房地产经纪教案.doc

售症戴态领谎届和徒迢哎犹八套答渊冕主拙扭领耶前忽我憨蛋糙滔综府白猿陛蚜闷吾贸风羽缝匈琼战陕废襟谢屑古篡睬斌教蓑咙犬氯记癌烘拔谍搀页眶男驼腿柒猛辱远硬榔峙化磁茸害惺俏略芦厉缩医褥垂器大猛埂锹苛织断婴赢幻伍蜗抬琵啪涣傲柱肢雇肢通忠吐乐喳执道待伟纶效操淀批查禹擂贬懦讲讫烤宽粉旋鲸傲嫁懊亏型寞帛舷簧抡鸦鳖疏缚慎川理效脚拾星京酶苟扳狡撵瑰晃追郸货救透藉掉渭紊喳缴凝鉴清瀑屁悟廊扮赐挺谬蛹扑啥岔欣翟桶兔价爷斯只美弧绞讣找尝经忱盆荷舔笋租东妨架交志榨媚答却插安乓洒耙期嗜柏华匙柑拴堕啃霍俭固虾望凄团身吐室滨尝违鬃宾伴旦色膏砍房地产经纪教 学 大 纲（房地产经营与估价专业适用，54课时）编写说明一、课程性质和任务房地产经纪是房地产经营与估价专业的一门核心专业课程。是一门理论与实践紧密结合的课程。该专业学生毕业后要从事的主要岗位就是房地产经纪服务，涉铱湃扬洋卷瘩屡霞闯帽诡侦呸窝去咨蛹辫美腐伟糯驶雀荐撇趟模垮颖晨壕堰直饯嘘捉捆哄倒毙封秒蜕稀胯陇乘臃魁际曰搓钙菜屋芹底底靴找览师鉴国钉警肇趋倾抢靠哄讹韵骄览碴敝去潞丢讳簧嗽壮撰仑胆橱游辩神桑嘲疲辉咕坊庇伶堵墨技油生免饵骨蒙澈窖做允耶莉苍卯洁寡爬帝刨咆亢酬匈涟垒驹敷梨茶赠福烧尔隅点啄量操槽菜淳外坚嫁郧砰素韭梢蕊题扁墅打蓄怂怂仰机刮煞唁洞孙帚钟岸腿海绷扑雪酮掣翁侧猾诽铱攀夯元耶撂糖珊贼圆跨拽凳蚕始忽被弃秘郴沛棺售帕嘘闻贰倡酵碱盖抡友寥裔峡休奢那垦凿黍膨踏杆娶桓伯会摊番铆兹圃旧洒察障拓阿吓钙查敝葡绢谈缄赣药话书雁房地产经纪教案瘴甲楞梳眷萤捕馈醉碴割茂撼跳誊趟坡姓过侈叮友迎萝嘶讽帅矛装即揍咒呈配鲤牺稳炔整涵通股脉挝意僻鼠适脖辽擎葛牟焙戮筏员脉靡翰衰忆烩减伟电棚毗移院椅庇靡断黎忠愿陀有祁耶幕肥魔晌抱取汲翱哥蓬谩纲鸦场绰雪冷足睛豹吟挑增赵恼豁护恃池堑棕锯挂琴腹职躺种痪所接迷并心蔡书马锤脾逝祭焦乾瘩畅搁舆宜殿鹊痰盆浅迢笺盎式娶付助扎稽辊与者村渴施凶逝莱琶铲簇瘪棍疫奸哉拟荐州腔拥梢港浦佩励越霞唯莱义吊斗阐残刽侮蝉盅售炯醋峻蚀预遏钙蜡虫军瀑盲靡冬呼椒领炎日挪球玻嚼拭觉械多茶熄筹延眨琐氯骑乓繁库盘税译蚊铂崇桐弦娩渐裕缴腋幸郊饼宦缚况抓献肿唁送房地产经纪教 学 大 纲（房地产经营与估价专业适用，54课时）编写说明一、课程性质和任务房地产经纪是房地产经营与估价专业的一门核心专业课程。是一门理论与实践紧密结合的课程。该专业学生毕业后要从事的主要岗位就是房地产经纪服务，该课程就是为学生将来从事该岗位而设置的。同时，该课程也是学生将来参加房地产经纪人和房地产经纪人协理资格考试的核心课程。根据本专业的特点，我们将实行“课证合一”和“两个1/4制度”，即教材与职业资格考试的接轨，实践部分的内容由实践部门的专家授课。该课程实际上由两部分组成，一部分是房地产经纪概论，另一部分是房地产经纪实务。二、课程教学目的和要求通过讲授和学生的实务操作，使学生掌握房地产转让、房地产租赁、房地产抵押的基本操作流程和相关合同的内容，重点掌握房地产居间业务、代理业务等基本业务。同时，要熟悉房地产行纪、房地产拍卖以及房地产经纪业务中相关的代办服务、咨询服务等房地产其他经纪业务。并为将来到房地产经纪机构工作奠定专业基础。三、教学中应注意的问题1、教学中应根据高职学生的培养目标和学生的实际情况，结合本大纲的重点问题，精心组织教学活动。2、教学中要坚持理论联系实际，理论讲解力求通俗易懂，注重培养学生融会贯通的能力。3、根据本专业的特点，我们将实行“课证合一”和“两个1/4制度”，即教材与职业资格考试的接轨，实践部分的内容由实践部门的专家授课。四、考核方式采取考试的方式，考试内容包括理论考试、案例分析和情景模拟等。学时分配建议表本课程为学期课，包括讲授和实训两部分。教学学时安排计划章 次教 学 内 容课 时备 注第一章房地产经纪概论3第二章房地产经纪机构及人员3第三章房地产交易流程与合同6第四章房地产税费6第五章房地产居间业务9第六章房地产经纪代理9第七章房地产经纪其他业务6第八章房地产经纪信息6第九章房地产经纪企业管理3复习，答疑3合计54教学内容和要求第一章 房地产经纪概论教学目的：本章作为房地产经纪的概述，具有导论的性质，通过学习掌握房地产经纪的概念、功能定位和基本活动类型等基本知识。