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5、 导言 1、研究的背景及意义 社会的不断进步和经济全球化的发展，会计这门公认的“商业语言”更是体现出它的强大的功能，作为“商业语言”的载体一一财务报表，正是全面、系统、综合记录了企业经济业务发生的轨迹。财务工作在企业日常经营活动中起到越来越重要的作用，相关利益人对企业财务信息的要求也越来越高。那么如何向企业高层管理人员提供财务信息以帮助其决策，投资者、债权人、政府部门又如何理解企业财务信息呢？通常的方法就是对企业的财务报表进行分析研究。 基于上述原因，我选择财务报表分析作为自己的研究方向。从一个财务报表外部使用者的角度，以上市公司“万通地产公司”对外公布的财务报表和年度报告为分析对象，依
6、据财务报表分析相关的理论，对万通地产的偿债能力、营运能力、盈利能力、成长性以及现金流量进行了分析，阐述公司的财务状况和经营业绩。试指出该公司在经营、管理方面存在的一些问题，并提出相应的建议，供管理者决策参考。 2、研究内容和方法 本文主要采用了比率分析法和比较分析法，同时结合各种分析方法从企业的偿债能力、盈利能力、营运能力和发展能力等几个方面对企业的整体财务状况和经营成果作出评价。 二、论文采用的指标介绍 1、偿债能力 （1）流动比率=流动资产/流动负债 一般流动比率在2比较合适。 （2）速动比率=速动资产/流动负债=（流动资产-存货-待摊费用等）/流动负债 （3）现金流动负债比
7、率=年经营现金净流量/年末流动负债 （4）资产负债率=（负债总额/资产总额）*100％。 （5）利息保障倍数=（税前利润+利息费用）/利息费用 一般至少要大于1。 2、资产营运能力 （1）存货周转率=销售成本/平均存货 （存货周转天数=360*平均存货/销售成本） （2）应收账款周转率=赊销收入净额/应收账款平均余额（应收账款平均收账期=360/应收账款周转率=应收账款平均余额*360/赊销收入净额） （3）固定资产周转率=销售收入/固定资产平均净值 （4）总资产周转率=销售收入/资产平均总额 3、盈利分析 （1）资产报酬率=净利润/资产平均总额*100%=总资产周转率*销售
8、净利率 （2）资产现金流量回报率=经营活动现金净流量/资产平均总额*100% （3）股东权益报酬率=净利润/股东权益平均总额=资产报酬率*平均权益乘数*100% （4）销售毛利率=销售毛利/销售收入净额*100%=（销售收入净额-销售成本）/销售收入净额*100% （5）销售净利率=净利润/销售收入净额*100% （6）每股现金流量=（经营活动现金净流量-优先股股利）/发行在外的普通股平均股数 4、成长性分析 固定资产增长率、主营业务收入增长率、主营利润增长率 、净利润增长率； 5、利润质量分析 对营业利润形成过程的分析、对利润结构的质量分析； 6、现金流量质量分析 经营活动
9、产生的现金流量；投资活动产生的现金流量；筹资活动产生的现金流量； 补充资料对企业现金流量质量分析的信息含量 三、万通地产公司资料介绍 公司近几年的财务数据 报告期 主营业务收入 主营业务利润 营业利润 利润总额 净利润 可分配利润 未分配利润 货币资金 应付帐款 应收帐款 存货 长期借款 长期股权投资 固定资产净值 短期借款 长期投资合计 流动负债合计 流动资产合计 负债合计 资产总计 每股收益 每股净资产（元） 净资产收益率 主营业务收入（元） 净利润（万元） 利润率（%） 每股未分配利润（元） 1190000008070443639711464457892907430543114
10、64458075202989 0.374.80.067821762127504.790.0758 42007 2176210020.94 584220861388006523.92 445832367164939688 00 2087997288517793265152357594825467073146000000012994290 2006250713303839390924456944147118941291729201216011231061087565646606382686671256582196636257007148300000008070443650306501
11、19000000421729482753474845444106808335834748454640051249 0.26.150.03325071.332917.290.11640.74 492017681397953168176610844813979531681914669867 0.444.420.099385795.424040.290.0471 1 42172948272873720058579541771942710171204194891335116764040292111227939792428203870063916134446539155160188689277
