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社 会 价 值 赋 能 商 业向善 1CONTENTS目录摘要0406060710131415162022要点总结介绍附录ESG 中的 S业务联系人研究团队联系人社会价值 是什么?社会价值 为什么很重要?社会价值 对商业地产绩效的影响社会价值 商业地产基准 房地产社会价值指数（RESVI）社会价值 商业地产最佳实践 利益相关方识别利益相关方及其社会价值需求 商业建筑社会价值的目标和宗旨 2 戴德梁行研究部03CONTENTS社会价值 商业地产基准 房地产社会价值指数（RESVI）社 会 价 值 赋 能 商 业向善 3ESG 当中的 S，即 Social（社会），指的是一个组织满足其利益相关方（包括员工、客户、供应商和地方社区）需求的能力，以及维护社会正义、公平和基本人权的能力。在讨论全球包括大中华区的商业地产和社会问题时，社会价值是指商业建筑和场所在改善人们生活质量方面所产生的价值。商业地产的社会价值越来越受到重视，主要原因有以下几个方面:房地产行业的贡献和规模；新冠大流行的影响；千禧一代和 Z 世代优先考虑的问题；投资者关注的焦点。在考虑商业地产社会价值最佳实践时，首先需要识别利益相关方及其社会价值需求。其次，需要识别利益相关方为实现和提升社会价值，所采取的措施和展开的活动。以商业办公楼为例，有些指标（例如建筑能耗和用水量、建筑面积、空置率和平均租金）比较容易测量。然而，对于商业建筑业主来说，在初期评估项目的社会价值可能会是一个比较大的挑战。评估建筑环境中的积极社会价值，通常需要采用更复杂的方法，这与测量建筑能耗和用水量等可量化的指标不径相同。房地产社会价值指数是一个全面的、标准化的报表工具，可以帮助全球包括大中华区的商业地产业主评估、报告和提升其运营项目所产生的社会价值。同时，该指数可以使得社会价值成果更加具体明确。从长远来看，注重社会影响的商业地产建筑如果能够积极创造社会价值，并且收获良好绩效，他们将在诸多方面超越同行。与此同时，越来越多的投资者将关注和青睐这类商业地产，以寻求健康的财务价值和持续的社会回报。摘要报告将先介绍 ESG 的概念，并阐明 ESG 中 S 的内容概要，以及社会价值的概念。然后，报告将从商业地产的角度解释社会价值的重要性，接着探讨商业建筑利益相关方和社会价值的最佳实践。接下来，报告还将深入研究商业地产项目的社会价值基准。最后，报告将讨论社会价值对商业地产绩效的影响。介绍4 戴德梁行研究部社 会 价 值 赋 能 商 业向善 5ESG 中的 SESG，是 Environmental（环境）、Social（社会）和 Governance（治理）的英文缩写。环境、社会责任和公司治理则代表机构在提交 ESG 评估报告时，所涉及的三大主要维度（图 1）。ESG 当中的 S，即 Social（社会），指的是一个组织满足其利益相关方（包括员工、客户、供应商和地方社区）需求的能力，以及维护社会正义、公平和基本人权的能力。图 1：ESG 三大维度资料来源：达沃斯论坛，戴德梁行研究部环境社会公司治理可再生燃料气候风险温室气体排放能源效率水资源管理循环系统人口增长应急准备健康与安全人权工作环境员工关系包容性与多样性对地方社区的影响道德标准与企业行为董事会多样性与结构利益相关者参与高管薪酬股东权益6 戴德梁行研究部 是什么?为什么很重要?在讨论全球包括大中华区的商业地产和社会问题时，社会价值是指商业建筑和场所在改善人们生活质量方面所产生的价值。例如，英国绿色建筑委员会（UK Green Building Council）在定义社会价值时，将关注点放在与房地产利益相关方的健康、福祉以及生活质量改善方面。社会价值让商业建筑业主、物业管理人员和租户意识到建筑和空间所带来的积极社会影响，同时有助于投资者将这些优势纳入其投资决策中（图 2）。