宁夏房地产企业发展研究.doc

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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。

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命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中
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研究生毕业论文

题目：宁夏房地产企业发展研究
姓名：
导师：
专业：经济管理
年纪：

摘 要

房地产企业为我国的城市建设、改善人们的居住条件起着非常重要的作用。从房地产的产业特性看，房地产业的产业链长，波及面广，国民经济中绝大部分产业都与房地产业有关联关系，在投入产出表的40个部门中，有38个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系。房地产业在国民经济中的作用和影响越来越大，房地产业是我国国民经济的重要组成部分，一方面它受到国民经济发展水平的制约，另一方面，又由于其基础性、先导性产业的地位及特点，房地产业的发展又必然对经济增长发挥巨大的促进作用。但是，房地产企业的发展十分依赖于行业的外部环境和企业的内部条件。因此发展过程中又产生了一些弊端，比如：资源的浪费和流失，商品房空置量增加等问题。
针对这些问题近年来政府出台了一系列规范市场行为的政策，2009年以来，政府相继出台了“国四条”、“国十一条”、“新国十条”、限购令等政策，虽然这些政策为房地产开发企业带来了挑战，也带来了机会，如何在日趋成熟的市场环境中，适应政策要求，赶超竞争对手，占据更大的市场份额，提高企业的战略观念和战略管理水平，已成为房地产企业面临的重要课题。
因此，我国政府界、学术界、房地产的专家、学者从不同的角度、采用不同的方法对房地产业发展的环境进行研究和探讨。本文针对目前宁夏房地产企业在我国政府宏观调控政策的形势下，在外地房地产企业不断涌进宁夏房地产市场的竞争下，针对宁夏房地产企业快速发展和房地产市场激烈竞争的残酷现实，以宁夏房地产企业发展面临的内外部环境为研究对象，对宁夏房地产企业发展的内、外部因素进行了分析和评估，从而提出宁夏房地产企业的发展对策，为宁夏房地产业的稳定发展作出自己的一点见解及意见。

关键词： 宁夏 房地产业 政策 发展 战略

目 录
摘 要 2
第一章 绪论 7
一 研究背景 7
二 研究意义 9
三 论文框架结构与观点 10
（一） 论文主要框架结构 10
（二） 主要观点 10
第二章 相关理论概述 11
一 房地产企业发展的地租理论 11
（一） 古典经济学地租理论 11
（二） 马克思主义地租理论 12
二 圈层布局理论及城市地租特点 14
第三章 宁夏房地产企业发展的现状分析 15
一 宁夏房地产市场发展的基本现状 15
（一） 外地人购房比例逐渐提高 16
（二） 商品房价格上涨空间较大 17
（三） 房地产市场管理日趋规范 18
二 宁夏房地产企业发展的主要特点 18
（一） 房地产企业的数量逐渐增多 18
（二） 房地产企业完成投资额逐年增加 19
（三） 房地产企业的资质等级较低 20
三 宁夏房地产企业发展存在的问题 21
（一） 房地产企业融资不足 21
（二） 房地产楼盘特色不够，空置率突出 22
（三） 房地产企业宣传不力 23
第四章 宁夏房地产业进一步发展的环境评价 24
一 国民经济持续发展 25
二 政府对产业的肯定 26
三 城乡一体化进程加快 27
四 企业竞争对手进入 28
第五章 加强宁夏房地产企业发展的构想 29
一 改进融资，增加品种 29
二 明确企业发展定位 31
（一） 专注于区域发展 31
（二） 专业化发展道路 31
三 专注于企业产品的开发 32
（一） 客户群体细分 33
（二） 住宅产业化 33
四 扩大企业规模 34
五 创造条件，留住人才 35
结论 40
参考文献 42
致谢 43

宁夏房地产企业发展研究
经济管理