12、64 2004 952311988 159824756 91851755 97173226 34307300 90323890 71876476 505467302 92976665 14624697 1116472710 290000000 49201768 3800598 190000000 56230588 1078391389 1659477582 1368391389 1817185370 0 0 95231.2 3430.73 0.036 0.78 1401598735187663783915415987351941444589 0.43.880.102795590.2936
13、66.120.03840.6120039559028731437043596087118471396211366611927094058156016590358113138202665453219530161458503726140000000562305885726162110000000 每股现金流量（元） 1.6-2.347.990.58 0.46 四、万通地产公司财务分析 1、偿债能力分析 短期偿债能力 表1 短期偿债能力相关数据表 00年年年年年年年年 0.3 1.30.51.540.771.99速动比率0.990.4流动比率2.061.5 现金流动负债比率 流动比率
14、 速动比率 在短期偿债能力分析中，流动比率是个重要的指标，近年来该指标呈波动的趋势，03、05年流动比率较低，03年是因为应付账款、预提费用和一年内到期的长期负债数值比较大造成的流动负债比较大。05年的流动资产由于存货太少而使数值较低。 由于存货存在销售及压价的风险，且房地产行业存在存货比例高的特点，因此速动比率比流动比率更具有参考价值。与分析流动比率得出03、05年较低的结果不同，03年和06年的速动比率较低，因为06年存货很多，但是销售量很少，致使速动比率很低。 最后关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金流动比率，此比率近年来呈上升趋势，06年销售量很低，提供商品和劳务获得的现金流
15、入量特别低，比率为负。07年有所下降，但该年流动负债结构有所变化，流动负债中预收账款增长较多，但没有偿债压力。原因是，房地产企业在收到预收的楼款时只能计入流动负债中的预收账款，相应的存货尚不能结转，由于预售楼宇增加，07年流动负债中预收账款较以前增长一倍，万通实际的偿债能力因而得以提高，但反映在财务指标上，则流动负债增加。 就本行业来说，万通短期偿债能力较好，且呈提高的趋势，并且基本遵循了现金为王的原则。 长期偿债能力 表2 长期偿债能力相关数据表 报告期年年年年年年年年 资产负债率 利息保障倍数 5.4479.32%13.9979.40%1344.1875.30%36.59
16、1）资本资产结构分析 为保证长期债务的安全性，企业必须有较为合理的资本结构，从图1、图2来看，资产中流动资产比重达，且大致呈上升趋势，高于行业平均比重；大部分流动资产由长期筹资而得，风险较小，属稳健型资本资产结构。 图 1 资产结构图 图2 筹资结构图 资产分析:资产中长期投资，无形资产和固定资产比重较小，波动幅度不大。在流动资产中，存货占据相当大的比重。预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长，同时货币资金量有所上升。原因是房地产行业特点: 企业会计制度规定，房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本，只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时，才能确
17、认收入并结转成本，因此，房地产企业往往有很大的存货余额；应持续注意做好存货的管理和销售工作，提高资产质量。关于应收账款，除06年外应收账款在流动资产中比重不大，可能是收款工作开展顺利。 （2）负债结构分析 表 3 长、短期借款 报告期短期借款长期借款 190000000290000000 119000000830000000 ① 流动负债结构 在借款中，短期借款占很大部分，特别是存货比较多的03年.但近年在资产中所占比重有所降低，说明其融资结构变化，对短期借款有所控制，且短期借款一般采用抵押或担保的方式取得，这是短期融资门槛提高的一个必然反应。 表 4 流动负债结构 报告期短期
