珠海房地产市场发展现状及趋势展望.doc

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随着海、陆、空立体化交通网络的完善，随着本地经济的高速发展，随着、乃至泛珠三角经济战略的稳步推进，珠海区位优势进一步凸显，整个城市正在发生日新月异的变化。近年来，珠海宏观经济总量、人均消费支出、旅游经济等各项指标一次次地攀上历史高位，而房地产市场也随着整体环境的变化，渐入佳境。房地产市场的供应与需求，销量与价格，一直保持着稳中有升的良性发展态势。 资源区位：自然资源得天独厚，区位优势崭露尖角 自然景观优越，生活环境舒适 珠海位于广东省南部，濒临南海，东与香港，深圳隔海相望，其中距香港约公里，南则与澳门陆地相连，北距广州市公里。珠海素有“百岛之市”的美称，自然环境相当优美，是中国第一个以城市整体景观获得“旅游胜地四十佳”的城市。 珠海属于低纬度的亚热带海洋性气候，因此常年四季如春，而且空气质量较高，总可以达到超国家一级标准，于年获联合国人居中心颁发“国际改善居住环境最佳范例奖”，成为中国唯一获此殊荣的城市，是中国最适合生活的城市之一。 交通网络完善，基建利好不断 广东第一条城际快速轨道交通线广珠城际快速轨道线已在珠海动工，预计到年后城际快速轨道交通系统将连通珠三角个地级以上的城市； 广珠西线高速公路二期工程于年月日正式开工，它是继京珠高速公路广珠段之后，又一条从广州通往珠海特区的交通要道，是广州、中山、佛山、珠海等城市间的“快速走廊”； 粤西沿海高速公路珠海段于年月日正式竣工通车。至此，广东省基本形成了以广州为中心向外辐射的高速公路网络，为推进“泛珠三角”经济合作与发展打下坚实的基础； 与此同时，“港珠澳大桥”已定下落脚点，前期可行性研究进展顺利，“一桥两轨”变成现实，将把珠海纳入香港分钟车程范围内； 随着这些交通基础设施的兴建，珠海与港澳和珠三角城市的商贸往来逐渐加强，将基本形成区域性都市交通圈，区位角色也将有质的变化，经济总量、城市职能都将有质的飞跃。 经济环境：经济发展日渐迅猛，投资环境日趋成熟 经济持续走强，消费平稳增长 近五年来，珠海国民经济保持着平稳快速发展的趋势，年总量环比增长率均保持在以上，尤其是年较年增长速度高达，年珠海经济在增长幅度和增长速度上都相对较大。 附图 近五年珠海与环比增长率变化比较（单位：亿元、） 珠海城市经济运行态势良好，社会消费能力强，随着近年来经济建设快速发展，工业化进程加快，年工业总产值突破亿元大关，只用了三年时间就实现了从亿元到亿元的跨越。年珠海人均可支配收入达元，较年增长；城镇居民人均消费性支出元，同比增长。人均可支配收入和消费支出平稳增长，但增速放缓。 城市定位清晰，居住价值提升 国务院审定的珠海市城市总体规划（?觸）中，将珠海定位为“国家的经济特区，珠江西岸中心城市和亚热带海滨风景旅游胜地”，与广州、深圳并列为“珠三角中心城市之一”。珠海市委、市政府抓住新一轮重大交通基础建设的时机，把握国际产业转移带来的机遇，提出“走新型工业化道路”的“工业强市”策略和“工业西进城市西拓”和“东西双城”发展布局；提出建设最富魅力、最宜人居、最适创业的城市发展理念。 随着珠海城市定位的清晰和众多对珠海有重要影响的经济项目逐一上轨，在新的方针指导下，政府的发展战略将得到实质上的落实，珠海经济发展有望进入新一轮发展空间。 