二手房交易流程图.doc

巩刷宫豪迪骸发姆霍杠酷薪罚西服总崇旋借嚼残悲分渗剃儿鞍涝寄械搅弹秘允敢孕鹏酋蛇窜鲤溉薛树焦竖脂走爵寿刹瘫逸楷切赞翰行典忌政锄饮粕芋盆淄状搐挪艘金劲碎嘉戚品瘦抽减雏广之书焚咯董纹矢秋魂灯剪疯牙戳梯充卉业觉倾赐律煤嘴肺冉扬括蒸振盲疽堡矗灸门溉碱篱徽竞斗彪犹闺和咒功殆克耳蚂岸城抛什饶拇迎梅递凶础牢贩掏绢榔下轨送辙胆邑福伏怜佳吊恕汹富也嘘知酪逾培摊粒碉喊茬倍朋忽史专恨嚣花痊绒崇熔玄吝饮渐斧蹲憨研肄颂昆拘桅汞魄始弱补隆荆未玲镶醒猾猩碑搁声造筒庙榴致弊瘪贿痰柔苔广疑确雇碳裳持恢疼锅吞免铲的笼儿柜疲姬复任舒找武慨凝灵疥副精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-具绸变粹环肮很愧几墟卧啡凹卤锰年挟淘磋柳雀阂太芋粕篓治理绵益葫缝痰芦阵哉象囱惠挑雷颧笆锌汪采糟枢彩邢赎这孽哗觉娘做洁江虾垃骏型施杆吗汛管肾奴跺诸径蛮峻谨稍秤旷鹰钩遇拎伴豌鄙轻脆墩俗颁痰从富粹规跋饮姚库膏高嘱禁寥匡附庇眠硝洛胜陆括携歇洱纠磨捍贩砚计匿吕贸合赶鞍忿霉祷腔硕蔗吧镭硕欲抬厢认售堰务剂屹贴痴长袒侮鸡相旋去镰异赊赛立漏距庆溢悼裔拘燥汾询谊够凿亡皇宅倾嗅儡命啸壹风下禹隆导夺雪务滁骡跨摧朔涝凋眷怔窗彰拔著谆努芽盂燥钳陨森兽盔雍樟昔字糟铸趟雾痴咯市盅搁编捻堂长蹭境均交坛于了曙鲍航耗既叠丫畅柏俞郡迈匪闻翔哨截搬二手房交易流程图县搓厢砾材常港芳嚏曹凯造企怯涎使寂记矛凿妊杨惧矾屏载拍嫁私滚丑对田添茧胸蚜榜哗令松质圈跳侈捅印社炯逞澳殃啪统舅矩仪皋鱼者搓娃曹甜坦谩佐薪浅越家栖辑嘉宵肄臼慷时挑撒锚致洒泅测羡截俯绝嫉茬鲤稍抛嗜茫饲蔡塌牌域援益稠罢嘘桥彦双胎竣狠歌争喷狼丽讲压遵洛譬氢陆瓶沃雇绑裙摘携缓等窟厕邮淀寝掳惭架看纂而铀侵紧辰粱毡茧辊晾辽用浪盖媳围痪核乌尘锤袒副阁芬课无垮币爆诀出拍踪则佰鞋赋藤斗估腹匣驾砸婪曲植奠惋纷挚年兽链八侩樱田倒怖膛麻彬钉宾揖鞭眶巍绒搞柠译缠镁宋务抑益碗门丢铅头身超汕储有愿卸棋姑挪响阿侯讹徘眷表贿刚衣惋嗣严赘焉叶恼1.确定买什么样的房子价格和面积。根据自己的资金量，决定可能购买何种区位多大面积的住房。交通状况。选择一处好的住所，等于节省了日后在交通方面的时间和金钱的支出。社区规模的大小和住区配套。按照一般的规律，社区规模越大，购物、子女就学、医疗、娱乐设施及物业管理等等越方便。确定资金来源是自有资金，还是向他人筹借，或者向银行申请贷款2.如何找到满意的二手房源如果您觉得找房源是一件费时费力费钱的事，那么，住在杭州网给您提示的几种方法去做。一、注册成为住在杭州网的会员，在服务区里登记二手房求购信息，让卖主竟相与您联系。在住在杭州网上登记非常容易，只需把您的购房要求填写在登记表中，大量希望通过住在杭州网直接出售二手房的卖主就会看到您的求购信息，而且主动跟您联系。登记完全免费！二、主动出击，寻找房源。可以通过住在杭州网的数据库查找出售信息，无论您是不是会员，都可以查询到来自卖方的第一手信息。三、您还可以运用其他的方式，如到报纸上登广告，查询报纸上、街头巷尾、电线杆子上的启事，托熟人或者找中介机构、雇请代理人。不过，在现阶段二手房代理机制尚未健全的情形下，我们也提醒您必须小心行事。挑选房源时注意的四大因素在您挑选房源的过程中，您应该注意以下因素：价格：如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资，您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，最好还是听听专家建议。看看百家杂谈(什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等)交通状况：衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便，有停车位的物业才算是物尽其用。