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第一科目：《基本制度与政策》
第一章 物业管理概述
★ ★★掌握：《条例》对物业管理的定位
《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系
1、物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。这就是《物业管理条例》对物业管理的定位。
2、《条例》的指导思想
《条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。指导思想主要表现在三方面：
一是强调保护业主的财产权益，
协调单个业主与全体业主的共同利益关系：
二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，
是服务与被服务的关系；
三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开、
和协商方式处理物业管理事项。
3、《条例》确立的基本法律关系
一、业主相互之间的关系
二、物业管理企业和业主之间的关系
双方通过签订物业服务合同，形成了物业管理企业服务、业主支付服务费用的等价交换关系，是一种真正的民事行为。
三、开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系
开发企业在没有销售完商品房之前，称之为大业主。商品房销售阶段的物业管理服务，即前期物业服务，客观上只能由建设单位选聘物业管理企业来实施。《条例》要求，购房人在与开发建设单位签订购房合同中，必须包含建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同的内容，从而让购房人承担前期物业服务合同中约定的关于物业管理的权利义务。因此，业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，是建立在两个合同上：
一是建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同，
二是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。
四、供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系
供水、供电等单位与业主之间是合同关系，他们与物业管理企业之间并没有合同关系。如果物业管理企业接受委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
五、社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系
社区居委会是居民自我管、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。业主大会是业主们由于共同财产关系而形成的共同利益群体，他不是自治组织。
居委会是和社区对应的组织，
业主大会是和物业管理区域对应的群体。
因此，居委会和业主大会并不一一对应，不存在隶属及上下级关系。但是，业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。
六、物业管理各方主体与政府之间的关系
政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。
★ ★熟悉：物业管理的基本特征，
物业管理在社会中的地位和作用，
《条例》确立的基本制度及涉及的主要问题。
1、物业管理的基本特征：社会化、专业化、市场化
（一）物业管理的社会化有两个基本含义：
一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；
二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
（二）物业管理的专业化，指的是由物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。
（三）市场化是物业管理最主要的特点。在市场经营条件下，物业管理的属性石经营，所提供的商品时劳务，方式是等价有偿，业主通过招投标选聘物业管理企业，由物业管理企业来具体实施。
双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。
2、物业管理企业在社会经济中的地位和作用
（一）实施物业管理有利于促进经济增长
居住消费本身包含众多的消费环节，可归纳为四类基本消费支出：
一是购房消费支出；
二是家庭装饰装修、家具家电等消费支出；
三是使用过程中的水、电、气暖等方面的长期消费支出；
四是房屋大、中修及设施设备改造以及物业管理消费支出。
（二）实施物业管理有利于提高人民群众居住质量
（三）------------------增加就业
（四）------------------维护社区稳定
（五）------------------推动房地产业的良性发展。
3、《条例》确立的基本制度

《条例》就业主的权利义务，业主大会的组成、职责和行为规则，前期物业管理，业主与物业管理企业的法律关系，业主处理财产共同利益的方式等。
创设了七项物业管理的基本制度：①业主大会、②业主公约、
③前期物业管理招投标、④物业承接查验、⑤物业管理企业资质管理、⑥物业管理从业人员职业资格、⑦住宅专项维修资金。
把握《条例》所创设的法律制度的内涵：（一）尊重和维护业主的财产权利；（二）建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制
（三）《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动
（四）妥善处理政府和市场的关系
4、《条例》涉及的主要问题
《条例》共有七章，主要内容如下
第一章 总则； 第二章 业主及业主大会； 第三章 前期物业管理；
第四章 物业管理服务； 第五章 物业的使用与维护；
第六章 法律责任； 第七章 附则。
★了解：物业管理的产生和发展
我国物业管理制度建设的历史沿革
1、产生
1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司---深圳市物业管理公司挂牌成立。
1992年，深圳莲花二村被评为“国家示范文明住宅小区”。由此，我国城镇房屋管理开始逐步走上专业化的物业管理道路。
2、发展
我国第一家专业物业管理公司成立，标志着我国在物业管理道路上迈出了第一步。
1993年，深圳市人大颁布了全国第一部物业管理地方性法规----《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》。