第一章 绪 论
一 研究背景
随着我国改革开放的深入发展，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业，其房地产的完成投资额逐年增大，2010年房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%；办公楼投资1807亿元，增长31.2%；商业营业用房投资5599亿元，增长33.9%。2009年房地产完成投资额占全国全社会固定资产投资额的17.35%。2010年全国商品房竣工面积达53019万平方米，商品房销售额达20510亿元中华人民共和国国家统计局，中华人民共和国2009年国民经济和社会发展统计公报
。据国家统计局2009年12月14日发布的《第二次全国经济普查主要数据公报》显示：2008年末，全国共有房地产业企业214397个，比2004年末增加85354个，房地产企业从业人员为552.2万人。与房地产业密切相关的建筑业，2008年末全国共有法人单位25.3万个，从业人员为3907.7万人。
据测算，房地产业每增加1个单位的最终产品，可带动关联产品增加1.5～2个单位。因此，我国大力发展房地产业的目的主要是通过对住房的有效需求和产业自身的内涵扩张力，拉动建材、轻工、钢铁、机械、电气、家具、化工等基础工业部门发展，提高国民经济整体水平和宏观效益，促进产业结构优化。实践也证明，贸易、商业、金融业、运输业、服务业、旅游业以及社会公共事业的发展，都要求房地产业有一个较快的发展。据相关调查资料显示，住宅建设与相关配套设施的比例大体是1：0.8，也就是说，每开发100万平方米的住宅，约需80万平方米的社会服务设施与之配套，才能实现社会的有效运转。由此可见，房地产业的发展对我国的经济、城市建设、劳动就业、城乡一体化、第三产业的发展以及改善消费结构等方面都起到联动作用，特别是在改善人们居住条件方面起到极其重要和突出的作用。
具笔者了解宁夏别墅、高档公寓从2008年开始，涨幅开始加大。2008年至2010年，宁夏别墅、高档公寓平均销售价格分别为4950、6050、7898元，比普通住宅平均售价分别高出1172、2443、3130元，比经济适用房分别高出1752、3128、4898元。2008年和2009年高档类住房价格分别同比上涨44.72%和21.34%，涨幅分别比普通住宅价格高出40个百分点和8个百分点。高档类住房价格快速上涨对全区的平均房价形成一定的拉动作用。土地价格上涨拉动房价的市场预期。地价是住房价格的一个重要成本因素。总体上看，2008至2010年宁夏土地交易价格指数的走势与房屋销售价格指数同步，且略高于房屋销售价格指数2个百分点，说明宁夏土地价格与房价存在一定的正相关关系，且一定程度上土地价格的上涨对房价上涨起了推波助澜的作用。2009年房屋销售价格总指数110.2，涨幅较去年同期提高5.7个百分点，而土地出让价格总指数104.3，涨幅比去年下跌2.1个百分点，说明2009年宁夏住房价格大幅上涨更多取决于刚性需求，在政府购房优惠政策下，地价成本因素在减弱。土地市场供给的垄断性与市场需求的竞争性导致土地价格的持续追高，迅速拉动房价的市场预期夏勇、柏雪冬、王慧慧编《对宁夏房地产价格的调查与思考》载：《西部金融》2010年第4期
。
笔者在实地考察中深感宁夏房地产业有诸多需要探讨的问题，加之笔者因工作关系与宁夏的政府部门、房地产公司有较多的联系，因此，在上述背景下，本文就宁夏房地产企业发展的环境与对策进行分析研究。
二 研究意义
房地产企业为我国的城市建设、改善人们的居住条件起着非常重要的作用。但是，房地产企业的发展十分依赖于行业的外部环境和企业的内部条件。因此，我国政府界、学术界、房地产的专家、学者从不同的角度、采用不同的方法对房地产业发展的环境进行研究和探讨。
本文针对目前宁夏房地产企业在我国政府宏观调控政策的形势下，在外地房地产企业不断涌进宁夏房地产市场的竞争下，针对宁夏房地产企业快速发展和房地产市场激烈竞争的残酷现实，以宁夏房地产企业发展面临的内外部环境为研究对象，对宁夏房地产企业发展的优势和劣势、机会与威胁进行分析，从而提出宁夏房地产企业的发展对策，力图为宁夏房地产业发展提供一些理论依据，对宁夏房地产企业的健康发展有一点借鉴和启示作用。
