2016年硅谷亮城3号楼防水改造建设可研报告.doc

目 录
1 项目概况 1
1.1 项目名称 1
1.2 项目建设单位 1
1.3 项目建设地点 1
1.4 可行性研究报告编制单位 1
1.5 可行性研究的依据 1
1.6 可行性研究报告的范围 1
1.7 研究结果 2
2 项目建设背景及必要性 2
2.1 项目概况 2
2.2 项目建设背景 2
2.3 项目建设必要性 3
3 联通硅谷亮城3号楼地下室漏水原因现状分析 3
3.1 漏水位置 3
3.2 首层室外散水及地面铺装现状 4
3.3 漏水原因分析 7
3.4 存在问题 7
4 工程建设方案 8
4.1 设计原则 8
4.2 防水改造方案 8
5 环境保护主要污染源及其防治措施 9
5.1 项目主要污染物 9
5.2 环保治理措施 9
5.3 改造施工期环境保护措施 9
5.4 消防、安全与节能措施 9
6 项目实施 10
6.1 进度计划 10
7 投资估算及资金筹措 10
7.1 估算依据 10
7.2 投资估算包括的内容 10
7.3 投资估算未包含的内容 10
7.4 投资估算及资金筹措 11
8 工程建设招标 12
9 经济评价 13
10 风险分析 13

11 可行性研究结论 14

ii
2013年中国联通硅谷亮城3号楼地下室防水改造项目 可行性研究报告
1 项目概况
1.1 项目名称
2013年中国联通硅谷亮城3号楼地下室防水改造项目。
1.2 项目建设单位
中国联合网络通信集团有限公司。
1.3 项目建设地点
北京市海淀区上地农大南路北侧，信息路西侧上地硅谷亮城。
1.4 可行性研究报告编制单位
北京电信规划设计院有限公司。
1.5 可行性研究的依据
(1) 中国联通行政服务中心委托书《关于委托编制2013年中国联通硅谷亮城3号楼地下室防水改造项目可行性研究报告的函》；
(2) 国家及地方现行的相关设计规范、规定及标准：
《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95）；
《民用建筑设计通则》（JGJ 37-87）；
《地下工程防水技术规范》（GB 50108-2008）；
《办公建筑设计规范》（JGJ 67—2006）；
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ 50-2001）；
《建筑地面设计规范》（GB 50037-96）；
《室外排水设计规范》（GB 50014-2006）；
(3) 中国联通集团行政服务中心及研究院相关建设要求；
(4) 项目前期各类调研资料。
1.6 可行性研究报告的范围
本报告为2013年中国联通硅谷亮城地下室防水改造项目可行性研究，主要内容包括：项目提出的背景、项目建设的必要性、现状分析、项目建设方案、投资估算及资金筹措、建设进度安排、项目评价与风险分析、可行性研究结论。
1.7 研究结果
本项目的实施，将有力的保障中国联通研究院和中国联通集团业务的正常开展，有效保障配合电力扩容项目的实施进度与运行安全，支撑集团公司业务发展模式的转型和内控管理的提高，提升联通研究院的实验环境和试验效率。
本项目防水改造面积 1654平方米，总投资估算329.87万元，其中工程费用290.18万元，其他建设工程费26.87万元，预备费9.51万元，可行性研究报告编制费3.31万元。全部投资由联通集团自筹解决。
本项目自2013年1月初开展前期工作，计划于2013年3月中旬开工，5月中旬完成竣工验收并提供装机供电条件，其中施工期2个月。
综上所述，进行本项目是必要的；同时在经济上可行，投资落实，建设条件具备，因此是可行的。
2 项目建设背景及必要性
2.1 项目概况
中国联通硅谷亮城3号楼建于2006年，原建筑设计地上分为3栋高层建筑，各为7层办公楼，均为混凝土框架结构，中间有入口连廊连接；地下统一一层，地下总建筑面积7138平方米。
北京联通购买后专门进行了结构加固工作， A栋归联通研究院使用，B栋归集团公司，C栋归北京联通客服中心。3#办公楼的地下一层主要为变配电室，2个备用发电机房，UPS配电室及物业附属用房等。
由于业务发展的需要，经集团批准，将地下一层改造为变配电室和机房使用。在改造和使用的过程中，发现地下一层A\B、B\C座之间沿外墙顶板梁有渗水现象，直接影响了机房安全使用和设备安装。
2.2 项目建设背景
2010年公司总部信息化部、电子渠道中心、产创部、运维部、网建部、客服部及中融公司和联通研究院均提出在硅谷亮城3#楼B座机房装机或安排监控中心的要求，因此总部计划部提出3#楼B座进行硅谷亮城机房环境改造和配套设施建设，对机房的使用进行统一规划，并统一考虑空调及电源需求，监控系统集中设置，监控机房统一规划使用，进行装修改造、空调、布线及消防改造等，以满足2010年各部门新建系统的迫切需要。
综合考虑总部各部门新建系统需求及现有机房情况，根据总裁办公会关于总部业务部门机房资源分配问题的会议精神，中国联通总部对硅谷亮城3#楼B座机房进行装修改造，进行机房的统一调配，资源共享，动态分配，从而节约投资，提高机房资源利用率。
根据集团第（2011）28次总裁办公会议和集团签报（2011）753号《关于中国联通集团硅谷亮城3A座通信综合楼改造工程有关改造的请示》批复精神，目前硅谷亮城3A座通信综合楼改造工程项目已完成建设需求方案、可研报告、一阶段设计文件请示批复，招投标资格预审、招标文件审核、消防设计方案验审、消防施工许可、发标、应标、中标、中标确认等重点工作，施工合同签订、集团采购设备等项工作正在进行之中。根据目前硅谷亮城3A栋通信综合楼改造工程项目进度， 2012年一季度进场施工。目前，电力供应问题已成为制约联通研究院研发实验环境和设备机房正常运行使用的瓶颈。
联通研究院根据通信业务测试工作发展需要，为此在2011-2012年，对硅谷亮城3A座动力供电系统进行扩容改造。改造过程中，发现地下一层沿外墙及顶板梁有渗水现象。
另外3C座正在使用的机房部分，也发现了漏水情况。
2.3 项目建设必要性
硅谷亮城3号楼地下一层上部漏水，直接影响了联通研究院动力供电系统的扩容改造、机房设备的安装和接入外电；同时也影响了正在运行机房设备安全。为降低安全隐患，避免重大事故损失，必须对地下室漏水位置进行防水改造。
3 联通硅谷亮城3号楼地下室漏水原因现状分析
3.1 漏水位置
通过物业及使用方对硅谷亮城3号楼地下室渗水情况的描述，地下室渗水点分布在：地上A\B座之间，B\C座之间的外墙部位；多在建筑首层外墙与室外地面交接的散水位置，沿地下室结构梁向内渗漏，如下图红色线位置。经分析，漏水位置应在首层外墙散水部位。