1994年，建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件。它确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的前进方向。
2000年，中国物业管理协会成立。
3、我国物业管理体制的历史沿革
《条例》颁布前的物业管理制度建设，这一阶段的物业管理政策法规主要体现以下特点：a借鉴性、b过渡性、c针对性。
2003年6月8日，国务院颁布《物业管理条例》，标志着我国物业管理进入法制化、规范化发展的新时期。这一阶段物业管理政策法规主要体现以下特点：a配套性、b经验性、c操作性。
第二章 物业管理服务
★★★掌握：物业管理服务的特点、内容；
物业服务成本的构成；包干制和薪酬制收费形式；
（前期）物业服务合同的主要内容；物业使用和维护的主要规定。
1、物业管理服务的特点
（一）物业管理服务的公共性和综合性
（二）------------受益主体的广泛性和差异性
（三）------------的即时性和无形性
（四）------------持续性和长期性
2、物业管理服务的内容
物业管理服务，是指业主与物业管理企业通过物业服务合同约定的公共性服务。包括以下两方面的内容：
一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；
二是维护相关区域的环境卫生和秩序。
具体而言，物业管理服务主要包括以下内容：
（1） 房屋共用部位的维修、养护与管理；
（2） --------设施设备的维修、养护与管理；
（3） 物业管理区域内共用设施设备的的维修、养护与管理；
（4） --------------的环境卫生与绿化管理服务；
（5） 物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；
（6） 物业装饰装修管理服务；（7）物业档案资料的管理；
（7） 专项维修资金的代管服务。
3、物业服务成本的构成
包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，包括以下部分：
（1） 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
（2） 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3） 物业管理区域清洁卫生费用；
（4） -------------绿化养护费用；
（5） -------------秩序维护费用；
（6） 办公费用；
（7） 物业管理企业固定资产折旧；
（8） 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9） 经业主同意的其他费用。
物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。
4、包干制收费形式
《物业服务收费管理办法》规定：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。”
实行物业服务专用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
5、酬金制收费形式
《物业服务收费管理办法》规定：“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”
实行物业服务酬金的，预收的物业服务资金包括：
物业服务支出和物业管理企业的酬金。
6、前期物业服务合同的主要内容
1、合同当事人与物业的基本情况
2、物业服务内容与质量
3、物业服务收费方式
4、物业经营管理活动的内容
5物业的承接查验
可包含以下几方面：a说明查验的共用部位共用设施设备的内容；
b双方确认共用部位功用设施设备存在的问题；
c建设单位应承担的责任和解决办法；
d建设单位应向物业管理企业移交的资料；
e建设单位的保修责任等。
6、物业的使用与维护
7、专项维修资金
8、违约责任
9、其他事项
7、物业服务合同的主要内容1物业管理事项；2物业服务质量；
3物业服务费用；4双方的权利义务；5专项维修资金的管理与使用；6物业管理用房；7合同期限；8违约责任
8、物业使用和维护的有关规定
一、公共建筑和共用设施设备规划用途不得擅自改变
物业管理企业应当提请业主大会头讨论决定同意后，由业主委员会依法办理有关行政审批手续。
二、物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘
三、共用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任
四、业主装饰装修房屋应当依法规范
五、利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定
《条例》关于物业共用部位、共用设施设备进行经营，三方面的规定：
a原则规定了利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的办理程序
b明确相关业主、业主大会、物业管理企业对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的事前否决权，
c确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向。
关于利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用问题，应当优先用于补充住宅专项维修资金。因为：
一是收益来源于利用共用部位、共用设施设备经营所得，应该主要用于其维修养护；
二是住宅专项维修资金是房屋的“养老金”，有全体业主按照产权份额分期缴纳，一旦急需所需数量较大，利用共用部位、共用设施设备经营所得补充住宅专项维修资金有利于即使筹备所需资金。
同时规定，“业主所得收益也可以按照业主大会的决定使用”。
★ ★熟悉：普通住宅小区物业管理服务的标准，前期物业服务合同的特点和时效，物业管理企业在安全事故中的法律义务。
1、普通住宅小区物业管理服务的标准
中国物业管理协会2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》从a物业管理服务的基本要求、b房屋管理、c共用设施设备维修养护、d协助维护公共秩序、e保洁服务、f绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务的内容，制定三个等级的服务标准。
2、前期物业服务合同的特点和时效
特征：a前期物业服务合同具有过渡性。
b ---------------由建设单位和物业管理企业签订。
