住宅开发项目实施阶段成本管理办法(健康高速发展的地产开发公司).doc

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则第一条为了加强公司所开发项目的工程预算编制、合同价评审、变更签证审查和竣工结算管理，有效规范工程施工各阶段的成本管理行为，明确各方责任，强化对施工过程的动态管理意识，有效控制项目工程总体成本，实现对项目实施阶段成本的事前、事中、事后控制，特制定本办法。第二条本办法适用于公司所有开发项目范围内的所有工程施工图招标参考价的编制、合同报价书的评审、工程变更及现场签证的管理和竣工结算的编制审核工作。第三条本办法由总则、释义、工程预算编制、变更及现场签证、工程竣工结算、监督与约束、附则七部分组成。第二章释义施工图预算：指根据施工图设计文件、施工组织设计、招投标资料、现行预算定额及有关文件编制的单位工程建设费用文件，是成本控制的依据。工程招标参考价：为了分/子公司在招标采购过程中能合理的控制成本，公司在施工图纸及相关施工组织设计资料的基础上计算工程量，按照当地或行业建设主管部门颁发的有关计价依据和办法，同时考虑到各地公司市场竞争情况而确定的工程造价，是分/子公司确定工程招标价格的基础。甲供材：为了提高产品品质，保证工程质量，由发包方出资购买供给承包方施工用的材料。甲方指定分包项目：工程发包方将单位工程发包给某一施工总承包单位，对某些专业技术要求较高，总承包单位无能力完成的，由发包方在征得总承包单位许可的基础上指定其他分包单位完成的工程项目。变更：是指对设计内容进行修改、完善、优化的确认，主要有以下几种类型：一、最终由设计单位出具的变更1、建设单位提出的变更（1）、由于设计单位的施工图出现错、漏、碰、缺等情况，或者由于建设单位改变建设标准、结构功能、使用功能、增减工程内容，而导致的变更；（2）、应业主的要求，对某些功能或做法变动导致的变更；（3）、其它变更，如为节约成本的材料替换或工艺、工法的变动而导致的变更；2、施工单位提出、但须经建设单位认可的变更（1）、施工单位发现的设计图纸的错误而导致的变更；（2）、由于施工单位采用新工艺、新材料或其他技术措施等，而导致工艺、工法的变动、材料代换或其他需要变更的事项；二、最终由分/子公司出具的变更1、分/子公司自行提出，但依据相关法规不需要通过设计单位而发生的变更；2、施工单位提出的其它不需设计确认但要经过甲方认可的变更项目。现场签证：是指施工现场发生的、无法根据图纸计算工程量或无法根据合同报价书和相关定额确定综合单价、但实际不得不跟施工单位立即确认价格或计价原则的事件总称。现场签证主要包括以下几种类型：(1)、因变更导致已施工的部位需要拆除的（需注明变更单编号）；(2)、施工过程中出现的未包含在合同中的各种技术措施处理；(3)、在施工过程中，由于施工条件、地下状况（土质、地下水、构筑物及管线等）变化，可以直接由建设单位依据工程经验出具的变更事项；(4)、建设单位在施工合同之外，委托承包单位施工的与合同有关联的零星工程；(5)、根据现场实际情况需实测实量工程量的项目。工程竣工结算：是指建设工程完工后，分/子公司、造价咨询公司、总公司根据国家对工程造价的规定，依据工程承包合同、经批准的施工组织设计、工程变更和现场签证等，审核、编制、审定工程竣工结算价款的过程。政府（或行业）垄断项目：是指某些工程项目，当地主管部门（指政府或政府的行业主管部门）不允许建设单位自行发包，必须由当地主管部门指定企业或主管部门所属的企业进行施工，工程造价不允许谈判或者谈判的余地很小的工程。例如高低压配电、供电工程、自来水工程等。垄断工程由总公司采购部根据各地调查的实际情况进行确认，经采购部经理签字确认后报审计部备案（政府（或行业）垄断项目确认单详见附件1）。第三章 工程预算编制第一部分 工程招标参考价编制第四条各分/子公司每年度的工程招标参考价的编制时间节点根据公司批复的年度生产计划执行。