房地产监理相关基础知识培训.doc

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余源鹏房地产大讲堂一、作者介绍余源鹏，中国房地产实操型理论研究大师，近百本房地产图书主编，房地产综合服务门户网站总裁，广州市智南投资咨询有限公司总经理。1978年出生于广东省潮州市饶平县黄冈镇，本科毕业于哈尔滨工业大学土木工程学院建筑工程专业，结业于中山大学企业管理（营销管理方向）研究生进修班。主要从事房地产研究、网站运营、房地产培训、房地产经纪、房地产开发商推荐服务商和高级人才等业务，举办多场房地产培训课程，熟悉房地产开发的各环节操作要领，常年担任企业和个人房地产投资顾问，连续六年对中国房价和房地产政策的走向有精准的判断。主编出版了“房地产实战营销丛书”、“房地产公司管理制度丛书”和“物业管理实操丛书”等三大系列近百本实操型房地产专业书籍。二、 房地产监理相关基础知识1、驻地监理人员的办公条件及监理设施如何解决？为了确保项目监理的质量，使监理工程师能顺利地开展监理工作，必须配备相应的监理设施。如果监理设施过少，会导致监理效率的降低；如果监理设施过多，则必然不能有效地利用，造成浪费。驻地监理人员要有效地实施工程项目的监理，需要借助于各种试验、检验技术设备和手段，以及必要的办公、生活设施。这些监理设施，应该由业主根据现场工作的需要免费提供，监理设施是业主的财产，使用后归还业主。所需的监理设施内容与清单，应在业主与监理工程师之间签订的协议书及其附件中确定。有些监理设施由承包商提供，其费用应计入工程量清单项目中，由业主支付。 2、监理工程师应具备什么样的素质? 监理工程师的素质要求其具有丰富的工程建设实践经验、良好的品德、较高的学历和多学科专业知识、健康的体魄和充沛的精力。3、报考监理工程师的条件是什么? 报考监理工程师的条件是从事工程建设工作，具有中级技术职称，取得中级职称后有三年及以上工程建设经历或取得高级职称。 4、如何取得注册监理工程师资格? 申请监理工程师注册，由拟聘用申请者的工程建设监理单位统一向本地区或本部门的监理工程师注册机关提出申请。监理工程师注册机关收到申请后，依照监理工程师资格考试和注册试行办法第十五条的规定进行审查。对符合条件的，根据全国监理工程师注册管理机关批准的注册计划择优予以注册。 5、如何取得监理工程师资格? 要取得监理工程师资格，必须参加监理工程师资格考试合格，并经全国监理工程师注册机关注册。6、什么是政府工程质量监督? 工程质量监督是受政府建设行政主管部门授权和项目法人的委托，监督工程质量和监理机构的工作，认证工程质量等级。7、监理工程师的执业准则是什么? 从事工程建设监理活动，应当遵守守法、诚信、公正、科学的准则。8、监理工程师与承包商无任何合同关系，为什么监理有权对承包商进行监督？监理工程师对承包商施工行为进行监督的有关权限已写入业主与承包商签订的施工合同中，同时，监理工程师的监理行为受国家有关法律保护。9、 FIDIC条款第一部分(72条194款)详细地规定了雇主、承包商、工程师的责任、权力与义务，如果现场监理工程师的指示错误而导致工程不合格，你作为上一级监理应如何处理此问题？造成的损失各方如何承担？你有权发出更正下级监理错误指示的书面指令,要求承包商改正错误,但因指示错误而导致的损失责任应与业主、承包商进一步协商后由业主和监理方承担10、 如果监理过程承包商以种种理由不执行监理指示,监理工程师有哪些手段来控制承包商?最有力的手段是暂停计量支付,仍不执行,可以进一步书面通知业主,停止对该承包商所承建项目的监理业务。三、监理工程师定义国家注册监理工程师是经中华人民共和国建设部、人事部认定或经全国统一考试合格取得中华人民共和国监理工程师资格证书后，由专门注册部门考核取得监理工程师岗位证书的建设监理人员。 