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巴曙松：地产股比房子更值得买 市场牛长熊短
各地的楼市低迷已成为不争的事实。在楼市降价潮四处蔓延的同时，更多的购房者却在坚定持币待购的决心。房地产市场的调整是否进入了冬天？在9月28日由本报主办，深圳发展银行天玑财富特约之“南都名家讲堂”活动中，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松、广东省房地产协会会长蔡穗声、满堂红(中国)有限公司总裁陈戎分别从不同角度探讨房地产市场调整的前景和应对之策。
　　巴曙松以成熟市场房地产行业的周期性调整规律为例，指出放眼全球的房地产市场，都存在定价不同程度偏离的状况，并伴随周期性过程，而对于中国房地产市场来说，还是第一次面临全行业的调整周期，缺乏应对经验。“温度才刚刚开始降，还不能说是严冬”。
　　温度才刚刚开始降
　　全国房市冷却之时，房企现金流动性紧张，房市进入严冬之说四起。巴曙松认为，从最近公布的相关经济指标上看，二季度GDP涨幅仍高达10.4%，PPI虽然回落但仍位居10.1%高位，如果把这种经济回落按照四季做一个对比的话，目前也只是处于秋天的阶段。“温度才刚刚开始降，还不能说是严冬”。据此，尽管伴随一系列房产市场调控政策的出台以及宏观环境的影响，中国房地产市场面临下行调整，秋天刚至，严冬尚未来临，“秋天之所以感觉冷，是因为夏天过于热了一些”。
　　随着各地楼市量价齐跌，房地产市场进入调整成为共识。巴曙松认为，房地产市场的调整属于周期性调整，但周期对房地产行业的影响几何，“坦白说我们没有经验”。巴曙松指出，目前国内近3万家房地产企业，绝大多数都是在过去8年的经济扩张期进入市场的，而经历过90年代初局部市场波动，例如海南、北海等地房产泡沫经验的地产公司少之又少。此次调整是全国房地产行业形成后的第一次全行业调整，多数房地产企业是首次面对调整，缺乏应对的经验。
　　据巴曙松近日在香港的调查研究发现，香港开发商在去年大量减持其土地住宅等实有资产，转而持有现金，以备调整时期进行整合之用。巴曙松认为，这正是公司具备经历市场波动的丰富经验所致。相比之下，内地的房地产企业则在去年高峰期狂热拿地，不断刷新地王价格，忽视对成本的控制和流动性管理，在把握宏观周期的能力方面也表现得很欠缺。
　　市场周期同样是“牛长熊短”
　　巴曙松在现场与观众分享了他所搜集到的海外文献资料，据海外投行的投资研究结果显示，不同于“牛短熊长”的窗体底部股票市场周期特征，房地产市场的周期特性却是“牛长熊短”。巴曙松介绍说，房地产市场在所有国家都是占比最大的资产，超过股票和债券市场。根据发达国家的数据，房地产的周期包括长达7-8年左右的较长上升周期，和3-5年左右相对较短的下降周期，从上升到下跌或者是下跌到上升的拐点都具有加速的特征。此外，西方国家的房地产市场波动往往滞后于正常的经济调整，因为房地产市场的供给依赖于其他的诸多行业，导致滞后时间在世界范围内平均水平大概是3-4年。
　　以上升周期为例，房地产在上升阶段表现为阶梯状上升，初始阶段市场对房价的上涨保持高度的怀疑，观望较重，价格小幅度上升，成交量少。进入第二个阶段逐步形成市场的氛围，观望还是操作略显犹豫。第三个阶段开始形成市场的主流信心，繁荣市场形成，涨一段观望一段，依然是阶梯上升。到了第四个阶段，房地产全面上涨，投资者一拥而入，市场从此进入危险期。巴曙松表示，下降周期也是同样呈现阶梯状下降，目前的调整阶段即将进入加速下跌的曲线，市场在等待标志性事件以形成进入加速下跌曲线的拐点。而标志性事件很可能是去年天价拿地的企业因为遭遇流动性危机而导致破产。
　　尽管处于加速下跌的边缘，但我国的房地产市场调整不会像日本房市一样调整数十年。巴曙松认为，日本房地产市场低迷数十年的原因在于其没有政府主管机构进行及时灵活的调控，降息的速度慢，央行政策弱势，不能灵活有效地盘活房地产市场。
　　调整将促进行业洗牌
　　房地产市场是宏观经济的组成部分，如果冬天到了，所有部分都会感觉寒冷。如何应对调整是需要思考的问题。巴曙松认为，调整是过去房地产行业持续上升的一次洗牌，调整的替换词是去泡沫化。对于房地产企业而言，以时间换空间是目前的策略之一，保持充裕的流动性，等待居民消费购买力的上升，由于市场透支了很多未来的消费能力，消费的积累需要时间。而在此期间，房地产企业需要考虑如果GDP回落到9%或者是8%，现金流和产品质量等各方面情况是否可以应付。
