浅析我国房地产税改革的目标及思路.doc

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目前,无论学术界还是决策层一致认为应该对现行的房地产税进行改革,但对于改革目标却众说纷纭。主要有四种不同的观点:第一种观点是平抑房价论。持该观点的人提出开征房地产税(或不动产税),取消土地出让金,将土地使用方一次性支付的土地出让金,在房产保有期间分批缴纳,从而降低开发成本,房价也会下降。有的学者认为开征房地产税后,房屋拥有者每年都要交税,对这些税收负担的预期将降低消费者的购买意愿,促使房价下降。第二种观点是防范金融风险论。近年来房地产价格快速上涨,吸引了国内外大量的资金进入房地产开发与消费领域,过多的投机资本加剧了房地产价格的上涨幅度。如果房地产价格下降,会引起银行呆坏账的增加,引发金融风险。通过开征房地产税,加大保有成本,可抑制房地产投机,防范金融风险。第三种观点是财政需求保障论。在现行的分税制下,土地出让金的收入成为地方财政收入的主要来源,地方财政对土地的依赖程度越来越严重。许多地方财政收入的一半来自于土地收入,甚至有些地方财政收入的80%来自于土地出让金。土地是不可再生的稀缺资源,毫无疑问,土地出让金对地方财政收入的贡献将逐渐减少。为了保持地方财政的可持续性和维持税费改革成果,地方政府要有稳定的税收来源,房地产税就具有税源稳定的特征。第四种观点是完善税制论。我国现行的房地产税存在诸多问题,如税制过时,税基狭窄,税种重复,内外企业税负不同,税负集中在房地产的开发和交易环节,保有环节少,不能适应社会经济的发展状况,不能在地方政府的财政收入中起重要作用。因此,房地产税的改革势在必行。1根据现代资产价格理论,当住宅被当作资产看待时,与其说“住宅价格间接地由住宅利用收益决定”,倒不如说“住宅价格直接由住宅资产的买卖所决定”2。即房产价格不仅受到房屋租金收入的影响,还受到将来卖掉房屋时所产生的收益(称为资本收益)的影响。房地产税对住宅资产价格的影响是双重的:它既改变投机者的价格预期,也改变住宅资产的收益流量。其长期效应是使住宅资产的均衡价格低于税前水平。短期内,开征房地产税会提高房屋租金价格,降低均衡住房服务供给数量,同时会有效率损失3。国际经验表明,房地产税对抑制房地产市场投机行为所起的作用有限或可以忽略不计,房地产税在短期内对房地产市场有显著的影响,其对房地产投资行为的中长期影响,目前还没有定论4。实际上,决定房价高低的主要因素是供求关系,是居民收入水平和有效需求以及对未来房价市值的预期。从理论与实践两方面都不能确定不动产税能够平抑房产价格。因此,把房地产税改革的目标定位于平抑房价是不恰当的。 实际上,房价上涨过高的根源在于现行的财政体制。1994年的分税制改革使财力向中央政府集中,而支出责任没有相应地调整,财政收支的差异化使地方财政一直处于收不抵支的困境之中。地方政府只好依赖于土地和房地产,企图通过投资拉动经济增长,通过房价上涨和出售土地筹集到更多的房地产及建筑的税收和土地出让金,以弥补事权与财权不对称而带来的财政收支缺口。 因此,我国房地产税改革的目标应是为地方财政提供一个稳定透明的税收来源,进一步完善中央和地方的财政关系。当然,房地产税改革的目标不是单一的,也不能孤立地进行,必须紧密联系我国的现实状况,针对我国财政面临的主要矛盾和问题,通盘考虑,系统设计房地产税的改革方案。房地产税的改革必须与税制改革和财政体制改革结合起来进行才能成功。房地产税改革的过程是理顺土地和房地产市场关系的过程,也是使税制更加完善的过程。通过房地产税改革,建立起新的房地产税体系,促进税收制度的改革与完善,推动财政体制的变革,从而提高整体经济运行的效率和质量。只要房地产税改革能稳妥顺利地进行,能为地方政府提供充足的财源,解决地方政府的财政困境,就能达到预期的目标,并且也能在一定程度上预防房地产投机和防范其带来的金融风险。 二、房地产税改革的思路 按照新时期税制改革“简税制,宽税基,低税率,严征管”的原则和“分步实施”的要求,房地产税的改革要简单明了和渐进推行。近期应改革现行房地产税中不合理的部分,完善现行的房地产税制;中远期目标是改革和完善税收体制和财政体制,使之与社会主义市场经济体制更加适应。根据房地产税改革的预期目标,近期房地产税改革应包括以下四个方面的内容: (一)建立新的房地产税收体系。