地下室漏点分布图
3.2 首层室外散水及地面铺装现状
经我方现场勘查，在地下室内部的外墙及顶部未发现明显结构裂缝；在首层室外原建筑外墙发现南侧散水部分已下沉，并与外墙断裂。见下图：

北侧暗散水下沉，绿化地面高出散水面：

C座东侧景观水池两侧的路面和绿植部分几乎高过室内地面：

经查证原建筑设计图纸，首层外墙散水做法如下图：

3.3 漏水原因分析
3.3.1 排水不畅
由于建筑回填土受雨水侵蚀，沿结构外墙沉降形成返坡，导致外墙处积水；现场室内外高差过小，两楼之间玻璃连廊和落地玻璃幕墙部分几乎没有高差，南侧广场花岗岩铺装地面找坡较小，C座东侧景观水池两侧的路面和绿植部分几乎高过室内地面，导致雨水排水不畅，雨量过大时有雨水倒灌现象；南侧广场直至停车位边缘，未设置雨水排水沟及雨水篦子。
3.3.2 原防水层损坏
地下室外墙的防水层在室外地面以下暗散水处原设计有接口，未延续至室外地面以上；上部防水由于回填土、散水沉降可能出现损坏。
以上两点是导致地下室顶部沿结构梁渗水的主要原因。
3.4 存在问题
目前，地下室防水层被覆土、花岗岩铺装地面及绿植所覆盖。要修补防水层，必须将地面挖开，动土方量较大。
为实现地下室机房尽早通电和安全运行，现急需对地下室外墙防水层、室外地面及散水进行改造。
4 工程建设方案
4.1 设计原则
（1）以治本为主、治标为辅、标本兼治、综合治理”为指导进行科学的方案设计，遵循“防、排、截、堵相结合，刚柔相济，因地制宜，综合治理”的原则。
（2）方案应考虑多种因素的影响，并以针对性、可靠性、经济性、可操作性、可预见性为原则进行具体的方案设计；
（3）对容易发生变形部位要进行增强处理，防止因变形对新防水层产生不利影响；细部节点部位进行重点处理，做到细部与大面相结合，形成完整的有效的防水系统。
（4）该屋面防水工程选用的防水材料必须性能优良并且是国内成熟的并且已成功运用于重点工程的材料，并应考虑无毒、无味、对环境无污染
4.2 防水改造方案
4.2.1 拆除部分
拆除南侧广场现有室外花岗岩铺装地面，及3座楼之间首层漏水带一侧外墙窗台以下的花岗岩石材幕墙面层；铲除C座东侧的绿植，及路面花岗岩；清除楼体外墙边的鹅软石，及暗散水。
4.2.2 挖掘土方范围：
A\B座，B\C座之间沿地下室南北两侧外墙边线，分别向两侧楼体延伸3米，挖至3.5米深（地下室室外部分降板埋深为1.5米）；三座楼之间玻璃连廊南北两侧沿漏水带范围挖出建筑回填土，挖至地下室顶板防水层；C座东南侧A\39轴处挖至2米深，两侧各延3米。（挖掘要谨慎，不得破坏原有防水层）
4.2.3 补做防水层：
（1）在挖开的原有地下室外墙暗散水位置以上，混凝土结构梁板处新作一层水泥基渗透结晶外防水，做至室内地面以上400mm高的位置（基面如有松动抹灰层或灰尘应剔除掉，并处理干净）；
（2）在原聚氨酯防水层基础上补做两道SBS卷材防水，超出室内地面500mm高；
（3）落地玻璃幕墙部分，应在外挑结构板侧面植入钢筋，重新浇筑100mm厚的钢筋混凝土短墙，短墙上面低于室内地面80mm，以保证不动玻璃幕墙，能够满足防水层内收口的要求。
