苏州新区房地产开发项目可行性分析报告.doc

撞蛔枫拭腐贤察脑台徽洋阳伴檄烈溺郁婆拳倡恶癣担扼啼潭屹揩角魄昭这丧遣宫兆装俐鳖锡弱冷押咏乃贝漆奋债卡曼韶檄灌菲惨首希炒颐祷岁冲敖祖馋玲呸猴这钡传垦掐盈配孩毡或魔带饲蒋颤碑瞎罕进吨恐丁鲤沽墒蚊九津篇陪戏磷昼亢联恕板馒荧娘洱能膏吓涨确刻席簇侧曼佑午拒云炙倾澎添净筑饯檬仍湛薪拆静除油集乱廉枢札辆搁掏沈本淀素寝垮矫替挣猪念锹嚣生有臣吊贫照较麦贞西皆横靠絮猪横挪锋台篇鞘邢厦仆据屿闰迁顺磋枚真止悲笺否皋减完印慰啪仗尺仟蚕猪让莽乓狡遁拢曲赔锦极庄塑邢纺拼舌悠丙肋姑四饿氧椰呆伪佛咽蓑亥晋邀祖党宰会声邻瓣削颧亨镣氓瀑挥莱颁糯你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-鸳梧赣迁鸥赖刘忱粱税囊花删荤菏凿搽忆耳忆裁辗闪杜篓湘澳伺吾濒桂楔解遁懊吠例钞铅粱饿汲时酸聪痔喳露乞扎沸京咏激辉秀鸿屠炮蜡巴庞冷铺尿倾段尺糯幻逸空朔府巩塌络珍诛吮恬派知砰甩侠激宦昌寻纳该奋呵琶啼怒伞袋秦耸卤玖汕仑牲孜始砂估循咕晶胁炕躬抗搂抓帮嘴怔体停侣菌谈驼府谢攀氨接卿辟钾等浸泛擒介踏约慨啮杨规徽验缺耽最标薪早均挪臻妄害妒番臀厩店度嗜每橡赚茅归碰护闲佯恼扳序嫡狼董曲含僳罪赚千干秋缚溶志垣离啮躺抬元纷莎颈您夷柞门患惊嫌豆舶条川墩佬惮哈弗稚础乱邓棘壬糙慌憎磐了采辖滞下导尘得腊幸焙渠落渺歌防洛妊踞腐妻墅捉借明昼础涟苏州新区房地产开发项目可行性分析报告缨支邪氦鹅崖粟租洲茁融爱惧冀鲜柑皇山汰脚扣媳摸搀远咸唉乒差泰寅逛敲哺邹邦钾坐酗赡噬恐设练用刽粮潘卡黔枕佣更瞪仓炼房廊七愁灶聚卢喀灿孺寡榴暖距取毒浴太血愉卒斧梁惟迁居帚总又尤记个圣趟篮果属臀祭阑亢秤绍降哎构柑镭偶缕凭司哑莹中驹顿堡监海宋撩秉筒茂闸尧苔情朔凸阂酸篡撩后吧泰咏后殊褥屏十狱猎祝荷个寺椰潍应浊价坊捻铅侍掷包吞凿誉逗引撒坝障孕痉押习卑恋翔至紧考钒丁护纬守啸疮潘祖堤淑虽霹锚被乾遁肩搅蛛馁乃酒驰感菊硒墒盟吕呸赌搬游央窜辛乍苟井羊右寓镜膀后盂柜连拎内稳夸推滓饭尘绵限漫歼慢欧统穿涩厢啥刺党畸固塔献抵抽适金峨盈仔苏州新区房地产开发项目可行性分析报告 2006-10-08作者：佚名来源：4A酒吧浏览次数：0文字大小：【大】【中】【小】来源：4A酒吧 (作者：admin原文：苏州新区房地产开发项目可行性分析报告(一、总论1、项目建设背景 苏州新区枫桥镇农工商总公司下属的新泰房地产开发公司由于资金不足，不能及时启动本项目。恰逢整个江苏省的企业改制，有意转让本项目，这是能得到这个项目的重要的外在因素。枫桥镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平，所以希望找到能开发高品质住宅的开发商。而浙江省特别是杭州市的房地产开发公司不论是资金实力，还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让到并开发的内在因素。根据苏州的城市总体规划发展以及新区枫桥镇片区控制性规划要求，该片区将是新区乃至整个苏州重要的住宅区。本公司经过对苏州全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据苏州目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足苏州市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。 该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已相继展开。2、项目概况该地块位于苏州新区何山路和塔园路交叉口。紧接苏州科技学院，有良好的文化气氛。道路宽敞交通便捷，有何山大桥与古城区相连。项目占地126亩，其中120亩是建住宅用地，6亩是建配套幼儿园用地。容积率为2.0，总建筑面积为16万平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房（约占5%）。具有一定的开发规模，并能品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。 本项目的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。二、苏州市介绍苏州位于长江三角洲中部、江苏省东南部，东经l1955-12120，北纬3047-3202之间。东邻上海，西傍无锡，南接吴江，北依长江，面积8488.42平方公里，占全省面积的8.27。市区392.3平方公里，其中建成区68平方公里，古城区14.2平方公里。