四、监理工作措施严格按照公司制定的质量手册和程序文件进行工程建设监理服务，建立健全项目监理组织机构，完善职责分工及有关监理工作制度，制定项目监理规划和各专业监理实施细则，落实各项控制的责任。设立工程项目监理部进驻施工现场，其下设立投资控制、进度控制、质量控制、合同管理、信息管理和工程管理等职能监理部门。在项目总监理工程师的统一指导下，各职能监理部门行使其监理职责，各专业监理工程师对项目设计、施工、保修阶段进行科学的管理，实施严格的控制，从而确保工程项目总目标的实施。1.投资控制：对项目提出合理的技术指标和参数，进行经济分析和论证；编制工程各阶段详细的费用支出计划，并严格控制其执行；熟悉设计图纸、格标文件、标底，分析合同构成因素，找出工程费用最易突破的部分，从而明确投资控制的重点；根据施工进度和施工质量，严格履行并及时复核工程计量；按合同条款办理签证，严格工程款的支付程序，做好一切付款的复核工作；预测工程风险及可能发生索赔的诱因，制定防范性对策；监理人员对原设计或施工方案提出合理化建议被采用由此产生的投资节约，可控监理合同规定予以一定的奖励。2.质量控制：招标阶段，选择合格的施工单位，审核其质量保证体系；对原材料、构配件及设备实施严格的质量控制，并按规定办理签认手续；施工阶段，严格事前、事中和事后的质量控制措施，严格审核和办理验收签证手续；对工程关键部位和隐蔽工程严格工序跟踪检查，并作好复查和记录；严格分项、分部工程的检查验收，审核各种工程计算、试验与测试，并作好复测；3.进度控制：进行项目目标和工作的分解，建立多级网络计划和施工作业计划体系；要求施工单位采用先进、合理、经济的施工方法和手段，采用高效率的施工机械，增加同时作业的施工面等。按施工进度计划要求进行跟踪检查，及时协调影响进度的各种因素；按合同规定的期限及时进行项目的检验、计量与签证；制订奖罚措施，对工期提前者实行奖励，对延误工期者按规定进行处罚；按合同要求及时协调有关各方的进度以及确保资金及时供应。监理工作制度1.施工招标阶段招标准备工作有关制度；编制招标文件有关制度；组织招标工作有关制度；合同条件拟定及审核制度。2.施工阶段 施工图纸会审及设计交底制度；施工组织设计或施工方案审核制度；工程开工审批制度；原材料、构配件及设备的质检制度；隐蔽工程、分项、分部工程检查验收签证制度；单位工程、单项工程中间验收签证制度；工程质量、试验与测试检查报告制度；技术复核及设计变更处理制度；现场协调会及技术会审会议纪要签发制度；施工备忘记录签发制度；监理月报编制及报告制度；施工现场紧急情况处理制度；施工质量事故处理制度；施工安全事故处理制度；施工进度计划检查制度；工程款支付签审制度；工程竣工验收制度；工程结算审核制度。3.项目监理内部工作制度项目监理部工作会议制度；对外行文签发审批制度；技术资料、函件、档案管理制度；监理费用预算制度；建立工程监理日志制度；监理组织职责1.项目总监理工程师：项目总监理工程师是监理单位履行监理委托合同派入项目的全权负责人，行使合同授予的权限，全面负责和领导项目的监理工作。项目总监是项目实施的“总策划”和“总导演”。其对外向业主负责，对内向监理机构负责。由于其作用的重要性，项目总监应由业务技术水平高，管理经验丰富，有良好职业道德素养的监理工程师担任。其基本职责如下：保持与业主的密切联系，熟悉工程建设项目和对项目监理的要求；主持制订项目的监理规划，组织指导和检查项目的监理工作，保证监理规划的实施；负责组建项目监理部，明确各职能部门的职责分工和主持制定各部门监理工作运行制度；审核由项目监理部编制的监理工作计划及各专业监理工程师编制的各专业监理的实施细则；拟定项目的合同体系，负责建立项目的合同管理体系；负责建立和完善项目监理信息系统；主持施工总承包单位的选择，审核及确认选择的施工分包单位；负责组织项目实施中有关方面的综合协调工作，如设计、施工、材料设备供应等单位之间的协调，各施工单位之间的协调等；审核并签署工程开工令、停工令、复工令；审核并签署工程款的支付申请；主持处理工程中发生的重大质量事故、责任事故、安全事故；主持处理合同履行的重大争议和纠纷，行使调解和仲裁；主持处理重大的索赔；组织分项、分部工程的检查和单位工程的竣工验收，并签署相应的质检报告和验收报告；主持项目监理部的日常的工作，定期召开开工工作例会；主持编制监理月报，并定期或不定期向业主提交项目实施工作报告；主持审核工程结算书，审核并签署项目的竣工资料和报告；主持编写项目监理工作总结报告。