4.2.4 散水设置：
验收合格保证不渗漏的情况下，重新回填土并夯实。沿外墙新做散水，南侧为花岗岩散水，同室外花岗岩地面一起做，北侧、A座西侧和C座东侧为水泥面明装散水宽度为800mm，散水找坡后高度应高于绿植对面的道牙高度。
4.2.5 地面恢复与找坡：
（1）恢复首层外墙窗台以下的干挂花岗岩，落地玻璃幕墙处新做花岗岩檐板；
（2）恢复铺装南侧广场花岗岩地面，并降低地面铺装高度，将南侧停车场行车道的道牙取消，广场地面重新找坡；在主入口增设无障碍坡道；
（3）降低绿植覆土高度，不高于散水找坡后的高度。重新恢复绿植。
5 环境保护主要污染源及其防治措施
5.1 项目主要污染物
本项目污染为建筑渣土；噪声污染源主要为施工设备和车辆噪声。
5.2 环保治理措施
改造设计选材及施工期间严格把关、杜绝采用不合格材料，严格执行国家相关法律、法规、标准、规范，并在项目建设期间始终贯彻检测标准达标准入制度。凡是不合乎环保标准的产品均采取拒绝入场，以确保本项目环境指标达标。
5.3 改造施工期环境保护措施
为防止改造施工期间的扬尘和噪声污染应加强管理，降低扬尘量和噪声，采取的措施如下：
（1）施工场地内运输道路应及时清扫，冲洗、减少汽车行驶扬尘；
（2）合理安排施工时间，减少施工对正常工作的影响；
（3）尽量少使用高噪声设备，减少人为噪声；
（4）在施工现场周围设立临时围护，以减少扬尘、噪声对周围环境的影响。
5.4 消防、安全与节能措施
3号楼处于临街地段，施工范围都在大厦的出入口位置，施工期间不得影响大厦的正常工作运行，必须采取安全有效的防护措施。

6 项目实施
6.1 进度计划
为尽快完成改造，有关本项目建设的各项工作均应抓紧进行，整个建设期估计约5个月，其中工程施工周期预估工期2个月。具体安排详下表。
项目进度计划表。

7 投资估算及资金筹措
7.1 估算依据
本投资估算根据国家及地方有关建筑安装工程收费的相关文件编制，同时参考了近期同类工程造价市场价格及材料造价信息。
7.2 投资估算包括的内容
(1) 工程类：花岗岩地面铺装拆除、散水拆除、绿化铲除、石材幕墙拆除、挖掘土方及其他拆除等：
(2) 基础工程：新做防水层、回填土方、重新铺装花岗岩地面，重做外墙散水、恢复外墙干挂花岗岩、恢复绿化等。
(3) 其他：渣土外运、成品保护、材料搬运、规费、人工费、设计费等。
(4) 可行性研究报告编制费：依据《国家计委关于印发<建设项目前期工作咨询收费暂行规定>的通知》(计价格[1999]1283号)文件取定。
7.3 投资估算未包含的内容
本投资估算中不包括未出现漏水范围的防水修复和散水整修，其他破损部分应另立项解决。
7.4 投资估算及资金筹措
经核算图纸量，本工程土方工程量为2903立方米，防水处理工程量为1654平方米。
本项目估算总投资为329.87万元人民币。全部投资由联通集团自筹解决。
表7-1投资估算详表
序号
工程或费用名称
价值
（万元）