c ---------------是要式合同。
时效：《条例》第26条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”可以从两方面解释：
一方面，前期物业服务合同可以约定期限。
另一方面，前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。
3、物业管理企业在安全事故中的法律义务
首先，物业管理企业在安全防范工作中，是协助相关主管部门做好安全防范工作，而不是对物业管理区域内的安全防范工作全面负责。
其次，在发生安全事故时，要求物业管理企业履行三项义务：
a发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损失。
b 及时向有关行政管理部门报告事故。
c 协助做好救助工作。
★了解：物业管理企业的安全防范协助义务、（参看上面）
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的有关规定。
第三章 物业管理的基本制度
★ ★★掌握：业主大会的职责和表决规则，业主委员会职责，
业主临时）公约的内容和法律效力，
前期物业管理招投标的强制性规定，物业承接查验制度的现实意义，
各资质等级物业管理企业的条件，物业管理师考试注册规定，
住宅专项维修资金的交存与使用。
1、业主大会的职责和表决规则
《条例》规定业主大会的六项职责：
a) 制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
b) 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
c) 选聘、解聘物业管理企业；
d) 决定专项维修资金适用、续筹方案，并监督实施；
e) 指定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
f) 法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
业主大会的表决规则：
（1）业主大会作出的一半决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
（2）业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业管理企业、专项维修资金使用于续筹方案的决定，实行特别多是表决原则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
业主大会不符上述两项规则的表决事项，均属无效。
2、业主委员会的职责
《条例》规定了业主委员会的五项职责：
(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况
(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同
(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同
（4）监督业主公约的实施
（5）业主大会赋予的其他职责。
3、业主临时公约的主要内容
2004年9月建设部发布了《业主临时公约（示范文本）》，明确了业主临时公约应当具备的主要内容：
（1） 物业的自然情况与权属情况；
（2） 业主使用物业应当遵守的规则；
（3） 维修养护物业应当遵守的规则；
（4） 涉及业主共同利益的事项；（5）违约责任。
4、业主公约的主要内容：（1）有关物业的使用、维护、管理；
（2）业主的共同利益；（3）业主应当履行的义务；
（4）违反公约应当承担的责任。
业主公约的法律效力：业主公约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。同时还要注意两点：
a业主公约对物业使用人也发生法律效力。
b 业主公约对物业的继受人（即业主）自动产生效力。
5、前期物业管理招投标的强制性规定
（1）《条例》要求，住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业管理企业；
（2）对于规模较小的住宅物业，投标人少于3个的，可以采用协议的方式选聘物业管理企业，但应当经过物业所在地的区、县房地产行政主管部门的批准，才可以进行；
（3）不管是采用 招投标方式还是采用协议方式，都应当选聘具有相应资质的物业管理企业。
6、物业承接查验制度的现实意义
（1）、物业管理企业在承接物业项目对公用部位、公用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和交接结果，有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业管理企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。
（2）实行物业承接查验制度，可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业公用部位、公用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意义。
（3）实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必备条件。而在新老物业管理企业交接时进行承接查验，有利于界定物业公用部位公用设施设备的管理责任。
7、各资质等级物业管理企业的条件
物业管理企业资质分三级，具体要求如下：
（一） 一级资质
1、注册资本人民币500万元以上；
2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人；
3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得资格证书；
4、管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%
（1）多层住宅200万㎡；
（2）高层住宅100万㎡
（3）独立式住宅（别墅）15万㎡；
（4）办公楼、工业厂房及其他物业50万㎡。
5、建立并严格执行服务质量、服务费用等企业管理制度和标准，建立企业性用档案系统，有优良的经营管理业绩。
（二）二级资质
1、注册资本人民币300万元以上；
2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人；
3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
4、管理两种类型以上的物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%