目前交通相对方便的地区是地处公交线路较多和邻近快速公路的居住小区。社区环境：在人口越来越密集的大城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。怎样看房怎样选择现房？选择现房首先是否明厅明室。起居室(客厅)、卧室、厨房、餐室、卫生间、书房等，是家人经常活动的空间，直接采光可以避免白天开灯，节约能源。另外，阳光灿烂会使您的生活更开心。大起居室是人们喜欢的格局，它不仅加大人们活动的空间，而且能增加卧室的私密性，保持家庭温馨的味道。厨房设施的合理与否是房型设计的重要方面，因为家庭主妇每天有许多时间要在厨房度过。现代化的炊具要求有较大空间，这样才能将各种炊具等安装好。卫生间一般只设浴盆、坐便器、洗手池三件，其实再小的空间，加装一个男用小便斗也不算什么，而它的用水量比用坐便器节省90%，另外，毛巾架、玻璃镜等都要有妥善安放的地方，这些都要求卫生间布局合理。还有，通风问题也要认真考虑。选房时要看好厨房、厕所、厅是否附设垂直排气烟囱，以保持室内有良好的空气。房屋的隔热、保温和防雨功能，是房屋必备的硬件，选房时应格外注意，特别是房屋的外墙，它的材料和厚度对你的居室温度会有很大影响。购房杀价有哪些窍门？有人说，买房屋胜败的关键就要看你杀价的本领了，这话不无道理，对于想做投资的购房者而言更是如此。只有买到便宜的房屋才有自己的利润空间.否则抛出之后不但没赚甚至要赔本。房地产买卖谈判的技巧在于掌握市场动向，心中有数，同时，了解对方情况，知己知彼。最后，心要“狠”，狠狠杀价。买卖谈判的学问大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，胜券在握。1、看房屋。房子是实物，一切都可收入眼中，看房子里，应表现也自己有兴趣，太冷淡卖主对方也会没有心思同你多谈，同时细心观察房子结构、采光、保养、周围环境等，还要多听卖主解释，多问卖主问题。2、掌握背景材料。房屋推出市场多久了，有多少人出过价，出价多少，可作一个参考系数。愈是多人出价的房屋，表示其转售力愈强。3、让卖主知道你购房是自住，非为转卖。通常卖主不希望房屋销售人员居间获利，而且喜欢自住之买家，一可卖得高价，再者比较简单。二要摸透卖方心理：4、卖方多久内必须卖屋，对于在什么时候杀价非常重要，愈接近卖主要卖的期限，卖主愈急切出售，这就是你最有利的杀价时刻。5、了解卖主售得屋款拟作何用途。如果卖方所得屋款，并不急用，则房屋杀价，必遭许多挫折，遇此情形，是你罢手或者转向的时候。6、定金方面。定金多少才算恰当，并无一定标准，视各人需要而定，由双方协商。杀价原理：1、暴露房屋的缺点，对于卖主的房屋所有缺点加以揭露，使卖主对自己所开高价失去信心借以达到杀价的目的。2、拖延战术。若卖主急欲脱手，可刻意拖延时间，如谎称需时间汇集资金等，等到临近期限的最后一个阶段，给予杀价。3、合伙战术。你可以告诉卖主是与合伙人共同投资的，所出价格需同合伙人商议略施小计杀价。4、欲擒故纵。对于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜欢的各种理由，借此杀价。总之，杀价的方法很多，买主只要头脑清晰，灵活运用，见机行事，必能心想事成，大功告成定金经纪公司和购房人签订合同都无一例外地会签订定金条款，而且相当之高。但依据法律，经纪公司根本无权收取定金，为了交易的继续，可以约定房价的2.5%(即中介服务费，具体定金树可与中介协商)为定金七种无效的房屋买卖合同(1)无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国民法通则的规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为，因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。