三 论文框架结构与观点
（一） 论文主要框架结构
首先，阐述论文的研究背景、研究意义及主要观点。
其次，提出相关理论，以地租概念为起点，扼要地阐述了城市圈层布局理论及城市地租的特点。通过对宁夏地产企业发展的现状分析和环境评价，现状分析重点从宁夏房地产企业的发展的基本现状、主要特点及存在的问题三方面进行了详细的论述。环境评价基于宁夏房地产企业的现状，对宁夏房地产企业发展环境的内、外部因素进行了详细的分析和评估，提出了宁夏房地产企业发展的对策匹配。
根据以上的分析研究，提出得宁夏房地产企业发展的对策匹配，进一步论述了宁夏房地产企业发展的对策。
最后对本文进行总结，归纳结论。
（二） 主要观点
《宁夏房地产企业发展研究》文章主要观点如下：
1、深入阐述了房地产企业发展环境的理论基础，系统论述了作为我国西部经济欠发达地区的宁夏在房地产业存在自身的特点，其发展过程中也存在着一定的问题，本文在研究内容中深入阐述了其特点及问题，笔者认为宁夏房地产企业发展虽然存在很多宏观和微观的问题，但其企业可以利用宁夏地区特有的特点发展房地产业。
2、分析总结了宁夏房地产企业发展环境的内外因素，得出结论：宁夏房地产企业发展环境就其内外环境的发展现状而言，是机遇与挑战并存，优势与劣势兼有；就其内外环境的发展趋势而言，是机遇多于挑战，优势强于劣势。
3、从优化房地产企业发展环境的角度，着重提出了把宁夏房地产企业内外部环境作为一个系统工程，以宁夏房地产企业外部环境为依托，以宁夏房地产企业内部环境为基点，抓住机遇，迎接挑战：积极发挥环境强势，努力改善环境弱势的应对措施。
第二章 相关理论概述
一 地租理论
地租是泛指土地所有者把他所拥有的土地及土地相关的房屋或其他财物（资源）租给他人所获得的报酬，是一种不仅限于土地的租金。
（一） 古典经济学地租理论
古典政治经济学的早期地租理论的代表威廉·配第（W.Peety，1623-1687年）在他的名著《赋税论》中首次提出了地租。他认为地租是土地上生产的农作物的剩余收益，即一个人从他的收获中，扣除了自己的种子、自己的食用、为换取衣服及其他必需品而给与别人的部分之后，剩下的谷物就是这块土地真正的地租。配第把分配完而剩余的谷物看做是“真正的地租”，把地租和剩余价值等同起来，认识到了地租即是剩余价值。
亚当·斯密（A.Smith，1723-1790年）在经济学说的发展史上，最早系统的研究了地租，是资产阶级古典政治经济学最优秀的代表人物之一。他在1776年出版的《国民财富的性质和原因的研究》一书中，把资本主义社会的居民按基本收入分为工人阶级、资产阶级和地主阶级，相应得基本收入为工资、利润和地租。他认为地租是“作为使用土地的代价”。
屠能（J.H.V.Thumen，1783-1850）在他的名著《孤立国同农业和国民经济的关系》一书中，首次系统地论证了土地位置与地租的关系。他认为，由于同样的产品，不管它产自哪里，其在消费中心市场价格都是相同的某种产品产地价格通常等于中心市场价格与产地至中心市场间运费的差额，即产地离中心市场越远，运费越高产地价额越低，土地所有者的所得越低。
（二） 马克思主义地租理论
马克思主义认为，地租是在农业或其他产业的直接生产者所创造的剩余价值被土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济上的实现形式，是社会生产关系得反映。
马克思在科学的劳动价值论、剩余价值论以及科学的利润理论和生产价格理论的基础上，根据地租产生的原因和条件，把地租区分为级差地租和绝对地租，指出这是资本主义地租的两种基本形式。此外，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式。
1、级差地租：级差地租是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。
2、绝对地租：绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。
3、垄断地租：垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。