2.项目监理工程师：在项目总监理工程师的领导下，具体负责组织现场的监理工作。其基本职责如下：根据项目监理规划，编制现场的监理工作计划；参与工程施工招标，合同的洽谈并拟定承包合同条件；审核施工单位提交的施工组织设计、施工方案；审核单位工程开工报告，检查开工条件，签署起算工期的意见；负责现场各施工单位间的协调工作，主持现场定期或不定期的协调会；负责组织现场的质监工作，组织分项、分部工程及单位工程的检查验收；负责工程进度的监督检查及协调工作；核鉴工程设计变更及技术核定单；核定工程款支付申请；组织工程质量事故、责任事故、安全事故的处理；负责现场施工总平面图的管理及现场安全施工、文明施工和防火监督检查；定期及不定期向监理。程师及业主提交有关工程劝悉的报告，并按月编制监理月报；审核工程竣工资料，协助项目竣工验收；参与审核工程结算资料；建立项目的监理日志，组织现场监理工作总结。3.专业监理工程师：质监工程师、预算工程师、工程管理工程师等各专业监理工程师在总监理工程师的统一领导下，协助总监和现场监理工程师完成本专业监理控制的具体工作，其基本职责如下：4.质监工程师：根据工程实际情况，制订质量监理的实施细则；审核施工单位提交的施工方案和施工技术措施；协助施工单位完善质量保证体系，推行全面质量；组织指导及检查现场质检员的工作；审核进场材料的质检报告和质保证明，并作抽样试验；参与分项、分部工程和单位工程的质量检查及验收工作；审核有关材料、结构的试验报告；参与工程质量事故的处理；办理工程质量的有关签证及对工程支付签署质检意见；定期或不定期向现场监理工程师或总提交质量动态报告；建立质量监理日志。4.工程管理工程师：根据工程实际情况，制订进度监理的实施细则；审核施工单位提交的施工进度计划及保证措施；组织指导及检查现场计量员、检查员的工作；组织并春与工程的计量、验方工作；负责现场机械设备、现场施工停工的签证及复工的签证；协助现场总平面图管理，负责现场安全施工，文明施工监督检查及防火检查；协助组织现场协调会；办理工程变更和工程进度的有关签证；负责现场工程进度的跟踪检查分析和劝态管理；定期或不定期向现场监理工程师或总监提交工程进度动态情况的报告；建立现场进度控制监理日志。 5.现场检查员：现场检查员是监理工作的直接作业者，按专业及主要施工工种配备人员，必要时按施工单位作业情况跟班配备，其基本职责如下：负责进场材料、构配件及机械设备的质量检查；负责旁站监理、跟踪（全过程、全天候）检查；负责施工计量、验方及签署原始凭证；负责现场施工工序间交接检查、验收及签署；负责现场安全施工、文明施工及防火的监督检查；及时报告现场发生的施工质量事故、安全事故及异常情况；每天向现场监理工程师报告有关施工质量、进度及现场施工动态等情况；坚持记施工日记，及时如实填报原始记录。四：房地产装修问答1.现在准备装修房子，有几个问题：铺木地板时，地面什么时候刷沥青较好(相对整个封资修工程而言？)是做泥工时还是铺地板前？沥青需要干透吗？干透需要多长时间？沥青表面是否需要保持干净？(和天然石对比)人造石是否容易刮伤、留下刮痕？是否防水较差、时间长容易渗水？房间之间的隔墙音效果才好？木工师傅说不需要砌墙，用一种什么板即可，而且省空间；泥工却说必须砌墙。答：刷沥青的时机是铺地板前，一般3天左右才能干透。刷之前要保持原地面的干净。