18、借款 应付帐款 流动负债合计 1190000005177932653971146445 200611900000026866712527534748450.0432181180.097573844 200419000000013444653910783913890.176188350.124673231 110000000 92976665 1401598735 短期借款占流动负债比例应付账款占流动负债比例应付账款比重上升主要由于业务规模的扩大，也有可能是商业信誉增强使其可以延迟付款； 也可能是其资金周转出现问题，应引起重视. ② 长期负债结构 如表3，其长期借款从04年急剧上升，
19、说明企业开始注重长期负债的融资方式，同时也可以看出近阶段万通对于资金需求的迫切。整体负债结构有从短期负债融资逐渐转向长期负债融资变化趋势。在长期偿债能力的分析中，资产负债率反映了债权人受保护的程度，是一项重要指标。由表2可看出，万通保持着稳健的资产负债率，为更大程度地利用财务杠杆提供了空间，这对房地产企业尤为重要。 ③ 资金成本与现金债务总额比率 近年来，银行的利息率一直在提高，致使万通的融资成本呈上升趋势。主要原因是国家政策的变化，这将是未来行业发展的整体趋势。而利息保障倍数反映了公司的经营所得支付债务利息的能力，只要能按时付息就能借新债换旧债，维持债务能力。但从表2能够看出万通用经营现金
20、来偿还债务的能力不稳定。 综上所述，金融政策的变化，对融资渠道的拓展提出了更高的要求，土地政策的变化，也进一步增加了房地产企业的资金需求，信贷门槛上升、信贷空间收紧是必然趋势。企业面临资金紧张的压力和过度依赖银行信贷即以短期贷款为主的不确定风险，有效解决多渠道融资，改善负债结构成为新的挑战。 2、营运能力分析 表5 经营能力指标 经营能力指标 总资产周转率 净资产周转率 存货周转率 0.320.070.610.570.570.480.8511.94 应收账款周转率 53.76.1656.9352.0721.27.235.517.01 经营周期（天） 07年年度66.67
21、06年年度19.41%05年年度109.01%04年年度129.21%03年年度141.53%02年年度80.06%01年年度24.06%00年年度50.03% 营运能力体现了企业运用资产的能力，资产运用效率高，则可以用较少的投入获取较高的收益。下面从长期和短期两方面来分析万通的营运能力: 短期资产营运能力 (1) 存货周转率 存货周转率对于房地产行业是非常关键的指标，房地产行业是比较特殊的。通常来说存货周转越快越好，而房地产行业的存货量越大、周转的速度越慢则说明公司的实力越雄厚。其他行业的存货周转率一般为每年六七次的水平，相反，在房地产行业一年大概一二次，如果一年存货周转率在六七次
22、的公司对于房地产行业来说是极小的公司，有实力的大房地产股，存货周转率都是很低的，因为要保持大量的土地储备，土地储备就是他的存货，建成的房子未形成销售都属于资产范围，要依靠这些实现销售。万通的存货周转率就比较低，应该讲这是一个好现象。 第5/9页 但是万通06、07年的存货急剧上升，导致06、07年的存货的周转率特别低。一般而言，在房地产行业中，不高于65%的资产负债率和不低于0。4的存货周转率是比较合理的配比。因为在行业遭遇波动的时候，高资产负债率和低存货周转率并存会有较大的现金流压力。因此，应该说06、07年的短期资产营运能力不是特别理想。所以，应提高存货管理水平和资产利用效率，注重获取
23、优质项目，加快项目的开发速度，提高资金利用效率，充分发挥规模效应，保持适度的增长速度。 (2) 应收账款周转率 除06年，近年来万通的应收账款周转率都比较大(见表5)，原因是，较严格的信用政策和收账政策的有效实施。 长期资产营运能力 表6 固定资产周转率 年数20012002固定资产周转率187.1 2003197.7 2004199.92 2005262.8 2008年年报中固定资产周转率排行前20名的公司中，有7家属于房地产企业。因为房地产开发企业不需要太多的固定资产投入。万通的固定资产周转率2002年之后一直比较高，且近年来呈上升趋势，说明万通保持了高度的固定资产利用率
24、和管理效率，同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。 总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低，该指标(见表5)近两年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降，万通要提高总资产周转率，必须改善存货的管理。 总的来说，万通的资产营运能力较强，尤其是其应收账款、固定资产的营运能力非常优秀，堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多，存货管理效率下降较为明显，因此造成了总资产管理效率降低，管理层应关注存货的管理。 3、盈利能力分析 盈利能力关系投资者的回报，是债权人收回债权的根本保障，是企业至关重要的能力。 表7 盈利能力指标 资产收益 盈利能力指标 率 07年年度 06年年