（1）多层住宅100万㎡：
（2）高层住宅50万㎡；
（3）独立式住宅（别墅）8万㎡；
（4）办公楼、工业厂房及其他物业20万㎡；
5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。
（三）三级资质
1、注册资本人民币50万元以上；
2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人；
3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
4、有委托的物业管理项目；
5、建立并严格执行服务质量、服务费收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
8、住宅专项维修资金的交存
（一）住宅专项维修资金的定义
1、住宅专项维修资金，是指专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
2、住宅共用部位、共用设施设备主要包括：
（1）住宅区内全体业主共同所有的部位和设施设备；
（2）单幢住宅内全体或者部分业主共同所有的部位和设施设备；
（3）单幢住宅及与之相连的非住宅的全体业主共同所有的部位和设施设备。
确定住户共用部位设施设备具体范围的主要依据，是相关法律行政法规和住房买卖合同。
（二） 商品住宅专项维修资金的交存方式
商品住房的专项维修资金由业主交存，属于业主所有。
业主应当在办理住房权属登记手续前，将首次住房专项维修资金交至代收代管单位。
商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按照购房款的2%至3%的比例向售房单位缴交维修基金。具体标准由省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门制定。
业户首次交存的住房专项维修资金，由直辖市、是、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其委托的单位代收代管。
成立业主大会的，业主大会可以依法变更业主交存住房专项维修资金的代收代管单位。
业主交存的住房专项维修资金，应当存储于当地的一家商业银行，按小区设总账，按幢设明细账，核算到户。
业主分户账面住房专项维修资金余额额不足首次交存额30%的，业主应当及时续交。
房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住房专项维修资金交存和结余的情况，该房屋分户账中结余的住房专项维修资金随房屋所有权同时过户。
9、住宅专项维修资金的使用
住房专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，任何单位和个人不得挪作他用。
开发建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面积，分摊住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用。
代收代管单位在保证住房专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定和业主大会的决定，将住房专项维修资金用于购买一级市场国债。
住户专项维修资金储蓄的利息收入，利用住房专项维修资金购买国债的增值收益，利用住房共用部位、共用设施设备进行经营所得的纯收益，以及住房共用设施设备报废后回收的残值，应当转入住房专项维修资金滚存使用。
10、物业管理师考试注册规定（看新规定）
★ ★熟悉：业主的权利义务，业主临时公约应具备的主要条款，前期物业招投标的意义和原则，应移交的物业管理资料的范围，物业保修的法律规定，物业管理企业资质管理的必要性，物业管理师应具备的职业能力，住宅共用部位、共用设施设备的范围、住宅专项维修资金代管单位的义务，挪用住宅专项维修资金的法律责任。
1、业主的权利和义务
（一）业主的权利
《条例》第六条规定：房屋的所有权人为业主。
在现实中，具备业主身份的情况有三种：
一是房屋所有权证书持有人；
二是房屋共有权证书持有人；
三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。
业主的权利包括：
（1）按照物业服务合同的约定，接收物业管理企业提供的服务；
（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
（4）参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（5）监督业主委员会的工作；监督物业管理企业履行物业服务合同；
（6）对物业公用部位、公用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（7）监督物业公用部位、公用设施设备专项维修资金的管理和使用；
（8）法律法规规定的其他权利。
（二）业主的义务
业主的义务主要包括：
（1） 遵守业主公约、业主大会议事规则；
（2） 遵守物业管理区域内物业公用部位和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（3） 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（4） 按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（5） 按时交纳物业服务费用；
（6） 法律、法规规定的其他义务。
2、业主临时公约应具备的主要条款
（一）物业的自然情况与权属情况；
（二）业主使用物业应当遵守的规则；
（三）维修养护物业应当遵守的规则；
（四）涉及业主共同利益的事项；
（五）违约责任。
3、前期物业招投标的意义
采用招投标方式进行交易活动，最显著的特征就是就是将有序的竞争机制引入交易过程，与“一对一”的协议选聘相比，通过招投标方式选聘前期物业管理企业的优越性表现在以下几个方面：
（1）建设单位可以对各物业管理企业的竞争报价和其他条件进行综合蹩脚，从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业管理企业中标。这对于节省业主物业服务费用，保证物业服务质量，以及减少物业管理争议，都有重大作用。
（2）前期物业管理招标投标活动，要求依照法定程序进行，有利于遏制协议选聘物业管理企业各种不正当竞争行为。
（3）期物业管理招投标制度，有利于创造物业管理公平的市场竞争环境，促进物业管理企业提高物业服务质量，改善物业服务态度，尽可能满足招标人的合理要求，体现了机会均等的市场原则。
4、前期物业管理招投标的原则