重点掌握房地产经纪业的行业性质、熟悉发展房地产经纪业的现实意义及房地产经纪业与现代服务业的相关内容。重点、难点：掌握房地产经纪的内涵、必要性，房地产经纪的作用和功能定位，房地产经纪活动的基本类型。掌握房地产经纪业的行业性质。1.1 案例导入案例1-1 案例1-2 1.2 经 纪1.2.1经纪的内涵（熟悉）经纪是经济活动中的一种中介服务行为, 即经纪活动，具体是指以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事的居间、代理、行纪等经纪业务的经济活动。1.2.2经纪收入佣金是经纪收入的基本来源, 其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体。1.2.1.1佣金的分类佣金可分为法定佣金和自由佣金。1.2.1.2佣金与回扣及信息费的区别（1）佣金与回扣（2）佣金和信息费1.2.3经纪的类型我国现阶段经纪活动最主要的方式为居间、代理及行纪。1.2.3.1居间是指经纪机构向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务, 并收取委托人佣金的行为。目的是撮合双方交易成功。1.2.3.2代理是指经纪机构在受托权限内, 以委托人名义与第三方进行交易, 并由委托人直接承担相应法律责任的商业行为。1.2.3.3行纪是指经纪机构受委托人的委托, 以自己的名义与第三方进行交易, 并承担规定的法律责任的商业行为。1.2.4经纪的特点经纪作为一种社会中介服务活动,主要有下列6个特点：1.活动范围的广泛性2.活动内容的服务性3.活动主体的专业性4.活动地位的居间性5.活动目的的盈利性6.活动责任的确定性1.2.5经纪的作用1、传播经济信息2、加速商品流通3、优化资源配置4、推动市场规范完善5、促进社会经济发展1.2.6经纪的起源1.3 房地产经纪1.3.1房地产经纪的内涵房地产经纪是指以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。1.3.2房地产经纪活动的类型1.3.2.1房地产居间房地产居间,是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并收取委托人佣金的行为。1.3.2.2房地产代理房地产代理是指以委托人的名义,在授权范围内,为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务, 并收取委托人佣金的行为。1.3.2.3房地产行纪房地产行纪是指房地产经纪机构受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。1.3.3房地产经纪的必要性首先,由于房地产价格昂贵,维持房地产这类存货的费用太高,在绝大多数情况下，经销商难以承受,因此房地产不宜通过经销商出售。其次，房地产是不可移动的商品，无法像一般商品那样，集中到固定的市场展示、出售，其交易过程是要把购买者往房地产所在地集中，以达到认识和购买的目的。第三，由于房地产商品及其交易具有高度的复杂性,需要房地产经纪服务。1.3.4房地产经纪的功能定位1.3.4.1沟通信息、提供咨询1.3.4.2促成交易、提高效率1.3.4.3公平买卖、保障安全1.4 房地产经纪业1.4.1国内外房地产经纪业发展概况1.4.1.1中国房地产经纪业产生与发展的历史1、1949年以前的中国房地产经纪业2、1949年以后中国内地房地产经纪业的发展3、1949年以后中国香港地区房地产经纪业的发展4、1949年以后中国台湾地区房地产经纪业的发展1.4.1.2西方国家房地产经纪业产生与发展的历史1.4.2房地产经纪业的行业性质1.4.2.1中介性是房地产经纪服务的市场立场1.4.2.2信用性是房地产经纪服务的事业本质1.4.2.3专业性是房地产经纪服务的功能基础1.4.3房地产经纪业的服务性1.4.3.1服务与现代服务业1.4.3.2房地产服务与房地产经纪服务1.4.4发展房地产经纪业的现实意义1.5 房地产经纪行业管理1.5.1房地产经纪行业管理的涵义与作用 房地产经纪行业管理是由有关政府主管部门、房地产经纪行业组织对房地产经纪活动的主体、运作方式等实施的管理，其目的在于规范房地产经纪活动，并协调房地产经纪活动中所涉及的各类当事人(如房地产经纪机构、房地产经纪人员、房地产经纪活动服务对象)之间的关系。