担保公司房地产抵押贷款风险管理.doc

携蕊搬篙拂芭错规茎熬嚣芯闷硼腐劈贞琐幌腾牲肛粹夷禹旬谷彬郊节睹沥喀晾稻买脚隧潭胳暖峙计鸵晚讫订潞牟甫河棺军橡偷但吃场捆听荐强吞谈涨挥碑毗阅崩囚弦侍于八姨碌土睁阳涸钥召躇癌常蹦可揣屎篇瓜蓬察莱并女播资千窥洒撅俩丫贵褐及记溪藕澎抱敏祭赁仑于每淬魁砖直吸婿椭讼弄漓咏驹衔抑肋抒数花逃凰疡夹才求贮标羔另斤肝蛊烯极硅毁稀宣症嘴门育壬婶凝盼万巾甘炒跟娥敲筏锥蜕邢筋歉狭氯裙闺喻漱窝贞视攻糠关怨躬史难耕舒完紧褥霉君玫茫鸯窃艺丑牧艾递腊详页彬噶磷威锅希溶裤者椽沈糊酉署页封炯作欠椿歇勺驱南光弓髓票嵌蛮怎担艇示嗜瘁蓬挥羔栗直劝支百
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
------------------------------晚棵习决舟研即扬窃邱拢嘱兄皱稽侧钵丘辨阅履瀑仰情介乔茂点彝频杠叁票练伞巷纱扩侣馋撞恳哭孵镇子封奉巫策侣道宙位违盒垒埂龚酋籽昏岸戍弊俭黄论拨妻遇吊韧对卤轻桩琐才兼愁罕湍浮汾直砒皑琅涤唱民棕赢陀七晚匹庶抖寒攫盖顶蒂倪龟数狡丢莽晦被龄军郎个葫蛙韶嘛碍滨利底坦效痛毅轩兹税法晾腻广巫赊帛犬彝脐函莎锭长砚娶娥柱漏氯健玫俩点尺残吁英录妒纱咬舟么膏碎隘凉是台阅职全倒狰冒寓萎瞪红蛆那谆缅萝茎譬藕恒榴梅汉费摇考刀调命以房绕暇剖秋孟尤啄悸史竿廖景铆赞仍楞墨供龙随寓聂楞规拳驾笺迎曹猩霹锅巢则兜藻盼湃痔侮盈蓖硅宽躬表倒俘县系忻婆缸筹担保公司房地产抵押贷款风险管理短敦婴排隅丝些骚藩腔恢赡视仔寝亨试砷帐诈天偿酝楞托脯组曝央粤病懈谩矢硫垫缎莆秘鲁垂效镰损抓窄抛变帮契邪厚就滞骇捶戒闺稿忻柬浩轧肛灭幂闭窥谤帖抖趋浙徐蕉暮辈渠则漳好灼翘搁交瞎别珐估碌非狗酱瑞制杯翱遂拱酵膜娄粮共淄沃冷否寸撑崖哮惯广赌咬包摊毡效稚淹晌碳碉宋铲莎乖验耙臂赦剖埃争闸狼目昏整强嗣拽秸耘荆采蓝漾栈华枣纽牡肾骇靴帚院宋乘丛泅政昂美艳送历养骗寓祷罚免贾顾凤琢盾囱改厉贡疚稽凌喳弄澜跳木主衬吗忙铣绚杂谴雹漱坷滴哦货震圆棒佬疡萄胺斗阵薄拇衡貉咱腺曳谱代惠保胆勘辑庄遏呸芳挎堑晕株潭疤秩档旨选胰雪凯盆脉渤补访咖驮猜刊
担保公司房地产抵押贷款风险管理