4、矿山地租：矿山地租是指工业资本家为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租。
5、建筑地段地租：建筑地段地租是指工商业资本家和房地产业资本家为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。建筑地段地租同样是土地所有权在经济上的实现。它的来源同样是工人创造的剩余价值超过平均利润的余额，反映了土地所有者对雇佣劳动者的剥削关系。马克思在分析建筑地段地租时指出，农业地租是建筑地段地租的基础；建筑地段地租同样存在着级差地租，同样要“遵循着和农业级差地租相同的规律”。建筑地段地租自身的特征：
（1）建筑地段地租是为了获得生产的场所和空间而支付的。
（2）建筑地段所处的位置对建筑地段地租有着决定性的影响。
（3）马克思指出土地的所有者具有“完全的被动性，它的主动性(特别是在采矿业)只在于利用社会发展的进步”去提高建筑地段的地租，“而对于这种进步，他并不像产业资本家那样”对于社会的进步起过一定的作用，“有过什么贡献，冒过什么风险。”
（4）建筑地段地租的另一个显著特点，就是垄断地租占有显著的优势。
社会主义条件下，仍然存在绝对地租、级差地租和垄断地租等多种地租形式，因此，马克思地租理论仍是城镇土地估价的基本理论依据之一。
二 圈层布局理论及城市地租特点
圈层布局理论的前提条件是：除级差地租以外，城市内部各区其他条件都相同，级差地租是影响功能布局的唯一因素。按照这一条件，认为城市中各功能区会按其支付地租能力的大小成圈层布局。其中，第一圈层为商业中心区，是全城最繁荣的地区，是城市交通和通讯的枢纽。这一地区的租金价格最高。第二圈层为商业及公用服务业区，这里靠近市中心区，交通方便，地租较第一层圈低。主要单位有：学校、体育馆、中心图书馆、政府机关及商业。第三圈层为低收入居民居住区及轻工业区。这一层圈由于工业和居住混合在一起，居住环境条件较差。第四圈层为高收入居民居住区。这里有较优越的环境，交通方便，基础配套设施完备，街区商业也比较发达，是居民休息和生活的较理想场所。第五圈层为市郊居住带。此圈层的住宅一般都是独家住宅，且集中在这一圈层的某一部位。世界各国在发展中，城市的地租符合于该理论，城市的布局在第三圈层上有一定的差异。城市地租与农业地租相比具有下列特点：第一，城市地租在量上一般高于农业地租。城市土地是由农业土地转化而来的，城市作为周围农村的货物集散地和中心市场，处于是区域的中心地的重要地位，城市土地的开发程度和集约利用程度远远高于农村土地。因此，其地租水平也高于周围的农村用地；第二，区位级差地租是城市地租的主要形式。土地的区位影响着土地的利用功能分布，同时影响土地使用者的选址决策和生产效益，城市土地的地租的高低不是以肥力为主，而是以地理位置和离功能中心远近为主，城市中心的地租高，离城市中心越远的地方，地租就越低；第三，商业地租是城市地租的典型形态。商业用地对土地区位的反映最为敏感，在繁华的商业区街区经营商业较之零星散落的商店更吸引消费者。由于受顾客密度的影响是商业地租从城市中心繁华区向城市边缘区的递减幅度增大。城市地租的决定主要是以商业地租的变化为依据，所以商业地租是城市地租的一种典型的形态。这种形态在现代都市生活中已被各商家经营者所接受；第四，城市地租具有相当大的垄断性。城市垄断地租主要是由于占据较好位置而形成的垄断功能不断价格产生的。较好的区位的土地一般被称为“黄金地段”，其地租价格要远远高于周围的土地。一般这种情况比较难以改变；第五，城市土地投资的地租效应具有明显的外部性。地租效应的外部性表现在对城市的建设投资增加，会引起相应地租的增加，而且这种效益不仅限于投资所在地快，也会影响和带动周围的地区的发展和租金的上升。
第三章 宁夏房地产企业发展的现状分析
一 宁夏房地产市场发展的基本现状
2009年末宁夏回族自治区常住人口625.2万。其中城镇人口288万，城镇人口占该省总人口数的46.1%。影响商品房需求的因素众多，城镇人口的数量、人均收入、居住面积、城市交通、房价等均是影响商品房需求的因素。2010年《宁夏统计年鉴》显示：2009年宁夏城镇人口人均居住面积为28.66平方米。据统计，宁夏需要约290万平方米的住房才能达到2008年宁夏人均居住面积的水平，若按净增加约10万城镇人口的粗略计算，到2020年宁夏需新增住房面积为3500万平方米，每年增加约230万平方米。由此可见，宁夏房地产市的潜在需求很大。