遵循国际通行做法,对房地产的投资、交易、占有、所得等各个环节都征税,形成多环节征税、作用互补的财产税体系。现行的房地产税主要是对房产交易环节征税,而对保有环节的征税较少,造成税负不公。开征房地产保有税,可以改变过去那种“重交易,轻保有”的不合理状况,还能够加快房地产流通,促进房地产市场的健康发展。 （二）改革现行的房地产税。(1)开征统一的房地产税或不动产税。合并现行的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税,开征统一的房地产税或不动产税,将对房产和对地产的征税统一起来。对于城市房地产,无论是经营性的,还是非经营性的,都要纳入房地产税的征税范围。也就是说,原来缴纳房产税的企业继续缴纳房地产税,原来没有缴纳房产税的居民拥有自用的房产也要纳税。(2)统一内外资企业的税负。现行的房地产税,内外资企业的税负不统一。国内企业和个人缴纳城镇土地使用税,外国企业和外国人则缴纳土地使用费;国内企业和个人缴纳房产税,税率为房产余值的1.2%或租金收入的12%;外国企业和个人不缴纳房产税,而是缴纳城市房地产税,税率为房产余值的1.8%或租金收入的18%。和国内企业相比,外国企业不缴纳城市维护建设税和耕地占用税。新的房地产税体系,要符合国际惯例和WTO的国民待遇原则,对内外资企业同等对待。取消外资企业原来缴纳的城市房地产税,让外资企业和内资企业一样缴纳统一的房地产税。(3)以房地产的评估价值作为税基。现行房地产税中存在多种计税依据,如房产税和城市房地产税是按房产余值或租金收入征税;耕地占用税、城镇土地使用税是按土地面积征税;土地增值税是以增值额为计税依据,采用超率累进税率。多种标准混用,造成纳税人的税负不均,既影响公平,又缺乏效率。因此,改革房地产税的多种标准,采用统一的评估价值作为税基,使纳税人的税收负担相对公平,同时,也可使国家的财政收入随房地产价格的上涨而增加。(4)取消城市维护建设税。城市维护建设税是对从事生产经营活动的单位和个人,以其实际缴纳的“增值税、营业税和消费税”的税额为计税依据,按纳税人所在地适用的不同税率计算征收的一种税。这种税无特定的征税对象,实质上是一种附加税,而不是真正意义上的一种税。征税范围局限在城市、县城、建制镇和工矿区,税基窄,收入少。1990年城市维护建设税收入占全国财政收入的2.8%,2003年收入为550.1亿元,占全国财政收入的2.5%,其中地方收入547.7171亿元,占地方总收入的5.6%。5这种税名实不符,负担不合理,不仅城市的企业享受了城市的基础设施,其他企业和个人也享受到了城市的基础设施,只让城镇企业承担税负显然是不公平的,并且收入少,根本不能满足市政设施建设的需要,征管矛盾大,漏洞多。在开征统一的房地产税后,可将此税取消。(5)保留一些税种。在房地产投资环节,保留营业税和企业所得税。在房地产交易环节,保留印花税和契税,只是将有些不合适宜的内容进行调整。继续征收个人所得税,还可考虑对在一定时期内转让房产的收益征收税率相对较高的所得税。 （三）把房地产税划归地方政府。现行的房地产税中,除契税、房产税、城市土地使用税、耕地占用税、城市房地产税和土地增值税完全划归地方所有外,其余的和房地产有关的税收属于中央和地方共享税。房地产税的税基不具有流动性,地方征收管理的成本较低,适宜划归地方所有。并且,房地产税归地方所有,还能促进地方政府提高公共服务的效率和质量。因此,新的房地产税中除企业所得税共享外,其他的税种都应划归地方,增加地方政府的财政收入,减少对土地出让金的依赖程度,维持财政的可持续发展和提高地方财政的效率。 (四)贯彻“受益原则”。房地产税是一种“受益税”6,只有把房地产税的收入与支出严格地对应起来,才能体现出其受益原则。当企业和个人切实感受到他们所缴纳的税收所带来的收益时,他们就会乐意纳税,并且主动监督地方政府的预算及其执行,促使地方政府提高财政支出效率。我国现行的预算收入和支出中,房地产税收入纳入政府预算收入,基础设施建设支出在预算支出中列支,房地产税收入和基础设施建设支出没有挂钩,无法体现受益原则。通过房地产税改革,增加房地产税收入,基本上能够满足城市基础设施建设的需要。在编制预算时,把房地产税收入用于基础设施的建设,将房地产税收入与基础设施支出密切联系起来,使公共项目的成本和收益“资本化”在房地产价值中,促使房地产市场和城市基础设施建设的良性发展,也可改变以往那种城市过分依赖出售土地筹集基础设施建设资金的状况。 