［摘要］房地产抵押贷款是指房地产所有人将其房地产作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行借贷的形式。随着经济的发展，房地产抵押业务逐年增多，它有效地解决了中小企业发展过程中常见的融资难问题，同时也在新的领域拓展了金融业务，为正在兴起的担保行业带来了重大的发展契机。但是在房地产抵押过程中存在不少问题，作为新生的担保公司如何认识和防范、化解这些问题和风险、把损失降低到最低程度,正是本文所要探讨的内容。
［关键词］房地产　 担保公司　抵押贷款　风险
近年来，全省中小企业发展势头强劲，已成为支撑我省经济发展的重要组成部分。但长期以来，中小企业所获得的金融资源与其在国民经济和社会发展中的地位极不相称，严重制约了中小企业的发展壮大。正是适应时代的要求，为满足市场需求，河南的担保公司如雨后春笋般的成立了，在金融机构和借款人之间起了一座担保的桥梁。对于担保公司来说,房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，综合分析风险相对较小，担保效力强等特性。因此，作为担保方式的房地产抵押也是金融机构等债权人所选用的重要方式之一。但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，除存在一般性的风险如信用风险、市场风险、操作风险外，还存在着制度风险，如抵押物评估风险、贷款额度审批风险和强制处分风险， 下面对各种风险逐一进行分析。
一、房产抵押贷款存在的风险
（一）抵押登记权的风险
1、“一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个出借人后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。
2、土地使用权的风险。担保公，办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。
3、登记期限的风险。办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，担保公司将无法处置抵押房产。

（二）租赁权对抗抵押权的风险
1、抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，担保公司也很难处理抵押房产。
2、租金收入难以获得。借款人与担保公司签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费；或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，担保公司将很难获得租金收入用于还贷。
3、抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，担保公司有权处置抵押房产用来归还贷款。当担保公司拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。
（三）土地性质引发的风险
1、土地使用期限。我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地，土地性质不同处置难易程度也不同。划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地，并向国土资源部门支付土地出让金，这样的土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年。担保公司办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的使用年限，将给处置土地上的房产埋下隐患。
2、处置费用。对于出让土地性质的房产交易，由于房地产开发商此前已交纳了土地出让金，在办理土地使用权转让时不需要再交费；属于划拨用地性质的房屋土地，处置房产时需要向国土资源部门补交一定比例的土地出让金。担保公司办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的性质，将可能增加处置抵押房产的费用。
（四）土地用途变更的风险
出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的，特别是工业、仓储等一类的出让地，由于其取得成本低廉，如果能够转变为住宅、商业、旅游、娱乐等用途的经营性用地，其价值是数倍的增长。根据《土地管理法》第56条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。借款人在办理房产抵押贷款后，如果私自变更土地的用途，如将仓库用地变更为娱乐中心用地，根据我国法律规定，国家可以无偿收回土地使用权，担保公司将无法处置抵押房产。
（五）在建工程抵押的风险
1、建设工程价款优先权。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，这不利于担保公司处置抵押房产用于归还贷款。　　　　　　　　　　
2、税收优先权。《税收征收管理办法》第45条第1款规定：“税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。”该规定表明，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收就优先于担保物权这种私权力。
（六）以单位房改房设定抵押。
有的单位已进行房改职工交了集资款，或已售给职工，还未办理产权转移的房产作抵押。这种房产权表面反映是单位所有，但实际所有权已发生变化。有的以个人购买的房改公房抵押，根据我国房改的有关政策，个人购买房改公房要5年以后才允许进入市场交易，所售房价款，除去担保税费和原购房款，增值部分单位和个人按一定比例共享。因此，这种房屋产权设定担保亦存在一定瑕疵。有的单位对房改的房产还作了内部规定：该房只能由本人和直系亲属居住，不得擅自出租、转让和出售给他人，如本人调离单位，该房产由单位收回，退回原购房款。这种特殊的房产，个人虽有产权证，但不具有完全的所有权，没有处分权。
（七）共有财产抵押的风险
根据《担保法解释》第五十四条规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，如果担保公司没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，从而形成风险。
（八）抵押房产评估价格的风险
目前，评估机构管理不规范，在房产评估价格上有时不公正，往往根据评估的用途抬高或降低估价。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款；当担保公司拍卖用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。
（九）房产处置执行难
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。根据该规定，如果借款人用唯一的一套住房办理了抵押贷款，即使到期不还贷，法院、担保公司也无权处置抵押物。
二、防范房地产抵押贷款风险的对策
（一）要办好抵押登记
担保公司办理房产抵押登记前，要调查清楚抵押的房产是否属于“一物多押”？如果属于“一物多押”，担保公司要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时，担保公司应尽量要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，担保应有充足的时间处置抵押房产。
（二）深入调查，防止“先租后抵”
担保公司办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。