招标投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。《招标投标法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的各项活动内容和程序规定，都是为了保证这一原则的实现。
5、应移交的物业管理资料的范围
建设单位应向物业管理企业移交下列物业资料：
1、竣工验收资料。包括竣工平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。
2、技术资料。包括设施设备的安装、使用和维护保养等资料。
3、物业质量保修问价和物业使用说明文件。
4、物业管理所必须的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料；有关房屋产权权属资料；工程验收的各种签证、记录、证明等、
6、物业保修的法律规定
建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。
物业保修责任是指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。
7、物业管理企业资质管理的必要性
1、这对当前我国物业管理的发展现状，有必要加强对物业管理企业的资质管理，把好市场准入关；
2、针对物业管理企业的管理服务特性，有必要在对物业管理企业建立市场准入和清出制度；
3、针对物业管理的专业特性。需要实行企业资质审批制度。
8、物业管理师应具备的执业能力
9、住宅公用部位、共用设施设备的范围
10、住宅专项维修资金代管单位的义务
1、代收代管单位在房屋灭失后，应当按照以下规定返还住房专项维修资金：
（1）该房屋分户账中结余的住房专项维修资金返还业主；
（2）公有住房售房单位交存的住房专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库，由同级政府统筹管理。
（3）住房专项维修资金代收代管单位应当依法接受审计部门的审计监督。
11、挪用住宅专项维修资金的法律责任
1、代收代管单位挪用住房专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住房专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接责任的主管人员和其他责任人员的行事责任；
2、物业管理企业挪用住房专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书；
3、建设（房地产）主管部门挪用住房专项维修资金的，由上级建设（房地产）主管部门追回挪用的住房专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究行事责任。
★了解:筹备成立业主大会的工作内容和程序，业主委员会的资格条件，物业管理招标文件的内容，物业管理招投标的评标规则，物业承接查验的主要内容，物业管理企业的申报程序，物业管理从业人员的职业道德。
1、筹备成立业主大会的工作内容和程序
（一）成立业主大会筹备组
业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组。业主大会筹备组负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。
（三）业主大会筹备组的工作内容
（1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（2）参照政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；
（3）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（4）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
（5）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
2、业主委员的资格条件
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
3、物业管理投标文件的内容
（一）投标函；
（二）投标报价；
（三）物业管理方案；
（四）招标文件要求提供的其他材料。
4、物业管理招投标的评标规则
评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质内容。
评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。
5、物业管理招投标的 中标和备案
（一）招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。
（二）招标人确定中标人后，应当向中标人发出中标通知书，同时应当将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。
（三）招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
（四）招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
6、物业承接查验的主要内容
物业承接查验包括物业管理资料的移交和物业现场验收两部分：
（一） 物业管理资料移交
在前期物业管理阶段一般由建设单位向物业管理企业移交物业资料；业主成立业主大会以后，若业主委员会与新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效，原物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会，由业主委员会将物业资料移交给新选聘的物业管理企业。
（二） 物业现场验收
包括物业共用部位共用设施设备验收和物业管理区环境验收两个方面。
1、物业共用部位共用设施设备验收
主要涉及以下内容：
(1)对给水和暖气管线做打压试验，检查各类阀闸是否灵活，各类配件、支架是否齐全完好，检查排水系统是否通畅；
（2）检查相关的仪表、仪器是否齐全、完好，所有设备设施是否符合国家规定的安全标准；
（3）消防、采暖、电梯等须有政府认可的专业验收合格证书；
（4）空调、发电机、电梯机房、高压泵等高噪音设备设施是否有环保验收合格证；
（5）检查沟、井等附属设施是否符合规定要求。
2、物业管理区域环境验收
（1）检查道路、围墙是否完整，物业管理区域的甬路是否与市政主干道正确接通；
（2）临时设施及临时用房是否拆除清理干净，场地是否平整；
（3）物业区域是否建立垃圾存放处或垃圾中转站；