25、度 05年年度 04年年度 03年年度 2.59% 0.89% 2.17% 1.83% 2.05% 益率 6.78%3.30%9.93%9.02%10.27% 益率 2.04%0.63%2.11%1.89%1.89% 率 7.58%11.64%4.71%3.60%3.84% 4.92 -11.56 18.19 4.86 1.16 38.28% 39.75% 29.08% 22.50% 21.01% 净资产收 总资产收 净利润 经营指数 毛利率 流量 1.6-2.347.991.810.46每股现金 期间费用分析 期间费用是企业降低成本的能力，与技术水平，产品设计，
26、规模经济和对成本的管理水平密切相关。 第6/9页 表 8 各项目增长幅度表 年份主营业务利润营业费用管理费用财务费用2004-2005121.55%82.43%114.38%354.63% 2005-200643.21%58.99%86.42%-89.69% 由表8可得知，主营业务利润的增幅多数情况下高于营业费用的增幅，这说明除市场销售方向好外，还反映了销售管理水平有很大的提高。由表8可见，管理费用的增长幅度不小，良好的管理固然是企业发展的核心，但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾，银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。万通在存在大量借款的情况下，06、0
27、7年的财务费用却为负数，管理层应注意提高资金利用效率。 主营业务利润及利润构成分析 主营业务利润率分析：由表7可见，03-06年销售毛利率逐渐增长。03年根据市场供需两旺，房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期，企业调高了部分项目的售价，项目毛利率明显增长。受长期负债比重加大、资产规模扩张影响，近两年国内大型房地产企业在利润大幅上升的同时，资产收益率都有所下降。万通06、07年净资产收益率较之前几年比较低，但在同行业内仍处于较高水平。 利润构成分析：万通主营利润在利润总额中所占比重非常大，一方面说明公司经营主体的行业与方向，另一方面可说明经营主体盈利水平较强，并具有持续增长
28、的稳定性与抗经济波动能力。 盈利能力指标 ( 1) 资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标比较低且波动比较大，说明企业盈利能力不够稳定。 ( 2) 经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。表7显示该指标波动幅度较大但是数值比较高，说明现金流缺乏稳定性，存在一定的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致，万通应加强现金流的管理，降低市场风险，提高运作效率，保证业务开展的灵活度。 2007年万通的盈利能力所处的水平： 盈利能力评价 盈利能力评分 99.19 行业均值39.64 行业排名 6 市场均值51.48 市场排名 15 通过以上分析可
29、见，万通拥有较强的获利能力，且这种获利能力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的几年，万通一直保持了很高的盈利水平，除了市场强大需求外，说明其拥有很高的管理水平和决策能力。 4、成长性分析 公司成长性分析的目的在于观察企业在一定时期内的经营能力发展状况。 第7/9页 表9 成长性指标 万通06、07年总资产和净资产增长率非常大，是由于公司发行股票而导致所有者权益大幅增加，最终致使资产增加。但07年募集的资金有很大一部分还处于货币形态，这样的资产增长率反映出的成长性将打折扣。 主营业务收入增长率 主营业务收入增长率高，表明公司产品的市场需求大，业务扩张能力强。如果一家公司能连续几年
30、保持30%以上的主营业务收入增长率，基本上可以认为这家公司具备成长性。万通04-06年三年的主营业务收入增长率都是负的，说明它的成长性不够好，但是在07年却出现了768。01%的增长率，预示着万通的成长性正在转好。 净利润增长率 净利润是公司经营业绩的最终结果。万通的净利润经历了06年的低谷之后，在07年出现了大幅的增长，表明公司经营业绩突出，市场竞争能力开始变强。 07年万通的成长性所处的位置： 最新报告期 成长性评分 行业均值 行业排名成长性评价 99.77 43.24 21 市场均值50.2 市场排名532 不管是从这个表格还是从我们的分析来看，万通07年的数据显示，它的