备注
总规模
单位造价
一
工程费
290.18

1
拆除及挖掘土方
29.17
2903m3

含运输费
2
防水工程
30.23
1654㎡

双层SBS、局部渗透结晶
3
回填土
40.13
2903m3

3:7灰土垫层
4
地面、绿化恢复及散水制作
74.8

含墙面石材干挂恢复
5
工程措施费
12.85

6
其他费
103

税金、规费、管理费等
二
其他建设工程费
26.87

1
招标代理服务费
2.33
工程费

计价格【2002】1980号
2
标底编制费
0.87
工程费
0.3%
参京价收【2002】480号
3
工程设计费
12.83
设计费
4.3%
计价格【2002】10号
4
工程建设监理费
8.71
工程费
3.0%
发改价格【2007】670号
5
竣工资料编制费
1.03
设计费
8.0%
计价格【2002】10号
6
施工人员意外伤害险
0.23
工程费
0.08%
建标（2003）206号
7
工程审计费
0.87
工程费
0.3%

三
预备费
9.51

1
基本预备费
9.51
工程费
3.0%

四
工程投资合计
326.56

五
项目可研报告编制费
3.31

0.4%
计价格【1999】1283号
六
工程总投资
329.87

8 工程建设招标
本项目项目建设内容较为单一，仅为地下室的防水改造，不涉及到任何设备，下表为招标基本情况。
信产部2号令《通信建设项目招投标管理暂行规定》第十一条：通信建设项目的施工及设备、材料采购原则上应当采用公开招标方式；项目的勘察、设计、监理可以采用邀请招标方式。 本项目设计、监理采用邀请招标的方式来确定。
表8-1 招标基本情况表
项目
分项名称
投资估算
金额(万元)
招标方式
备 注
工程施工
改造工程
290.18
公开招标

其他
工程设计
12.83
邀请招标
符合信产部2号令《通信建设项目招投标管理暂行规定》第十一条要求
工程监理
8.71
邀请招标
9 经济评价
建设项目的经济评价分为财务评价和国民经济评价两个层次，前者是从企业或部门角度出发，考虑项目的获得能力、清偿能力等财务状况，判别项目财务上的可行性。后者是从国家整体的角度，考察建设项目给国民经济带来的净效益。
本项目属综合改造项目的附属部分，建成后不能直接产生业务收入，主要是通过对现有条件的改造来满足机房的使用需求，项目建设意义主要体现在企业效益和社会效益上，因此，本项目不做具体量化经济评价。
本项目的实施后可以保障机房设备的安全运行，为电力系统扩容项目顺利实施和保障供电有极其重要的意义。
10 风险分析
（1）改造技术风险
技术风险主要来源于相关技术的成熟度和工程质量保证，具体就建筑改造工程而言，技术风险来源于工程设计、工程施工、工程监理和工程管理等环节。
本项目建设防水改造，专业性较强。为避免出现技术原因导致的风险，本项目的设计、施工、监理和管理等部门应选择具备相关资质的单位；同时，从设计阶段开始就应进行严格的审核，以保证工程顺利实施。
（2）执行管理能力风险
执行管理能力的风险主要指由于项目组织设计不当、项目管理跟不上，导致项目不能按时在雨季来临之前建成，或者达不到设计要求，或在项目建成后难以达到预期目的。
（3）资金风险
企业财务活动，一般分为筹资活动、投资活动。本项目的投资全部由中国联通自筹解决，资金风险较小。
11 可行性研究结论
本项目的可行性研究结果表明，本项目的实施迫在眉睫，项目经济上可行，技术方案可行，具备实施条件。同时，项目投资落实，风险较小。因此，本项目是可行的。
本项目应尽快实施，改造时应精心设计、精心施工，确保优质、高效、按时完成，尽早发挥投资效益。

本项目负责人联系方式：
孙 涛 第四设计所
联系电话：[phone] 传真：[phone]
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