刷之后最好是干净，不干净其实对技术上也不构成什么危害。人造石和天然石都不太容易渗水，但天然石表面有孔，会渗油，使表面显得较油。人造石是容易刮伤，但进口的容易用砂纸收复，国产的人造石这方面就不是很好了详见第三章(八)。红砖隔墙的效果当然最好，只是现砂准用红砖(如果您是高层的话)。木工说有应是轻钢龙骨石膏板，这种板也行，不过里面得填充吸音棉。两者占用空间差不多。2.我家新屋装修不久，前些时间下了大雨，白蚁纷飞，如何防治呢？答：开窗户和门时，要有防蚊网。白蚁多时，找信得过的专业白蚁防治所处理。其实装修前就要请教白蚁防治所，进行防蚁处理。3.我所购房为错层，三室二厅二卫，下层为客厅、餐厅、副卫、书房，上层为卧室、主卫。客厅与副卫相邻的那面墙的下半部分就是楼下主卫的上半部分。那么，防水应该怎样做？楼下卫生间的防水应该注意什么？答：底层可先用有机硅防水剂防水，然后用911防水胶。其实与平层的防水原理是一样的，关键是高的一层的防水要加高到顶。墙根的位置加大防水力度。4.我家想装家庭影院，现在装修阶段处在准备墙面的处理及地板的安装，听说有什么有源音箱和无源音箱，我实在是不明白，这些技术该如何处理。答：自身带功放的音箱就属于有源音箱，自身不带功放的音箱就是无源音箱，我们一般家用的是无源音箱，电脑用的是有源音箱。音响线应在地板铺设前铺设，方法同电线，需要加管，但不要与电线平行走管。5.我的房子是三房的。开发商交楼时，在客厅和主卧分别留了两个网线接口。这两个口，说是同时走网线和电话线的。那么我怎么把网线与电话线分出来？另外两个房间也想上网，怎么接过去？是从这两个口接？把每个颜色的线接一起，还是要从外面接进来？答：蓝色那对线是电话线，黄绿两对线是网络线。其他房间要上网，需要装hub和网线延伸。6.请教：榻榻米的施工工艺与实木地板有什么不同？所用的板材有什么特殊要求？答：真正的榻榻米是需要从日本购进的。当然我想您所说的不是真正的那种榻榻米，而一种地台而已。方法很简单，用木方或者15mm板开成条条做架子，然后上面再铺一层15mm大芯板。上面的材料就由自己决定了，但不能用需要水泥的材料，例如瓷砖就不行了。7.油漆底漆中固化剂是否可少加？主剂:固化剂:稀释剂标明为2:1:2，可工人只添加很少量固化剂，是否合理？答：固化剂和稀释剂，一般应该按照说明使用，可以随季节变化，略有增减。不同牌号、种类的漆，所需比例不同。比例如果差得太多，是会影响漆面涂层效果的。固化剂加入后，一般的漆，应搅拌、搁置一定的时间，但搁置时间太长也容易出问题。8.安装防盗门之后，与墙壁间空隙较大，师傅讲用水泥填封今后会开裂，建议包门框。我觉得防盗门包框很难看，请问有无其他解决方法？答：泥水工在偷懒呀。将原墙身湿透，在里面水泥沙里塞些碎砖，水泥沙中水泥不要太多，加些灰油(不是灰粉哦)。9请问复合地板的踢脚线应该怎么做？答：复合地板的踢脚线是有配套的，跟实木地板不太一样。10.实木地板含水率是指其与当地含水率的差距吗？那么正负多少以内是正常的呢？答：含水率一般在8%-14%为宜。国家没有对各地的含水率作出规范，我一般取12%左右。但即使同一批板材，含水率也会有一定差异的，要多测试，取平均值。11.装修公司让我向管理处交装修税、电梯使用费(搬运材料)、垃圾清运费(是垃圾请运点运出去的，我已经向装修公司交了从楼上到楼下的清运费)，请问是这样的吗？答：正常来说，装修公司的清理费用是指从楼上运到小区指定的临时垃圾堆放处。从垃圾清运点往外运的费用要另外计算，一般由小区负责清运，所以装修公司不直接打进预算。12.昨天天气多云有时见到太阳，我下午磨了地板，打算抓紧时趁梅雨季节前漆好。可怕的是今早下起了雨。请问这样的湿度可否刷漆？答:如果感觉很潮湿，最好是延迟施工，高湿度情况下施工，对油漆的性能和效果都有影响，而且会有返白现象。8.0.2居住区内各级道路的宽度，主要根据交通方式、交通工具、交通量及市政管线的敷设要求而定，对于重要地段，还要考虑环境及景观的要求作局部调整。 