商业地产的社会价值在全球许多地区（包括大中华区）越来越受到重视，主要原因有以下几个方面:房地产行业的贡献和规模房地产产业链条长、涉及面广。根据国家统计局的数据，2022 年房地产及相关行业占全国经济总量的13%至 14%。此外，从房地产存量和新增供应来看，数据也相当可观。这里以大中华区甲级写字楼租赁市场为例，截至 2023 年底，主要城市的存量达到 7,649 万平方米（图 3）。预计到 2028 年，市场还将迎来近 2,729 万平方米的新增供应。而这些优质商业办公楼的主要使用者（包括入驻公司、员工、客户、其他用户和访客等）都能够 从社会价值标准和规范中获益。图 2：商业地产社会价值基本成果图 3：大中华区甲级写字楼租赁市场存量和新增供应情况（2004 年2023 年）资料来源：戴德梁行研究部社 会 价 值 赋 能 商 业向善 7资料来源：戴德梁行研究部利益相关方承载社会价值的建筑改善利益相关方的健康、福祉以及生活质量010,000,00020,000,00030,000,00040,000,00050,000,00060,000,00070,000,00080,000,0002004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023新冠大流行的影响新冠大流行在许多层面改变了世界的运作方式，包括大中华区的商业地产行业。例如，目前的商业办公空间更加重视用户的健康与福祉，通过注入巨大的精力和投资在办公空间的规划、设计和运营等方面，以提升用户的工作效率和生活质量（图 4）。图 4：后疫情时代员工对办公空间的新期待资料来源：Asus，戴德梁行研究部灵活办公和高效工作灵感和创意空间新常态下员工对办公空间的期待有效的互动和参与协作与独立之间的平衡千禧一代和 Z 世代优先考虑的问题从不同代际的角度来看，社会影响在全球年青一代（千禧一代和 Z 世代，当然也包括了大中华区的年青一代）中占据重要位置，成为他们优先考虑的问题。根据 Medium 在 2018 年的调查数据显示，在选定调研国家中，80%的千禧一代表示他们更希望为具有社会责任感且符合自己价值观的雇主工作。如今，随着社会责任感意识的提升，这一比例可能会更高（图 5）。与此同时，雇主们也希望竭尽所能确保提供的社会服务（包括租赁或自持的商业办公空间）都能够增加社会价值。80%的千禧一代他们更希望为具有社会责任感且符合自己价值观的雇主工作。8 戴德梁行研究部图 5：选定调研国家中千禧一代择业优先考虑的问题（2018 年）资料来源：戴德梁行研究部社 会 价 值 赋 能 商 业向善 9投资者关注的焦点如今随着社会价值意识的增强，全球包括大中华区商业地产的投资者（尤其是高净值的年轻投资者）的目标不仅仅是追求利润的最大化，更多的是希望将其投资效益与社会价值联系起来，从而实现商业地产的可持续发展。商业地产的可持续发展不仅可以为投资者带来可观的财务回报，同时推动着社会的不断发展和进步。目前，寻求经济和社会双重回报的投资者越来越青睐于能够承载社会价值的商业地产项目，这类项目的主要优势包括：增强身心健康，提高生活质量；宜居宜业；融入当地社区；提供就业机会；在经济和环境方面具有可持续性；提供归属感、认同感和舒适感；具有包容性，促进不同人群之间有意义的接触；保护当地文化和遗产（图 6）。图 6：承载社会价值的商业地产主要优势资料来源：戴德梁行研究部增强身心健康，提高生活质量融入当地社区在经济和环境方面具有可持续性具有包容性，促进不同人群之间有意义的接触保护当地文化和遗产宜居宜业提供就业机会提供归属感、认同感和舒适感增强身心健康，提高生活质量融入当地社区在经济和环境方面具有可持续性具有包容性，促进不同人群之间有意义的接触保护当地文化和遗产宜居宜业提供就业机会提供归属感、认同感和舒适感1 0 戴 德梁行研究部首先，识别利益相关方及其社会价值需求。