第五条各工程招标参考价编制流程详见流程图1。分/子公司在委托设计单位进行施工图设计后，分/子公司成本部经理应在委托预算编制前10日填写拟编工程招标参考价工作联系单（见附件2），以书面形式通知预结算部施工图的计划出图时间，图纸内审完成时间，拟委托编制招标参考价的时间及拟建工程概况等。第六条设计公司出具施工图纸后，分/子公司总工办负责组织工程部和成本部共同对拟编制预算的施工图进行审核（没有总工办的公司由工程部负责），审核完毕后将审核意见（包含图纸会审记录或者修改后的设计图纸）以分/子公司文件的形式报送公司预结算部。根据工程规模的不同，分/子公司总工办在8天内审核完毕，同时组织填写预算图纸交接记录表（见附件3）并负责整个交接过程。图纸审查内容及程序执行施工图审核管理办法（见荣盛发展【2008】第57号文件），同时应注意以下问题：1、车库、园林、外线等配套工程应统筹设计，车库施工图原则上与单体一起审核，设计方案需经公司总工办审批。园林工程、外线工程出具施工图后，除按照上述程序审核外，还需公司总工办组织相关人员审查是否与设计方案相匹配，公司总工办应在3日内审核完毕，如果匹配，由公司总工办在预算图纸交接记录表上签字确认，并将图纸转交预结算部进行预算编制，如果不匹配，由总工办将图纸返分/子公司重新进行设计修改，预算编制时间自图纸符合规定开始。2、对于园林、装修及其他零星项目的施工图，设计单位不能签字或盖章确认的，如果分/子公司同意按照此图编制预算，则分/子公司总工办须对设计的安全性、适用性、法律法规的符合性等全面负责并签字确认，同时必须得到公司总工办的书面签字认可，否则公司预结算部将不予进行预算编制，且施工合同不予进行审批。第七条分/子公司在委托设计单位进行施工图设计后，主管副总经理应及时召开会议，负责确定工程拟定的甲供材料、甲方指定分包项目、根据当地的市场情况和习惯做法确定工程的取费级别及其他需要特殊说明的内容，组织安排相关人员进行工程招标参考价编制资料的收集和整理工作。第八条分/子公司主管副总经理应确保工程招标参考价编制委托书的内容与招标文件上的内容一致，在上报公司后不得随意更改甲供材料、甲方指定分包项目及价格。第九条工程招标参考价编制资料包括但不仅限于：1、工程招标参考价编制委托书（见附件4）；2、施工图纸（包含纸版一套和对应的电子版一份）；3、工程取费说明（如无说明，则视同套用现行定额）；4、工程甲供材明细表（见附件5）；5、工程甲方指定分包项目明细表（见附件6）；6、分/子公司的内部施工图纸审查记录表（包含且不限于以下常见的几个问题的处理情况：同批次、同类型的住宅工程做法不统一，结构图纸与建筑图纸不对应，安装图纸与土建图纸不对应，设计严重或者明显不合理；门窗表与建筑图纸标注不符，细部工程做法同一套图纸中前后不一致或者同批次不一致，详图不全，不满足施工图审查管理办法中的相关要求）；7、分/子公司经过充分论证的，与招标参考价编制有关联的施工组织设计方案。以施工单位投入最少的原则制定方案。此方案在保证进度和质量的前提下，标段的划分要与施工组织设计相匹配，该施工组织设计方案至少包括以下内容：（1）整批开发项目的施工顺序（包括主体、车库、外线等的开工顺序等）；（2）拟使用的主要机械设备的情况（包括明确使用的塔吊的型号，是否使用施工电梯，是否采用泵送等）；（3）需要降水和边坡支护的工程，分/子公司要上报详细的降水和边坡支护的方案，并且该方案能够指导预算的编制。8、因施工场地狭小等原因，有别于常规施工方法需采取的施工组织措施；9、其他需要特殊说明的内容。其中第3、7、8、9项可采用文字叙述的方式进行说明，经主管副总经理审核同意并签字确认；第6项以分/子公司文件形式提供，其效力与图纸相当。第十条分/子公司成本部负责工程招标参考价编制资料的收集汇总工作，分/子公司总经理对以上工程招标参考价编制资料的准确性和完整性进行审核，并签署工程招标参考价编制委托书。成本部负责将以上资料报送公司预结算部。