房地产开发企业清算表填表说明.doc

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房地产开发企业清算表填表说明
一、房地产开发企业清算表主表
（一）本表适用符合《关于印发﹤房地产开发经营业务企业所得税处理办法﹥的通知》（国税发［2009］31号）（以下简称通知）第三条规定已完工进行清算的从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。2008年达到通知第三条规定的完工条件未进行清算的企业应于2009面度所得税汇算清缴时填报本表。该表格一个开发项目（开发项目包括各项目、各期）填报一份。
（二）各行的填报
1、第1行“完工项目销售收入”填报企业符合通知第三条规定已完工进行清算的开发产品全部销售收入，金额为附表一的第1行第15列“完工清算时实现的销售收入”。
2、第2行“完工项目销售成本” 填报企业符合通知第三条规定已完工进行清算的已售开发产品销售成本，金额为附表三的第10行第9列“已售成本”。
3、第3行“实际毛利额”填报企业销售开发产品的实际毛利额，根据上述行次计算填报，金额等于本表第1-2行。
4、第4行“实际毛利率”填报企业销售开发产品的实际毛利率。
5、第5行“税金及附加”填报企业销售本清算开发项目应负担的营业税、城市维护建设税教育费附加及土地增值税。金额等于本表第6+7行。
6、第6行“营业税金及附加” 填报企业销售本清算开发项目应负担的营业税、城市维护建设税、教育费附加。
7、第7行“土地增值税”填报企业销售本清算开发项目负担的土地增值税；地税主管部门未进行土地增值税清算的企业填报按地税主管部门规定的预征率实际缴纳的土地增值税。
8、第8行“预计毛利额”填报企业销售开发产品的预计毛利额，金额等于本表第9+10行。
9、第9行“预售年度的预计利润合计”填报企业计入取得销售收入当年度应纳税所得额的利润。
10、第10行“预售年度的期间费用等合计”填报企业本清算开发项目以前年度未税前列支的期间费用以及其他费用的合计。
11、第11行“企业自行申报的实际毛利额与预计毛利额的差额”填报企业已对完工开发产品进行清算并自行申报其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目的应纳税所得额。
12、第12行“调整的实际毛利额与预计毛利额的差额”填报企业在预售年度申报调整的实际毛利额与预计毛利额的差额。
13、第13行“应调整完工年度的应纳税所得额”填报因预售年度与完工年度税率差而调整的税额，按完工年度税率倒算出来的应纳税所得额。
14、第14行“应计入清算当年度的应纳税所得额”填报企业应计入清算当年度纳税申报表第52行的应纳税所得额。
二、附表一：清算项目销售收入明细表填表说明

1、第1列“清算项目名称”填报符合清算条件的开发项目名称。
2、第2列“合同号”填报开发项目销售合同编号。
3、第3列“房屋用途”填报销售的开发项目的类型，按住宅、商场、写字楼、独立车库、利用基础设施所形成的车位（简称“车位）等进行分类。
4、第6列“销售方式”填报按销售合同约定的销售方式。销售方式包括一次性全额收取房款、分期付款或预售款方式、以土地使用权或其他财产置换房屋、银行提供按揭贷款销售等。
5、第9列“产权面积”填报办理产权时所确定的面积。
6、第10列“差异值”填报合同面积与产权面积的差额。
7、第13列“应退补款”填报按购房合同约定的应补退的产权面积与合同面积差额的购房款。
8、第14列“销售总价”填报开发项目的最终销售额。
9、第15列“完工清算时实现的销售收入”填报企业开发产品在完工清算时按各合同不同的销售方式结转实现的销售收入。
三、附表二：开发成本调整表
（一）各列次填报
1、第1列“帐载金额”填报企业各成本费用项目实际发生额。
2、第2列“纳税调整金额”填报企业各成本费用项目应进行纳税调整的金额。
3、第3列“纳税调整后金额”填报企业各成本费用项目纳税调整后的金额。
（二）各行次填报
1、第1行“开发成本”填报企业在土地、房屋、配套设施工程中所发生的各种费用，金额等于本表第2+3+4+5+6+7行。
2、第2行“土地征用费及拆迁补偿费”填报企业取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
3、第3行“前期工程费”填报企业项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
4、第4行“建筑安装工程费”填报企业开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
5、第5行“基础设施建设费”填报企业开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
