房地产实践.doc

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为期一个月的实习结束了，我在这一个月的实习中学到了很多在课堂上学不到的知识,受益非浅。现在我就对这一个月的实习做一个实习小结。首先介绍一下我的实习单位：镇江市和翔置业有限公司，是中国（香港）兆和集团的全资子公司，开发项目为“滨江皇冠花园”。企业注册于2007年9月，注册资本2500万美元，项目总投资5000万美元，主营房地产开发；销售本公司产品；物业管理。注册地址：镇江市钓鱼巷19号1楼北。滨江皇冠花园项目位于镇江长江路南、双井路东、会莲庵街北（长江路27号），项目总用地31092.4平方米（折合46.63亩）。设计总建筑面积76766M2，其中地上总建筑面积67000 M2（住宅建筑面积58361M2，商业建筑面积8319M2，市政配套建筑面积320M2地下室建筑面积9766 M2，容积率2.15。在实习期间，我努力学习关于房地产方面的知识，也查了很多资料：2009年镇江市房地产开发完成投资92.54亿元，同比上升4.1%，商品房施工面积604.09万平方米，同比上升12.2%，商品房竣工面积170.24万平方米，同比上升40.8%，累计批准商品房预售238.78万平方米，同比上升15.31%。全市实现商品房累计合同销售559.83万平方米，同比增长146.75%，其中商品住宅累计合同销售面积487.08万平方米，同比增长141.62%。全市完成商品房销售额突破231亿元，同比增长174.11%。市区实现商品房累计合同销售312.37万平方米，同比增长143.28%。其中实现商品住宅累计合同销售21785套，合同销售面积263.4万平方米，销售套数、面积同比分别增长128.81%和132.21%。二手住宅交易套数为15050套，交易面积123.61万平方米，同比分别增长197.43%、222.07%。全年市区征收房产契税1.11亿元，房产营业税、所得税4984万元，房屋租赁税2865万元。2009年全市商品房平均成交价格为4127元平方米，同比上涨11.09%。其中商品住宅平均成交价格为3890元平方米，同比上涨12.36%。市区商品房平均成交价格为4551元平方米，同比上涨11.68%。其中商品住宅平均成交价格为4297元平方米，同比上涨14.14%。2009年大范围拆迁使得市民的刚性需求进一步加大，而开发商的开发速度跟不上市民需求，导致房价上涨。随着2010年镇江市继续迈进的城建步伐，预计2010年市民购房的“热情”仍将持续。随着城市建设和棚户区改造力度加大，拆迁面积增多，大大地激发了出售房主购新房改善住房的欲望，因而促进新建商品房销售。市区09年拆迁面积480万平方米，比08年增长120.2%，拆迁速度快增加了不少刚性需求，使得商品房成交量迅速攀升，商品房成交一直呈持续强劲增长态势。商品房销售持续快速增长的原因主要有四个方面：一是“房产新政”累积效应进一步显现，日益发挥积极作用。加上施行“惠民拆迁”政策，有效刺激了楼市的回暖，使得商品房成交量迅速攀升。二是，针对房地产开发商采取形式多样的优惠促销措施，极大地刺激了居民的购房欲望和消费热情，使得成交量同比大幅增长。三是宏观经济形势企稳向好，城镇居民收入保持平稳较快增长，消费信心和购房能力有所提升，有力促进商品房成交量的大幅增长。四是居民对房价走高的预期增强，入市者逐渐增多，有力助推商品房的销售。做项目，市场调查也是必不可少，所以在一个月的实习中我也和同事做了市场调查。其实就是行业中所谓的调盘。我们去了万科、万达、君临南山、科苑华庭等几个售楼中心。我与几个同事以购房者的身份去调查他们楼盘的销售情况。调盘主要靠几个同事跟售楼小姐交谈，在交谈过程中获得自己所需要的信息，包括销售率、平均价格、配套设施等。在市场调查后我得出以下结论：本项目位于长江路中段，长江路是镇江市连接4A级风景区金山、焦山、北固山“三山风景区”的滨江旅游大道，被誉为镇江市的“珍珠项链”和镇江的“外滩”。本项目北面正对镇江市正在开发、已初具雏形的北湖滨水区，是镇江北部大江风貌旅游板块的中心位置。得天独厚的地理位置是目前镇江市场上其他的房地产项目所无法比拟的。从交通优势上来看，以本项目为起点：北固山（甘露寺，反映镇江三国历史文化的典型景点）、铁瓮城（三国东吴古都城遗址）咫尺之遥，步行五分钟即可到达；距金山、焦山（镇江佛教文化的代表寺庙，是亚洲尤其是东南亚佛教徒的“圣地”，都有千年以上的历史）只有5-8分钟的车程；在西去金山的中途为西津渡历史文化名街旅游景点（该处景点包括历史博物馆、韩国临时政府旧址、英国领事馆旧址、韶关石塔等多处历史名胜）；由此去往另一南山风景区（主要是反映镇江的南北朝文化）只需20分钟不到的车程；通过即将建成的双井路，步行5分钟即可到达镇江的商业中心。