（一） 外地人购房比例逐渐提高
据宁夏统计局关于《宁夏房地产业发展情况的调查分析》报告调查显示：在2000年以前，城镇的商品房主要由本地人员改善居住条件而购房。几乎没有外地人购买商品房。从2000年以后，宁夏的商品房又增添了以下四类购买人员：其一，本地人购换房；其二，就银川来说它是劳动力输出主要市县之一，每年向省外输出劳动力15-17万人左右，每年劳动收入约6-7亿元。由于外出务工观念的改变和劳动收入的增加，这部分人回到家乡为改善自己原有居住条件较差的环境面貌构成了房屋需求对象和潜在的需求对象；其三，在外地工作人员离退休后回家乡居住需求购房；其四，由于当地政府通过宣传的方式使外地人对宁夏有了新的认识，特别是银川商品房的价格优势吸引了较多的外地人的青睐，外地人到银川购房比例逐渐提高，并有追赶本地人换房比例的趋势。
（二） 商品房价格上涨空间较大
2008年以来，在国家对房地产市场一系列宏观调控政策的作用下，宁夏房地产开发投资平稳增长，房地产价格保持上涨。据国家统计局宁夏调查总队调查数据显示，2009年1-10月，宁夏房屋销售价格同比上涨5.5%，涨幅高于全国平均水平5个百分点；其中新建住宅销售价格同比上涨6.6%，二手房住宅销售价格同比上涨3.4%，涨幅分别高于全国6.6和1.8个百分点。而自2005年以来，宁夏商品房销售价格一路上涨，尤其是近4年来情况更为严重。2005年、2006年、2007年、2008年和2009年1-10月份新建住宅分别比上年同期上涨1.9%、4.8%、10.2%和6.6%。各市房价涨幅差距明显2006年银川市、石嘴山市、吴忠市、固原市和中卫市房屋销售价格同比分别上涨了2.3%、3.11.9%、1.9%和0.8%，普通商品住宅销售价格同比分别上涨2.3%、3.0%、2.4%、0.4%和2.7%，二手房交易价格分别上涨3.9%、3.0%、2.5%、2.2%和1.7%。土地交易方面，2009年宁夏土地交易价格上涨4.1%，低于2008年的涨幅1个百分点。其中，居民住宅用地价格上涨5.3%，工业仓储用地价格上涨1.2%，商业旅游娱乐用地价格上涨2.9%，其他用地价格微涨0.8%。就房屋租赁价格方面2009年宁夏房屋租赁价格上涨1.7%，低于2008年涨幅1.9个百分点，其中，住宅租赁价格同比上涨2.7%。主要原因是受城市改造和季节性来宁打工人员增多的影响。办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房租赁价格同比分别上涨0.1%、1.4%和0.9%。由以上数据可以看出宁夏的商品房价格会有较大的上涨空间。
（三） 房地产市场管理日趋规范
宁夏回族自治区政府近年来加强了对本省的房地产市场的管理和引导。首先，对土地实行了严格的“招、拍、挂”制度，政府完全控制了土地一级市场；第二，房地产开发严格按照城区规划进行；第三，房地产项目报建、审批、质量检查、安全监督体系完善；第四，设立了房地产交易市场，实施交易、登记、办证“一条龙服务”，日趋规范的房地产市场管理使本地房地产市场逐渐成熟。
二 宁夏房地产企业发展的主要特点
（一） 房地产企业的数量逐渐增多
宁夏房地产企业的数量在1990年宁夏仅有一家，在上世纪末宁夏房地产企业上升到八家，同时外地房地产企业开始关注并进入宁夏，房地产企业逐渐增加。截止到2009年底在宁夏从事房地产开发企业达到321家，其中在宁夏注册的房地产企业为317家。宁夏房地产企业数量的增加变化不是偶然的，回顾宁夏房地产企业和全国房地产企业数量的增加变化，我们可以看到：宁夏房地产企业数量的增加是随着宁夏房地产市场中观层面和全国房地产行业的宏观层面的变化而变化。就宁夏房地产企业的数量而言，1983年仅有3家国有房地产企业，到2009年已达321家；就我国房地产企业的数量而言，1990年我国的房地产企业个数为5128家（1990年《中国统计年鉴》显示到1994年我国的房地产企业数量猛增到26027家，4年间房地产数量年平均增加5224家。1994年至2001年的7年间，我国的房地产企业的数量尚未超过30000家，而2002年以后房地产企业数量迅猛增加，截止到2009年我国的房地产企业数量已达到58018家。因此，全国、省、市房地产企业数量的增加无疑会带动宁夏房地产企业数量的增加。
