房地产泡沫基本问题及我国房地产泡沫分析.doc

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中国矿业大学研究生院培养管理处印制房地产泡沫基本问题及我国房地产泡沫分析摘要：我国的房地产业自90年代以来得到了飞速的发展，在国民经济中的比重也日益提升。与此同时，房地产市场发展也面临着诸多问题，房地产市场价格不断飙升，住房需求超过供给，影响了正常的社会发展秩序，从 2003 年开始关于中国房地产市场是否存在泡沫的辩论已经争论不止，本文首先通过对何谓房地产泡沫、房地产泡沫测度系数、房地产泡沫的评估方法 、房地产泡沫的解决方法四个问题的总结，从而对房地产泡沫有一个宏观上的认识；然后介绍了中国房地产泡沫问题，主要从房地产泡沫现象、产生原因、危害及对策四个方面入手。关键词：房地产 泡沫 原因 危害 对策一、何谓房地产泡沫泡沫或泡沫经济一词，来源于西方经济学界，迄今为止国际上并没有做出统一的或经典的释义。一般认为简要的释义是：虚拟资本的过度增长1。我国在认同西方的普遍解释的同时，一般都认为房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。所谓 “房地产泡沫” 就是指由房地产投机因素所引起的房地产价格脱离市场基础的情况，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场价值的基础）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上不具备稳定实现的基础，形成一种表面上的虚假繁荣2。根据经济学的解释，房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平对于理论价格的非平稳性上涨，泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段5。安全区的泡沫通常有积极作用，而危险区和严重危险区的泡沫则具有明显的负面作用，地产泡沫的破裂还产生金融危机或经济危机。泡沫的产生源于虚拟需求，或者说是投机需求。这里应区分投资需求与投机需求，投机需求的特点是“买”是为了“卖”，目的是赚取差价；投资需求则是通过租金来获得投资收益。不过，现实中只有事后才能完全区分投资与投机，事前很难判断。一般来讲，市场需求的投机成分越高，泡沫越大，危险区与严重危险区的泡沫相对难逃“破裂”的命运，但“泡沫”并不是只有“破裂”一条路径，安全区的“泡沫”可以维持，警戒区的“泡沫”可以继续膨胀到危险区，也可收缩到安全区。因此，科学客观地看待泡沫必须度量泡沫，判断泡沫所处的阶段。度量泡沫主要有三个指标，即：房地产投资占GDP比重、房价收入比、租售比15。房地产投资占GDP比重指标用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象，并形成未来的空置；房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值，用于判断居民住房消费需求的可持续性；租售比则是住房售价与月租赁价格的比值，用于判断是否具有长期投资价值。根据上海市的实证研究结果，房地产投资占GDP比重的合理范围在10%-14%，房价收入比的合理区间是6-9倍，租售比的合理区间为150-230倍。二、房地产泡沫测度系数22 25关于房地产泡沫的测度，国内的研究甚少，主要有以下几种观点：一种观点指出，实物资本基础价值的确定不是根据现实资本的投资收益，而是由该资产或商品生产成本加上流通费用再加上社会平均利润计算的。另一种观点设计了关于地产泡沫的预警指标，分为生产类指标、交易状况类指标、消费状况类指标和金融类指标四大类20，这些指标虽然以测度房地产泡沫为名，实际上仍然是房地产景气的测度指标，并且指标过多，为实际应用带来困难。还有一种观点提出了泡沫计量的“市场修正法”，以空置率为基础计量房地产泡沫，同样没有分清景气与泡沫的区别。国外关于房地产泡沫研究大致可以分为两类：一是以房地产价格形成的角度进行分析，建立各种各样的房地产基础价格的计算模型，将房地产实际价格与其基础价格进行对比来测量泡沫的程度。另一类是以房地产的信用角度进行分析，设计各种指标来测量房地产的泡沫程度。三、房地产泡沫的评估方法14 22房地产泡沫的评估方法，可以采用定量的办法，也可以采用定性的方法；可以采用收益还原法，也可以采用数据比较法。收益还原法是用未来预期资产收益的现值与资产的现实价格相比较来进行的。我国转型发展的社会经济现实使房地产的现实价格常常难以反映市场供求的真实状况，这就使收益还原模型的运用受到了极大的局限。收益还原法的准确性是建立在市场体系非常完善的假设基础之上的，而我国房地产市场还处于较低的层次，不仅在市场数据的获取上有难以克服的困难，而且非市场力量的巨大影响常常使房地产价格形成机制扭曲，因而这一方法在相当长一段时间内没有现实的操作价值。目前人们习惯使用数据比较法评估房地产的泡沫。数据比较法就是将房地产行业的主要统计数据，如开工面积、土地指标、房地产金融指标等，与历史数据进行纵向比较，或将其与事先选定的基准数据 如国际通行数据进行比较，判断房地产业是否存在泡沫，以及泡沫的程度。