居住区级道路是整个居住区内的主干道，要考虑城市公共电、汽车的通行，两边应分别设置有非机动车道及人行道，并应设置一定宽度的绿地种植行道树和草坪花卉，(图2)，按各种组成部分的合理宽度，居住区级道路的最小宽度不宜小于20m，有条件的地区宜采用30m。机动车道与非机动车道在一般情况下采用混行方式。 小区级道路的宽度考虑以非机动车与人行交通为主，不能引进公共电、汽车交通，一般也采用人车混行方式。所以，车行道的最小宽度为5m，如两侧各安排一条宽度为1.5m的人行路，总宽度为8m，即可满足一般功能需要。同时，小区级道路往往又是市政管线埋设的通道，在非采暖区，按六种基本管线的最小水平间距，它们在建筑线之间的最小极限宽度约为10m(图3)，此距离与小区级道路交通车行、人行所需宽度基本一致。 在采暖区，由于要有暖气沟的埋设位置及其左右间距,建筑控制线的最小极限宽度约为14m。 组团级道路是进出组团的主要通道，路面人车混行，一般按一条自行车道和一条人行带双向计算，路面宽度为4m。在用地条件有限的地区，最低限度为3m。在利用路面排水、两侧要砌筑道牙的特殊要求下，路面宽度就要加宽至5m。这样，在有机动车出入时不影响自行车或行人的正常通行。对组团级道路的地下空间也要满足大部分地下管线的埋设要求，在非采暖区一般要求建筑控制线之间应有8m宽度，在采暖区至少应有10m的宽度。 宅间小路为进出住宅的最末一级道路，这一级道路平时主要供居民出入，基本是自行车及人行交通，并要满足清运垃圾、救护和搬运家具等需要。按照居住区内部有关车辆低速缓行的通行宽度要求，轮距宽度在22.5m之间，所以，宅间小路路面宽度一般为2.53m，最低极限宽度为2m。这样，正好能容纳双向一辆自行车的交会或一辆中型机动车(如130型搬家货车、救护车等)通行。为兼顾必要时大货车、消防车的通行，路面两边至少还要各留出宽度不小于1m的路肩。 8.0.3正文表8.0.3中的数据是依据有关道路设计手册，并参考了部分城市实践经验而制定的，其道路最大坡度控制指标是为保证车辆安全行驶的极限值，在一般情况下最好尽量少出现，尤其是在多冰雪地区、地形起伏大及海拔高于3000m等地区要严格控制，并要尽量避免出现孤立的道路陡坡。 机动车道的最大纵坡及相应的限制坡长规定，为的是保障司机的正常驾驶状态而不至产生心理紧张，防止事故的产生。据测试，不同纵坡相应的坡长限制值如表2： 不同纵坡相应坡长限制值表纵坡（）限制坡长（m）而正文表8.0.3中机动车的最大纵坡值8%是根据居住区内车速一般为2030km/h情况下的最大适宜数值，如地形允许，要尽量采用更平缓的纵坡或更短的坡长。 关于非机动车道的纵坡限制，主要是根据自行车交通要求确定，它对于我国大部分城市是极为重要的，因为在现阶段，自行车对一般居民来说不仅是出行代步的交通工具，而且也是运载日常物品的运输工具。据普查数据，往往城市越小和公共交通不发达的地区，自行车出行量在全部出行量中所占的比重也越高(山区城市除外)，例如：北京54.0%，唐山71.2%，延安82.9%。 根据调查测试，自行车道适用的纵坡及相应的坡长限制值如表3： 不同纵坡相应坡长限制值表3纵坡（）坡长限制（m）行驶方式连续行驶骑行与推行结合0.6不限制不限制0.61130600不限制1250130110250235040100正文表8.0.3采用的自行车道最大纵坡值及相应的限制坡长即是据此得出的。 需要补充说明的是，在一些专题研究材料及有关的技术规范中，常出现如下的自行车道纵坡及坡长控制数值(表4)： 不同纵坡相应坡长控制值表4纵坡（%）推荐坡长（m）限制坡长（m）极限坡长（m ）2200400-2.5150300-3120240-3.5100200-5501002007-601209-3060这与正文表8.0.3中数值有较大差距。据了解，表4中的数值大多是以年轻人为主测试而得出。