6、第6行“公共配套设施费”填报企业开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
7、第7行“开发间接费”填报企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
8、第8行“预提费用”填报企业符合通知第三十二条规定可预提的费用金额等于本表第9+10+11行。
9、第9行“出包工程费”填报企业在证明资料充分的前提下，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，其发票不足金额。（证明资料是指出包工程合同及补充合同）
10、第10行“公共配套设施费”填报企业公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
11、第11行“应交款项”填报企业应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
12、第12行“其他费用”填报企业可计入开发产品成本的其他费用，本行填报金额后需备注发生费用的名目。
13、第13行“开发成本合计”填报企业开发产品的成本，根据上述行次计算填报，金额等于本表第1+8+12行。
三、附表三 开发成本及销售成本计算表
（一）各行次填报
1、 本表按可否销售原则进行计税成本对象区分，其中第1至第4行为可销售成本对象，第5至第7行为不可销售成本对象。
2、 第4行“车库”填报开发产品利用地面架空楼层所建造的车库。
3、第5行“营利性设施”根据通知第十七条填报企业属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以及其他单位的建筑物。
4、第6行“非营利性设施”填报属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的的建筑物。
5、第7行“其他不可售面积”填报测绘院为企业制作的项目测绘报告中涉及的人防、消防、管理用房等不可售的面积合计。
（二）各列次的填报
1、第1列“建筑面积”填报企业开发完成不同成本对象的实际面积。（面积确定方法按下列顺序：产权面积、合同面积、设计面积）
2、第2列“开发成本分摊比例”以各项目建筑面积与总建筑面积的比例为开发成本分摊比例。总建筑面积为第8行第1列的值。
3、第3列“分摊的开发成本”金额为（各项目建筑面积÷总建筑面积）×附表二第1行第3列。
4、第4列“二次分摊的面积”填报开发产品可售面积中各项目及不可售面积中营利性设施和非营利性设施的建筑面积，不可售面积中其他不可售面积项目不参与二次分摊填报。可售面积各项目及不可售面积中营利性设施和非营利性设施的总建筑面积填报在第8行第4列合计项。
5、第5列“二次分摊比例”填报以可售面积中各项目及不可售面积中营利性设施和非营利性设施二次分摊的面积与第8行第4列的总建筑面积的比例为二次分摊比例。
6、第6列“二次分摊的开发成本” 填报企业开发产品可售面积中各项目及不可售面积中营利性设施和非营利性设施二次分摊的比例×不可售面积中其他不可售面积项目一次分摊的成本，金额第5列可售面积各项目二次分摊比例×第7行第3列。
7、第7列“分摊的开发成本”填报企业开发产品可售面积中各项目及不可售面积中营利性设施和非营利性设施一次分摊开发成本和二次分摊开发成本的合计，金额为第3列可售面积各项目及不可售面积中营利性设施和非营利性设施一次分摊开发成本＋第6列可售面积各项目及不可售面积中营利性设施和非营利性设施二次分摊开发成本。
8、第8列“单位开发成本”填报企业开发产品的单位成本，金额等于本表第7÷1列。
9、第9列“已售面积”填报企业已实际销售的开发产品面积。（已售面积填报口径同本表第1列）
10、第10列“已售成本”填报企业已售产品的开发成本，金额为本表第8×9列。
10、第11列“未售面积”填报企业尚未销售的开发产品面积，金额为本表第1-9列。
11、第12列“未售成本”填报企业尚未销售开发产品的开发成本，金额为本表第8×11列。
四、附表四 完工项目调整表
1、第1列“预售年度”填报企业从项目开始预售收入的年度。
2、第2列“调整对应预售年度的实际毛利额与预计毛利额的差额”填报外资企业在对应预售年度申报调整的实际毛利额与预计毛利额的差额。
3、第3列“适用税率”填报企业对应预售年度的适用税率。
4、第4列“完工年度税率”填报企业本项目完工年度适用税率。
5、第5列“与完工年度税率差填报企业对应预售年度与完工年度适用税率之间的差额。
6、第6列“税率差调整税额”填报外资企业因对应预售年度与完工年度适用税率差，导致要调整的税额。金额为对应行次第2×5列。
7、第7列“应调整完工年度的应纳税所得额” 填报外资企业因预售年度与完工年度税率差而调整的税额，按完工年度税率倒算出来的应纳税所得额。金额为对应行次第6÷4列。
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