这种方法的优点是比较直观、简便，在实践中被广泛应用，但也有许多缺点，存在不同指标进行比较后得出的数据相互矛盾，缺少综合指标进行比较，缺少权威系统的统计数据，对全国性数据的比较并不能说明各地区情况的差异，在对比较的结论进行解释时，带有很大的主观色彩；在进行横向比较时，基准数据的选择很关键，由于房地产有非常强的地域性特点，有时和国外的通行数据比并没有可比性。因此本方法使用得出的结论更多是定性的，不同的人容易得出不同的结论。四、房地产泡沫的解决方法22研究表明，解决房地产泡沫问题的方法可归纳为以下几种：1、房地产泡沫挤压法。该法指的是通过降低房地产的市场价格来降低房地产的泡沫程度，使房地产的市场价格更接近其内在价值。挤压法采取的措施主要是增加供给和限制消费两类。增加供给的措施主要有增加土地供给，增加中低价格产品的供给，限制消费的措施主要有增加消费税费、限制房地产金融等。这两类措施往往可以综合使用。2、房地产泡沫转化法。该法指的是降低社会资源在房地产行业的配置，将资源从房地产行业转化到其它产业领域，从而降低房地产泡沫的方法。房地产泡沫转化是由于房地产价值与其它资产价值在共同的市场环境中相互作用而产生的，主要由于不同类型，资产利用效率的差异而产生。当房地产泡沫到一定程度后，整个行业的收益风险比下隆，市场的自发力量将引导资源由房地产行业转移到其它收益风险比更高的领域。在市场机制失灵时，也可以使用政府调控的手段促进这种转化。金融市场的兴旺和产业投资机会的增多，无疑能引导资金从房地产领域转移出去。可以采用市场和行政相结合的手段，实现房地产泡沫的转化。3、房地产泡沫吸收法。该法指的是通过提升房地产内的价值方法降低房地产的泡沫程度，使房地产的市场价格更接近其内在价值。吸收房地产泡沫的措施主要可归纳为优化宏观环境和优化房地产市场运行，这些措施的实施能提高房地产的内在价值，使社会和企业对房地产价值的增加有更好的合理预期，获取房地产收益的风险相应降低，房地产泡沫程度下降。4、综合法。该法指综合使用挤压法、转化法、吸收法的方法。当房地产泡沫比较严重，特别是出现泡沫经济时，要求在短期内减少或者消除房地产泡沫时，可以采用综合法。五、中国房地产泡沫问题及解决对策（一）、我国常见的房地产泡沫现象14 231、住房价格过高。联合国人居中心与世界银行认为，一套住房的合理价格应该是居民家庭年收入的2-3倍，不超过6倍。目前我国许多城市房价与居民家庭收入之比已达到10：1以上。2、土地供应过量。有些开发商过去通过协议批租廉价占有相当多土地，并利用未开发的“圈地”进行炒作，把土地价格越炒越高。有的城市近年通过拍卖方式出让土地，也使地价居高不下。3、商品房空置过高。目前，我国商品住宅空置率已达15%左右，大大高于国际上3%-7%的水平。4、住房结构过偏。有些地区在经营城市过程中，为了追求政府土地收入与企业高额利润，盲目兴建高档住宅，适应中低收入者消费的一般商品房与经济使用房供应不足。5、房地产投资增速过快。全国房地产开发投资速度同比增长1999年为13.8%、2000年为19.5%、2001年为25.3%、2002年高达32.9%，全国房地产投资增长速度高于销售增长速度10个百分点左右。（二）、房地产泡沫形成的原因1 2 7 231.房地产四大经济主体预期房地产市场四大经济主体是指政府、开发商、建筑商和购房者。政府负责出售或审批土地；房地产开发商筹集资金，购买土地，规划土地的最优利用，设计具体的实施方案；建筑承包商负责房产建设、装饰；购房者出钱购买房地产。政府、房地产开发商、建筑承包商都希望价格上涨，因为他们的利润大小取决于价格的高低。2.投资资本的炒作经过20多年民营经济的快速发展，我国民间闲置资本已经达到一个极其巨大的数目。据有关部门估算，截止2002年底仅浙江省民间闲置资本达到了8000亿元之多。在我国，由于投资渠道不畅以及买方市场的出现导致传统产业利润率下降，居民的储蓄很难转移为直接产业投资。因此，许多闲置的民间资金进入股票市场和房地产市场形成规模庞大的炒作资本。3.银行的盲目信贷11目前，房地产开发投资中有23%的资金来源于金融机构，如加上个人购房按揭贷款，则其投资资金约60%来自于金融机构。由此可见，房地产是一个资本密集型产业，其发展离不开金融的支持。但是，在金融体制不健全的情况下，信息不对称会给银行带来逆向选择问题，使那些冒险精神强、信誉差、最有可能造成不利(逆向)结果的借款人获得贷款，从而给银行带来信用风险。4.政府干预失误由于以住宅为主的房地产具有投资品和消费品的双重特性，因此，政府对房地产的干预比其他市场都要多得多。其干预的方式除以城市规划、土地政策、利率政策和税收政策鼓励和引导企业和私人投资外，还包括政府直接投资或以转移支付方式等。但是，同市场不是万能的一样，政府的干预也有正、负效应两种。（三）房地产泡沫危害1 3 141、房地产泡沫的长期存在和发展抑制了其他产业的发展房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。2、房地产泡沫的长期存在导致了经济结构和社会结构失衡一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。