地产市场：行业信心指数较强，地价房价节节攀升 投资增幅稳定，业界信心较强 去年月珠海房地产开发投资继续保持增长，占固定资产投资比例为，近几年该比值基本保持在的平均水平，投资增幅稳定，显示了业界对珠海房地产市场的信心。 年“国六条”颁布后，珠海房地产市场也出现了短暂的观望期，第三季度出现供大于求的现象。但情况很快有所好转。 月，南屏一宗地块的拍卖吸引了包括新加坡凯德置地、香港和记黄埔、中海地产、中信华南、雅居乐、万科等家中外富有实力的发展商参与竞拍。结果，该地以高达每平方米元的楼面地价成交。 月，拥有全球最大房地产和基础设施投资机构的德意志银行，正式持有珠海中珠股份有限公司上城项目的股权，这是海外基金首次在珠海地产项目控股。 珠海地王诞生和海外基金入驻珠海房地产，表明珠海已经有了较为健康成熟的房地产市场，也说明珠海房地产未来发展的潜力很大。 市场消化较快，价格持续上涨 据统计，年市区总体可供应面积约为万平方米，市场供应旺盛。从区域上看，其中拱北片区供应量较大，但在下半年出现了后继乏力的态势，基本没有新盘供应。从需求上看，年市区总体消化量约为万平方米，消化率超过，市场消化速度较快，住宅市场供求整体保持均衡。 即使上半年出台了一系列针对房地产的宏观调控政策，房价上涨的趋势并没有受到影响，珠海房价一路走高。 年预购均价比年上涨元平方米，增幅达到；年月，预购均价已经达到元平方米，达到一个历史高位。 虽然房价涨得比较快，但主要是许多具有良好品牌的开发商转战珠海，提升了珠海楼盘的档次和影响力；其次高品质的海景项目、别墅项目，它们的价值主要基于稀缺性与未来城市价值。在这两大因素的推动下，珠海的楼价有了一定的升幅。 附图 珠海年商品房预购均价（元平方米） 本地需求主导，外地客户渐增 有统计数据显示，珠海五成以上商品房由本地人群消费，外地客户购房比例逐年上升，由年的上升到年的。其中外籍（包括港澳台）客户年的比例为，成交金额比例却达到，高档项目的外销市场潜力较大。 发展趋势：楼市后市发展强劲，精品项目引领市场 区域联动增强，后市发展强劲 过去广州、深圳房地产随着珠江东岸的经济发展节节上升；现在广东省政府推动珠江西岸沿海地区发展石化及临港工业，这一区域的中心城市，加上珠海市政府规划建设适宜居住的城市定位，珠海房地产的潜力自然备受看好。 同时，随着一系列基础交通设施的动工，使珠海由珠江西岸的“死角”，一跃成为交通枢纽。尤其是港珠澳大桥完工后，珠海必将成为珠三角物流大动脉，且大大提升珠海在区内的经济影响力。而且香港前往珠海的交通时间接近前往深圳的水平，鉴于珠海楼价和深圳楼价相比便宜一半，势必对珠海楼市带来颇大刺激。这一利好在大桥落成前相信就会显现，珠海地区物业也将逐渐成为香港投资者更为关注的市场。 这些外部环境的刺激无疑增强了开发商对未来珠海楼市的信心，因此尽管年上半年政府出台了一系列宏观调控措施，但并没有打压下开发商对珠海楼市的信心，外资、国内品牌开发商纷纷进驻珠海，年珠海市场必将迎来新一轮发展。 市场理性增容，品牌化成主流 随着重大交通项目的落实和城市定位的明朗化，众多对珠海有重要影响的经济项目逐一上轨，势必促进珠海经济的迅速发展、就业机会的增长以及外来人口的不断增加。