因此考虑到居住区内骑自行车出行对象的年龄包括老、中、青各类居民，所以对于居住区内部的自行车道，应有更大的适应范围。 关于道路最小纵坡值，从驾驶车辆角度出发，道路愈平愈好，但纵坡的最低限还必须保证顺利地排除地面水。不同的路面材料所适用的最小纵坡也是不同的：水泥及沥青混凝土路面不小于0.3%，整齐块石路面不小于0.4%，其它低级路面不小于0.5%。 正文表8.0.3是以最常见的沥青或混凝土路面为依据，提出的最小纵坡值为一般不小于0.3%。 8.0.4在山区、丘陵区等地形起伏较大的居住区道路系统的规划要密切注意结合地形，这样才可达到合理、安全、经济的综合效益。 一、由于人行道的适用纵坡范围与车行道是不一样的，在地势起伏大的情况下，人行道可以更容易随坡就势，如与车行道分设，就能更便捷和减少道路工程的土石方量； 二、山区、丘陵区的道路一般都要求顺等高线设置，所以，道路网的格式与平原地区是大不一样的。但是，道路用地面积也会因之适当增加，一般指标可按照正文中表3.0.2中的高限值选用； 第五章 竖向 1竖向规划设计应综合利用地形地貌及地质条件，因坡就势合理布局道路、建筑、绿地，及顺畅地排除地面水，而不能把竖向规划当作是平整土地、改造地型的简单过程。 居住区内的道路骨架与地势起伏关系很大，往往因此能决定道路线型及走向。建筑物的布局也往往因地形地质的制约而影响其朝向、间距及平面组合，在地形变化较大的地区，一般要求建筑物的长边尽可能顺等高线布置，力争不要过分改变现状等高线的分布规律，而只是局部改变建筑物周围的自然地形。 市政管线，特别是重力自流类管线(如雨水管、污水管、暖气管沟等)与地形高低的关系密切，力求与道路一样顺坡定线。居住区的平面布局只有与竖向规划在方案编制过程中不断彼此配合互相校核，才能使整个居住区的规划方案更切实际逐趋完善。 良好的竖向规划设计方案，必须建立在对现状水系周密的调查研究基础上。一般在山区或丘陵地带，必须根据居住区所在地域的地面排水系统，确定居住区内规划排水体系，以确保建设地区地面水的排除及安全排洪。 正文表1中适用坡度是参照有关技术规范及手册编制的。下限值为满足排水要求的最小坡度。 对于广场及场地的竖向设计坡度，往往因使用功能不同或地面材料不同而分别采用适宜的控制值。当广场兼作停车场时，停车区内的坡度不宜过大，以防溜车。据测试，小汽车在不拉手闸的情况下发生溜滑的临界坡度为0.5%。 2当居住区内的地面坡度超过8%时，地面水对地表土壤及植被的冲刷就严重加剧，行人上下步行也产生困难，就必须整理地形，以台阶来缓解上述矛盾。无论是坡地式还是台阶式，建筑物的布局及设计、道路和管线的设计都应作好相应的工程处理。 3居住区内地面水的排除一般要求采用暗沟(管)的方式，主要出于下列考虑： 一、省地可充分利用道路及某些场地的地下空间； 二、卫生雨水、污水用管道或暗沟，可减轻对环境的污染，有利于控制蚊蝇孳生； 只有在因地形及地质条件不良的地区，才可考虑明沟排水方式。 六章管线综合 1本条规定了居住区必须统一规划安排四种(非采暖区)至五种(采暖区)基本的工程管线，因为工程管线的埋设都有各自的技术要求，如在规划阶段不留出位置，今后再要增设困难是很大的，即使可以增设，也会影响整个管线系统的合理布局，并增加不必要的投资。在居住区的道路和建筑控制线之间宽度确定时，都已考虑了这几种基本管线的敷设要求。 在某些地区由于当前的经济条件及生活水平、外部市政配套条件等因素的制约，近期建设中可暂考虑雨污合流排放、分散供热或电力线架空等，但在管线综合中仍要分别把相应的管线及设施一并考虑在内，并预留其埋设位置，以便为今后的发展创造有利条件。随着城市基础设施的不断完善和生活水平的逐步提高，在有条件的地区，还应敷设或预留煤气、通讯等管线甚至热水管等埋设位置。 2管线综合是居住区规划设计中必不可少的组成部分。