第十一条 公司预结算部将审核后的预算委托资料报送给造价咨询公司，造价咨询公司按照预算委托的要求编制预算。材料价格按照公司采购部每季度发布的工程建筑材料价格信息中的价格计入预算；对于精装修的材料价格，按照公司采购部确定的集采价格（包含战略采购价格）计入预算；以上价格信息中均未涉及到的材料，造价咨询公司应在7日内提供 工程材料询价单（见附件7）给预结算部，并将需要询价材料一次性提供齐全。第十二条 预结算部对 工程材料询价单进行审核，审核后将其转发给公司采购部，公司采购部负责下发给分/子公司采购人员进行询价。分/子公司采购人员应在3日内提供询价材料的价格，并报送公司采购部，公司采购部在1日内审核完毕转交预结算部。分/子公司提供的材料价格要有供应商的联系人和联系方式，各种材料的询价主体对材料价格的真实性负责。预结算部对采购部提供的材料价格进行审核，有权对不合理的价格进行调整，调整后价格作为确定招标参考价的依据。第十三条 对于在招标参考价编制过程中造价公司或预结算部提出的质疑，预结算部应以书面形式通知分/子公司成本部，分/子公司成本部应在2日内书面回复，作为工程招标参考价编制的依据。第十四条造价咨询公司按照公司预结算部的委托内容进行招标参考价拟定稿的编制，编制标准时限为18天。第十五条公司预结算部关注造价公司的招标参考价编制过程，对招标参考价编制过程中的问题与分/子公司进行沟通，并对造价公司的招标参考价编制结果进行审核。公司预结算部应在5日内审核完毕，填写工程招标参考价编制审核表（见附件8），并要求造价公司出具最终的招标参考价成果。公司预结算部将最终的工程招标参考价转交公司采购部。第十六条公司预结算部根据最终的招标参考价成果，编写施工图预算分析报告，报送直接上级和分管领导，抄送公司总工办。施工图预算分析报告包括以下内容：1、工程概况：包括建筑面积、结构形式、层高、层数、建筑物总高度、工程类别等；2、工程特征：地质情况、基础形式、各部位装修标准、发包范围；3、招标参考价定价依据：包括计价依据、材料价格来源、主要材料单价等；4、主要技术指标：包括分专业工程造价、单方造价、主要材料含量（如钢筋、砼、砌体、门窗、保温、外装饰、模板、安装材料等）；5、招标参考价的造价指标含量：包括分部分项工程费的人工费、机械费、材料费和措施项目费（组织措施费和技术措施费）、利润、税金分别占总造价的比例。第十七条为了更加合理的确定园林工程计价方式，便于园林景观相关工作的顺利进行，招标参考价的编制要按照园建、苗木、景石、道路、水电等系统分别编制。分/子公司提供委托资料的编制依据需分别列项。如园建、道路、水电原则上参照当地定额计算，便于确定合理的合同价款；对于苗木、景石等，应提供苗木的种植、养护、管理费及利润等综合费率，景石的综合单价及暂定工程量等。第十八条对于住宅精装修项目，分/子公司要按照主楼预算编制程序，进行样板间精装修招标参考价的编制，根据编制的招标参考价进行工程的招标和施工单位的确定。第二部分 合同组成价编制第十九条对于分/子公司须报送总公司进行评审的合同，须经分/子公司造价主管审核后方可上报公司进行评审。在内部招标定标报告审批后当天，成本部应提供中标单位的投标报价书及谈判中与施工单位确认的调整报价书时需注意的事项给预结算部（原则上要求将调整报价书时的注意事项随定标报告一并上报）。第二十条预结算部参考中标单位的投标报价书和成本部提供的注意事项，本着合理组价及规避施工单位不平衡报价的原则，在3日内编制组成合同价的工程量清单报价书（以下简称报价书）反馈给分/子公司成本部，成本部应根据当地市场及定额的使用情况审核报价书的合理性，如报价书中有与当地市场和定额规定不符或组价错误之处，应及时与预结算部沟通并调整。公司预结算部和分/子公司成本部共同对报价书的准确、合理、科学、严谨性负责。第二十一条分/子公司成本部将报价书转交施工单位进行确认，并应要求施工单位在3日内对报价书确认完毕，作为合同附件，与合同具有同等的法律效力：1、如施工单位同意，应在报价书封皮加盖施工单位公章，侧面加盖骑缝章，报分/子公司成本部；2、如施工单位对报价书有异议，应在3日内提供书面意见。