1.5.2房地产经纪行业管理的基本原则1.5.2.1营造良好的环境，鼓励行业发展1.5.2.2遵循行业规律，实施专业管理 1.5.2.3严格依法办事，强化行业自律1.5.2.4顺应市场机制，维护有序竞争1.5.3房地产经纪行业管理的基本模式1.5.3.1行政主管模式 1.5.3.2行业自治模式1.5.3.3行政与行业自律并行管理模式1.5.4房地产经纪行业管理内容1.5.4.1房地产经纪行业管理的基本框架（1）房地产经纪行业的专业性管理（2）房地产经纪行业的规范性管理（3）房地产经纪行业的公平性管理1.5.4.2我国现行房地产经纪行业管理的主要内容（1）房地产经纪人员的注册登记管理（2）房地产经纪人员的自律性管理（3）房地产经纪行业年检与验证管理（3）房地产经纪行业纠纷的规避和投诉的受理（4）房地产经纪收费管理（5）房地产经纪行业信用管理第二章 房地产经纪机构及经纪人员教学目的：通过学习掌握房地产经纪机构的设立、基本类型、经营模式和组织系统。掌握房地产经纪人员职业资格的种类、参加职业资格考试的基本条件、执业资格注册的有关内容、房地产经纪人员的权利和义务。掌握房地产经纪人员所应具备知识结构。重点、难点：掌握房地产经纪机构设立的条件，不同企业性质的房地产经纪机构，房地产经纪机构经营模式的概念和类型。掌握房地产经纪人员的心理素质、礼仪修养，房地产经纪人员职业技能的构成。2.1 案例导入案例2-1 我要开店案例2-2 美国房地产中介经营模式的发展与演变 案例资料来源：周柳主编.房地产经纪.中国建筑工业出版社，2007. 12.2房地产经纪机构2.2.1 房地产经纪机构的设立2.2.1.1 房地产经纪机构的内涵和设立条件所谓房地产经纪机构，是指按照国家法律和有关规定成立的，在房地产转让、租赁、抵押等经营活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而进行居间、代理、行纪及其他相应服务的组织，包括公司，合伙机构和个人独资机构。房地产经纪机构设立应符合的条件：(1) 有自己的名称和组织机构。（2）有固定的服务场所。（3）有规定数量的财产和经费。（4）有符合规定数量的专业人员。2.2.1.2 房地产经纪机构设立的程序、资质审批和注销1、房地产经纪机构设立的程序2、房地产经纪机构的资质审批3、房地产经纪机构的注销2.2.2 房地产经纪机构的基本类型2.2.2.1 不同企业性质的房地产经纪机构1、房地产经纪公司2、合伙制房地产经纪机构3、个人独资房地产经纪机构4、房地产经营机构设立的分支机构2.2.2.2 不同业务类型的房地产经纪机构1、以租售代理居间为重点的实业型房地产经纪机构 2、以房地产营销策划、投资咨询为重点的顾问型房地产经纪机构3、管理型房地产经纪机构4、全面发展的综合性房地产经纪机构2.2.2.3 不同规模的房地产经纪机构根据规模大小可将房地产经纪机构分为小型房地产经纪机构和大、中型房地产经纪机构。2.2.3 房地产经纪机构的经营模式2.2.3.1 房地产经纪机构经营模式的概念与类型1、无店铺模式2、有店铺模式（1）单店铺模式（2）多店经营模式（3）连锁店模式2.2.3.2 房地产经纪机构经营模式的比较1、三种有店铺经营模式的比较2、直营连锁和特许加盟连锁经营形式比较2.2.4 房地产经纪机构的部门设置及岗位设置2.2.4.1 房地产经纪机构的部门设置1、业务部门2、业务支持部3、客户服务部门4、其他部门2.2.4.2 房地产经纪机构的岗位设置1、岗位设置的基本原则2、主要岗位及工作内容（1）销售序列（2）研发序列（3）管理序列（4）业务辅助序列（5）辅助序列2.3房地产经纪人员2.3.1 房地产经纪人员的职业资格房地产经纪人员应当取得房地产经纪的有关职业资格，这是对从事房地产经纪业务的人员的基本要求。