3、房地产泡沫破灭导致了金融危机通过对过去30至40年中21个工业化国家的住房市场及股市的热潮和衰落的研究，国际货币基金组织发现住房价格下跌更可能使银行受到打击。原因是在多数国家，银行主导着购房贷款业务。房地产泡沫破灭意味着房地产价格的急剧下降，房地产企业的大量投资无法收回，经营极其困难，而且大批破产。由于银行等金融机构是房地产企业的主要资金来源，因此，房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆帐和坏帐。金融机构不仅无法收回利息，而且实际上地价远远低于担保价格，即使实行抵押权也无法全部收回贷款。4、房地产泡沫破灭导致了生产和消费危机。房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，也减少了企业在设备上的投资。（四）防范房地产泡沫对策如何防范房地产泡沫，事关经济社会的可持续发展。有的提出要“硬着陆”，有的则提出要“软着陆”，比较可取的做法是“软着陆”，因为软着陆比硬着陆好。综合来看，具体对策是：1、必须加强对银行的监管4。推动房地产过热产生的资金绝大部分是从银行流出的。要严格规定银行向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比例，严格审查房地产抵押贷款的条件，强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款管理。此外，还要规范个人商业用房贷款管理。2、对房地产企业的圈地行为进行监管。建议政府建立市场准入制度，政府土地出让不能仅仅是价高者得，政府也要尽量减少大宗土地的出让行为。与此同时，强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。3、大规模发展经济适用房18。抑制商品房价格，国家就要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。经济适用房的作用：一是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买。二是平抑过高的商品房价格。如果大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。4、建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度5 20。通过预警机制及时发现房地产市场运行中出现的问题。建立房地产市场信息披露制度，及时向社会发布市场信息，引导房地产开发企业理性投资，住房消费者理性消费。5、全面研究住房税、费政策。通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。一是贯彻落实已经出台的各项优惠政策。二是进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策。三是继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。四是政府可以考虑征收实地税、土地保有税，提高囤积土地成本，限制以投机为目的的土地交易。6、提高房地产业信息的透明程度。理性的决策需要信息的支持，仅仅依靠表面现象甚至小道消息往往会使决策主体过分乐观或者过分悲观，显然这两种情况对于房地产业的健康发展都是很不利的。与证券市场或者其它实物交易市场相比，房地产市场本身就具有信息传递慢、透明度差的特点，这无形中增加了政府制定政策，投资者和开发商进行决策时的盲目性。在我国这样新兴的房地产市场中，这个问题更加严重：统计体系很不完善，指标含糊不清，数据准确程度差；交易信息很难得到，没有固定的发布渠道；各种指数含义模糊，实用性差。因此，要加速房地产市场评价统计指标体系的完善，提高房地产市场信息的透明程度，研究能科学把握市场状况和发展趋势的分析方法。参考文献：1 王必梁，论房地产泡沫的成因、危害及对策 沿海企业与科技 2005（11）：172-1752 罗丹，浅析房地产价格泡沫现状、成因及对策建议 湖南财经高等专科学校学报2007，（109）：144-1463 季光伟，我国房地产泡沫及危害性分析 重庆邮电学院学报2004（6）：56-574 刘 茉、石振武， 预防我国房地产泡沫的若干思考 产业经济 20075 余 凯，我国房地产预警系统研究 中国物价 2007 08 ：40-436 张志杰、陈龙乾，房地产预警一般流程分析及要点诠释 建筑经济2004.87 曲世军、张友祥，我国房价上涨的原因及对策分析 经济纵横2007 33-358 程艳琴等，房价泡沫中的地方因素及应对措施 经 济 纵 横 2007 116-1189 陈新美，浅谈我国当前的房地产泡沫及泡沫经济 华东经济管理 2006 41-4510 窦尔翔等，中国房地产价格泡沫形成因素分析 中国社会科学院研究生院学报 2007 ：40-4511 吴航、窦尔翔， 抑制房地产市场泡沫的多重视角分析 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