其次，识别利益相关方为实现和提升社会价值，所采取的措施和展开的活动。商业地产最佳实践利益相关方识别利益相关方及其社会价值需求在全球包括大中华区，不同商业地产项目的利益相关方都可能各不相同。常见利益相关方主要包括：接下来，在识别利益相关方的社会价值关注点和需求点时，商业建筑项目业主可以采用多种实践方法。其中下面三种方法可以通过会议和/或调查有效推进：业主（以及其物业管理团队、团队员工、客户、服务提供商、供应商和访客）；用户（租户及其管理层、雇员、客户、服务提供商、供应商和访客）；地方社区（包括地方居民、企业、政府、警察、消防队、慈善机构和社区团体）；广大公众（图 7）。了解建筑用户聚焦的社会价值重点领域。例如，调查并了解建筑业主管理团队和/或租户采取的企业社会影响方法，从而知悉他们所聚焦的社会价值重点领域；了解建筑用户参与的社会公益活动。例如，建筑业主管理团队和/或租户可能对社会公益活动（当地慈善活动、志愿服务、无偿捐赠等）比较感兴趣；了解地方社区的社会价值需求。例如，分析和思考新冠大流行对地方社区需求产生了哪些影响和变化，如技能提升、就业机会以及身心健康（图 8）。图 7：商业地产社会价值常见利益相关方图 8：识别利益相关方社会价值需求的三种方法资料来源：戴德梁行研究部资料来源：戴德梁行研究部业主了解建筑用户聚焦的社会价值重点领域地方社区了解地方社区的社会价值需求了解建筑用户参与的社会公益活动用户广大公众承载社会价值的建筑承载社会价值的建筑社 会 价 值 赋 能 商 业向善 11商业建筑社会价值的目标和宗旨以全球包括大中华区的商业办公楼为例，有些指标（例如建筑能耗和用水量、建筑面积、空置率和平均租金）比较容易测量。然而，对于商业建筑业主来说，在初期评估项目的社会价值可能会是一个比较大的挑战。然而，通过精心规划、设计和运营工作空间和公共区域，商业办公楼也可以产生切实可观的社会价值成果。精心规划、设计和运营的工作空间和公共区域通常会让员工感到心情愉悦，在促进同事之间互动和协作的同时，也能够集中精力完成工作。此外，良好的工作激励和协作往往会促进知识共享，激发思维创新。而新型商业理念和产品将会推动地方经济的发展，并创造更多的就业机会，从而增强地方商品和服务的消费能力，进一步支持地方社区的发展。最后，地方社区的繁荣势必将吸引更多的商业投资，形成良性循环和健康发展。这不仅仅利好于商业办公楼，同时也促进整个地方社区的可持续发展（图 9）。图 9：商业办公空间和公共区域社会价值的实现和提升资料来源：戴德梁行研究部精心设计和运营的办公空间和公共区域促进工作协作 经济增长促进就业良好的工作协作提高生产效率提高生产效率地方社区的经济催化剂经济繁荣进一步吸引投资 更多的就业机会增强地方社区经济稳定更进一步说，全球包括大中华区的商业办公楼还可以通过为地方社区活动和/或倡议提供共享空间，来实现和提升社会价值。年初，上海兴业太古汇举办了一个以可持续发展为主题的互动教育展览。正如附录中的案例研究 1 所示，这个名为“Re”Me 的展览受到了地方社区和广大公众的欢迎，显然也有助于进一步提升商业项目的社会价值。因此，通过回馈地方社区并与之建立稳固的桥梁，从而产生归属感、认同感和协作联动，将为商业办公楼业主、楼宇建筑和地方社区带来正向、积极的成果。此外，商业办公楼也可以通过提供一部分低成本办公空间的方式，在为项目精准定位的同时，亦倡导社会公平，降低准入门槛，助推地方企业繁荣发展。通过回馈地方社区，商业办公楼业主还可以挖掘潜在的待开发项目，并在地方规划部门面前处于有利地位。凭借过往的良好记录和丰富经验，他们会发现自己更有能力参与兼顾地方社区发展与商业项目效益的未来计划。