浅议泰安房地产价格及对策.doc

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浅议泰安房地产价格及对策
摘要
本文将在全国地产热的大背景下来研究泰安的房地产价格趋势及相对应采取的措施，以介绍泰安市的房价基本情况为切入点，从选题背景及研究方法，理论支撑，问题展开及原因和解决措施四个方面进行详细而全面的阐述，最后得出结论。在当前房价上升的情况下，政府该如何进行有效的宏观调控，房地产商该如何控制房价，消费者该如何理性购房，房价会不会下跌在本文中将会一一讨论。

关键词：房价 趋势 措施

一 全国各地房价不断上升
从2003年到2012年，这十年间，全国城镇平均房价从2381元上涨到5791元，十年上涨143%，重庆十年房价疯涨223% ，南京十年房价上涨294% ，广州十年房价上涨261% ，而一线城市北京，2003年一手楼均价4456元/平方米，2012年20700元/平方米，涨幅365%;上海，2003年一手楼均价5118元/平方米， 2012年22595元/平方米， 涨幅341%;深圳，2003年一手楼均价5680元/平方米，2012年18900元/平方米，涨幅233%。这些数据显示，全国各地的房价十年间涨幅都超过200%，北京尤甚，超过300%。 泰安房价也紧随其中。
二 关于高房价原因的探析

泰安市中国华东地区重要的对外开放的旅游城市，由于泰安的经济重工业不发达，以旅游业和服务业为主。近几年制造业发展也不错，但是污染性企业不能在市区发展，要到郊区或者周边县市开发。泰安近年来发展较快，主要是泰安在大力发展旅游业，以旅游业为主大力完善泰安的旅游市场，以带动第三产业和相关产业的发展，同时泰山脚区域空气宜人、风景秀丽带动了该区域高档住宅的发展，并影响着泰安房产市场整体的发展发向和价格趋势。
泰安市加大了保障性安居工程的建设，2011年共建各类保障房18713套，缓解了居民的住房问题。强化税收征管。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税；强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；实行限购政策。凡能够提供自购房之日起前两年内在本市市区累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市市区户籍居民家庭，在本市市区范围内限购一套住房（含新建商品住房和二手住房），不能提供的，暂停向其售房；凡拥有一套及以上住房的非本市市区户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。

三 房价过高的危害
（一 导致经济发展不均衡及损害房地产业的协调健康发展
高价房导致房地产市场过热，房地产是国民经济支柱产业，从以往经济数据可知，我国的国民经济增长过度依赖房地产，出现了经济结构失衡的状况，房地产相关从业人员的不断增加，必然会影响中国制造业的发展，不利于国民经济的全面可持续发展。
（二） 积聚了巨大的银行信贷风险
房地产价格的持续上涨必将导致更多的消费者通过长期按揭的方式来满足自己的住房需求，消费者在办理按揭的时候通常根据自己当前的收入水平预期未来的债务偿还能力，一旦将来实际收入达不到预期的水平，就很可能出现相互拖欠、甚至不能偿还的现象。如果经济出现整体不景气，社会上就会出现大批的“负资产者”信用渠道的阻滞和中断，将会严重危害国家的金融安全和社会稳定。
（三） 抑制了其他正常消费，社会利润过度集中于房地产领域
过高的房价需要普通消费者10—20年甚至更长时间才能偿付一套住房的按揭贷款，这也就意味着在此期间的其他支出只能尽量压缩，形成了明显的消费挤出效应。随着房价的不断上涨，消费者支出的挤出效应也越来越突出，这必将压制未来若干年的消费能力，使社会利润过度集中于房地产领域，阻碍扩大内需，影响国民经济的均衡发展。
四 房价过高的解决方案及措施
2003-2013年，经过十年的繁荣发展，有数据显示，全国空置房达到6800万套，楼市生产过剩，住房已经供过于求，房价过高的时代即将过去
（一） 加快体制改革步伐，完善土地市场制度
我国还处于体制改革阶段，还没有建立完善的市场制度，尤其是土地市场制度。针对我国现有的土地制度，尽可能地公开土地使用信息，规范操作，从土地的协议出让转向透明度高的招标、拍卖方式，更大程度地实现土地资源的合理配置，减少土地炒作的投机行为；同时，增强政府行为的透明度，从源头上杜绝炒作行为的发生。加大对土地供应的调控力度，以调整住房结构。例如在土地供应上，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地的供应量，并且加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。经济适用住房价格要严格实行政府指导价，应完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求，要扩大廉租住房制度覆盖面，并且把制定廉租住房制度建设情况纳入省级政府对市（区）、县政府工作的目标责任制管理。
（二） 控制住房的投资性需求和被动性需求，遏制投机性需求
主要通过土地、税收、金融等经济手段进行调控，加大对房地产交易行为的调节力度，从交易环节抑制炒房。对于购买商品房不足一定年限出售的要加大税收。对于国内炒房者，需要通过加大税收力度进行限制；而对于大量外资的投机性购房，则通过加强金融监管以及税收进行共同调节。
（三） 大力发展多元化的房地产金融市场，力求形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险
随着我国资本市场的逐步开放以及人民币升值的预期，外国投资基金进入中国是大势所趋。同时，我国社会保障制度和保险制度进一步完善和实施，中国必然面临着养老基金和保险资金的保值增值问题。借鉴发达国家的先进经验，允许保险资金、养老基金和外来投资者进入房地产投资，建立多重房地产融资体系，不仅将房地产金融的系统风险从单一的银行体系中分离出来，更能有效地避免系统风险在银行体系中聚集，而且解决了养老基金和保险资金运用问题，同时也合理地利用外资，促进房地产金融市场健康发展。
（四） 国家利率政策的调整
国家长期的低利率政策是房地产价格持续走高的重要原因。随着国家利率政策的调整，利息的升高，对房地产的消费者和投资者都将产生深刻的影响。首先是对房地产的消费者来说，加息的影响远远大于房地产的开发企业，加息实际上是降低了银行对购房者的支持力度，降低了购房者的支付能力，购买力的下降必将使得市场整体的需求逐渐降低。加息还降低了实际的房价收入比，如果收入不变，真实房地产的价格在降低；如果房地产的价格没有降低，那么收入必须增加，只有这样才能支付得起相应的房价。央行的加息政策对房地产的影响比较大，对需求的作用大于对供给的作用，主要是抑制了房地产的需求。

结论
房地产业是我国的主导产业之一，房地产的和谐可持续发展对我国经济的发展具有重要的意义。然而，自我国实行改革开放政策以来，房地产市场几乎一直保持高位运行，严重影响了国民经济的健康发展，给社会带来巨大的危害。房地产市场不合理的竞争，促进了房地产市场的垄断，带动了房价的高涨，给我国房地产业的发展带来了巨大的危害。为了促进我国房地产业的健康发展，为了减低诸城的房价，必须加快体制改革，加强监督惩罚机制，同时，加强房地产行业经济人的道德素质修养，从各个环节减少房价的泡沫，使房地产业的发展规范化、合理化。

参考文献
[1] 刘胜、刘旦：刍议我国房价刚性的原因[J].中国物价，2007（5）。
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