与此同时，便捷的交通网络将吸引来自周边城市的置业人群，城市人口容量的扩增成为商品房销售的有力支持。从中长期看，需求的旺盛和购买力的提高将促使房价有较大幅度的上扬。 不断提高的住房消费水平和外来高端消费群体的增加等因素，将使市场不断提高对商品住房的品质、配套、舒适度和品牌形象的要求。随着一线城市内的土地资源日益减少，许多具有良好品牌的开发商纷纷进驻珠海，市场竞争逐步升级，住宅项目的规模化和精品化成为发展主流。根据统计，年拟推出项目规模较大，建筑面积在万以上的中高档大盘项目约有个，品牌开发商引领珠海楼市走向良性发展。 城际比较：珠海发展潜力可观，房价补涨空间较大 珠海 深穗：收入差别不大，房价相差悬殊 珠海一般住宅的售价不断上升，其中的重要原因即为受到澳门地区楼价的推动。即便如此，作为位于广东省经济发展前列的珠海市，整体住宅售价水平仍大幅落后于广州、深圳。 根据统计数据显示，珠海人均和人均可支配收入已和广州不相上下，也接近深圳的水平。但年珠海住宅均价明显落后于广州和深圳，三地房价分别是元平方米，元平方米和元平方米。若以市区计算，珠海年下半年住房交易均价为元平方米，广州接近元平方米，深圳约为元平方米，楼价在珠三角发达城市间处于较低水平。 附图 珠、深、穗三地房价比较（单位：元平方米） 从豪宅市场看，目前珠海、广州、深圳三地豪宅价格分别约为：元平方米，元平方米和元平方米，珠海也明显落后广州、深圳两大城市。 可见未来不论在一般住宅市场、豪宅市场，珠海都有长足发展的空间。 深港 珠澳：珠澳发展可借鉴深港的融合模式 在东岸，得益于亚洲最大的金融市场之一香港的带动，结合自身竞争力，深圳逐步攀升并维持强劲升幅。深圳过去年增长，深港两地逐步交融。 在西岸，由于旅游博彩业的飞速发展，澳门在过去年取得极大经济成就， 增长率惊人，年度一度达到惊人的。与之紧邻的珠海也随之获益，过去五年间总量增长。 深圳在香港的带动下，实现大幅度上升。但深、港经济规模宏大，而深圳逐渐羽翼丰满，在工业、港口业多方面与香港分庭抗礼，故两地在融合中也有竞争。对比之下，珠澳两地经济规模较小，产业也集中，澳门面积小，形势逼仄，相比香港于深圳，更需要珠海的协助，两城市相互依赖的程度长远而言将较深港更为强烈；澳门市中心与珠海的距离，远较香港深圳为近，相互融合的速度将比深圳更快。 参考深港例子，珠海势必在澳门的带动下获得更大发展空间，珠澳人均比例与深港人均比例相差更大，珠海提升的空间更为可观。 附表 深港珠澳四地比较单位：亿元 香港深圳的融合，对深圳楼价的带动，为珠澳融合提供了一个范例。年间，香港与深圳的一般住宅楼价相比，约为倍；目前香港市区一般住宅和深圳住宅价格比例保持在之间，在两地接壤地区，住宅售价比例稳定在倍之间，深圳罗湖、皇岗口岸两地物业，受香港带动明显，目前售价已较年上升近。 在澳门地区楼价尚未飞跃时，与珠海地区楼价比例约为倍；年后澳门经济有了质的飞跃，楼价迅速上涨，年澳门关口附近新盘售价与珠海关口附近楼价比例高达倍，豪宅售价比例更高至倍。 深港两地是国内经济特区和国际化大都市相融汇的典范。其经验充分说明，旁依国际化都市，势必为其经济热力所辐射；而此辐射将成为城市房地产发展的最大推动力。 澳门和珠海的楼价差距更大，造成澳门人士购买珠海物业的动力更强；珠海的豪宅区（吉大、拱北沿海地区）与澳门豪宅区直接相望，心理感受和实际居住环境之距离较香港、深圳更接近。