（二） 房地产企业完成投资额逐年增加
宁夏房地产业投资规模不断扩大，比重明显上升，有力拉动GDP的增长。房地产业得到发展壮大的最直接体现是投资规模有了明显扩大，增长速度进一步加快，比重明显上升。统计资料显示，宁夏房地产投资规模由2002年的30.86亿元扩大到2009年的162.7亿元，平均每年的投资增加额超过了18亿元，年平均增长速度达到47.6%，高出同期全社会固定资产投资平均增速25.8个百分点。2009年用于房地产业开发的投资占全社会固定资产投资的比重达到14.5%，比2002年提高12.5个百分点。横向比较看，房地产业投资增速不仅明显快于全社会固定资产投资，而且也明显超出基建、更改、其他类型投资项目的增速，是投资领域中最具成长性和增长潜力的产业。房地产开发企业整体实力大幅度增强，统计资料显示，2009年房地产开发企业总资产为587.5亿元，比2002年增长6.88倍；商品房销售收入141亿元，增长了7.2倍。目前，房地产开发在强化精品意识，突出住宅建筑产品的品质和个性的同时，普遍重视广告宣传，加大了项目宣传的投入力度。同时，一些中介机构正逐渐介入房地产业营销的策划或代理，营销手段专业化程度显著提高。随着房地产企业整体竞争实力的提高，一些大的开发企业脱颖而出，在占领本区商品房市场的同时，积极寻求新的发展空间，显示出宁夏房地产开发企业较强的竞争优势。
（三） 房地产企业的资质等级较低
宁夏房地产业的发展历程不过10多年，从管理水平和运作机制上讲都存在着明显的不足和缺陷，从而导致了数量过度扩张，运作无序，盲目发展的局面。其主要问题集中表现在两个方面。首先，由于管理不善和把关不严，房地产开发企业存在素质参差不齐，数量过多过乱的现象。到2009年，登记注册的具备资质等级的房地产开发企业321家，其中达到二级及二级以上资格的企业仅有44家，只占房地产开发企业总量的13.7%，超过三成的企业空有其名，而没有实际工作量。由于企业单位的无序发展，致使队伍经济成分极其复杂，质量参差不齐，各家企业鱼目混珠，竞相揽活，成为导致房地产市场秩序混乱、恶性竞争不断的原因。其次，开发项目缺乏明确规划和科学论证，盲目跟风问题突出。由于缺乏理性投资意识，多数房地产开发商单纯从获得自身利益出发，把目标瞄准高收入客户，导致策划理念贵族化，户型设计大型化，住宅风格欧美化，家庭小区公园化的超前示范模式，严重偏离了作为房地产消费主体之一的众多中低收入阶层的实际需要，这种脱离实际盲目照搬的现象，最终将导致住宅业在供给与需要结构上的严重失衡，对房地产的健康发展极为不利。
三 宁夏房地产企业发展存在的问题
（一） 房地产企业融资不足
房地产企业是资金密集型企业，资金和土地是房地产企业发展的命脉。但资金比土地更重要。没有资金就无法谈论土地，没有资金就无法谈论开发。因此，房地产企业总是把筹集资金、监控资金的走向作为维持企业正常运转和发展的重中之重。一个房地产企业资金一般由企业自筹资金、其他资金（含销售收入）及银行贷款三部分组成。而房地产开发企业自筹资金比例低、负债率高隐含着一定的财务和信贷风险。2000年至2008年，房地产开发商自筹资金占全部资金来源的比例较低，一直在30%左右摆动。资产负债率较高，平均资产负债率为78%左右，2007年最高为83.12%。房地产开发主要依赖银行贷款。2008年至2010年，宁夏房地产开发资金共筹措288.35亿元，其中定金和预收款占房地产开发投资资金来源的39.64%；自筹资金占全部资金来源的32.38%；银行贷款占全部资金来源的15.37%。通过走访调查，实际上定金和预收款大部分是集资、期房预付等款项，约有30%的定金和预收款来自银行贷款；房地产开发商自筹资金来源中，很大部分是由个人购房贷款转化而来的消费者预交款，按首付30%估算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款。由此估算房地产开发资金中使用银行贷款的比重约在50%以上。一旦房地产市场发生反转或出现较长时间调整，企业的经营风险将转变为银行的信贷风险。虽然宁夏房地产企业没有银行的贷款也在发展，但是要实现企业的快速发展，做到在同一时间内使企业获得更多、更大面积的土地和在同期内开发量增大，宁夏房地产企业应切实解决企业融资不足的问题。