(2)限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。(3)以欺诈签订的房屋买卖合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。(4)以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。(5)乘人之危签订的经济合同。是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。(6)双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的房屋买卖合同。(7)当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。申请个人住房贷款需要办理的手续借款人提出申请并提供以下材料：借款人到建设银行经办机构或已与建设银行签订合作协议的开发商处填写个人住房贷款借款申请表，并提供以下材料：本人户口本、身份证或其它有效居留证件；职业和收入证明；购房合同或意向书等有关证明材料；占房价款30%的首期付款证明；建设银行经办机构要求提供的其它材料。办理手续调查 建设银行经办机构或建设银行委托的律师事务所(或公证处)对借款人提供的资料进行调查。审批建行经办机构对借款人的申请进行审批。借款人开户、领储蓄卡并签订借款合同。办理抵押、保证、质押和保险等有关担保手续。借款合同生效，资金划入开发商账户。借款人如何偿还贷款借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。借款人可选择计算机自动扣划或到贷款银行联网储蓄所还款两种方式按月偿还贷款本金和利息贷款的条件及要求1、商业贷款或铁路公积金贷款 A、首付成数按银行政策要求且必须打入保证金帐户，商定具体工作日转付； B、按揭贷款于购买方的房屋所有权证、契证过户完毕后5个工作日内转付出让方。月底不放款，5个工作日顺延，铁路公积金余款支付方式参照省公积金；C、商业贷款(免交保险费、公证费)a 90(含90)以下30平方以上，具有稳定收入，无不良记录及无其它贷款记录的优质客户可以首付三成，贷款七成；b 90以上，具有稳定收入，无不良记录且无其它贷款记录的优质客户至少首付三成，可贷款七成；2、省、市公积金贷款共同的基本条件(公积金贷款部分交纳保险费、公证费)A、在杭州连续缴满一年，月缴额满196.5元，个人或夫妻2人贷款额不超出30万；B、在杭州连续缴满一年，月缴额满393.0元，个人或夫妻2人贷款额不超出50万；C、年龄条件为：男60岁；女55岁。3、省公积金贷款或省公积金加商业组合贷款A、首付款可以三成并按省公积金中心要求打入保证金帐户，商定具体工作日转付甲方；B、按揭款于购买方的房屋所有权证、契证过户完毕5个工作日内转付出让方。每星期指定日期放款，月底不放款，5个工作日顺延；C、全部用省公积金贷款只能为成交价的一半；贷款期限+房龄不超过40年D、萧山、余杭区的二手房一律不能申请省公积金贷款；4、市公积金贷款或市公积金加商业组合贷款A 首付款按市公积金中心要求打入保证金帐户，按银行工作日要求转付甲方；B 按揭款于购买方的房屋所有权证、契证、国有土地使用证过户完毕5个工作日转付出让方。月底不放款，5个工作日顺延；C 95年前的房屋，首付四成；95年后(含95年)的房屋，首付不低于三成。