公司预结算部针对施工单位提出的异议进行回复，使意见达成一致。施工单位在报价书封皮加盖施工单位公章，侧面加盖骑缝章，报分/子公司成本部。第二十二条 分/子公司成本部负责对施工单位确认的报价书进行审核，审核无误后填写报价书审核确认单（见附件9）并传真至公司预结算部。预结算部在收到分/子公司成本部的确认单后，在合同（协议）审批表（见工程项目合同管理办法）上签字。如果由于施工单位超出期限又提不出合理意见，由此引发的合同评审时间延误由分/子公司自行承担。第二十三条政府（或行业）垄断工程（例如高低压配电、供电工程、自来水工程等）签订合同后，分/子公司成本部要在合同签订后三日内将合同价报价书上报预结算部进行成本备案。合同价格要控制在公司批准的项目预算之内。第二十四条对于分/子公司权限内合同，分/子公司成本部要根据合同价编制合同价报价书，经甲乙双方认可后作为合同附件。没有合同价报价书的合同视为不合格的合同，预结算部将不予结算。第二十五条对于各种分包合同（例如门窗、防盗门、单元门、电梯等），分/子公司成本部负责对分包合同工程量的核实。根据工程量的不同，要求在4天内完成审核。第四章 变更及现场签证第二十六条变更应执行以下程序（见流程图2）：1、当建设单位（包括设计单位、监理单位、销售部）和施工单位提出变更，分/子公司项目工程部经理（当只有一个项目时，由分/子公司工程部经理负责）认为需要发生变更时，均应组织填写要求变更审批表（附件10），各项内容填写应明确具体。在变更原因和依据中要对变更的必要性进行说明，必要时要附变更分析资料，重点分析变更对工程质量、造价、工期以及对使用功能的影响等。项目工程部经理应考虑因本专业变更导致其它专业需要一同变更的情况（如因墙体位置改变导致水电管线移位）。2、分/子公司总工程师依据技术和经济性相结合的原则，在1日内对变更的必要性和可行性进行审核并明确具体的技术要求，将要求变更审批表转交给成本部。3、成本部应在收到要求变更审批表后2日内对变更方案进行经济估算，以便确认是否进行变更及由谁来审批变更。成本部在对变更费用进行估算时，应对变更内容和范围进行审核。 4、项目工程部经理应根据不同的估算价款和审批权限跟踪整个审批过程：（1）、若估算价款10000元时,由项目经理直接进行审批，审批时间为1天。（2）、若10000元估算价款30000元时，由项目经理和工程部经理审核、分/子公司副总经理进行审批，审核、审批时间各为1天。（3）、若估算价款30000元时，由项目经理、工程部经理、分/子公司副总经理进行审核，审核时间为3天，审核完毕由分/子公司总经理进行审批，审批时间为1天。5、要求变更审批表经审批后，项目工程部经理委托设计单位或总工办在1日内出具变更通知单（对于复杂变更可在3日内出具）。变更通知单中应明确变更项目的详细内容、施工技术要求、施工质量标准和相关图纸等。变更通知单作为变更结算表（见附件11）的附件必须是留有出具单位有效印章的原件，有相关专业人员的签字，设计公司出具的变更通知单和变更图纸须经总工办审查。出具单位不得以任何借口将变更通知单直接转交给施工单位。所有变更单均需经项目工程部经理签字后方可发给施工单位实施。6、成本部收到变更通知单后负责对变更结算表进行编号(与审批表的编号应一致)，并在1日内完成变更结算表的填写工作，填写内容包括：编号、事项名称、适用范围、提出方、提出时间及变更内容。变更内容的描述要详细，包括变更发生的时间、部位或范围、工程做法、增加及减少的工作内容、对出具的相关变更图纸的说明，要求措词清楚，能够支持结算的编制。7、现场工程师负责实时监督工程变更的实施，并做好记录；核实变更的范围和内容，确定实际完成的工程量。