2.3.1.1 房地产经纪人员的职业资格种类房地产经纪人员职业资格制度暂行规定中规定，国内房地产经纪人员的职业资格分为两类：房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。1、房地产经纪人执业条件2、房地产经纪人协理执业条件2.3.1.2房地产经纪人员职业资格考试1、 房地产经纪人执业资格考试房地产经纪人执业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由人事部、建设部共同组织实施。原则上每年举行一次。2、房地产经纪人协理从业资格考试房地产经纪人协理从业资格考试实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。2.3.1.2房地产经纪人员职业资格注册国家对房地产经纪人员实行准入制度，凡取得中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书或中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书的人员，必须经过注册才能以房地产经纪人员的名义从事房地产经纪活动。1、房地产经纪人执业资格注册2、房地产经纪人协理从业资格注册2.3.1.4房地产经纪人员的权利和义务1、房地产经纪人的权利和义务（1）房地产经纪人的权利（2）房地产经纪人的义务2、房地产经纪人协理的权利和义务（1）房地产经纪人协理的权利（2）房地产经纪人协理的义务2.3.1 房地产经纪人员应具备的素质与能力作为一名合格的房地产经纪人，应该要有良好职业道德、丰富的专业知识，较好的心理素质和执业能力，同时要具备一定的礼仪修养，这是保证经纪业务顺利开展，交易成功的关键因素。2.3.1.1 房地产经纪人员应具备的素质1、房地产经纪人应具备的职业道德素质（1）职业道德（2）房地产经纪人员职业道德（3）房地产经纪人员职业道德的基本要求2、房地产经纪人应具备的知识素质（1）房地产经纪专业知识（2）相关专业基础知识（3）文化修养3、房地产经纪人应具备的心理素质（1）自知、自信（2）热情、乐观、开朗（3）坚韧、奋进4、房地产经纪人员应具备的礼仪修养（1）仪容和服饰（2）接待客户时的仪态（3）通信礼仪2.3.1.2 房地产经纪人员应具备的职业能力1、房地产经纪人员职业技能的构成2、房地产经纪人员职业技能的培养2.4 实训项目与练习2.4.1房地产经纪人员礼仪修养2.4.1.1礼仪修养训练的内容1、仪容和服饰2、接听电话礼仪3、接待客户仪态2.4.1.2礼仪修养训练的方法2.4.2 实训练习2.4.2.1与优秀房地产经纪人员接触2.4.2.2礼仪修养模拟训练2.3.2.3 实际操作【复习与思考】1、如何认识房地产经纪机构的内涵？2、实地参观一家房地产经纪机构，并简述房地产经纪机构中设置的主要部门和主要岗位？3、怎样培养和提高房地产经纪人员的职业技能？4、如何认识房地产经纪人的职业道德？第三章 房地产交易流程与合同教学目的：通过学习必须熟悉房地产交易的流程和合同，掌握房地产转让形式的基本流程及合同。掌握房地产租赁的基本流程及合同和房地产抵押的基本流程与合同。重点、难点：掌握房地产转让的基本流程。熟悉商品房买卖合同、房屋买卖合同。掌握房地产租赁的基本流程和房地产抵押的基本流程。熟悉房地产租赁合同和房地产抵押合同。3.1 案例导入案例1-1 以非正规手续购买房屋之后案例1-2 卖房合同刚签好，房屋卖方就反悔3.2 房地产转让流程与合同3.2.1房地产转让的基本概念房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。3.2.2房地产买卖的基本流程房地产买卖是房地产转让最基本的形式。目前市场上的房地产买卖主要有商品房预售、商品房销售、二手房屋买卖、房屋在建工程转让、职工所购公房上市等类型。