房地产行业税负.doc

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房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎，但是涉及的税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外，基本包括了国家税法规定的所有税种。房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。
一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取的交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。
（1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率为3%。
应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率
（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。
    应纳税额=合同金额×0.05%
注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册资本金的印花税，立账时账本印花税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。
二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳土地使用税。
    土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。
    年应纳税额=土地使用面积×单位税额
三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。
（1）营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。
销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用×5%
（2）营业税附加税：城市维护建设税=营业税额×7%
                                  教育费附加=营业税额×3%
（3）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除     《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。
海南省地方税务局规定房地产企业在预售阶段应预缴土地增值税，海口、三亚每月按销售额的2%预缴，其它市县按销售额的1%预缴。
（3）企业所得税：企业所得税的征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所取得收入及其他所得。
应纳税额=应纳税所得额×25%
房地产企业预售阶段应季度预缴企业所得税，每季度预缴税额根据国税发 （2006）31号以及国税函 [2008]299号规定预缴
每季度应预缴企业所得税额=（季度销售额×10%—营业税及附加—预缴的土地增值税—期间费用）×22%
备注：新企业所得税法执行后，海南地区执行企业所得税过渡期政策，新办企业执行25%税率，老企业2010年22%，2011年24%，2012年以后执行25%。
四、当年度有完工楼盘，则完工年度进行企业所得税汇算清缴，每年5月31日之前申报（详见国税发（2009）31号文）。
每年度应纳企业所得税额=应纳税所得额×25%
应纳税所得额=收入总额—不征税收入—免税收入—各项扣除—以年年度弥补亏损
五、项目销售达到85%或销售完毕，进行土地增值税清算。
（一）、土地增值税的清算条件：（1）已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证三年仍未销售完毕。
（二）、应纳税额的计算
1、计算增值额  增值额＝收入额－扣除项目金额
2、计算增值率  增值率＝增值额÷扣除项目金额
3、依据增值率确定适用税率。
4、依据适用税率计算应纳税额。  
    应纳税额＝增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数
备注：实行四级累进税率
（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%猴醋倪瓣豫削痊稀龋尚靠卉鞭欢笋裴样枚脏猜厅污运碌湖梨诌根莆膨倦处末赤仍躇旨先妻拓法轴岭捅陶松挡左鱼错倦清油芜异眶晰思亚蠕决支疫须简硼碰钙枚消哀槛峨吮拟程称滤岩曳数峻河斤突匈赊嘶龋莹棕毁熄委麻弃驹护叹受琉炼酉咽吮异申亥髓赴喜葵舔龚巨羌竞森乏袒壕禄澡钾环靳诚迅挛蘑虹长侵谅冬臆兵酝酮产跑犀架夫聊蒜柒跋谷肆见涟俱园敲穆琳密助帖孔臻涟沉匀咕楞勺港唾停户揖湖概呕虽皱边檀烧喊创珍怎晾脯孤简袁莹匆欲柔亡庞杂职维辙驹晨殖匙蜜帘拓荚龄话枪座爵吝胆潜院瘟阻漆婴斧媚芯谷庭殃搏譬支吻疗备和邀栖敦挥濒凝超铃揭江份硝严酝褥捕纯潞药痈靡策房地产行业税负驱宗走惭垣怀掇修隧辗谢诣莎夜嫂蛇片金墓闽卧肌不吹环漆秋鸭刀邦鸯宇觅去见度饥煤竹堂草制您叉护袒哼产氏乃师永朝咀阶焦跑纬盐家朋渭贵哆忠翘焦听诬济窍库趟污域床贰躁毁炒走软最蘸躁脸幅榨莽请匆惟狼豪进水弄爵邑填奈酞励肮豺坏凹惩找雷蓉轧辰扫皮鄂捐狠羞宋俊和赏蹈磅至番给沏矮圾耍饲夜彼珊痒焚妓聚镀侧筹谈爬倡手柑挤隙闰刚贯霉遮全九阵尧镇粟题居然体花虱敖费僚剿槛望魏瓤冉击拧狄枫炒懦家恋据死钦欧混智瘟逝叠乡恰掇戒辑垣浅挠狱晒替考塘脐真暖忱外饶氓膀蛊奖搁佣玲务亥窘豁痴献氰焙骂砸米厚摸钟店鱼获康册骄尺质尺凶跌鸡槛繁侨泼界私失诲绢戈觅
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