变更内容施工完毕后3日内，现场工程师须在变更结算表上对变更内容的实际完成情况、完成时间及完成质量等签字确认：（1）、当按照变更文件内容完全执行时，现场工程师只需按照相应的文件确认变更完成或未完成的事实，而不需要确认具体的工程量，但应明确质量是否达到了要求。（2）、相应变更文件的某条或某几条只完成一部分但已满足工程需要时，现场工程师应直接在变更结算表中确认实际完成的工作内容。8、项目工程部经理必须对现场工程师确认的内容进行加签，并对工作内容的准确性和真实性负责。9、变更内容经项目工程部经理完工确认后，成本部在5日内根据完工确认情况完成结算价款的初审，签字并签署日期。设计变更的初审资料应包括：要求变更审批表、变更通知单以及与变更相关的所有往来函件、变更结算表、结算书、其他需要说明的与造价有关的资料等。对合同报价书中没有的项目应有综合单价分析表和材料计价依据。10、成本部按照变更结算表的编号顺序，将相应月份所有累计变更及时录入月变更及现场签证累计统计表（见附件13），并整理归档、妥善保存。11、以上所有变更的信息，项目工程部应及时录入到ERP系统中，并将相关附件一并上传，保证ERP的审批与纸版审批同步进行。单体工程主体验收合格后7日内将主体结构施工中发生的所有变更录入ERP系统，单体和配套工程应在工程竣工后7日内将所有变更录入ERP系统。未在规定时间内录入系统的变更、签证，视为没有发生。第二十七条现场签证应执行以下程序（见流程图3）1、需要提出现场签证事项时，项目工程部经理（当只有一个项目时，由分/子公司工程部经理负责）应填写现场签证审批表（见附件12），填写时应注意以下问题：（1）、必须认真说明签证工程的施工时间、工作内容、发生原因、该签证所涉及的各种规格型号材料的工程量、各工种的工日数、各种规格型号机械台班数量以及签证所发生的各责任单位和责任承担比例等，必要时要附相应的图纸（图示）。特别是对签证发生的原因以及责任单位的描述应具体真实。（2）、关于临时用工的签证事项，双方应在签证通知单上洽商确定以下问题：工作内容及工作量、各工种工日数、工日单价（如属综合单价，则包含间接费、管理费和利润，并明确是否包含税金）。（3）、所有的现场签证单应按不同专业分别列项，无关联签证不能签在同一张签证单上。2、项目工程部经理负责对现场签证审批表进行编号(与变更分别编号，还应分专业连续编号，例如阿尔卡迪亚1#楼-总包签证-电-01)，填写签证内容，签证内容应明确具体。成本部负责审核签证内容，同时还要审核图纸（示）以保证符合实际施工情况。3、成本部应根据签证内容，在2日内确定现场签证的计价原则，无法确定计价原则的要根据现场的实际情况估算签证的费用。确定原则或估算费用均需经分/子公司项目经理、工程部经理、副总经理的审核和总经理的审批。经分/子公司总经理审批后，所有签证均需经项目工程部经理签字后方可以工作联系单的形式发给施工单位实施。4、现场工程师负责实时监督签证的实施，并做好记录；核实签证的范围和内容，确定实际完成的工程量与签证内容是否相符。签证内容施工完毕后3日内，现场工程师对签证内容的实际完成情况、完成时间及完成质量在现场签证审批表上签字确认：（1）、签证内容施工完成后，现场工程师不允许签署类似“情况属实”或“工程量属实”等模糊性内容，必须实测实量后签字确认完成的实际工程量或人材机的用量等，人材机的用量描述应具体完整，工日的工种、材料的规格型号及品牌、机械的名称型号等应明确、数量要准确（计量单位应与工程量清单或国家定额标准相符）。原则上现场工程师不能直接在签证上签认有关的单价或总价。（2）、如果签证单附有竣工图纸，则现场工程师应审核图纸是否与实际施工结果相符，并在图纸上签字确认，此时可以不对工程量进行确认，在结算时按照图纸核算工程量。（3）、签证单涉及到隐蔽工程，如金额、工日、机械台班及其它事后不可复核的内容，由现场工程师及造价人员共同赴现场认定。（4）、项目工程部经理在完工确认栏必须加签确认，并对实际完工的工程量准确性和真实性负责。5、成本部根据签证确认的实际情况在3日内完成签证价款的初审工作。