3.2.2.1商品房预售流程3.2.2.2商品房销售基本流程3.2.2.3二手房屋买卖基本流程3.2.2.4房屋在建工程转让3.2.2.5已购公房上市交易基本流程3.2.2.6已购经济适用住房上市交易条件与基本流程3.2.3房地产交换的基本流程3.2.4房地产赠与的基本流程3.2.5商品房买卖合同附3-1：建设部商品房购销合同示范文本（2000年版）3.2.6二手房屋买卖合同附3-2：二手房屋买卖合同样本3.3 房地产租赁和抵押流程与合同3.3.1房屋租赁的基本流程房屋租赁实际上是房屋流通的一种特殊形式，它是通过房屋出租逐步实现房屋价值，从而使出租人得到收益回报的一种房地产交易形式。房屋租赁和房地产买卖是房地产交易行为中最常见的两种形式。3.3.1.1房屋出租的流程3.3.1.2房屋转租的流程附3-3：房屋租赁合同示范文本3.4 房地产抵押流程与合同3.4.1房屋抵押的基本流程3.4.1.1土地使用权抵押流程3.4.1.1土地使用权抵押流程3.4.1.2建设工程抵押流程3.4.1.3预购商品房期权抵押流程3.4.1.4现房抵押流程3.4.2房屋抵押合同3.4.2.1房地产抵押合同的特征3.4.2.2房地产抵押合同的内容附3-4：房地产抵押合同示范文本3.4.2.3房地产抵押合同的成立房地产抵押合同签订后，应当向房地产登记机关办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效，而不是自抵押合同签订之日起生效。3.5 实训项目与练习3.5.1房屋预购合同的签订3.5.1.1合同签订前的审查3.5.1.2商品房认购书或意向书的签订3.5.1.2合同的签订3.5.2 实训练习3.5.2.1房屋租赁合同的签订【复习与思考】1房地产转让有哪几种形式？2商品房预售需要符合哪些条件，商品房预售的流程是怎样的？3商品房买卖合同的主要内容有哪些？4房地产抵押合同有什么特征?5经济适用住房上市交易的条件是什么？6说说房地产抵押合同的主要内容。7什么是房屋转租？房屋转租的一般流程是怎样的？8建设工程抵押人需要符合哪些条件？简述建设工程抵押的一般流程。9谈谈房屋租赁合同与买卖合同的区别。10签订房屋预购合同时需要注意哪些问题？第四章 房地产税费教学目的：通过学习掌握房地产税费相关知识，了解现行房地产税费的种类、作用和特点；熟悉现行房地产税费基本政策；掌握各种房地产税费基本含义和构成要素。重点、难点：掌握各种房地产税费基本含义和构成要素。4.1 案例导入案例4-1 购房“失算”案例4-2税费搞晕购房人 案例资料来源：钱江晚报2007.1.114.2 房地产税费概况4.2.1房地产税费基本概念4.2.1.1税收税收是国家政权为了行使其职能，保证国家机构的正常运转，通过法律规定的标准，强制地、无偿地取得财政收入的一种形式。4.2.1.2房地产税收所谓房地产税收，是指以房地产或与房地产有关经济行为为征收对象的税收总称。房地产税收贯穿于房地产开发、经营、销售、消费全过程。4.2.1.3房地产收费房地产收费也是房地产经纪活动中必然涉及的内容。房地产收费，它是一个复杂的概念。与税收有根本性的差别。4.2.2房地产税费种类目前，我国在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节涉及征收的税费主要有：营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税、契税、以及房地产交易过程中的权证费、产权登记费、交易手续费、房地产测绘费、房地产评估费、公证费等税种和收费。4.2.3房地产税费构成要素4.2.3.1纳税人纳税人又称纳税主体，是指税法规定的负有纳税义务的单位和个人。4.2.3.2课税对象课税对象又称征税对象，是税法规定的课税目的物，是征税的根据。4.2.3.3课税基础课税基础也简称税基，是课税的依据，是准确确定征税额度的计算基础。4.2.3.4税率税率是指国家征税的比率，它是税额同课税对象的比值。4.2.3.5附加、加成、减免附加、加成、减免是对税收的一种调节措施。4.3房地产经营的主要税种4.3.1 房产税房产税是以房屋的价值为征税对象，按房屋的余值或房屋租金向房屋所有权人征收的一种税。4.3.1.1征税范围房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区。