（4）停车场是否符合交通管理部门要求，有否交通标志和减速设施；
（5）绿化是否符合设计要求，草坪、花卉、乔灌木长势是否良好，有否病虫害。
7、物业管理企业资质的申报程序
（一）新设立物业管理企业的资质申请
新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：
（1） 营业执照；
（2） 企业章程；
（3） 验资证明；
（4） 企业法定代表人的身份证明；
（5） 物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同；
新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。
（三） 物业管理企业资质等级的核定
申请核定资质等级的物业管理企业，应当向工商注册所在地直辖市、设区的市级人民政府房地产主管部门提交下列材料：
（1 企业资质等级申报表；
（2） 营业执照
（3） 企业资质证书正、副本；
（4）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程，财务负责人的职称证书和劳动合同；
（5）物业服务合同复印件；
（6）物业管理业绩材料。
资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业合法资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。
8、物业管理从业人员的职业道德
职业道德是长期从事职业劳动过程中形成的群体职业观念和职业要求，指导并约束全行业人员的职业行为。
从规范要求角度，物业管理职业道德主要有以下几方面的内容：
守法经营、诚信经营；
尽职尽责胜任本职工作；
努力学习、掌握专业技能；
团结互助、公平竞争。
第四章 房地产相关制度与政策
★★★掌握：房地产领域的现行法体系，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的要求和主要内容，商品房预售和现售的条件，商品房销售合同的主要内容，房屋租赁合同的主要条款，房地产中介服务的内容，房地产抵押的程序，房地产权属登记的种类。
1、房地产领域的现行法体系
房地产领域的管理制度大体可划分为：房地产开发经营管理、房地产管理、房地产维修养护管理三个方面，其法规体系主要有：
1、直接关联房地产的法律有：《城市房地产管理法》，《土地管理法》和《城市规划法》；
2、国务院关于房地产颁布的行政法规有：《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《住房公积金管理条例》等；
3、国务院建设行政主管部门和国务院相关部门关于房地产颁布的部门规章主要有：《房地产开发企业资质管理办法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》、《城市商品房预售管理办法》、《城市商品房销售管理办法》、《城市房地产转让官里规定》等
2、《住宅质量保证书》的要求和主要内容
房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时。应在住宅交付用户的同时提供给用户《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》应当包括以下内容：
1、工程治理监督部门核验的质量等级；
2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
3、正常使用情况下各部位、部件保修内容也保修期：
（1）屋面防水3年；
（2）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；
（3）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
（4）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
（5）门窗翘裂、五金件损坏1年；
（6）管道堵塞2个月；
（7）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；
（8）卫生洁具1年；
（9）灯具、电器开关6个月；
（10）其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
4、用户保修的单位，答复和处理的时限
住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，房地产开发企业可以延长上述规定的保修期，但不应低于上述规定的保修期限。
3、《住宅使用说明书》的要求和主要内容
《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标注等做出说明，并提出使用注意事项，一般应当包括以下内容：
1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应当注明监理单位；
2、结构类型；
3、装修、装饰注意事项；
4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明
5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;
6、门、窗类型，使用注意事项；
7、配电负荷；
8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；
9、其他需说明的问题。
4、商品房预售的条件
《城市房地产管理法》对商品房预售规定了以下几项条件：
1、 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
2、 持有建设工程规划许可证；
3、 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
4、 开发企业想城市、县人民政府管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》
5、商品房现售的条件
《商品房销售管理办法》规定：“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”同时要求商品房现售应当符合以下条件：
1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
3、持有建设工程规划许可证和施工许可证；
4、已通过竣工验收；
5、拆迁安置已经落实；
6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
7、物业管理方案已经落实；
6、商品房销售合同的主要内