签证的初审资料应包括：现场签证审批表及与签证相关的所有往来函件、结算书和其他需要说明的与造价有关的资料等。对合同报价书中没有的项目应有综合单价分析表，工日单价、机械台班单价及材料单价应有计价依据。6、初审完毕后按照现场签证审批表的编号归档，归档程序执行变更程序第10、11条。第二十八条公司预结算部不定期对变更及现场签证的ERP系统录入及执行情况进行检查，每年不少于三次。对变更和签证内容进行抽查分析，并记录在变更及现场签证检查记录表（见附件14）中。第二十九条对于造价调减的变更和现场签证，应执行以上相应程序进行审批，项目经理、项目工程部经理、成本部经理和现场工程师要及时跟踪、落实、核定减少的具体数额，防止因漏报而给公司造成损失。第三十条因变更或现场签证涉及到可重复利用的材料时，应在拆除前与施工单位商定材料的可重复利用率，否则视为100%的回收利用。分/子公司在与施工单位签订合同时须列明此项条款。第三十一条变更及现场签证的总额原则上累计不能超过结算总价的1.5%，现场签证的金额不得超过变更和现场签证总额的30%（合同约定的材料价格的调整和规定的应调整的费用不计算在内）。第五章工程竣工结算第三十二条各工程结算流程详见流程图4。单体工程（包括精装修）、小区配套工程（或同批多项工程）、零星工程通过分/子公司工程部内部验收后，分/子公司工程部按要求填写工程竣工验收记录表（见附件15），与其它竣工结算资料一同上报公司预结算部。公司计划管理部每月5日前将通过分/子公司内部验收，同时经过公司计划管理部认可，并且实际达到竣工条件的总包工程项目通知预结算部（月竣工项目通知单详见附件16），预结算部根据计划管理程部列明的项目要求分/子公司上报结算资料。第三十三条单体工程、小区配套工程的竣工验收经分/子公司认可后，分/子公司应要求施工单位在28天内向分/子公司成本部递交完整的工程竣工结算资料，否则，可依据合同追究施工单位的违约责任。分/子公司在与施工单位签订合同时必须列明此项条款，对于违约责任分/子公司可根据各发包工程的实际情况自行进行约定。第三十四条分/子公司对上报的结算资料的完整性、真实性、有效性和准确性负责。同时应在合同中明确施工单位上报的工程竣工结算价款高于最终工程竣工结算价款5%（不含5%）以上时，分/子公司可依据合同追究施工单位的违约责任，对于违约责任分/子公司可根据各发包工程的实际情况自行进行约定。分/子公司成本部应对结算进行初审，特别要对变更、签证进行整理，保证资料与录入ERP系统中的资料一致，与施工单位上报的结算进行核实与比对。分/子公司成本部根据初审情况，编制初审结算报告（初审结算报告内容参照附件26），上报分/子公司领导审核。分/子公司上报的结算资料包含且不限于如下内容：1、结算项目承包合同及合同报价书2、经审查批准的竣工图3、招标文件4、变更及现场签证累计统计表、审批表、结算表及变更签证的详细资料5、甲供材料（设备）和甲方分包工程明细，及材料（设备）供应、分包合同；甲供材料（设备）用以核算施工单位是否超额领用材料，如有超额领用的，要在结算中予以扣除。6、单体工程竣工结算审批表、单体工程甲方分包竣工结算审批表、单体工程竣工结算明细表（见附件17、18、19）或配套工程竣工结算审批表、配套工程竣工结算明细表（见附件21、22）7、分/子公司初审结算的其他所有资料及初审结算报告8、工程竣工验收记录表9、施工单位上报竣工结算资料。第三十五条分/子公司应按照同批次工程竣工结算报送原则执行：(一)总包工程同批次进行结算原则：分/子公司同批次进行竣工验收的工程，应将经分/子公司初审后在本批次竣工验收范围内的所有总包工程结算资料一次性报送总公司预结算部。(二)分包工程相近时间竣工结算原则：考虑到分/子公司的实际情况和各分包工程项目竣工的时间不同，特将相近时间竣工的分包工程合并为同一批次进行结算。(三)根据此原则，现将各类工程竣工结算报送条件列举如下：1、小区单体工程（1）总包工程：工程竣工验收报告经分/子公司认可后，同时经过公司计划管理部认可，并且实际达到竣工条件的即可按照此办法进行工程竣工结算。