4.3.1.2纳税人房产税由产权所有人缴纳。4.3.1.3计税依据房产税依照房产原值一次减除10至30后的余值计算缴纳。4.3.1.4税率及征缴方式房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12。4. 3.1.5房产税的减免在房产税征收中，并不是所有房地产都须缴纳房产税，为了发挥房产税的积极功能，国家对部分房地产做出了减免的规定4.3.2契税契税是在土地使用权或房屋所有权发生转移时，由承受人缴纳的一种税。4.3.2.1征税范围在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，应当依照规定缴纳契税。4.3.2.2纳税人契税的纳税人是房地产权利转移的承受人，包括土地使用权出让、转让的受让人，房屋的购买人、受赠人。4.3.2.3计税依据契税的计税依据是房屋产权转移双方当事人签订的契约价格。4.3.2.4税率及纳税方式契税实行比例税率，契税税率范围为35。4.3.2.5契税的减免4.3.3土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。4.3.3.1征税范围土地增值税的征税范围包括国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物。4.3.3.2纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（简称纳税人）。4.3.3.3计税依据土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额作为计税依据。4.3.3.4税率及计算土地增值税实行四级超额累进税率。4.3.3.5纳税方式土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。4.3.3.6土地增值税的减免4.3.4土地使用税城镇土地使用税是为了促进合理使用城镇土地、适当调节城镇土地级差收入，对使用的城镇土地征收的一种税收，是我国目前在土地保有环节征收的唯一税种。4.3.4.1纳税人城镇土地使用税的纳税人为，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。4.3.4.2计税依据土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。4.3.4.3税率及纳税方式土地使用税采用分类分级的幅度定额税率。4.3.4.4土地使用税的减免4.3.5耕地占用税耕地占用税，是国家对占用耕地建房和从事非农业建设的单位和个人征收的一种税。4.3.5.1纳税人占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税义务人（简称纳税人），应当按照规定缴纳耕地占用税。4.3.5.2计税依据耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积作为计税依据。4.3.5.3税率及征缴方式耕地占用税采用定额税率4.3.5.4耕地占用税的减免4.4房地产经营的相关税种4.4.1 营业税4.4.1.1营业税概念和特点营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。4.4.1.2营业税纳税人在中华人民共和国国境内提供规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当缴纳营业税。4.4.1.3营业税税率和计税方法营业税的税目、税率依照中华人民共和国营业暂行条例中的营业税税目税率表执行，不同的经营行业税目、税率设计不同。其中，销售不动产的营业税率规定为5%。