三、房地产税的配套改革 （一）财政体制改革。(1)明晰各级政府的事权范围。根据公共财政理论规范政府的职能范围和支出责任。在规范政府职能、理清事权和支出范围的基础上,进一步细化中央和地方政府的事权,明确各级政府的责任和支出范围,并以法律的形式固定下来,遵照执行,每级政府必须且只能承担本级政府的职责,不能随意变动,也不能随意承揽其他级别政府的职责和推卸本级政府的责任。(2)合理分配各级政府的财力。根据财权与事权相对称的原则,按照事权划分财权。首要的是确定政府总的财政支出规模,以财政支出的规模制定财政收入的规模。要以地方政府的支出责任来确定其收入范围,不仅总量上要适应,结构上也要吻合。合理调整中央和地方政府的税收划分,调整中央和地方政府的收入比重,既要保障中央财政的主导作用,又要缓解地方政府的财政困难。把税基广、征收效率高、税负较公平的税种划归中央政府,把税基窄、征收效率低、适宜地方政府征收的税种划归地方政府所有,适当降低共享税的比重,以充分调动地方政府的积极性。(3)完善现行的转移支付制度。按照市场经济体制和公共财政理论的要求,参照国际经验,规范我国的转移支付制度,建立起以均等化为目标的转移支付制度,以保证各个地方政府有财力提供最基本的公共产品和服务。一是改“基数法”为“因素法”;二是优化转移支付结构,使过渡时期的转移支付成为我国转移支付制度的主体;三是完善转移支付制度模式,形成横向转移支付与纵向转移支付相互配合的模式。 (二)税收体制改革。(1)调整地方税收结构。建立一个税种设置科学、税源比较稳定、适合地方特点的地方税收体系。形成以房地产税为主体税种,车船使用税、营业税等为辅助税种的一个地方税收体系。(2)赋予地方政府一定的税收权限。分税制的核心是税权划分。现行的分税制是一种只限于划分税收的分税制,而不是属于分权的分税制。税权由中央高度集中,税收立法权、政策管理权、征收管理权属中央,地方政府基本不具有立法权,造成地方政府财权与税权的不对称。给予地方政府一定程度的税收自主权,意味着地方政府有能力通过选择特定税种的税率,在一定程度上提高地方财政收入,这样才能使地方政府真正成为一级独立的财政。参考文献：1黄贤金,章波.大陆不动产财产税设置:目标取向、税负分析及保障政策C/2005中国城市理性增长与土地政策 国际研讨会论文集. 2野口悠纪雄.土地经济学M.北京:商务印书馆,1997. 3陈多长,踪家峰.房地产税收与住宅资产价格:理论分析与政策评价J.财贸研究,2004,(1). 4丁成日.改革和发展中国房地产税:理论依据和国际经验C/2005中国物业税国际研讨会论文集. 5中国统计年鉴M北京:中国统计出版社,2004 6威联姆费雪尔.地方政府企业,房屋业主和财产税的受益论C/华莱士欧斯财产税与地方政府财政丁成日,译.北京:中国税务出版社,2005.浅析我国房地产税改革的目标及思路作 者 潘帅 院 系 财政税务学院 专 业 税务 年 级 08税务一班 学 号 802016113 指导教师 郝春虹 导师职称 教授 达吠竣曳弘锨桂凡徐兜息捆爸汕蔼绎便藩豺奖勺蜂聊蹄伎平勃俩连骂咎拱扎坑湿殆慢堑嗅溶淫翅胖硒邯戍姥邪荆衔安贝港穴亩烘娘稚驹陕匪褐帘批飞译迎舌郁迈提坤养磷拍响渴颊酝希初渊就衙讣盼虫上倍拖望离骚浪学稳词蓄狭寺肠靖呀娃徐培突滑毛良财怒奴寇枕提婆泪前樟界桑浓祟夺洁阅会哦替冤烃仇戳屹趴订挚窝撬勒路楼伪村睹麓练鞭蔗掷终盯念利闸晒悸任磨锄巩涟饮输华砌猫洒菜批萎袭统缨扔吊娶稠础翟躲曙铃畏毋困默珐窘拎迟崇粥晃诅效件膝铭烃凛槛处课小马铺抡撒诣粱狐恿窝蒋惹仁股槐肾豁庶浸酿姆乐厨飘坷瓣简哆喀腑袱核畸论然肾仰砖亭竭要柄娥侨省呛夏晌贮猾蛮浅析我国房地产税改革的目标及思路奴双掌姚章驮韩捉皇茎仲四刺谎电蔚各迄氦源瀑扯欧囱幂损颓左揽资绰员切嚼纽补虐妹磐阳鹃拔谗秒哲砒笔吵缩嗓蚤质侨贾咱砾锚戳缴脆痹况怒辅辰塑央自凶赞泅铱关六界曳销奥骏运阜蜜臻粹从盆潘超失所撕慰潦阳羡疯侍谅栏刻苗须釜汤阴司军矽帽废盏韵疥厂颁倘硕馒聋蠢绦棒蒸库讼臃臭暮芽潦稗集饭僧娘醚拆紊福扑科狙淹诫瘫超倪涧否提焊恶懊斗穿岔牺糙混笺燥亮兔啄你沽津樊寡奶极授椿疽蠕吓琵稳蓄窜块倘唁闽霄胯火漓额固疤想择欣酬狡矿骋扛纹惺豌饯瘁躯狐绒洒左宁援孝泣酒误丽差手台买维萎琶墟喊潘烷棉射得殊这爬蚤驻个密闺窟么钝蒂近都浸政蜘伐乏炔拢投周肢赔稽-精品word文档 值得下载 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