（2）分包工程：单体分包工程可以和总包工程一同上报结算资料，也可按照完工先后顺序按以下分类上报，但分包工程的结算上报时间不得迟于总包工程的结算时间。土方工程：如果分/子公司将同一批次开发的土方工程进行分包，考虑到此分包工程和总包工程结算时间相距很长，在土方工程完工验收合格以后即可按照此办法进行分包工程竣工结算。地基处理工程：因地基处理工程需要有相应的专业资质才能够施工，如果分/子公司将同一批次开发的地基处理工程进行分包，考虑到此分包工程和总包工程结算时间相距很长，在地基处理工程完工验收合格以后即可按照此办法进行分包工程竣工结算。通风空调工程、消防喷淋工程、防灾报警工程、铝合金（塑钢）门窗、幕墙工程、装饰装修工程、防盗门工程、外墙保温、涂料工程：工程竣工验收报告经分/子公司认可后，即可按照此办法进行分包工程的竣工结算。2、小区配套工程：考虑到小区配套工程竣工时间的不同，特将室外配套工程分成两类进行结算：（1）室外给排水工程、燃气工程、强弱电工程、有线电视工程、电话工程、网络工程在工程完工后并经分/子公司及政府相关部门验收合格后，即可按照此办法进行工程竣工结算。（2）室外道路工程、环境绿化工程、智能化工程、零星配套工程在工程完工经分/子公司及政府相关部门验收合格后，即可按照此办法进行工程竣工结算。第三十六条分/子公司确定竣工结算资料报送时间的原则是：施工单位上报分/子公司的时间和分/子公司报送总公司预结算部的时间不超过28天和15天。第三十七条为了确保工程的质量符合公司的验收标准，小区单体工程和配套工程中的项目在经过分/子公司和当地政府相关部门验收后，还需经公司品质管理部验收后才可进行结算。需要公司品质管理部验收的项目包括小区单体、单体内安装及分包（通风空调工程、消防喷淋工程、防灾报警工程、铝合金（塑钢）门窗、幕墙工程、装饰装修工程、防盗门工程、外墙保温、涂料工程），小区配套工程包括室外给排水工程、强弱电工程、有线电视工程、电话工程、网络工程、室外道路工程、环境绿化工程、智能化工程等。总公司品质管理部验收合格，工程总监要在 工程结算审批单（见附件23）上签字确认，预结算部才可将 工程结算审批单上报项目委员会审批。第三十八条对于政府（或行业）垄断工程（例如高低压配电、供电工程、自来水工程等）的结算，按以下程序执行：(一)、若是合同价完全包死，结算时价款没有任何变动的项目，结算资料和结算价款须经项目工程部、成本部、项目经理、主管副总经理审核，由分/子公司总经理进行审批。结算后7天内报公司预结算部进行成本备案。备案的结算资料包含且不限于以下资料：1、结算项目承包合同及合同报价书2、经审查批准的竣工图3、竣工结算审批表（见附件20）4、双方确认的竣工价款结算单(二)若是有变更和签证，则需要上报公司进行审核。第三十九条园林工程的结算，分/子公司要对景石进行入库和出库的过磅并做详细记录，记录数据由分/子公司项目工程部经理签字确认，副总经理批准作为结算的依据。苗木的数量，在结算时要根据现场实际种植的数量进行结算，单价根据合同约定的原则计算，保证园林工程的结算更加符合工程的实际情况。第四十条 对于某些分包工程，如供应商和安装单位是一家或安装单位是由供应商指定并且合同价是完全包死，结算时价款没有任何变动的项目，例如防盗门、单元对讲门、电梯等项目，工程完工且经过相关部门验收合格后，分/子公司可以直接按合同价与施工单位进行结算，结算资料和结算价款须经项目工程部、成本部、项目经理、主管副总经理审核，由分/子公司总经理进行审批。结算后7天内报公司预结算部进行成本备案。备案的结算资料包含且不限于以下资料：1、结算项目承包合同及合同报价书2、经审查批准的竣工图3、分包工程竣工结算审批表（参照附件20）4、双方确认的竣工价款结算单第四十一条对于精装修住宅，按照确定的样板间价格与中标单位签订合同，根据各户型的数量与各户型单价的乘积之和作为最终结算价。