因管线综合的目的就是在符合各种管线的技术规范前题下，统筹安排好各自的合理空间，解决诸管线之间或与建筑物、道路和绿化之间的矛盾，使之各得其所，并为各管线的设计、施工及管理提供良好条件。 居住区的管线布局，凡属压力管线均与城市干线网有密切关系，如城市给水管、电力管线、煤气管、暖气管等，管线要与城市干管相衔接；凡重力自流的管线与地区排水方向及城市雨污水干管相关。在进行管线综合时，应与周围的城市市政条件及本区的竖向规划设计互相配合，多加校验，才能使管线综合方案切合实际。 管线的合理间距是根据施工、检修、防压、避免相互干扰及管道表井、检查大小等因素而决定的。我们综合了有关规划和设计部门编制的管线综合资料，并参考了几个城市的城市规划管理文件，制定了条文中的四个关于管线间距的最小净距表。在不利的地形地质条件、施工条件等地区，亦可用稍宽一些的间距。 正文表1中的栏目，除注明者外，水平净距均指外壁的净距。垂直净距指下面管线的外顶与上面管线的基础底或外壁之间的净距。表中数字在采取充分措施(如结构措施)之后可以减小。具体规定可参见各专业规范说明。 管线埋深和交叉时的相互垂直净距，一般要考虑下列因素： 1.保证管线受到荷载而不受损伤； 2.保证管体不冻坏或管内液体不冻凝； 3.便于与城市干线连接； 4.符合有关的技术规范的坡度要求； 5.符合竖向规划要求； 6.有利避让需保留的地下管线及人防通道； 7.符合管线交叉时垂直净距的技术要求。 正文条文中关于管线的埋设要求还出于下列考虑： 1.电力电缆与电信管、缆宜远离，为的是减小电力、尤其是高中压电力对电信的干扰，一般将电力电缆布置在道路的东侧或南侧，电信管、缆在道路的西侧或北侧。 这样既可简化管线综合方案，又能减少管线交叉时的相互冲突。 2.地下管线一般应避免横贯或斜穿公共绿地，以避免限制绿地种植和建筑小品的布置。某些管线的埋设还会影响绿化效果，如暖气管会烤死树木，而树根的生长又往往会使有些管线的管壁破裂。如确因规划需要管线必须穿越时，要注意尽量从绿地边缘通过，不要破坏公共绿地的完整性。 七、综合技术经济指标 1技术经济指标是从量的方面衡量和评价规划质量的综合效益的重要依据，有现状和规划之分。 目前居住区的技术经济指标一般由两部分组成：土地平衡及主要技术经济指标，但各地现行的技术经济指标的表格不统一，项目有多有少，有的基本数据不全，有的计算依据没有注明。环境质量方面的指标不多，经济分析方案的指标更少。计算的口径也不统一，不能如实地反映规划方案的经济合理性，更难核实、审评和比较。因此，本规范要规定统一的列表格式、内容、必要的指标和计算中采用的标准。 为综合技术经济指标表，有必要指标和可选用指标之分。即反映基本数据和习惯上要直接引用的数据为必要指标；可由其他数据推算和习惯上较少采用的数据或根据规划需要有可能出现的内容列为可选用指标。 居住区用地包括住宅用地、公共服务设施用地(也称公建用地)、道路用地和公共绿地四项，它们之间存有一定的比例关系，主要反映土地使用的合理性与经济性，它们之间的比例关系及每人平均用地水平是必要的基本指标，在规划范围内还包括一些与居住区没有直接配套关系的其它用地，如外围道路或保留的企事业单位、不能建设的用地、城市级公建用地、城市干道、自然村等，这些都不能参与用地平衡，否则无可比性。但“其它用地”在居住区规划中也必定存在(外围道路)，因此它也是一个基本指标。居住区用地加“其它用地”即为居住区规划总用地。 反映居住区规模有用地、建筑与人口(户、套)三个主面内容，除用地外人口(户、套)、住宅和配建公共服务设施的建筑面积及其总量也是基本数据为必要指标。非配套的其它建筑面积是或有或无，因此，是一个可选用的指标。 平均层数与住宅建筑密度关系密切，是基本数据，属必要指标，高、中高层住面积毛密度是每公顷居住区用地内住宅和公建的建筑面积之和，它可由居住区用地内的总建筑面积推算出来。