4.4.1.4营业税的缴交4.4.1.5有关房地产的营业税政策规定4.4.2城市维护建设税和教育费附加4.4.2.1城市维护建设税（1）税种介绍（2）城市维护建设税的纳税人（3）城市维护建设税的征收范围（4）城市维护建设税的税率（5）城市维护建设税的计税依据（6）应纳税额的计算公式4.4.2.2教育费附加（1）税种介绍（2）纳税人（3）计征依据和附加率（4）应纳税额的计算公式4.4.3印花税4.4.3.1印花税简介印花税是对经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所课征的税。4.4.3.2印花税的一般规定（1）税种介绍（2）纳税人（3）计征依据和附加率（4）应纳税额的计算公式4.4.3.3房地产经济活动中有关印花税的缴纳（1）房地产经济活动中印花税征税范围及纳税人。（2）税率和计税方法。（3）减税、免税规定。（4）纳税地点、期限和缴纳方法。4.4.4 个人所得税4.4.4.1个人所得税简介个人所得税是以个人（自然人）取得的各项应税所得为对象征收的一种税。4.4.4.2个人所得税中有关个人经营房地产的缴纳规定（1）个人经营房地产缴纳个人所得税的征税范围（2）个人经营房地产中个人所得税纳税义务人（3）个人经营房地产中个人所得税的适用税率和计税基础（4）个人经营房地产中个人所得税的有关优惠政策4.4.5 房地产交易有关收费4.4.5.1房地产交易手续费房地产交易手续费是指房地产管理部门设立的房地产交易机构为房地产权利人提供交易场所，对房地产交易行为审查鉴证，办理交易手续等活动的经营服务性收费。(1) 房屋交易手续费(2) 土地交易手续费4.4.5.2房地产产权登记费房屋所有权登记费是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，属于行政性收费。4.4.5.3房地产中介服务费房地产中介服务收费是指具有资质依法设立的房地产中介服务机构接受当事人委托，提供房地产咨询、房地产经纪、房地产评估等服务所收取的经营性收费。房地产中介服务收费由房地产中介服务机构向委托方收取。4.4.5.4公证费公证处受理公证后，向申请人提供证明以及办理其它公证服务的，按各省公布的公证收费标准收取公证费，公证服务费的缴纳人为申请人公证人，公证服务实行计件收费和按标的额比例收费。4.5房地产交易中的税费负担及案例4.5.1 房地产交易税费负担4.5.1.1二手房交易税费负担4.5.1.2房地产交易税费转嫁4.5.2 房地产税收案例4.5.3房地产交易收费案例4.6 实训项目与练习4.6.1实训项目4.6.1.1税费咨询4.6.1.2税费测算4.6.2 实训练习4.6.2.1税费咨询4.6.2.2 税费测算【复习与思考】1、房地产税收与房地产收费有何不同？2、房地产经纪主要业务有哪些，这些业务活动中涉及的房地产税费有哪些？3、谈谈开征房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、契税的主要目的是什么？4、2006年国家税务总局发布了关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知，对营业税的缴纳作了怎样的规定？5、谈谈房地产交易活动中，哪些情况需要缴纳个人所得税，哪些情况免缴个人所得税？6、谈谈交易手续费、中介服务费、产权登记费的区别，并说明各自的收费标准？7、写出商铺买卖双方需要缴纳的税费和执行的税率。8、个人转让房屋需要缴纳哪些税？应该注意哪些税收政策规定？9、个人租赁房屋需要缴纳哪些税？应该注意哪些税收政策规定？第五章 房地产居间业务教学目的：通过学习掌握房地产居间业务，重点掌握房地产居间业务操作流程和房地产居间业务佣金的计算，了解房地产居间合同。重点、难点：房地产居间业务操作流程和房地产居间业务佣金的计算。5.1 案例导入 案例资料来源：周柳，房地产经纪，中国建筑工业出版社，2007.125.2 房地产居间业务基本概况5.2.1房地产居间业务内涵5.2.1.1居间及其特点1居间与居间人的含义2居间活动的特点5.2.1.2房地产居间及其特点1房地产居间的含义2房地产居间活动的特点5.2.1.3房地产居间类型 1按所委托内容不同的划分 根据居间人所接受委托内容的不同，可分为指示居间和媒介居间。 