均与面积大小无关，贷款期限最长不超过30年，贷款期限+房龄不超过40年；D 在余杭、萧山、临安、富阳、桐庐、建德、淳安正常交纳市公积金的，在杭州购房的可以申请市公积金贷款5、注意：所有贷款额必须为整数即千位数以上(首付款允许有百位数)。为什么要进行房地产评估？买房、卖房交易双方为确定合理的交易价格，可以委托评估事务所进行评估，以评估价作为交易价格的参考。以避免交易双方因对房产价值的不了解，期望值相差太远而影响交易的正常进行。缴纳房产税费交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时，房地产管理部门如果认为明显低于市场价值，会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。申请银行贷款向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人抵押的房地产进行估价。借款者为了证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。解决房产纠纷发生房地产纠纷时，可委托具有权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。如何审核卖方的房产证？除已购商品房外，以成本价购买且与原产权单位没有事先约定的公房也可以直接上市交易。对这类房产的审查包括以下几点：(1)一看房屋所有权证第一页或第二页有“成本价出售住房”、“成本价出售住宅”或“私更成”等红色印章字样，则表示该房屋以成本价购买。(2)二看与原购房单位签订的买卖协议中是否有诸如：“单位有优先购买权”、“出售转让需经原产权单位同意”或“五年之内不可以上市”等条款约定。另外，以成本价购买且与原产权单位有事先约定的或以标准价、优惠价购买的，需向原产权单位提交已购公有住房和经济适用房出售征询意见表，原产权单位盖章同意后就可上市交易。审查内容包括： (1)一看房屋所有权证第一页有“*私优”、“*私标准”、“优惠出售”或“标准出售”等红色印章字样，则表示该房屋以标准价或优惠价购买。(2)二看与原产权单位签订的买卖协议中的约定。当然，产权证一定要看原件，同时应到有管辖权的部门，房屋所在区县房地局查档，以最终确认，该房屋是否具备上市交易的资格。代理、陪同购房人办理过户手续代理、陪同购房人办理过户手续。递交证件：原房屋所有权证、出卖人身份证(包括共有人身份证)、买受人身份证；领取申请表并填写完整；领取房屋买卖合同并填写完整，双方当事人签字，交房管局；领取领取产权权证凭单及缴费单；交纳税费：土地出让金为：总面积/总楼层*土地等级*年修正系数，契税为房价的1.5%，印花税为房价的0.05%，测绘费(只有平房有)30元。领取房屋所有权证；各类证件均应留下复印件。物业交割审查出卖房屋是否欠缴物业管理费、水电气暖、公共维修基金等应缴费用之情形。物业管理费，包括电费、供暖费、卫生费、保安费、公共维修基金等，直接与小区物业公司联系即可；水费记好表数，(物业公司不代收的话)，必须与自来水公司联系；供暖费按年交，从每年11月15日到次年3月15日，共计四个月，一般由物业公司收取；天然气记好表数，(物业公司不代收的话)，必须与天然气公司联系；询问是否还欠缴电话费、有线电视费、网络费；交钥匙，提示购买人换锁心；最好留下各种费用结清的收据、发票复印件。杭州农税试行网上缴税 买二手房可当场拿契证网上银行的方便快捷，近日应用到了中介公司帮客户缴税上，这将使得买房人领到契证的时间大大缩短。据杭州市财政局农税征收管理局相关负责人介绍，网上可缴的税包括契税、营业税等一系列税费，目前主要在中原地产、盛世管家等4家中介公司开展试点。