（二） 房地产楼盘特色不够，空置率突出
宁夏区域水系发达，房地产开发企业先后沿河开发了诸多等楼盘，这些楼盘的规划与政府的“水势”、政府的“水景”融为一体，表现出楼盘在河边，人们居住在河边，使城镇的水城初见倪端。各地房地产开发商都因地制宜，充分利用当地的河流沿岸规划建房楼盘表现形式一样。许多到过宁夏的人难以对宁夏房地产企业开发的楼盘总结出几个特点，宁夏房地产企业的置业顾问也不能向购房者表述出楼盘与其它地区楼盘的不同之处。
因此，宁夏房地产企业的产品的差异性不突出、楼盘规划“水性”不足。宁夏房地产楼盘近期的设计中，如何突出“水性”二字，可以借鉴中外的经验，如意大利的威尼斯水城使全世界的游客流连忘返，水与人、水与城融为了一体，规划大师们把“水在城中、城在水中”表现得淋漓致尽。又如中国第一水乡苏州周庄依河成街，桥街相连，突出了水性，表现了水性。这些典型成功的水与城的案例不失为宁夏建设好的楼盘作出最好的借鉴。但随着房地产开发规模的扩大，供给与需求不协调而导致的商品房空置问题日益突出。根据2010年《宁夏统计年鉴》数据显示2007-2009年，宁夏商品住宅累计竣工面积2295万m2，同期住宅累计销售面积1579万m2，销售面积仅占竣工面积的72.8%。受此影响，2004年以来的7年间累计的商品住宅空置率已超过35%。2009年宁夏商品房空置总面积达385万m2，其中住宅空置面积256万m2。按3年空置面积和竣工面积计算空置率已达27.2%。国外通用的商品住宅空置率的合理区间为3%-10%，考虑到我国城市化处于加速阶段，房地产起步较晚，市场体系不完善，市场机制的调节作用尚未得到充分发挥，比较合适的商品住宅空置率应为5%～14%左右，而宁夏商品房空置率明显高于空置率的合理界限。需要注意的是空置住宅的增多并不意味着住房总供给超过总需求，却恰恰说明了住房供给的结构性失衡，出现了商品房空置率高而整体住房水平低的矛盾。商品房空置率偏高的原因是多方面的，其中房价偏高，户型不合理，配套政策不到位是主要因素。商品住宅的大量空置最主要的影响在于，增加了企业的债务负担，造成资金周转不灵，使企业成本上升，最终导致企业生产陷入困境。
（三） 房地产企业宣传不力
商品房是一种特殊的商品，其营销范围、营销方法是由企业的战略规划而确定。一是从宣传范围看，宁夏本地注册的房地产企业把产品销售范围更多的定位在本区。根据笔者的调查：2008年宁夏地区除银川市外的仅有三家企业的四个项目参加刊载宣传其中两家为外地企业。宁夏回族自治区房地产企业的宣传形式及范围不广（表1-1）。
表1-1宁夏房地产企业宣传形式及采用数（家）
形式
门前广告
楼书
沿街广告旗
刊载
银川房车节
采用数（家）
16
16
2
3
1
宣传覆盖范围
本区
本区
本区
宁夏除银川以外
宁夏除银川以外
二是从参加房车节的项目看，在2009年中国西部（银川）房车节上宁夏仅有一家外市企业的项目参展。2010年中国西部（银川）房车节，宁夏的房地产企业除银川市外也仅有五个项目参展。三是从宁夏的宣传媒体看，宁夏房地产企业没有大量在报纸专版上刊登广告。而反观银川等地的房地产企业，无论是参加房交会还是报纸的广告宣传都远远强于宁夏其他地区房地产企业。四是从房地产网站上看，宁夏房地产企业仅有极个别企业上网宣传，远远少于第二圈层区县的房地产企业上网宣传的数量。现在，房地产市场的“好酒”比比皆是，宁夏房地产企业要得到更快的发展，应加大自身的宣传、主动宣传；应扩大宣传、强势宣传，使更多的外地购房者来品尝宁夏房地产企业的“好酒”。
第四章 宁夏房地产企业发展的环境评价
任何一个行业和企业都存在于一定的社会经济环境中，并与环境发生密切的联系，企业的生存和发展不可避免地要受到环境的影响。外部环境的变化，可能给一个行业或企业的发展带来机会，也可能带来的是威胁。只有清楚辨认出机会与威胁并充分的认识一个行业或企业的优势与劣势，才能发挥优势、克服劣势、抓住机会、避开威胁使一个行业或企业不断发展。