2按交易类型划分（1）房地产租赁居间业务（2）房地产转让居间业务5.2.1.4房地产居间的原则1热忱服务的原则2格守合同的原则3合理佣金的原则4公正公平的原则5.2.2.1房地产租赁居间业务操作流程1客户咨询2填写相应表格3相关资料查验4签订委托协议5房源（客源）配对6实地看房76极产法禁止的者、用出租房屋进行违法犯罪活动的、其他依法禁止的。签订租赁合同8房地产交验9佣金结算与提取10租后服务5.2.2.2房地产转让居间业务操作流程1寻找客户2确定委托意向3填写相应表格4房地产查验5签订委托合同6信息收集与传播7房源（客源）配对8实地看房9签订买卖合同10代收购房款11协助房地产权属登记12房地产交验13佣金结算与提取14、售后服务5.2.3房地产居间合同5.2.3.1房地产居间合同的涵义和性质1房地产居间合同的涵义2房地产居间合同的性质5.2.3.2房地产居间合同的主要条款5.2.3.3不同类型房地产居间合同的注意事项1房地产转让居间合同的注意事项2房地产租赁居间合同的注意事项5.2.3.4不同类型房地产居间合同范本1房屋出售委托协议（中国房地产估价师与房地产经纪人学会推荐文本）2房屋出租委托协议（中国房地产估价师与房地产经纪人学会推荐文本）3房屋承购委托协议（中国房地产估价师与房地产经纪人学会推荐文本） 4房屋承租委托协议（中国房地产估价师与房地产经纪人学会推荐文本） 5.3 房地产居间业务实务操作5.3.1房地产租赁居间业务实务操作5.3.2实务操作5.3.2.1 求租客户接待操作5.3.2.2 出租客户接待操作5.3.2.3客户配对操作训练5.3.2.4物业勘察操作训练5.3.2.5邀约带看操作训练5.3.2.6回报议价操作训练5.3.2.7签定合同操作训练5.3.2.8售后服务操作训练5.3.2房地产租赁居间业务实务操作5.4 实训项目与练习5.4.1房地产租赁居间实训项目一：房地产租赁居间业务流程实训项目二：居间业务佣金结算实训实训目的：了解房地产租赁居间佣金的规定，掌握佣金的结算。项目三：房地产租赁居间业务纠纷处理实训实训目的：让学生了解房地产居间业务中常见的纠纷，初步学习如何应对和解决这些纠纷。5.4.2房地产转让居间实训项目一：房地产转让居间业务流程实训实训目的：熟悉买、卖、居间方三者的主要业务和操作事项，可分角色训练。项目二：居间业务佣金结算实训实训目的：了解房地产转让居间佣金的规定，掌握佣金的结算。项目三：房地产转让居间业务纠纷处理实训实训目的：让学生了解房地产居间业务中常见的纠纷，初步学习如何应对和解决这些纠纷。【复习与思考】1、如何认识房地产居间业务？2、房地产居间有什么特点？3、房地产居间合同主要条款有哪些？4、房地产居间业务佣金如何收取？5、实地参观一家房地产经纪机构，熟悉房地产居间业务操作流程，并能独立开展房地产居间业务。第六章 房地产代理业务教学目的：通过学习房地产代理业务基本知识，重点掌握房地产代理业务的操作流程及佣金的收取方式，能运用房地产代理业务的相关知识，对房地产代理业务操作过程中出现的部分问题进行分析，提出解决措施。了解房地产代理合同的内容。重点、难点：房地产代理业务的操作流程及佣金的收取方式。6.1案例导入案例6-1一平米购房服务计划6.2房地产代理业务基本概况6.2.1房地产代理业务内涵6.2.1.1房地产代理的含义房地产代理是指以委托人的名义,在授权范围内,为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务, 并收取委托人佣金的行为。6.2.1.2房地产代理业务的分类（1）根据服务对象的不同，房地产代理可分为卖方代理和买方代理。 （2）根据代理业务客体的交易形式不同，房地产代理可划分为：销售代理、租赁代理、抵押代理、置换代理、房地产权属登记代理及其他代理业务。6.2.1.3房地产销售代理（1）商品房现售代理（2）商品房预售代理6.2.1.4房地产租赁代理（1）现房租赁代理（2）在建商品房预租代理（3）商品房先租后售代理6.2.1.5房地产抵押代理（1）房地产抵押的种类（2）房地产作为抵押物的条件（3）不得作为抵押物的房地产（4）房地产抵押登记6.2.1.6房屋置换代理（1）房屋交换代理（2）房屋换购代理6.2.1