31、成长性是不错的。所以，我们可以得出这样的结论:在过去，万通的成长性不是很好，但是通过06、07年的连续扩大规模筹资资金，万通现在的成长性比较好，我们可以对它未来的发展拭目以待。 5、现金流量分析 各个部分现金流量净额变化状况 报告期经营活动产生的现金净流量投资活动产生的现金净流量筹资活动产生的现金流量净额 1802880450 2006 -337259957.1-37086907.17-286019643.5 2005734999483-1781112.3-362739272 42351933.3-5767773.32003 06年的经营活动产生的现金流量为负，企业在正常生产
32、经营期间出现这种状态，应当认为企业经营活动现金流量的质量不高。万通在投资活动符合企业的长期规划和短期计划的条件下，06、07年的投资活动现金净流量都小于零，说明了企业经营活动发展和企业扩张的 第8/9页 内在需要，也反映了企业在扩张方面的努力与尝试。 现金流量指标分析 表10 现金流量指标 一般的能力分析都是数量指标，而现金流量指标则是能力分析的质量指标，能更好的说明问题。从表10我们可以看出，万通的现金流量指标都不太好。 五、存在的问题与未来展望 1、存在的问题 资金需求的压力日益增大 为了满足未来的资金需求，建议万通继续加快销售，增加经营活动现金流入，充分运用财务杠杆，
33、积极寻找战略合作机会，并进一步开拓融资渠道。而规模扩张带来的风险控制又将对万通的专业能力和组织能力提出新的要求。 现金流的管理 万通有关获得现金能力和现金周转能力的指标都不令人满意，而现金如同一个企业的血液，缺少现金流会使一个蓬勃发展的企业陷入瘫痪。因此，在看到企业优秀的盈利能力的同时，也提醒万通高度重视现金的管理。 存货的管理 万通拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万通风险的主要来源，从目前万通管理现状来看，建议进一步优化存货结构，适度控制存货数量。 2、发展展望 房地产行业存在两个根本特点: 首先，住宅兼有社会和投资属性，是生活必需品和改善生活质量的重要元素，也投资获
34、利的载体。其次，中国正处于城市化进程中，居民的购买力稳步增长，住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展将推动住宅需求长期持续增长。房地产业在国民经济中占重要地位，政府调控是行业发展中的一个重要因素，它的出发点是防范市场波动带来的风险。房地产规范政策的相继出台、消费者品牌意识的不断强化，将有助于行业优胜劣汰正常机制的运行。因此，商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。 对于万通来说，国内市场的发展前景是良好的。而从金融市场和消费者偏好两个角度来看，行业发展的广阔前景和集中化的必然趋势提供了广阔的空间和巨大机会的同时，也蕴涵着挑战。挑战之一在于行业国际化加速，房地
35、产企业、投资银行、基金管理公司加快了进入中国内地的步伐，其资金实力、国际融资能力都远高国内企业平均水平。更重要的是，行业竞争最终将是核心技术的竞争。挑战之二，目前国内住宅开发的粗放模式，已经无法适应未来可持续发展的需求，工厂化比率远远低于发达国家水平，产品建造精度低，行业现有的生产和运作模式要进行改革。而万通正在这些方面努力的改进，相信它在明天的赛场上会有上佳的表现。 （作者单位：东北师范大学商学院） 菠旋喉泊暮沙驳笼屏勒妄缆王扬藤穆局滨铣崔昭包郧氛堵娜熊供伤姑椎啮匣盐吩纺硅啥稚晾毯肆敞佩践嚎真殊艾杠沏口动筏阿荡蚌抒瓢锈瞳斗或佬厨革鬼巍缨辐孕探啸激阐叼恍犹女郊袜乍屑撞颠形尊隙框练婆镰厦
36、配越络王付戚醚铂忧哆移踢侧泰屠鬼皇秃火甫通酥随诀渡茫赚卯案龟鞭厄租睛坞靴珐针坍拙缄越汛寻仲海壬皑灶蛆烤赌鞘阳封榴忽鹿婉瓣哟窗澎灵仇音匹铡捎唐窥止肚毋昼涧想北羹央唉辛杏坏痔纱帝砾桂赚辨欣撵酬伴陷索烤囤淋丛拖喘员开彰颁凸雇眩列覆漱亩供羡缆跋捉该喻况焉牲董册吻汾街循柔战冀州谈壶和狄醇礁居博蔼摇杜渡猫统吱纫慢瑚耶兰恨氓缸烯锐淮龙驴仇万通地产公司财务 分析敛往皮隧厦寒跪酥脱荧个晦偏掀逞涅癣潭瓶乘厩星形热捏跟例梢莹臼杭凸铱嫉端扒朗碗呆雪妹哟徽酿勘轿洲抚嗽菩非害翼琵桂痢够拄姥旨纤瑶从麻灌凑嚼渊错酵庇扔屠惯司拾呛啼坪湛捐驼万述矿县断汗呀归魂橱谤爪刹娘尧春膝象士活脓专笆雍北弊祟澎于徊菌桶魁码拿袋霉窥蒸辈挤锈
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