在全球包括大中华区，商业办公楼如果能发挥其应有的作用，将成为提升城市社会价值的核心力量。随着城市生活和工作方式的不断变化发展，一个深思熟虑的策略，既能够实现商业办公楼的持续社会效益，同时又能够适应新型的生活/工作模式，将为营造包容、开放和繁荣的城市环境提供明确的发展方向和目标。1 2 戴德梁行研究部社 会 价 值 赋 能 商 业向善 13在全球范围内，由于社会问题的复杂性，从社会价值的角度评估建筑项目存在一定的挑战。如前所述，评估建筑环境中的积极社会价值，通常需要采用更复杂的方法，这与测量建筑能耗和用水量等可量化的指标不径相同。然而，随着过去两年创新框架和工具的推出，评估社会价值的方法变得越来越清晰，例如：另外，目前还有其他可以采用的评估工具，例如房地产社会价值指数（RESVI）。房地产社会价值指数是一个全面的、标准化的报表工具，可以帮助全球包括大中华区的商业地产业主评估、报告和提升其运营项目所产生的社会价值。同时，该指数可以使得社会价值成果更加具体明确，帮助商业地产业主：商业地产基准 房地产社会价值指数（RESVI）2002年澳大利亚房地产委员会（PCA）发布了集体社会影响框架；2023 年 世界绿色建筑委员会（WorldGBC）发布了一份关于建 筑环境中社会影响的新立场文件。根据资产的社会价值成果确定财务价值；产生附加值，传达目标和利润；根据更多数据点进行评估，并与各利益相关方合作，从而提高效率和影响力（图 10）。图 10：房地产社会价值指数成果资料来源：Social Value Portal、戴德梁行研究部根据资产的社会价值成果确定财务价值根据更多数据点进行评估，并与各利益相关方合作，从而提高效率和影响力产生附加值,传达目标和利润承载社会价值的建筑1 4 戴德梁行研究部此外，2023 年 RESVI 被 GRESB 认定为房地产评估的满分认证，这也是 GRESB首次考虑 ESG 中 S 的认证方法。通过采用 RESVI 等评估工具，商业地产业主能够更好地向投资者阐述他们在促进地方社区发展、维护社会公平等方面发挥的重要作用。而以清晰易懂的方式评估和报告社会价值，对商业地产未来的发展亦是至关重要。实现更高社会价值的目标是美好的，但实际情况如何呢？根据社会市场基金会的研究，通过最大限度地提升商业地产的社会价值，业主可以享受高达 5%的资产市值增长。如何实现呢？回答这个问题之前，我们需要了解清楚为什么租户会被商业建筑，这里指的是商业办公楼所吸引。然后，我们还需要研究对于商业办公楼业主来说，又意味着什么。对商业地产绩效的影响商业办公楼租户商业办公楼业主对于在任何地方（包括在大中华区）寻找可租赁办公空间的租户而言，在选择商业办公楼时需要考虑许多方面。从社会价值的角度来看，吸引和留住人才是关键。如前所述，具有较高社会价值的商业办公楼和工作空间能够提升员工的好感度。这种好感因素是人才引进和留住公司的核心，并有助于提高企业的生产效率和盈利能力。因此，许多公司在租赁商业办公空间时，都会选择具有更高社会价值的商业办公楼。此外，最近越来越多的公司正在追求 ESG 目标。这些以 ESG 目标为导向的公司当然也希望入驻承载更高社会价值的商业办公楼。对于全球包括大中华区社会价值导向型的商业办公楼业主而言，鉴于租赁需求较大，因此这类商业办公楼能够享受更短的空置期、更低的平均空置率、更高的平均租金和更可观的资本价值。由此可见，绿色甲级写字楼的社会价值普遍高于非绿色甲级写字楼。以上海甲级写字楼市场为例，2023 年第四季度，绿色甲级写字楼的市场平均租金比非绿色甲级写字楼的市场平均租金高出 1.45 元/平方米/天（图 11）。最后从长远来看，在全球包括大中华区，注重社会影响的商业地产建筑如果能够积极创造社会价值，并且收获良好绩效，他们将在诸多方面超越同行。与此同时，越来越多的投资者将关注和青睐这类商业地产，以寻求健康的财务价值和持续的社会回报。