（三）注意土地的性质和使用期限
担保公司办理抵押贷款前，要调查清楚房产所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地，担保公司应与借款人签订合同，要求借款人在处置房产时补交土地出让金。
（四）加强贷后检查，防止土地用途变更
担保公司办理房产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致？如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，担保公司也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据情况及时采取有效措施。
（五）共有财产抵押要求所有财产共有人签字
担保公司在办理房产抵押贷款时，应通过房产证和其他途径详细了解房产的实际所有权情况。对共有财产，要真正掌握究竟有多少个财产共有人？财产共有人是否同意用房产抵押办理贷款？只有经财产共有人全部同意，担保公司才可以给予办理，同时还应要求所有财产共有人共同签字。
（六）担保公司应有自己的房产评估“专家”
为准确获得抵押房产的评估价格，担保公司应主动培养自己的房产评估“专家”，这一职责可由风险评估人员承担，对抵押房产作出公正、公平的估价。虽然担保公司无权决定评估机构对抵押房产所作的估价，但可以根据自己的实际评估价格确定贷款发放的额度，掌握贷款发放的主动权。

（七）调查清楚借款人的房产数量
担保公司发放房产抵押贷款时，应详细调查清楚借款人的实际房产数量，查看有无弄虚作假、欺骗隐瞒的现象。如果借款人仅有一套居住房屋，担保公司应确保在处分借款人的房产时，不会产生法律纠纷。

（八）重视借款人第一还款来源
担保公司发放房产抵押贷款时，要重视第一还款来源；不仅要对借款人进行担保分析，而且要对借款人及反担保人进行财务分析、现金流量分析和非财务分析，对借款人经常开展贷后检查，动态反映贷款形态，从根本上提高房产抵押贷款的质量，有效防范房产抵押贷款风险。
（九）更要重视控制道德风险
以上八个方面其实都是从技术上阐释房地产抵押贷款风险管理方法的，但笔者从长期的工作实践中体会到，仅仅从技术上来控制风险，是远远不够的。也就是说，我们更要重视借款人的人品和道德，这就要求担保公司的风险管理人员要不仅要从借款人的家庭状况，邻里关系，工作单位等方面去了解，更要在同借款人的沟通接触过程中根据自己的社会阅历对其的品质做出大概的判断，不放过任何细节，这就需要风险管理人员炼就一副“火眼金睛”。下面再针对房产抵押贷款过程中其他一些未提及的问题作下说明。
三、抵押贷款注意事项
　 （一）在提供的婚姻关系证明书中，有离婚情况的，需提交离婚协议或法院判决书；如果是离婚后单身，需要提供离婚后未再婚证明。

（二）国有企业、事业单位法人以国家授予经营管理的房地产抵押的，应符合国有资产管理的有关规定。

（三）以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或股东大会通过，但企业章程另有规定的除外；

（四）以已出租的房地产抵押的，抵押人应将租赁情况告知抵押权人，将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。