宁夏房地产企业环境，既有内部环境的优势、劣势因素，又有外部环境的优势、劣势因素，进行定性分析与定量分析也就成为本章宁夏房地产企业环境内外因素评价研究的理论依据。
一 国民经济持续发展
在十一五期间我国的国内生产总值由2006年的216314亿元增加到2010年的国内生产总值397983亿元（图1-2），比2009年增长10.3%。其中，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.2%，第二产业增加值比重为46.8%，第三产业增加值比重为43.0%。第一、第二和第三产业增加值占国内生产总值的比重分别为12.4%、47.3%和40.3%。2010年全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%；办公楼投资1807亿元，增长31.2%；商业营业用房投资5599亿元，增长33.9%。
资料来源：中华人民共和国2010年国民经济和社会发展统计公报 （图1-2）
宁夏统计局《关于2010年国民经济和社会发展的统计公报》显示：2010年全年实现地区生产总值1643.41亿元，按可比价格计算比上年增长13.4％，增速比全国平均水平高3.1个百分点。其中，第一产业完成增加值160.28亿元，增长7.0％；第二产业完成增加值833.16亿元，增长16.0％；第三产业完成增加值649.97亿元，增长11.6％。三个产业增加值构成由2009年的9.4∶48.9∶41.7调整为2010年的9.8∶50.7∶39.5。2010年，第一产业对经济增长的贡献率为5.0%；第二产业贡献率为60.9%；第三产业贡献率为34.1%。2010年宁夏市房地产销售稳定增长　全年商品房销售面积935.98万平方米，比上年增长20.7％。其中，住宅销售面积816.79万平方米，增长20.5％；商品房销售额309.22亿元，增长29.1％。其中，住宅销售额253.76亿元，增长32.5％。
因此，全国省、市、县国民经济持续发展，为宁夏房地产企业的持续发展创造了良好的经济环境。
二 政府对产业的肯定
虽然在过去的几年中，政府及其相关部门对土地、房价、房地产市场供需结构提出了整顿、规范的要求，其目的就是要达到温家宝总理在2006年《政府工作报告》中明确指出：“重点发展普通商品房和经济适用房”及“促进房地产业和建筑业的健康发展”；以及温家宝总理在2007年《政府工作报告》中再次强调“房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展”。为了房地产市场的健康稳定，国家在2009年底、2010年初果断出台调控措施，出台了如“国四条”、“国十一条”、“国十条”、“提高存款准备金率”、“限购令”等措施，限制投资投机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度，通过这些政策手段，房地产市场有望实现“软着陆”，更加注重“量”的增长，而非“价”的非理性上涨；更加注重解决中低收入家庭和“夹心层”的住房困难，而非豪宅市场的非理性繁荣；更加促进房地产业的健康稳定，而非成为各路资金规避风险的投资投机工具。因此，就宏观政策而言，政府对房地产业不是限制而是“必须促进房地产业持续健康发展”，并对房地产业的发展给予充分的肯定。
三 城乡一体化进程加快
据专家预测2015年我国的城市化达到50%，宁夏回族自治区的城市化将达到55%。根据其他发达国家的现代化和城市化的发展经验，城市化在30%-70%之间是城市化快速发展时期，依据此指标看，我国的城市化正处于快速发展之中。2001年诺贝尔经济奖获得者著名经济学家斯蒂格利茨说过，21世纪将由两大力量或者说是两个基本因素推动世界经济发展，一是美国的高科技，另一个就是中国的城市化。宁夏要在2015年达到宁夏回族自治区政府提出的城市化目标，每年应提高城市化率近一个百分点，与世界各国的城镇化发展每年的平均速度0.3%-0.5%相比，这样的发展速度可谓为城乡一体化进程加快，在这城乡一体化进程加快中，城市规模扩大和城镇