与房地产相关的社会价值，简单地说，就是商业建筑和场所在改善人们生活质量方面所产生的价值。在考虑商业地产社会价值最佳实践时，首先需要识别利益相关方及其社会价值需求。其次，需要识别利益相关方为实现和提升社会价值，所采取的措施和展开的活动。评估建筑环境中的积极社会价值，通常需要采用更复杂的方法这与测量建筑能耗和用水量等可量化的指标不径相同。房地产社会价值指数是一个全面的、标准化的报表工具，可以帮助商业地产业主评估、报告和提升其运营项目所产生的社会价值。同时，该指数可以使得社会价值成果更加具体明确。从长远来看，在全球包括大中华区，注重社会影响的商业地产建筑如果能够积极创造社会价值，并且收获良好绩效，他们将在诸多方面超越同行。与此同时，越来越多的投资者将关注和青睐这类商业地产，以寻求健康的财务价值和持续的社会回报。要点总结图 11：上海甲级写字楼租金绿色甲级与非绿色甲级（2015 年第四季度2023 年第四季度）资料来源：戴德梁行研究部社 会 价 值 赋 能 商 业向善 157.007.508.008.509.009.5010.0010.50Q4 2015Q1 2016Q2 2016Q3 2016Q4 2016Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2017Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2018Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2019Q1 2020Q2 2020Q3 2020Q4 2020Q1 2021Q2 2021Q3 2021Q4 2021Q1 2022Q2 2022Q3 2022Q4 2022Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2023附录案例研究 1兴业太古汇启动“Re”Me 可持续主题展览 静安区，上海1 6 戴德梁行研究部通过可持续发展品牌营销及大众传播讲述 ESG 故事中的 Social Impact（社会影响）。摘要:社 会 价 值 赋 能 商 业向善 17概述：2024 年 1 月 29 日起，兴业太古汇“Re”Me 可持续主题展览于 LG2 层地铁商业区正式开放。展览围绕“重塑自我”的理念。在新年之际，以“重启可持续的一年”为主题背景，呼吁每一位体验者在探索更好的自己同时，关注地球和人类的可持续发展理念。1 8 戴德梁行研究部如何完成：本次“Re”Me展览设置了五大主题展区：Recycle循环、Reuse重用、Reduce减少、Refresh 焕新、Relax 放松，涵盖了低碳环保、运动健身、健康饮食、精神疗愈等具体内容。此次展览联合商场内众多品牌商家，用盲盒与互动打卡的方式，吸引观展人了解更多项目内品牌的绿色理念与可持续发展实践，旨在共同打造可持续生活圈。作为可持续理念宣传展览，展品本身也需严格贯彻可持续理念，本次展览的所有陈设都可以循环使用。社 会 价 值 赋 能 商 业 向 善 19影响：此次活动不仅给体验者传递了一系列实用的可持续生活指南，还打造了知识科普及品牌互动相结合的创新型可持续主题展览。展览从绿色建筑、低碳运营、社区活动等不同领域，全方位传递兴业太古汇的可持续发展理念与举措。总结：ESG 是当今社会的主流趋势，是房地产行业的关注重点，企业需要将 ESG，特别是其中的社会影响与品牌价值紧密融合。精心策划的展览具有高度的互动性和趣味性，是房地产企业向当地社区和广大公众展示其如何促进可持续发展，尤其是如何提高其社会影响力的有效方式。ESG 故事中的社会影响不仅需要被行业从事者们关注，同时也需要“流行”在每个人的生活里。20 戴德梁行研究部社 会 价 值 赋 能 商 业向善 2 1