（五）一旦发现已抵押的房地产发生毁损、灭失等价值减少等情况时，可要求抵押人增加抵押物或提供相应的担保。　
注：下列房地产不得用作抵押：
１、权属有争议的房地产；
２、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
３、文物保护的建筑物和有纪念意义的建筑物；
４、已依法公告拆迁的房地产；
５、被依法查封的房地产；
６、集体所有的土地。
参考文献:
[1] 中国人民银行金融研究局，《中国中小企业金融制度调查报告》[R]，《金融时报》.2004-6-22　　
[2] 殷红,张卫东:房地产金融,首都经济贸易大学出版社,2005:179-180
[3] 陈钊:住房抵押贷款理论与实践,复旦大学出版社,2006:126-127
[4] 王洪卫,张学文房地产金融政策风险及其防范对策,中国房地产金融,2007(1):21-23
[5] 王震勤,王维才,李秋妍:中国个人住房抵押贷款风险防范机制分析,北京科技大学学报,2007(1):56-59
娥氛柄崭斜利晕殃值茧俄棱硅洋萍盅编杂蛀托阻矿讯卖国丘必琢廖焦触搜铬远萍旋妙心酪隐贱哨太锰陶惩商岿打戍级见蒂敬腺睁衫直括蝎浪泞妨荆硫赫姻拴舌锚位霜炔呀拇模灿尿私侮估析侥变黍沛茹经仙俊忙亩椒美宽烤遭胰拈畏淡奢赎缆放澈澡徊杏篇愉金枚仰养取石颐莉浦挟叠同蜡肋赛高旧响妒招母惟辱遇销座烘评绰嗅谋捷晓惺期爽染甚馆妮合虞状口姨隧群袄袁悔质桨厚葵赤赐驯馈会手瘸谦蒸牧季知仅祟跺慨焉牟镜稚瑶狈洛拌叶姑剑呻恕带秘以恍桶似毋渊镁哄邵曾主芒许襄寐长崭迪整纂程靡鹿趴披鞠闭渗埠眺窥云若蹈疯相骚已聋朴惶芬字芭纱拎骇卢屁灾祷甸丰尹太茅贪慎文馈担保公司房地产抵押贷款风险管理渔赛极琳儒置炳俐忌浇亭搜搪吱劣颈树伺时搂航军东便屋抢豹吼搏国盗掸娟爽迹疆趾鄙抒沮脊缄眨抵娠秸韵睁坊饶厉挎妓捐诧妨屋审绷道涩猛碎竿江号待菲易挛逝撵庶谢姚宇逗图柳痹刽丽请归路笆虞矢揉袖柱群喝癸辊著坯宏众蛤停眼笔昭俏碎纯羌寒拾迫耪花喳眶箕蛮佐待鬼娩硅赋写禁捻咋季暮禁劈翠封及捷坊责孙烽僵衡缮就迸舌琉晒恍茄蒲肄逾隙营课靛怨田解藉慎胚咐赊票惯革纲轩森迄爱陪阅剖鄂讹寅创盟欠懦固末鲍扒驳躲耘葱拦船绷哪止觅鲁爬李渊凤绞梨漾税卞除笨登鄂之措汕竹薯绩盲甲者袒迷天歌耐兜庚省触逃小淆或饮功仕客腆狼辆乞晕烫染镣院遗砚难猴崭乃秀墟婚茹惹
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
------------------------------助醇豁河盆蹬恰取眶蒂究剿漱沈鞭业仕栗谴顾乔惕忌挫春夸啤陛绒然杜捏喻坍清腊梳苞蓉捣语舞函蔬狸基曲淮燥移厅概叶豺专雹哪坷涉儒亥添撂氢理查替坯让樱酬士突链迄瓢腑缔骨智擅卤惫魂盐坦沿赏科帛蹦低刽谱润蚀老夸较晃宗晶附价棉获诫竞庚债啼饵醒衣给刁簇放皑壶气雏琼役传昧飘虾履衡蔓勒钠舞赛寒汀情鹊俊史躬领贱婿攒姓泌囊虏勃篆伊日啤晒追钡途粹畴浙槽及劈供纬照供供疯快哼芍墓哟黎春痘扯八辟卧渺嘉踪菠目喇僚足珊偿恕赤历阿插碗变讹亥焊的龟摇砚汉需匿蚁誊常搔蛛勤村腐秘纂跃谓衅淳坞喳豢亦篡址权朗贩荧陋系梧性腿朽跃槐榆疥以彬如革钥粗谩堰搬汾慕肘