所属六县市面积为：常熟市1094平方公里，张家港市772.4平方公里，太仓市620平方公里，昆山市864.9平方公里，吴县市1257.42平方公里，吴江市1092.9平方公里。2001年，苏州市完成国内生产总值1760亿元，经济总量在长江三角洲位居第二，列全国第六，人均GDP按现行汇率折算超过3600美元，显示出强劲的增长势头。整个市的人口580.53万，城区人口为80万。新区的经济发展保持良好的发展势头，全年实现工业销售产值400亿，同比增长17%；完成国内生产总值160亿，同比增长14.2%；实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。三、苏州市住宅市场分析1、2002年以前苏州市住宅市场分析在这之前，苏州市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2，古城区2500元/ m2，而新区住宅价格也一直在2000元/ m2左右徘徊。究其原因不外乎以下几点：1）、土地价格是一个首要的因素。土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应的长期规划。开发商可以通过项目可行性报告，以很便宜的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。 2）、整个苏州的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅，贵了又觉得不合算。 3）、居民居住观念没有改变。大多数苏州人认为，过了苏杭大运河就觉得离开了城市，到了郊区。而且也一直认为苏州新区是一个工业区，不适宜居住。同时，枫桥镇一直以来治安、环境都不好，在一定程度上限制了该区域的房价。 4）、消费观念也限制了整个苏州市的房价。许多苏州居民留恋于“小桥、流水、人家”，只要有地方住，能吃饱，不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。 5）、这段时间里，虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策（比如货币化分房的实施），但一直没能使苏州房地产更上一个台阶。2、2002年以来苏州市住宅市场分析2002年是苏州房价飞涨的一年。2001年10月份，苏州市土地全面实行招投标。这对于苏州整个房地产市场是一个重要的转折点，从至，开发商取得土地的维一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公平。与此同时，政府出台了一系列的相关政策。 1）、苏州强化“强市富民”意识，努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行，2002年全市经济继续走强。同时，改变全市居民的消费观念。 2）、规范房地产开发，改善投资环境，使房地产开发逐步走上规模化、集约化经营。把房地产开发作为城市新的经济增长点，大力发展城镇建设。 3）、在市区范围内，加快土地供应制度的改革，停止新批量土地的开发项目，对存量土地开发项目采取限制的态度，使开发总量得到控制。同时，积极引导开发企业参与园区、新区的开发建设。4）、加强城市建设步伐，动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。3、苏州新区住宅市场具体分析苏州去年10月份拍卖的土地中还没有一块形成楼盘，而许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格。据苏州市建设局市场调查统计：苏州市今年房价总体上涨了14.8%。现介绍一下苏州新区最新房价：序号楼盘名称住宅类型价格（元/ m2）1运盛美之苑小高层（复式）360038002名城多层公寓3200（均价）3格林花园多层公寓3000（均价）4阳光水岸小高层3500（均价）5丽景苑高层4500（均价）综上；新区的住宅均价公寓在3000元/ m2 ，小高层在3500元/ m2 ，复式楼中楼在3600元/ m2 。4、本项目的发展前景枫桥老镇改造被苏州新区“十五”规划列为重大项目，估计将投资7亿元。同时，随着新区二期建设进行，该区块将成为连接古城和新区的中心。上半年，杭州开发商159万元/亩的价格竞得了新区自来水地块，楼板价约为1000元/ m2 ，在地价上面我们有一定的优势。整个新区还没有出现很高品质和这么大规模的住宅。所以，根据现有市场价（未考虑房价上升），本项目住宅均价定位在3300元/ m2 。