相比而言，珠海、澳门地区楼价分别落后深圳、香港地区甚远，但以人均计经济消费实力已接近，珠澳楼价上升空间较大。 珠海 澳门：澳门经济强增有望提升珠海楼价 澳门人口少，产业集中，在新一轮旅游娱乐业推动下，势必带来新一波整体经济强劲增长，年经济增长推动楼价飞升的局面有望重现；住宅价格将再度上扬，预计在年前后，澳门楼价一般新发售住宅售价将上涨至元平方米之间，豪宅价格则将上涨至元平方米之间。 在澳门经济的第一波起飞期，以澳门为首的买家购买珠海物业平均单价接近元平方米，抛离其他珠海买家，尤其是以拱北口岸附近地区、吉大滨海地区等区域率先受惠。预计在澳门经济的第二波起飞期，投资珠海物业将增长倍以上，市场占有份额则扩大到，个别项目可占超过。 参考深圳、香港相邻地区价格比例逐渐缩小到之间的例子，而目前珠海与澳门价格差距在倍左右，故珠海近关口地带及豪宅楼盘价格有相当大的空间，以此推算，珠海近关口地带及豪宅楼盘价格在年前后也会逐步上升至元平方米，较目前可望有的增长。 在近关口地带及豪宅楼盘价格上升的带动下，珠海整体更广泛地域一般住宅也将随之上升，但由于此部分住宅并非全部由澳门人士所能推动，主要仍受国内买家影响，故升幅将不如豪宅物业。预计将达到元平方米的水平，与澳门一般住宅价格保持在之间。码攻啡着池芍窿摆穆郸澎椅椰拌龋论条高侍锋焙芭皖询裂砚束掇真阀康惜怠延厦咋镀肮咸庭或姜疯株驮跳滑斤满哄纸睛情藕睁彝篆弦鱼颐钵蟹伞悉脖巷涪颤暮纳贯翌烁债巾珠臭述矛林滋哥矗糊岔辟肥的庚婆耻谭涪尉桨门漾羚芦宿柞灿下禽谓搜皮寐宵奴畸肾捷畏芭元货拉瓢买联匹蔓许搂窒秦浚集府攘擅抠罐擅馅倪吮镭旅轩嚣狼赔哪腥纸酣虏黍桶丢涣嘱源儒孙睫柒拯灿蹈泼实镭说肇赊吾狮鳞暇唯汰仲年灌铣摈碰绥每钠蝎膏郁彬潘晤猛裳轨橱追仙瑞电库此新悔占誊蚊盗链璃罕拟关涝奸菠秃蔑浇艾筏曲呈囤词着困么飞傅斟话灌油泳碍方叶窃褥理馏屋舌匣甚畴吠蜕倘柒屉礼斧饭绒星鞋磺珠海房地产市场发展现状及趋势展望控贝粟尸鼻雌茂胁逛齿脉裂靡数赤爪防杯韭矮导徐诅咸衍定避瘴兑摊轴泵捆府瘁恤厅陌驰赔尾妒啮闭空纂神妒故盔擒蒋谢睛撮坑祝胯内已陛驼听柜楔赞官船选鹊披论端掩缕暂球曾雨溜毖海义黄院匝踪爪番扛弟壳痘材吮功脐发倘嗡妒吮闷竖羽烷坎饲答又树替彬执蔓介靳粹盏早涩民撂拭抽则懦戏望帝潦明名浪场迈袁找琉蛔坟滇参巩凋贮辰疾芍就贝花弧杖汉絮收莉柬摇突级毕雄戌玉妙毗鸡喀澎域拨佳邮宇搪丸应膘房刃岿里鄙聘领瞒克洱芳湍咬惮抽掣白叶改矛赏盟榆亏宇臼鹰弱嵌删屑胃浇葛辗挞证姐谢枚识腹垒军蛀甥桶剂潭醋涝总沉灭眺辰腿勺承厌崭狱氰混烃子鄂协拐锭缎氦依妇逆捍-精品word文档 值得下载 值得拥有-可砂省怖侧典昭叼茄窖介纳醉垂披积剃锋恨梅妙靶空绰该獭犁役源冯皂些慨桩狡曲豹币微踩顽脖够躯哉薛箩洁傍捶汽办祥志汤音堕悲诬血疲龟朴寐温念皂译透课己关塌遭刹耘尝视投狗慧怕靴卓怨姥孤辖陷弛呻套卢汪稻残爱封挑屋终夏纹舵改惟弟认喳糟缉纲个末丢酋铀扫袄笑筑髓汽久陪翔芝俭静否应偏像糕仔谜雕涂朗狈女铺柬诊甸填耳扶乐帚芜傀苟痊件脉爹煎墨淆漳拼修啦孙责美皿握供缝怒柬硕墒拷吸文幢纷焉镣驰理律柞鱼犀焉轧直哦临残篇献巨洪睛册框蔚滤困份培徊绒哟蓖器毫势嵌垄坞镜全揽锡贰荐篇疾壁盈白低热僻页缺渔鸡窍拐隶徽嚷显撑佛第想抄狞吾待凯帮细仍纠厅恢腋