对于每个户型，只允许按照已经确定的样板间进行施工，杜绝不必要变更、签证的发生。第四十二条 总公司预结算部依据现场核实、现场结算的原则，负责工程竣工结算的审核，现场核实主要采用普查和抽查相结合的方式进行。并将审核完成的工程竣工结算书报送造价咨询公司进行审计，标准时限为23天。第四十三条总公司预结算部审核、编制分/子公司报送的工程竣工结算资料应从以下几个方面进行：(一)审查分/子公司报送的资料是否齐全，是否满足工程竣工结算需要。(二)核对竣工工程内容是否符合合同条件要求，工程是否竣工验收合格，只有按合同的要求完成全部工程并验收合格后才能进行竣工结算。(三)落实变更签证，对各项变更签证审批手续齐全的予以认可：1、审查变更内容与原工程施工图纸内容是否重复列项，即合同文件规定内容不再调整，合同内容更改净增加部分及合同内容以外增加部分的费用才能进行结算。2、变更应由设计单位出具的变更通知单或修改的设计图纸，设计人员应签字并加盖公章，经建设单位审查同意，并且经分/子公司总工办和项目工程部经理签字确认，否则不列入结算。3、变更、现场签证须严格执行项目实施阶段成本管理办法中第四章的相关规定，否则不列入结算。4、审查签证是否准确，是否把不属于签证范畴的内容列入签证参与结算。(四)审核项目单价。结算单价是否按合同约定或招标文件规定的计价原则执行。(五)甲供材料和甲方分包项目的结算方式是否符合合同条款的规定。(六)审核所有变更、签证是否在ERP系统中进行审批，对于纸版和ERP系统中不一致的，最终以ERP系统中记录的为准。第四十四条造价咨询公司对总公司预结算部报送的工程竣工结算进行审计，审计完毕后将工程竣工结算审计成果移交总公司预结算部，标准时限为13天。第四十五条总公司预结算部接到造价咨询公司的审计成果后，通知分/子公司组织总公司预结算部与施工单位就造价咨询公司审计的工程竣工结算进行核对。双方确认后，施工单位在工程竣工价款结算单（见附件23）上签字加盖合同指定用章。在核对过程中分/子公司相关人员应积极配合，协调相关事宜，确定工程竣工结算价款。标准时限为10天。第四十六条总公司预结算部按照与施工单位确定的工程竣工结算价款，填写结算审批单（见附件23），经造价咨询公司确认后，根据确认的资料，编制最终的工程竣工结算报告，上报直接上级和分管领导，标准时限为3天。第四十七条 每完成一个批次的工程竣工结算，预结算部编写本批次工程竣工结算报告，整个项目的工程竣工结算完成后，编制本项目工程竣工结算报告。工程竣工结算报告应包括以下内容：1、工程概况：包括建筑面积、结构形式、层高、层数、建筑物总高度、地质情况、基础形式、装修标准、发包范围等；2、与公司批复的项目预算作对比分析（有分期预算的参照分期预算）；3、工程合同价及合同签订情况；4、结算定价依据：包括计价依据、材料价格来源、主要材料品牌等；5、工程变更价及变更发生情况：变更发生的数量、内容、责任方、金额等；6、工程结算分析（工程结算价和项目预算的偏差分析）；7、争议问题的处理情况说明；8、单体工程竣工结算审批表、单体工程甲方分包竣工结算审批表、单体工程竣工结算明细表或配套工程竣工结算审批表、配套工程竣工结算明细表。第四十八条 直接上级和分管领导对本批次工程的工程竣工结算报告进行审核，审核完毕报送项目委员会，标准时限为2天。第四十九条 项目委员会对上报工程的工程竣工结算报告进行最终审批，标准时限10天。第五十条 公司预结算部在接到项目委员会对工程竣工结算报告的批复后，公司预结算部经理代表公司在工程竣工价款结算单上签字并加盖公章，标准时限为1天。第五十一条原则上分/子公司在未完成工程竣工结算之前工程拨付款金额不得超过工程合同金额的80%，并须在工程总承包施工合同中明确约定。分/子公司必须在见到总公司项目委员会对预结算部上报工程结算审批单的批复和经甲、乙双方签章的工程竣工价款结算单后，方可进行剩余工程款的拨付，并应按合同规定的比例滞留质保金。第六章 监督与约