由于公建在控制性详细规划阶段还没有进行单体设计而是按指标估算，因配建的公建与住宅建筑面积有一定的比例关系，即住宅是基数，住宅量一确定，配建公建量也相应确定，因而当前以住宅建筑面积的毛、净密度(也称住宅容积率)为常用的基本指标，建筑面积毛密度(也称容积率)因较少采用，为可选用指标。 环境质量主要反映在空地率和绿地率等指标上。与住宅环境最密切的是住宅周围的空地率，习惯上以住宅建筑净密度来反映，即以住宅用地为单位1，空地率=1-住宅建筑净密度，居住区的空地率习惯上以建筑毛密度反映，即居住区的空地率=1-建筑(毛)密度。住宅建筑净密度和建筑毛密度越低其对应的空地率就越高，为环境质量的提高提供了更多的用地条件。绿地率是反映居住区内可绿化的土地比率，它为搞好环境设计、提高环境质量创造了物质条件，为此都属必要指标。 居住区建筑密度，因在详细规划方案阶段，配套公建的体型、层数未定，其基底占地尚难敲定，故很少表示，而以住宅建筑毛、净密度和绿地率来反映，所以居住区建筑密度不作为必要的指标。 经济性指标反映了开发建设的投资效益，居住区的开发可进行土地的开发，也可进行全面的综合开发，它的投资效益可用每公顷土地的开发费或住宅建筑面积单方造价表示。由于旧区改建规划范围内一般都有拆迁，因此，可用“拆建比”反映开发的经济效益，这是一个在有拆迁情况下，简单、明了、直观而又实用地反映拆建情况的指标，是旧区改建中的一个必要的指标。 为了可比及数值的一定精度，除户、套和人口数及其对应的密度数值外，其余数值均采用小数点后两位。 在居住区规划设计中，如采用的统计口径不准确(如把住宅正常间距内的小绿地计入公共绿地)或计算口径不统一，则不能如实反映规划水平及其经济合理性，也难核实、审评和比较。为此，正文条文是对各类各项用地范围的划定、面积和相关指标的计算口径作出规定。【余源鹏房地产大讲堂】现设置的培训课程有：房地产基础知识实战入门培训的29节课房地产经纪人快速成交与职业晋升的15节课商业地产策划定位与规划设计要诀800个房地产项目报批报建培训课程房地产开发流程培训课程房地产营销策划培训课程房地产策划师培训课程房地产售楼员培训课程房地产一线销售管理培训课程房地产广告策划与媒介传播实操培训房地产定价培训商业地产招商策略及管理实操培训商业地产经营管理实操培训课程物业管理系列培训课程本课程主要包括以下四个部分的内容：（1）房地产及其产权基础知识 该部分主要包括房地产概论、地产基础知识、房产基础知识、产权及登记基础知识、商业地产基础知识和其他地产基础知识等内容。（2）房地产开发全过程基础知识 该部分的内容主要讲述房地产开发经营概论、房地产开发项目的立项和可行性研究、国有土地使用权的取得和国有土地使用权证的办理、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的办理、施工招标与建筑工程施工许可证的获取、商品房预售与商品房预售许可证的办理、竣工验收与交付使用、房地产证的办理、物业管理与房屋修缮等内容。（3）房地产交易与营销基础知识 该部分的内容主要讲述房地产销售、商品房买卖合同、房地产转让、房地产抵押、房地产抵押贷款、房地产交易的相关税费、房地产中介服务、房屋租赁、房地产价格、房地产市场营销等内容。（4）房地产规划与建筑工程基础知识 该部分的内容主要讲述房地产规划、房屋建筑学、房屋面积计算、建筑材料与设备等内容。房地产实战基础知识入门培训的29节课1.房地产概论2.地产基础知识3.房产基础知识4.产权及登记基础知识5.商业地产基础知识6.其他地产基础知识7.房地产开发经营概论8.房地产开发项目的立项和可行性研究9.国有土地使用权的取得和国有土地使用权证的办理10.建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的办理11.施工招标与建筑工程施工许可证的获取12.商品房预售与商品房预售许可证的办理13.竣工验收与交付使用