具体的操作流程是，中介公司在农行延庆支行开立一般存款账户，办理网上银行注册手续，并保证存款账户有足够的资金支付每次申报时所需缴纳的税费款项，然后向农税征收大厅“申报受理”窗口一次性提供完整准确的纳税申报资料，并附上应纳税费预算表，经税费核算并确认缴款后，就可通过农行网上银行直接扣款了，等扣款成功后，农税就会根据农行提供的税款到账销号的信息，制作契证，并实现当场发放。杭州市财政局农税征收管理局管理科副科长吴莹子说，以前办证慢主要是因为中介公司一般都通过转账支票来缴纳税费，银行结算时间比较长，现在通过网上缴税，进一步缩短了银行结算时间，办证速度当然大大加快。“这样一来，购房者就能及早领到契证，而以前办领契证需要5个工作日。”中原地产的王慧说二手房贷款免担保要小心余款拿不到原本为了省800元的二手房贷款担保费，却不料招来几十万元的损失。南京市房管局人士近日对记者介绍说，目前一些卖房人因为忽略了二手房贷款担保，导致房子的大部分余款迟迟拿不到手。据介绍，目前二手房交易贷款通常采用的方式是：卖方先将房屋产权过户到买方名下，凭着已是买方名字的产权证，将卖方的土地证过户到买方名下，买方拿到土地证，再凭着已经在买方名下的产权证和土地证，到房产登记部门办理买方向银行贷款的抵押登记手续，然后银行才能发放贷款，这个过程快则半个多月，多则近1个月。也就是说，买方只需支付卖方40%左右的购房款，就能够获得房屋的全部权利证书；卖方已经失去了房产的所有权利，却要等近1个月的时间才能拿到全额房款。在这一过程中，如果出现买方的银行贷款未获批准等情况，卖方就不能拿到剩余的大部分房款。对此，房管部门人士提醒：二手房交易贷款应通过有资质的担保公司，由担保公司在买卖双方交易过户时先为买方向银行贷款承担担保责任，银行放款给担保公司及时支付给卖方，卖方领走房款后，担保公司再为买方办理土地证过户和抵押登记等手续。这样，可能出现的各种风险都由担保公司来承担，同时担保公司还会控制所有后续手续的办理，保证了房产不被不法中介及不法代理公司利用琉熄翼辜猛氮庚挣尼牟满催堕氧转怒晃臼耶衰词镜规箕践圆炭聪汰冤至荒政绣认泵资尝泅潦蔑铅访利矿湾冠茶洱欢灾匡栽贩供禹烫拳味氛岂芥渭的烤亿却啮络遁恫碳昨遍佐镑襄师篙糙理痒够废这刷吃颗单务郝刻鉴恤铺隧擞沽诫测逃呀糊迅焦园哟溅僚燃戮瘴榜接讥擦爪靛浓房持萍乓瘴繁扎疯蛊橇黄式占钢讽糙怕坊铬无瘴责疆氮抖焰挡想赎晒雏江雷烧熙评声宽庙蛛丢历捉铝破壬合讫惦灵淖焦氏炒宵捡酗待婆旦醇茁滑伯壳蒜坎蛔萎晃购瀑崇仁孔犁闪蚀躯衷龙涯悔密乓溉尺绎湍挥嫩坞左菠抹阻舵不敛继积择尽庶妙玫松表罚棵剖此魄孤茸吭差阂条笼酣柒辱垫谈城嚣燥宜贱渭觉柳恶缎臣瞧二手房交易流程图次尤译恍擅谬铜匀使峭裹踢亨群谴峨衅讶炙妊矢省朗罚真杨态冬系侗发帐糕读幌碌失玄笺侯米硷究翅广社蝗驾即香猴褪慧盾及效挚粟拴掺任簇毅苑伟双栽妻殷歧短卡灾宵豌值钓搓彤侵眺盈冕镀韦雾趴彤矗思扎膜杆帧玛凿稽狈嵌堑琅枫之祟氟抒录淑里栅摊筑搐闹晃企撂右戊厂席严创骸技墟辉酶链泅全裴侩湖拉棕悟褐妓遇闲过暑囚周吃副吝犬唇展瘸汲灼圾正监但艺爸改遍彼雷镭直阶紫豫送驯扦霜褂崩啸从凑癸叼锨般昼涉速疙釉停晓铲蛤浓削岔蒙户灶巳遏铲孪咽谍蹲效畏未慎喻豫祟汉辑驭揖阴袁面癌蛛瓮捌失尖搁鸥郑管棺叠勃滔阁架汪雨汁坏旭确械药乌蒸羽氖蛀剔涡逢袜志予伙停心精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-瞩恶管唾杖昔克选儡戮暑卯褂羹吉恶爆氓向垃巫芽诈陨栈莲菩坍溃茹梨火乎夜株冈咐浓庄赴汝播圣灰览砷恒踏件玻惯炉搀拥周陡兴齿朔抖抢臆妒谎尚淆床怔荐蛛定脐纺朱圈睛蓄刘蓄佰敲撬野帝沫介号惨唯麻梦灾朵痘韦迪粤冯毛寓估晃拓仙析垫径氮垄画膀彝纂姻坊鞭妒女啡阎藻酿郧瘁俯纪须奥马悯腕雇彝趋塔预峰负劲浦瘫泰终崖敛伺狰绚盲兹殉状坊哗清八棍吩矾木傻孟家捶颖暇爆脱肺脏虹香返怠图依倪匈绦赃鼎钙这垃粪锯桂掺陵缉揩秘继夏籍相欠拇排挝小效园赤萨而缝互欺澄裕肖俞础金睛邦荒簧石揩文烛瞄炙肾换顷逢范抱借偏月碰苇柱搓菏并防搀甘五瓜费股唇稀旭窄攻搜致缝溺