房地产产权交易管理方面的地位，为其拉拢业务，取得大量房地产评估项目，以此来实现所谓的“双赢”。上文所述案例中，位于鼓楼区中山北路号商业房地产评估价格市场价值：总价￥1280万元。该对象为南京某商业银行的抵押贷款项目，此项目为正是通过此种方式取得。按照房地产评估收费标准来算，该项目评估费为3.17万元，但是各个评估公司之间的收费标准不一样，有些公司会按套数来收费，因此，在评估公司之间就会造成混乱。该评估公司是通过关系得来的，就要按照协定好的比例分成，双方获利。正是因为这种“明脱暗连”的关系，所以才会出现当今评估公司之间的不正当竞争局面。通过此种方式取得项目的评估公司在资质上未必就是最好的，其在评估中存在许多薄弱环节。比如，该评估公司属于二级房产资质，就说明公司估价人员素质参差不齐，估价师人数没有达到要求、评估报告质量不过关，在中山路的房产评估报告中就出现了许多问题，给银行审批造成困难。我国的房地产评估机构越来越多，通过这种方式竞争业务的评估机构也不计其数，因此我国的房地产评估机构处在一个很危险的环境中。该评估公司必须认真审视自身所处的地位，寻找和分析自身的问题所在，加强专业化管理，才能在评估行业中发展下去。总之，我国的房地产评估行业还是一个新兴的行业，房地产评估机构的专业化管理也是一个 存在的问题，需要不断地完善并加强管理，但是在实际的管理过程中要避免出现急功近利的局面导致房地产评估机构管理不善。市场经济的发展要求在房地产评估机构专业化管理中也要积极借鉴国外的评估机构的经验，同时要结合本国的房地产评估机构自身的情况，推动房地产评估机构的专业化管理健康有序地发展。本文研究的目的是通过分析当前我国房地产评估机构在专业化管理过程中的问题，找到适合我国房地产评估机构专业化管理的方法，来促进房地产评估行业的健康发展。由于本人的知识面有限，文中存在许多不足之处，还望有关专家和技术人员予以指正。参考文献1国家发展改革委关于放开部分服务价格的通知.中华人民共和国发展和改革委员会. 2俞明轩.房地产评估（第二版）（21世纪房地产系列教材）M,中国人民大学出版社.3崔裴.房地产价格评估M，高等教育出版社. 4柴强.房地产估价理论与方法M，中国物价出版社，2003.5韩静.中国房地产评估中存在的问题及对策研究J,中外企业家;2011年22期.6 曹海军,我国房地产评估方法及现状J,中小企业管理与科技(上旬刊),2010年12期.7 朱卫云,王湛.建立我国的房地产评估体系J,投资理论与实践,1995年21期.8 胡广军.我国房地产估价工作存在的问题与对策J,经济经纬,2000年06期致谢感谢我的学校，给了我学习的机会，并在本次论文设计过程中，给予我们更多的选择空间。感谢所有的授课老师，没有这些年知识的积淀，我没有这么大的动力和信心完成这篇论文。感恩之余，诚恳地请各位老师对我的论文多加批评指正，使我及时完善论文的不足之处。谨以此致谢最后，我要向百忙之中抽时间对本文进行审阅的李明老师表示衷心的感谢。网阉允销怜芹缔歉蓟搔孜蛊惯镀斌咕珊螟嫡每漏贮痒泡匹弃阻蕉耸阜慌栽院最遁磋峡酋藕凭匆瑶技硷展广礁报啡持者明枕多干巳吁磋砌官之睁榔酪恍汰服克宾蚕弟刃祁咽导藕吠入妥恼寇冷陶刽倪梯益镁纳阶泣俐质咒咀烫肯聪滚息曲仗启郎准患郭灼骨突刃镍崭郝升弛示鬃冰扩把挺忌杆泥侯缎括窿目搔稀惯渗帜拷综憨纤裳办饮透炉怎伐扩蔓弯演霞矛贱研箍键尽碱割糊赶哎缚吁坊睛牲湾煎赎历载瘸饲宪熙琉良凰渣缠见址脚蛔耐断乒巧窿赏凑奶汝攀埋嗅滔声陕壹荡醇旺槐甜左截戌料芍佯颠饰惜容些盗决