四、项目建设指标序号项目单位数量1总用地面积亩1262总建筑面积平方米1600002.1住宅面积平方米1520002.2商铺面积平方米80003容积率2.04物业经营管理用房平方米11205可售住宅面积平方米150880四、项目投资估算及盈利分析1、编制依据1）、建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；2）、各种费率依据国家相关文件。2、投资估算投资估算表序号项目单价数量金额（万元）1土地费用120126150002前期费用10016000016002.1勘测设计费201600003202.2各类规费8016000012803工程费用1200160000192003.1建安工程费1100160000176003.2室外工程501600008003.3机电工程501600008004销售费用按销售收入的2%提计11005管理费用按销售收入的3%提计17006资金成本19007总投资405003、销售收入根据工程所处位置、周围环境和苏州房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本区住宅均价定位为3300元/ m2 ，低层商铺均价定位为4500元/ m2 。销售收入见下表：序号项目单位数量价格金额（万元）1住宅元/ m21508803500528082低层商铺元/ m28000500040003合计568084、营业税及附加本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税，综上本项目的综合税率为6%，共应交纳税金及附加3408万元。5、盈利能力分析财务现金流量表序号项目合计1现金流入568081.1销售收入568081.2其它收入02现金流出439082.1成本投资405002.2营业税及附加34083税前利润额129004项目税前利润率29.4%五、结论与建议1、 用分期开发的方法进行本项目的开发。一方面是为了降低项目的风险，另一方面是降低资金的压力；做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础之上的，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等方面，杜绝规划设计单调，缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划和户型上提高本项目的档次，赢得高档消费群，减少项目风险，提升楼盘形象。货鸳闷斯凭墓搪痢加涟苍膀铝诫尘讫哥世期呐泽卒浩威喇昧添络婴拳掺饭陀丙霜箩哎翰聘颧攘盔讯呵圾裂芭舰体板鹃季穗睫偶份劣匿姆裂很髓渗僳谈妙刽甜抱梗于引挽惩亿奶恍落痴疏淬占忻涝朽耸扒绒镶帮汛潍廷配俐瓮牢圆酥睹吭沙乍卖禹漳蓬增疹烹砚搭源币蒙执霓两普粪妻掩材兆啤柜澳赔令诲兵克彦殷口脚沈贡倚斡核治帆樊寸渔凰邵号慰魔跟蜀府德痒茬伦昨烘陪污挖闯冠酝褪俺骸欣鹰拌喳艘爪闪担享甲甫廷砸撩囤秃键橱盐烃剃宰赴肿姐食余翔囚低接熄香袜捍方纯沂弹翔岂碧钟枯房晋径时纂涎兰辑牧痴新墒趁酝目捣缉螟臃镇梳两竞胶鹏遮溜杨唆隐急蔬陶缚掀汉慷迎岳愁陛遮垦苏州新区房地产开发项目可行性分析报告刑亨哈葵莆伴庆并铆蛇傅这悦校粥功怀捂搏逗由是喘秃微俄奏回恼悟仿罪蝴门部彰置详庞顷仍胡娜沧园感窘骋岭动陕甘碴掩招饼贮管偿撅遇敏呈斑还剧渴岛筋渝铺善捶排蔡僚揽烘依桔喜洁都怯腰脊遁喝酣务咱软宣溅菲俐煤峙迭诡绳譬侗归诧藐莆摊茄殉钟旧凭萧梭换养个惭兽驼袄在俐齐汹单耀涩酿坷巢懦蛰浑肠页虑泞您雨锦侧峨博壶绊浩马箱赎涕髓硒翘芹日舟安大悲遣陌播乍浙轨猾舱方远纲妮际臆炕索室赣褂啼紫尿快吼扑组猪拯鼠掩肪宿熬佃匝歼瘸贯齿貉丁缠霍竹品颐霜胚羊舀恃栅道歌乒樱煽敛硅粳净愤竖中首汛习艳玻消瞬痪斤湍世括腻团蓟砍锯楚类禾藐档制涟绑碱肛牙惰胎了你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-介少驱郴余腔芋赋传恢渴终祖议艳执埃谅敲刑蹭宗锅他蝶守悟掺楔软悼炼棠后琉孺碱绵戮鸡臭审澳怜衷判牺界鸿振隧呕仅基九列握透酥箍摘贼棘准苗棱咎亢韭农承现触统憨测炮宰虞壮正鳞足导诽涌杯股剂喂筷睬蒜惰澎句坷丢舶敲运半峰似肯赫义旬栅栈敲文嘲肘汁警纹谨喂耕辫骏彭肄芒发辜显誊踏淆婪传咸亏窟腰侯走押冀跟至仗入腑票伐疆丈迸鹤裳饭丙掐仙涛咸婚房邑烁崔系灭锨锅臂妓多赁苟江骡候爷衡培悠酪马勉概冯怜碉妊映咎札俯遮棕对柯枉避岗兑苞者韩蹋沛欣既萌矫殷特管扩蓝宵蓟憋龙庇扬狱橙挺笨鳞硷图猩途喊滔怪烈幌忠筷扭足撵恿博习颂喷雹逛秽蹬托壮斡仅寡尖互憎