　　由于市场疯狂时期，地产企业无暇顾及自身管理能力的提高，不重视客户的消费体验和体会，以及房屋品质的关注度较低。巴曙松认为，进入调整期，刚好是房地产企业必须苦练内功的契机，提高成本控制能力、重视客户体验，保证房屋质量。同时，各大城市大量投入经济适用房，也对现有的房地产市场产生重大的影响成为洗牌的推动力。由于90平方米以下的户型占据空置的35%，加上大量的中低户型已经形成的空置率，还有部分远郊区开发的楼盘也有较高的空置率，服务于这些行业的企业可能较先产生洗牌。而中低价楼房的开放商还会有较好的销售，相关的配套行业也会成为扩大内需重要的动力来源。
　　此外，行业整合将不可避免，市场调整将淘汰专业和技术不过关的企业。巴曙松同时认为，房地产企业将告别高利润时代进入平均利润时代，供需出现了平衡，给优秀的房地产企业提供机会。
　　制度需要完善
　　房地产市场在调整时期，政府也会陆续推出调整的政策。巴曙松认为，房地产市场缺乏明的信息，对房地产的调控也要反思前期出现的越调控价越高的局面。目前，驱动经济的三驾马车中，投资和出口都呈现减速的迹象，拉动内需的强劲动力备受学界瞩目。而巴曙松强调，如果少了房地产市场和汽车经济的参与，内需市场的拉动将很难想象。但目前房价价格处于仍超出居民普遍承受能力的高价位之时转入调整期，房地产行业的死扛和购房者的观望造就了目前的市场困局。“与其说是救市，不如说是救势。”广东房地产协会会长蔡穗声表示。
　　“孤阴不生，独阳不长。”陈戎认为，房地产市场的稳健发展，少不了政府保障和调控与市场供给“阴阳互补”。目前政府在住房保障方面仍有待改进，而对于房地产市场交易流通环节上的较高税费和政策限制也一定程度上影响了市场的活跃，而这两项的改善还是需要政府出手。
精彩观点
　　如果现在一定要购买房地产，从目前的估值情况来看，房地产的实物反而更贵。
　　———巴曙松
　　地产股比房子更抵买
　　巴曙松：房地产行业是周期性非常强的行业，由于担心周期性回落，业绩大幅度下滑，因此企业的股票大幅度下滑。如果现在一定要购买房地产，从目前的估值情况来看，房地产的实物反而更贵。因为股票市场从6100点下跌到现在，暗含着房地产市场真实资产可能下降30%左右的预期，而现在很多地区的房价还没有下跌，地产股却已经下跌。到底购买房地产的股票还是房地产实物，我认为房地产的股票已经下跌了，可以购买，如果房地产的实物已经下跌了30%，就可以购买实物，如果只是下跌了10%—20%，就意味着股票超跌了。
　　房企把握周期能力弱
　　巴曙松：从金融的角度观察房地产企业和行业，可以得出非常有趣的结论，房地产行业在过去的几年高速的成长中有盲目乐观的情绪，经济发展导致房地产企业盲目认为自己的管理很好，但从成本的控制来说，房企比一般企业的管理能力要差，对大的宏观周期的把握，则要比资本市场差得多。
　　等救市不如做测试
　　巴曙松：各家银行业做这方面的测试，如果经济回落到7%或者是8%，如果房价下跌到20%、30%、50%的话，银行的不良贷款会上升多少。离我们不远的香港，在1997年风暴前后，房地产价格从最高到最低点下跌了70%，但他们的压力测试做得很好，银行的不良率最高的时候是1.59%.
　　房地产企业与其现在侥幸地等待救市，还不如做情景模拟和压力测试，如果未来一个月、三个月、五个月或者是六个月一套房屋都卖不出去，还可以活下去吗？如果这样的现金流都没有的话，就要想其他的办法。
　　二手房价未跌
　　陈戎：一手楼价明显下跌了，二手楼价反而没有下降，很多的小业主有很强的持有能力，不等着钱用。流通不畅顺，房屋没有变成投资品。
　　有必要降低交易税费
　　陈戎：没有保障体系，房地产市场和投资者都不会健康，保障体系需要政府启动。二手房交易税费偏高，导致业主继续持有，房产不容易流通。住房保障体系以及活跃二手市场，包括比较低的交易税费，这些都需要政府出手，如果政府不出手春天不会来。
　　行业衰退减少土地推出
　　蔡穗声：房地产行业衰退必然减少政府的土地推出，销量下降，就带来下半年地税收入的减少，可能减少10%左右。土地的收税影响也是比较明显的，各个城市土地拍卖遭遇很冷的时期，流拍的比较多，能够成交的基本上是底价出让，超越底价的比较少，土地出让的收入今年不能跟去年高峰期相比，就算是跟正常年份相比也是偏低的。
　　广州市去年土地出让金是207亿元，所以广州去年增加廉租房资金4.67亿元，到今年为止一共拍卖土地12块，其中4块流拍，土地出让金收入从帐面来看是69亿元，跟去年的207亿元相比还不到50%.
　　个人购房贷款占银行贷款很高的比例，多年来一直是银行优质业务，如果房价下降30%，会导致一些信贷者断供弃房，也会影响金融安全，房地产业和金融业的依存度是很高的，房地产业务在银行的贷款中占了20%，如果加上个人购房抵押贷款部分，银行的资金占房地产资金开发的来源大概达到了50%左右。 （南方都市报）
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