新世纪的住宅区，环境至关重要。特别是其中蕴含的丰富内涵，更有助于人与居地环境之间建立起一种新型的感情关系，创建品质以实现价值、塑造性格以彰显情感、实现风格以培育文化。充满活力、富含生命的社区环境，包含着多元化的开放空间，容纳着多样性的居民活动，衣、食、住、行、娱一个也不少。本项目采用住宅组群与绿带的间隔布局模式，软质中心绿地与硬质景观广场、水岸蜿蜒与地势平坦、开阔草坪与细腻庭院、湛蓝的水面与静谧的林带形成相互关联的多样化开放空间。中央超大景深的水景使生活其中的住户亲身感受漫妙的自然环境。温馨的家中推开窗，感受的是与风情无限的自然。与住区建筑肌理的互相辉映，以“浓妆淡抹总相宜”的东方仪态成为社区特色的一处泼墨重彩。最后，在平时工作的时间，我自己根据已有的资料，大致测算了项目收入、项目效益分析。住宅销售收入：每平方米按12000元，计为：70033万元；商业房产收入：每平方米按25000元，计为：20798万元。合计总收入：90831万元。项目财务测算形成息税前利润为54681万元，实际净利润应考虑以下因素并扣除相关支出：1、 销售费用总收入的5%计4542万元；2、 综合销售税费总收入的10%计9083；3、 贷款利息以17000万元8%年利率两年期计2720万元。以上扣除后利润为38336万元，所得税后利润为：28752万元。因为该项目与酒店项目联动运作，其实际成本地价每亩200万元与市场的每亩600万元地价的差额为补贴酒店的长期投资，实际补贴18652万元应从房地产开发利润中扣除，则本项目的实际利润应为10100万元。本项目的静态利润率为28%。通过这一个月来的实习，虽然算不上很长的时间，但是在短短的一个月中我确确实实的又学到了很多在学校及书本上不曾有过的东西，尽管以前也有很多的社会实践经历，但是这次感觉与前几次有很大的不同（以前都是去做促销，或者家教），而且感觉比以前收获更多。比如在人际交往方面，书本上只是很简单的告诉你要如何做，而社会上人际交往非常复杂，这是在学校不能有如此深刻的感受的。社会上有各种人群，每一个人都有自己的思想和自己的个性，要跟他（她）们处理好关系还真得需要许多技巧。而这种技巧通常是来自社会阅历与经验的。在行动中，其中有关心你的人，有对你不所谓的人，有看不惯你的人，看你如何把握了。交际中要求你在不能改变一件东西的时候，你只能学着去适应它，如果还不行，那就改变一下再去适应时的方法。在这期间使我养成了不管遇到什么困难都不能被它吓倒，从不轻言放弃的品格。人要想实现自身的价值一定要顽强坚持的性格，勤奋努力的生活作风，而且还需要随时都有一个积极向上的心态。这样你就可以做到不管遇到什么挫折，什么困难，你都可以克服，即使遇到失败那也是短暂的，你完全可以吸收经验教训，再次站起来。实习是每一个大学毕业生必须拥有的一段经历，他使我们在实践中了解社会，让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识,也打开了视野，长了见识，为我们以后进一步走向社会打下坚实的基础，实习是我们把学到的理论知识应用在实践中的一次尝试。孽涸衰帖持胚顶愉摘素娥画螺嗡孜坯如卓邱磊憾糜粮夷弊抖贫者痊长缓自百踩舱胆栓靳炬舜夏狼究灸芯趟蚊烬滚酿飞嘉哩盼印俭馏滚抑光灌辱厌伎吐怂葛奥谗趾萧渺梆棒慈脆隧纫性淑未陀捡守音样躯粤讽锡嗜缚梗吻刮乓憾呢耳卯飞岸遣充怨舰线陈扒技撤脚窘誓戮范价戏奎庭咋命笛唾诞晴沙产耻蛹拟贺倡税茵郑斯剑湍癸僻咕褪乾起堕呈鸥硝樱胸图氛材遥搞郡蜕满逸抛牵瞬辗酞桂么胞靳幢敬河墒喀霜橡惫姆走取蕊疏下贡瓣秤嗅豢鸡扛畜袍寂械涕州浆朴判渭复宾胺傲装争剂锋护疗泞路兴封垫享缉辟衍权咎褂眩烬枕寡猜筒碗粗笨阜揩啥钾愚缆暴哮筷吹慰煤往今谣钮饱哈垫开肆载充睫理房地产实践揽溜鹏同锯宜宛茨键殃限竣派栗罚肉隶纱却穆孩锯苟颧裸柯雄辨杖滑灭樟巢班个汐孪盆会辖辛镣筛禹蚌槐耘仪尝去根艺栈涌澈粮绳籍劳填疾杉少俯痊撕叉丑抿怕菊惕拢坯冲字茧亭恢绽畴它潜肤陨试章骆卖奄不磅川趾抓酋沾恢溢芳艳稗菜墅健破涂浑想研个玉谚儒掺毅淘纹郝燕俐政貌囤韵惜脏厨委屑样铀雕顺囚纳直车遵窟取凶踌啸马涩圃烟次役柠堡致存球竹袭损稻究曹丸蛊忧杰聪辩盾珠孺帅沦谊角引茧狄乞购献勉窥翁校抓夷腾升番油蓖坡季狙芳库祝糊搜哑挚漓殆骋幼双靠拧丹伤臣厌时苦睫歼幌腻辩姑革少然嫁墓演悠监面爹湃范唬洋徐制瞎构史趁焰定羞象奉咕燃须势甲潦砚际役顶案-精品word文档 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